Belgian court dismisses appeal where appellate court correctly rejected verbal agreement on rent indexation rate.

N° C.01.0308.F

OFFICE NATIONAL DES PENSIONS, établissement public dont le siège social est établi à Saint-Gilles, Tour du midi,

demandeur en cassation,

représenté par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 81, où il est fait élection de domicile,

contre

VILLE DE LIEGE, représentée par son collège des bourgmestre et échevins, dont les bureaux sont établis à Liège, place du Marché, en l'hôtel de ville,

défenderesse en cassation,

représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile.

I. La décision attaquée

Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2000 par la cour d'appel de Liège.

II. La procédure devant la Cour

Par ordonnance du premier président du 13 février 2002, la cause a été renvoyée à la troisième chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

Le premier avocat général Jean-François Leclercq a conclu.

III. Les faits

Les faits de la cause, tels qu'ils résultent des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard, peuvent être résumés comme suit :

Le 18 novembre 1963, la défenderesse, le demandeur et les sociétés anonymes C.E.I., Consortium des parkings et Grands Magasins à l'Innovation ont conclu des conventions authentiques relatives à la construction d'un complexe immobilier par C.E.I., au financement de cette construction par le demandeur, à l'occupation et à l'exploitation de celle-ci par les deux dernières sociétés précitées et par la défenderesse ainsi qu'à leur acquisition à terme par la défenderesse.

Le complexe immobilier comprenait trois lots : le lot I concernait une cité administrative à occuper par la défenderesse, le lot II se rapportait à un centre commercial à exploiter par la société Grands Magasins à l'Innovation et le lot III avait trait à un parking à exploiter par la société Consortium des parkings.

Seuls les lots I et II sont concernés par le litige.

Dans le cadre de cette opération, il était notamment convenu que le demandeur, cessionnaire des droits d'emphytéose consentis par la défenderesse sur ces lots, consentait, d'une part, à cette dernière un "bail acquisitif" portant sur le complexe dénommé "cité administrative", d'une durée de 36 ans, moyennant un loyer annuel fixé, à partir de l'achèvement des travaux, à 6,89% du coût de la construction, aucune indexation n'étant prévue, et, d'autre part, à la société Grands Magasins à l'Innovation, un bail emphytéotique concernant le centre commercial, d'une durée de 68 ans et 11 mois, pour un loyer annuel fixé, à partir de l'ouverture de ce centre au public, à 7,25% et soumis à une clause d'indexation.

Le projet initial prévoyait la construction d'un parking dans le sous-sol du lot I.

Toutefois, à la demande de la société Grands Magasins à l'Innovation qui souhaitait disposer d'une superficie complémentaire, la défenderesse lui a sous-loué une partie de ce sous-sol. Cette emprise, dénommée dans les actes "lot IC", a nécessité des travaux et un financement complémentaires.

Ce sont les conditions de ce financement et plus précisément le loyer dû par la défenderesse pour ce lot IC qui font l'objet du litige.

IV. Les moyens de cassation

Le demandeur présente deux moyens libellés dans les termes suivants :

1. Premier moyen

Dispositions légales violées :

- article 1138, 2°, du Code judiciaire;

- principe général du droit dit principe dispositif, dont ce texte fait application;

- principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.

Décisions et motifs critiqués

Par son arrêt du 23 octobre 2000, la cour d'appel a reçu les appels et, émendant le jugement entrepris :

- a condamné la défenderesse à payer au demandeur la somme de 13.980.740 francs belges à augmenter des intérêts au taux légal depuis chacune des échéances annuelles jusqu'au complet paiement, représentant la différence entre le loyer au taux de 6,89 % et le loyer au taux de 7,25 % reconnu comme devant s'appliquer en l'espèce depuis le 1er janvier 1990;

- a condamné le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 33.535.189 francs belges à augmenter des intérêts au taux légal capitalisés sur cette somme du 10 décembre 1993 au 1er février 1999, le tout à augmenter des intérêts judiciaires depuis le 1er février 1999 jusqu'au complet paiement, représentant le montant de l'indexation du loyer de 7, 25 % encaissé par le demandeur jusqu'au 31 décembre 1989;

