Appeal court allows agent's commission claim but orders new debate on partial payment amount.

EN CAUSE DE :

JM.V., domicilié à 6280 LOVERVAL, Partie appelante,

Représentée par Maître CIERO Melissa, avocat dont le cabinet est situé à 1400 NIVELLES, rue de Charleroi 2.

CONTRE :

S.A. IMMO INVEST ET CIE, dont le siège social est établi à 6000 CHARLEROI, Avenue de Waterloo 45, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0454.031.759,

Partie intimée,

Représentée par Maître CHARLIER François, avocat dont le cabinet est situé à 6000 CHARLEROI, Boulevard de l'Yser 13.

La cour, après avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :

Vu régulièrement produites, les pièces de la procédure prescrites par la loi, et notamment :

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 7 avril 2017 ;

- la copie certifiée conforme du jugement dont appel rendu contradictoirement le 11 janvier 2017 par le tribunal de première instance du Hainaut (Division de Charleroi) ;

- les conclusions de synthèse et les dossiers de pièces des parties appelante et intimée ;

- l'état de dépens déposé pour la partie appelante ;

Entendu les conseils des parties à l'audience du 19 décembre 2017 à laquelle les débats ont été déclarés clos et la cause prise en délibéré ;

I. Faits et antécédents de procédure

Le litige porte sur la commission de 6.200 EUR réclamée à JM.V. par la SA IMMO INVEST et Cie - ci-après IMMO INVEST -, agence immobilière, suite à la mise en vente de son immeuble, avec terrain, situé à Châtelet, rue de Gilly, 570.

Il convient de se référer à l'exposé détaillé du premier juge quant aux faits de la cause.

Il suffit de rappeler que les parties ont signé une convention de mission exclusive de vente le 30 mai 2013 laquelle prévoit le paiement d'une commission de 4 % du prix de vente.

IMMO INVEST a trouvé un acquéreur et a signé le 25 novembre 2013, en qualité de mandataire de JM.V., un compromis de vente avec la SCA FRAMIMMO qui a payé un acompte de 8.000 EUR.

Cependant, l'acte authentique n'a jamais été signé.

Par exploit du 15 septembre 2016, l'acquéreur a lancé citation contre JM.V., sollicitant l'annulation de la vente pour cause de dol, le bien étant en infraction urbanistique.

JM.V. a formé, par conclusions, une demande reconventionnelle contre la SCA FRAMIMMO sollicitant sa condamnation à passer l'acte authentique et à lui payer diverses indemnités.

Par requête du 2 novembre 2016, la SA IMMO INVEST est intervenue volontairement à la cause, sollicitant la condamnation de JM.V. à lui payer sa commission de 4 % sur la vente, soit 6.200 EUR.

Par conclusions déposées le 10 novembre 2016, JM.V. a demandé au tribunal de réserver à statuer sur cette demande afin que les parties concluent dans l'hypothèse où la résolution du contrat serait prononcée.

La cause a été plaidée le 14 décembre 2016.

Le jugement entrepris, rendu contradictoirement le 11 janvier 2017, après avoir estimé que JM.V. avait celé de manière intentionnelle la situation réelle du bien à la SCA FRAMIMMO et s'était rendu coupable de dol,

- reçoit la demande principale et la dit fondée comme suit :

 annule la convention de vente du 25 novembre 2013 ;

 condamne JM.V. à rembourser à la SCA FRAMIMMO la somme de 8.000 EUR, augmentée des intérêts ;

 déboute la SCA FRAMIMMO du surplus de sa demande ;

 condamne JM.V. aux dépens de la SCA FRAMIMMO ;

- reçoit la demande reconventionnelle, la dit non fondée et en déboute JM.V.

