Commercial lease termination notice timing depends on contract signing date, not conditional property transfer date.

LA COUR,

Vu le jugement attaqué, rendu le 16 avril 1996 par le tribunal de première instance de Tournai, statuant en degré d'appel;

Sur le moyen pris de la violation des articles 12 de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, 1168, 1181, 1185, 1582, 1584 et 1589 du Code civil,

en ce que le jugement attaqué décide que le congé a été notifié par les défendeurs dans les délais légaux, que l'appel des demandeurs n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'octroyer des dommages et intérêts aux demandeurs, au motif "qu'il semble (...) que postérieurement les défendeurs et la brasserie se soient mis d'accord pour concrétiser cette vente; que cela ressort :

- des exemplaires des documents intitulés 'engagement d'achat', non datés, mais signés par la brasserie le 24 juillet 1991 (...); - du versement d'une somme de 375.000 francs par les défendeurs à titre d'acompte;(...) qu'à ce moment, les défendeurs et la société propriétaire étaient d'accord sur la chose et sur le prix; que le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique; que cela ressort, d'une part, du contenu du document non daté et signé entre les défendeurs et la brasserie qui dispose que la vente est faite sous la condition suspensive de la signature de l'acte authentique; que ce dernier document daté du 16 décembre 1991 dispose que les acquéreurs auront la propriété à partir de cette dernière date;(...) que cela confirme que le transfert de propriété n'a pas eu lieu antérieurement",

alors que l'acquéreur ne peut, aux termes de l'article 12 de la loi du 30 avril 1951, à peine de déchéance, expulser le preneur d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial que moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition; que le point de départ du délai de trois mois est l'acquisition de l'immeuble loué; que, pour l'application de cette disposition, il y a acquisition lorsque le compromis de vente est signé, indépendamment du fait que le transfert de propriété de l'immeuble est différé ou que le compromis est conclu sous une condition suspensive; que le fait que le transfert de propriété soit différé implique un terme qui n'affecte pas l'existence de la vente; que la stipulation d'une condition suspensive n'affecte pas davantage l'existence de la convention, seule l'exécution de l'obligation contractée sous cette condition étant suspendue; qu'en l'espèce, il ressort des constatations du jugement attaqué que le compromis de vente a été signé le 24 juillet 1991; que, de même, il ressort des constatations du jugement rendu dans la même cause le 14 septembre 1993 que les défendeurs ont notifié congé aux demandeurs par lettres recommandées postées le 17 janvier 1992;d'où il suit que le jugement attaqué, par les motifs qu'il contient reproduits ci-dessus, ne décide pas légalement que le congé a été notifié aux demandeurs dans le délai légal de trois mois ni, partant, que leur appel n'est pas fondé et qu'il n'y a pas lieu d'examiner leur demande en dommages et intérêts :

Attendu que le jugement attaqué considère sans être critiqué que, si les défendeurs et la société dont ils ont acquis le bien étaient d'accord sur la chose et le prix depuis le 24 juillet 1991, "le transfert de propriété a cependant été suspendu jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique", "la vente (ayant été) faite sous la condition suspensive de la signature de (cet) acte";

Attendu que, d'une part, les juges d'appel n'ont pas décidé que le transfert de propriété aurait été différé en vertu d'un terme;

Attendu que, d'autre part, à la différence du terme, la condition suspensive se caractérise par l'incertitude de l'événement dont elle dépend;

Que, bien qu'elle n'affecte pas l'existence de la convention, la condition a pour effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en est assortie;

Que, dès lors, le créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est pendante, exercer le droit qui en dépend;

Attendu qu'en considérant que le délai prescrit à l'article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'a pris cours qu'à la passation de l'acte authentique, soit le 16 décembre 1991, au motif que le transfert de propriété a été différé jusqu'à cette date par l'effet d'une condition suspensive, le jugement attaqué justifie légalement sa décision que le congé donné par lettre recommandée à la poste le 17 janvier 1992 a été notifié aux demandeurs dans ce délai;

Que le moyen ne peut être accueilli;

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi;

Condamne les demandeurs aux dépens.