Court of Cassation allows appeal against dismissal of copropriété claim due to lack of specific mandate for syndicate.

N° C.99.0078.F

ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE "RESIDENCE LE MISTRAL-HEYSEL B", située à Jette, avenue de l'Arbre Ballon, 30-32, représentée par son syndic, la société privée à responsabilité limitée PELIMMO, dont le siège social est établi à Molenbeek-Saint-Jean, avenue de la Liberté, 113, inscrite au registre du commerce de Bruxelles sous le numéro 624.503, demanderesse en cassation d'un jugement rendu le 9 septembre 1998 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel,

représentée par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile,

contre

IMMO-BENELUX, société anonyme dont le siège social est établi à Bruxelles, boulevard Emile Bockstael, 336,

défenderesse en cassation.

LA COUR,

Ouï Monsieur le conseiller Echement en son rapport et sur les conclusions de Monsieur Henkes, avocat général;

Vu le jugement attaqué, rendu le 9 septembre 1998 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen pris de la violation des articles 17, 18, 702, 703, 815 du Code judiciaire et 577-3 à 577-14 du Code civil, et en particulier des articles 577-8, § 4, et 577-9, § 1er, du Code civil,

en ce que, le jugement attaqué, pour déclarer recevable et partiellement fondé l'appel de la défenderesse, mettre à néant le jugement entrepris, déclarer la demande originaire de la demanderesse irrecevable, l'en débouter et la condamner à rembourser à la défenderesse 164.908 francs plus 18.650 francs majorés des intérêts moratoires au taux légal à dater du 31 mai 1996 sur 164.908 francs et à partir du 18 juin 1996 sur 18.650 francs ainsi qu'aux dépens des deux instances, décide qu'"à défaut de mandat en l'espèce, l'action originaire était irrecevable et l'appel est dès lors fondé dans cette mesure" et que "le jugement entrepris doit donc être mis à néant en tant qu'il condamne (la défenderesse) à payer à (la demanderesse) 159.561 francs en principal majorés des intérêts de retard et des dépens, les montants versés par (la défenderesse) dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement entrepris devant lui être remboursés", aux motifs qu'"il résulte des éléments de la cause que le montant dont (la demanderesse) postule le payement est strictement privatif; (...) que l'action originaire a été intentée par la SA Agidel, le syndic de l'immeuble indivis; qu'aux termes de l'article 577-8, § 4, 6°, (du Code civil), le syndic est chargé de représenter l'association des copropriétaires tant en justice que dans la gestion des affaires communes; que d'autre part, l'article 34 de l'acte de base n'habilite la SA Agidel à agir que pour recouvrer les frais généraux; que les frais généraux recouvrent les charges communes que sont : soit celles concernant l'entretien et l'administration des parties communes (les copropriétaires sont censés avoir un usage égal), soit celles qui concernent les équipements généraux de l'immeuble dont l'usage par chaque copropriétaire peut être variable, ex : un ascenseur; qu'en l'espèce, l'action soumise au tribunal porte sur des frais pr

ivatifs qui ne rentrent pas dans la notion d'affaires communes englobant les frais généraux; qu'il s'ensuit que la SA Agidel devait disposer d'un mandat exprès pour intenter l'action en cause",

alors qu'en vertu de l'article 577-9, § 1er, du Code civil, l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demandant qu'en défendant; que l'article 577-8, § 4 du même Code dispose que "quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (...) 6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes; (...)"; qu'en vertu de l'article 703 du Code judiciaire, les personnes morales agissent en justice à l'intervention de leurs organes compétents; qu'il résulte de ces dispositions légales, applicables en l'espèce, que, depuis le 1er août 1995, date d'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994 qui a inséré lesdites dispositions dans le Code civil, l'association des copropriétaires jouit de la personnalité juridique et dispose de la qualité pour agir en justice et que le syndic est, au sein de la copropriété, l'organe légal compétent, au sens de l'article 703 du Code judiciaire, pour représenter en justice l'association des copropriétaires; qu'au point de vue processuel, le syndic s'identifie désormais à celle-ci en tant que demandeur réel et non en tant que demandeur formel ou mandataire de l'association; qu'il ne doit dès lors justifier d'aucun mandat pour agir en justice au nom de la copropriété; qu'est totalement indifférente à cet égard la circonstance que la demande introduite au nom de la copropriété concernerait des frais "privatifs" et non des frais "communs" au sens de l'acte de base dès lors que la loi dispose expressément que le syndic est chargé de représenter en justice l'association des copropriétaires quels que soient les pouvoirs qui lui sont attribués par le règlement de la copropriété; qu'en l'espèce, la demanderesse a agi en justice contre la défenderesse par l'intermédiaire de la société anonyme Agidel, son syndic de l'époque, seul organe légalement compétent pour la représenter en justice, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété; d'où il suit que le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision de déclarer irrecevable l'action originaire de la demanderesse au motif que "l'article 34 de l'acte de base n'habilite la SA Agidel à agir que pour recouvrer les frais généraux (...) qui recouvrent les charges communes (...) (et) que la SA Agidel devait disposer d'un mandat exprès pour intenter l'action en cause (...) qui porte sur des frais privatifs qui ne rentrent pas dans la notion d'affaires communes englobant les frais généraux" (violation de l'ensemble des dispositions légales visées au moyen) :

Attendu qu'aux termes de l'article 577-9, § 1er, du Code civil l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant; qu'en vertu de l'article 577-8, § 4, 6°, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de représenter l'association des copropriétaires en justice;

Attendu qu'en considérant que "l'article 34 de l'acte de base n'habilite (le syndic) à agir que pour recouvrer les frais généraux (...); qu'en l'espèce, l'action soumise au tribunal porte sur des frais privatifs qui ne rentrent pas dans la notion d'affaires communes englobant les frais généraux; qu'il s'ensuit que (le syndic) devait disposer d'un mandat exprès pour intenter l'action en cause; qu'à défaut de mandat en l'espèce, l'action originaire était irrecevable", le tribunal de première instance a violé les dispositions légales invoquées au moyen;

Que le moyen est fondé;

PAR CES MOTIFS,

Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit l'appel;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Nivelles, siégeant en degré d'appel.

Ainsi prononcé, en audience publique du cinq octobre deux mille, par la Cour de cassation, première chambre, séant à Bruxelles.

Document PDF ECLI:BE:CASS:2000:ARR.20001005.6