- et a condamné le demandeur aux trois quarts des dépens;

par les motifs suivants :

qu'"il ne ressort pas du courrier du 26 septembre 1967 adressé par la Caisse nationale des pensions pour employés à la (défenderesse) (pièce 10 du dossier de cette dernière) que le loyer fixé à 7,25 % des investissements relatifs à l'emprise soit lié à l'indexation telle que prévue pour le financement de la partie commerciale du complexe immobilier et notamment par l'article 7 de la convention précitée intervenue entre la Caisse nationale des pensions pour employés et la S.A. Grands magasins à l'Innovation (pièce 13 du dossier (du demandeur));

que la lettre du 9 février 1968 de la Caisse à la (défenderesse), proposant pour le lot IC : 'opération sortant du cadre initial, un bail spécial est à établir portant sur un loyer indexé représentant 7,25 % du montant des investissements', n'a été suivie d'aucun effet et ne précise aucune formule d'indexation sur laquelle la (défenderesse) aurait pu marquer son accord;

que le paiement pendant 18 ans par la (défenderesse) de l'indexation des redevances annuelles qui n'est prévue par aucun accord ni écrit ni verbal est sans cause;

qu'eu égard à la complexité du montage financier opéré par cinq actes authentiques du même jour (voir pièces 9 à 13 du dossier (du demandeur)) pour permettre la construction d'un complexe immobilier sur des terrains appartenant à la (défenderesse), le paiement pendant 18 ans d'une clause d'indexation sur le coût de l'emprise sans que (le demandeur) n'établisse avoir lié l'octroi d'un taux de 7,25 % pour le financement de l'emprise à une clause d'indexation quelconque ne peut constituer un aveu extrajudiciaire;

que cette clause qui était de nature à porter le montant des annuités totales à la somme de 119.713.431 francs (belges) (65.690.891 francs (belges), de 1966 à 1989, et 54.022.540 francs (belges), de 1990 à 1999) pour le financement de travaux dont le prix payé s'élève à la somme de 19.283.790 francs (belges), devait être portée de manière claire à la connaissance de (la défenderesse) dont les services ont pu être abusés par la complexité du montage financier;

que la lettre du 18 juillet 1978 de la (défenderesse) à la Caisse nationale des pensions pour employés (pièce 55 du dossier (du demandeur)) comprend un calcul d'indexation qui n'est repris dans aucune convention ou accord verbal liant ces deux parties;

que dans sa lettre du 22 mars 1984 (pièce 56 du dossier (du demandeur)), la même caisse communique au représentant de la (défenderesse) un calcul du loyer, à partir de 1984, sur la base des clauses contractuelles prévues dans les conventions, clauses contractuelles dont il est établi qu'il n'en existe aucune entre les parties en litige relativement à la clause d'indexation;

qu'en l'espèce, l'approbation des comptes communaux pendant une période des relations contractuelles ne peut avoir pour effet de rendre applicable une clause d'indexation qui n'est pas entrée dans le champ contractuel des parties en litige;

que (le demandeur) reste en défaut d'établir la faute précontractuelle de la (défenderesse), dès le moment où dès le 30 octobre 1967 (voir pièce 37 du dossier (du demandeur), la S.A. Grands magasins à l'Innovation a contacté la Caisse nationale des pensions pour employés aux fins de 'déterminer, d'un commun accord avec vous, le montant des loyers dont nous vous sommes effectivement redevables pour les différentes périodes de bail envisagées';

que (le demandeur) n'a donné aucune suite à cette démarche, se contentant d'émettre des réserves le 1er août 1969 à l'égard de la S.A. Grands magasins à l'Innovation et le 30 septembre 1969 (pièces 44 et 43 dossier (du demandeur)) jusqu'à la passation d'un (acte) authentique déterminant les droits et obligations de chacune des parties;

que (le demandeur) n'a pu être légitimement trompé par l'apparence créée par les paiements de la (défenderesse), dès le moment où aucun accord précis n'avait été pris sur la formule d'indexation;

que le seul accord verbal établi par (le demandeur) est l'accord de la (défenderesse) sur le taux de financement de l'investissement relativement à l'emprise qui a été fixé à 7,25 % (voir pièce 29 dossier (du demandeur))".

Griefs

Aucune des parties n'avait soutenu en conclusions, même à titre subsidiaire, que le régime applicable à l'emprise litigieuse pourrait être distinct d'un des deux régimes contractuellement applicables, soit celui relatif au lot I à "destination administrative" (soit 6,89 % non indexé), soit celui relatif au lot II à "destination commerciale" (soit 7,25 % indexé).

Plus spécialement la (défenderesse) a défini sa défense comme suit : - p. 7 des conclusions d'appel de la (défenderesse) : "la (défenderesse) entend se prévaloir de la convention du 18 novembre 1963 qu'elle a conclue avec CEI, convention qui s'analyse en une vente à terme d'un immeuble dénommé 'Tour administrative' et dont le prix de vente a été fixé avec précision et sans ambiguïté à 6,89 % du prix total de la construction"; - p. 12 des conclusions d'appel de la (défenderesse) : "Les droits (du demandeur) sont ceux qui dérivent de l'acte authentique du 18 novembre 1963 passé devant le notaire V. (...); il est ainsi indiscutable que l'on assimile le sort des constructions qui ne sont pas envisagées dans cette convention du 18 novembre 1963 à celui de la cité administrative telle que décrite dans les documents et plans approuvés à l'époque par la (défenderesse)".

La défenderesse n'a par ailleurs développé aucune thèse subsidiaire, qui aurait consisté dans une solution intermédiaire selon laquelle le taux de 7,25 % aurait pu s'appliquer, mais sans indexation.

Elle s'est bornée à soutenir qu'il n'y avait pas eu modification tacite des conditions de l'acte authentique litigieux.

De son côté, le défendeur a fait valoir à titre principal que le régime financier de l'emprise IC avait été aligné, de l'accord des parties, sur celui du centre commercial, à savoir un taux de 7,25 % indexé.

A titre subsidiaire, le demandeur a soutenu que dans l'hypothèse où la cour (d'appel) retiendrait la thèse suivant laquelle l'acte relatif au lot I devait régir l'emprise IC, alors elle devrait décider que les parties ont par avenant verbal accepté de modifier l'article 8 de l'acte relatif au "loyer" de l'emprise pour l'aligner sur le régime financier du centre commercial.

A titre encore plus subsidiaire, le demandeur réclamait la condamnation de la défenderesse à rémunérer au taux de 7,25 % indexé le financement complémentaire consenti pour l'emprise, sur la base d'une responsabilité aquilienne déduite d'une culpa in contrahendo.

Dès lors, en retenant un taux de 7, 25 % sans indexation, l'arrêt élève une contestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence, violant le principe général du droit dit principe dispositif interdisant au juge d'élever une contestation exclue des débats ainsi que l'article 1138, 2°, du Code judiciaire qui en fait application, et le principe général du droit qui impose au juge le respect des droits de la défense, en n'ayant pas permis au demandeur ainsi qu'à la défenderesse de se défendre à cet égard.

2. Second moyen

Dispositions légales violées :

- articles 1315, 1341, 1354, 1355 et 1356 du Code Civil .

Décisions et motifs critiqués

Par son arrêt du 23 octobre 2000, la cour d'appel a reçu les appels et, émendant le jugement entrepris :

- a condamné la défenderesse à payer au demandeur la somme de 13.980.740 francs belges à augmenter des intérêts au taux légal depuis chacune des échéances annuelles jusqu'au complet paiement, représentant la différence entre le loyer au taux de 6,89 % et le loyer au taux de 7,25 % reconnu comme devant s'appliquer en l'espèce depuis le 1er janvier 1990;

- a condamné le demandeur à payer à la défenderesse la somme de 33.535.189 francs belges à augmenter des intérêts au taux légal capitalisés sur cette somme du 10 décembre 1993 au 1er février 1999, le tout à augmenter des intérêts judiciaires depuis le 1er février 1999 jusqu'au complet paiement, représentant le montant de l'indexation du loyer de 7,25 % encaissé par le demandeur jusqu'au 31 décembre 1989;

- et a condamné le demandeur aux trois quarts des dépens;

par les motifs que :

"eu égard à la complexité du montage financier opéré par cinq actes authentiques du même jour (voir pièces 9 à 13 du dossier (du demandeur)) pour permettre la construction d'un complexe immobilier sur des terrains appartenant à la (défenderesse), le paiement pendant 18 ans d'une clause d'indexation sur le coût de l'emprise sans que (le demandeur) n'établisse avoir lié l'octroi d'un taux de 7,25 % pour le financement de l'emprise à une clause d'indexation quelconque ne peut constituer un aveu extrajudiciaire".

Griefs

L'article 1341 du Code civil ne fait pas obstacle à ce que la portée exacte d'une convention ou l'existence d'une obligation d'un montant supérieur à 15.000 francs soient établies à l'aide d'un aveu.

L'aveu se définit comme une "déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai, comme devant être tenu pour avéré à son égard, un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques".

L'aveu peut être tacite et résulter notamment du comportement d'une partie.

L'admission à titre de preuve de l'aveu déduit du comportement d'une partie n'exige pas que la partie à qui incombe la charge de la preuve ait établi au préalable par un autre mode de preuve ce qu'elle tente de prouver par l'aveu, quelles que soient les circonstances dans lesquelles le comportement intervient.

En décidant qu' "eu égard à la complexité du montage financier opéré par cinq actes authentiques du même jour (voir pièces 9 à 13 du dossier (du demandeur)) pour permettre la construction d'un complexe immobilier sur des terrains appartenant à la (défenderesse), le paiement pendant 18 ans d'une clause d'indexation sur le coût de l'emprise sans que (le demandeur) n'établisse avoir lié l'octroi d'un taux de 7,25 % pour le financement de l'emprise à une clause d'indexation quelconque ne peut constituer un aveu extrajudiciaire", la cour d'appel exige pour admettre la preuve par aveu que le demandeur ait établi au préalable, par un autre mode de preuve, ce qu'il tente d'établir par aveu et prive ainsi illégalement le demandeur, à qui incombe la charge de la preuve, d'un mode de preuve qui lui est reconnu par la loi, violant ainsi les articles 1315, 1341, 1354, 1355 et 1356 du Code civil.

V. La décision de la Cour

Sur le premier moyen :

Attendu que, devant la cour d'appel, la défenderesse soutenait qu'elle n'était redevable envers le demandeur, pour le lot IC, que d'un loyer de 6,89 % non indexé, en vertu de l'acte authentique du 18 novembre 1963 relatif au lot I;

Que le demandeur faisait valoir, pour sa part, que cet acte authentique ne s'appliquait pas à l'emprise litigieuse et que les parties avaient, par une convention distincte ou, à tout le moins, par un avenant audit acte authentique, aligné le régime financier de cette emprise sur celui du centre commercial; que la défenderesse était dès lors tenue au paiement d'un loyer de 7,25 % indexé;

Attendu qu'après avoir considéré que "le régime financier de l'emprise n'(était) pas régi par l'acte authentique (susdit)", l'arrêt constate, d'une part, que la défenderesse a payé sans contestation le loyer de 7,25 % mentionné sur les documents qui lui avaient été transmis par le demandeur les 12 et 14 juillet 1965;

Que l'arrêt énonce, d'autre part, qu' "il ne ressort pas du courrier du 26 septembre 1967 adressé par (le demandeur) à (la défenderesse) que le loyer fixé à 7,25% des investissements relatifs à l'emprise soit lié à l'indexation telle que prévue pour le financement de la partie commerciale du complexe";

Que ce courrier était invoqué à l'appui de leur thèse respective tant par le demandeur que par la défenderesse, celle-ci ayant souligné dans ses conclusions "qu'aucune clause d'indexation n'(y) (était) prévue";

Qu'il ne ressort d'aucune pièce à laquelle la Cour peut avoir égard que la défenderesse ait admis ou soutenu que, si le loyer de l'emprise ne devait pas être calculé sur la base du taux de 6,89% du financement, sans indexation, il devait nécessairement l'être sur la base du taux de 7,25% de ce financement avec indexation;

Attendu que, dès lors, en décidant notamment sur la base dudit courrier que "le seul accord verbal établi par (le demandeur) (était) l'accord de (la défenderesse) sur le taux de financement de l'investissement relativement à l'emprise qui a été fixé à 7,25 %", la cour d'appel n'a pas élevé une contestation dont les conclusions des parties excluaient l'existence;

Qu'interprétant la convention dont l'existence était invoquée par le demandeur et contestée par la défenderesse, elle s'est bornée à accueillir partiellement la thèse du demandeur quant à l'existence et à la portée de celle-ci, sur la base des éléments qui avaient été régulièrement soumis à son appréciation;

Que lesdits éléments ayant fait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel n'a pas davantage violé les droits de la défense du demandeur;

Que le moyen ne peut être accueilli;

Sur le second moyen :

Attendu qu'en décidant qu' "eu égard à la complexité du montage financier opéré par cinq actes authentiques du même jour (...), le paiement pendant 18 ans d'une clause d'indexation sur le coût de l'emprise sans que (le demandeur) établisse avoir lié l'octroi d'un taux de 7,25% pour le financement de l'emprise à une clause d'indexation quelconque ne peut constituer un aveu extrajudiciaire", la cour d'appel n'a pas exigé pour admettre la preuve par aveu que le demandeur ait établi au préalable, par un autre moyen de preuve, ce qu'il tentait d'établir par l'aveu;

Qu'il ressort du contexte de l'arrêt que la cour d'appel a considéré que les paiements effectués par la défenderesse ne constituaient pas l'exécution en connaissance de cause d'une convention mais le résultat d'une erreur procédant du manque de clarté de cette convention et ne pouvaient dès lors constituer un aveu extrajudiciaire;

Que le moyen manque en fait;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Rejette le pourvoi;

Condamne le demandeur aux dépens.

Les dépens taxés à la somme de cinq cent quinze euros vingt-deux centimes envers la partie demanderesse et à la somme de deux cent quatre-vingt-huit euros vingt-cinq centimes envers la partie défenderesse.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller faisant fonction de président Philippe Echement, les conseillers Christian Storck, Frédéric Close, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du onze mars deux mille deux par le conseiller faisant fonction de président Philippe Echement, en présence du premier avocat général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Daniel Bierlaire.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020311.6