- reçoit l'intervention volontaire de la SA IMMO INVEST

- dit sa demande formulée contre JM.V. fondée

- condamne JM.V. à payer à IMMO INVEST la somme de 6.200 EUR à majorer des intérêts au taux légal depuis le 25 novembre 2013 jusqu'à parfait paiement

- condamne JM.V. à payer les dépens de IMMO INVEST liquidés à 1.080 EUR et lui délaisse ses propres dépens

- dit le jugement exécutoire par provision.

Le jugement a été signifié à JM.V. par la SCA FRAMIMMO le 20 mars 2017 et par IMMO INVEST le 19 avril 2017.

JM.V. a interjeté appel contre IMMO INVEST uniquement par requête du 7 avril 2017.

II. Griefs

- La partie appelante, JM.V., reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande d'IMMO INVEST alors qu'il lui avait demandé de réserver à statuer afin de permettre aux parties de conclure sur ce point.

Il sollicite de réformer le jugement entrepris et de dire pour droit que la commission réclamée par l'agent immobilier n'est pas due.

Il forme une demande nouvelle, en degré d'appel, sollicitant de dire pour droit que l'agent immobilier doit être condamné à lui verser des dommages et intérêts fixés 9.004,77 EUR en raison de la mauvaise exécution de sa mission.

- La partie intimée, IMMO INVEST, sollicite de dire l'appel irrecevable ou à tout le moins inadmissible ou non fondé.

III. Recevabilité de l'appel - Indivisibilité de la cause

IMMO INVEST soutient que l'appel de JM.V. serait irrecevable dès lors qu'il n'avait pas contesté, devant le premier juge, la demande de paiement de la commission de 6.200 EUR formulée contre lui, mais avait, au contraire, formé contre la SCA FRAMIMMO une demande de condamnation à lui rembourser cette somme.

Subsidiairement, elle prétend que l'appel ne serait pas admissible, JM.V. n'ayant jamais mis en cause la qualité de son travail devant le premier juge.

Elle allègue que la cause serait indivisible et que JM.V. aurait dû mettre la SCA FRAMIMMO à la cause en degré d'appel en application de l'article 1053 C.J.

En première instance, JM.V. avait conclu uniquement contre la SCA FRAMIMMO, et non contre IMMO INVEST.

Il n'avait cependant pas marqué son accord sur la demande formulée contre lui par IMMO INVEST, mais avait conclu comme suit : Dans l'hypothèse où le tribunal ne suivrait pas les arguments développés précédemment par le concluant et prononcerait alors la résolution du contrat, il conviendrait alors de réserver à statuer sur la demande introduite par la SA IMMO INVEST afin que les parties concluent sur ce point.

Sa demande de surséance à statuer était parfaitement légitime vu le bref délai écoulé entre le dépôt de la requête en intervention volontaire (2 novembre 2016), l'expiration du délai imparti à JM.V. pour conclure (10 novembre 2016), la date du dépôt des conclusions de l'intervenante volontaire (30 novembre 2016) et la date de plaidoirie (14 décembre 2016).

Il est exact que sa demande de surséance n'était pas reproduite dans le dispositif de ses conclusions, mais elle était clairement explicitée dans les motifs et n'a pas échappé au premier juge.

C'est donc à tort et au mépris des droits de la défense que le premier juge a statué sur la demande d'IMMO INVEST contre JM.V. et y a fait droit, condamnant JM.V. à payer à IMMO INVEST la somme de 6.200 EUR à majorer des intérêts, sans permettre à ce dernier de s'en expliquer.

Il existe incontestablement un lien d'instance entre JM.V. et IMMO INVEST qui a dirigé une demande contre lui et obtenu sa condamnation.

L'intérêt requis de l'appelant pour justifier la recevabilité de son appel est qu'il doit établir que la décision entreprise lui cause un préjudice.

En l'espèce, le dispositif du jugement entrepris relatif à la demande en intervention volontaire lui fait grief puisqu'il prononce une condamnation à sa charge, alors que l'appelant n'avait pas marqué son accord sur sa condamnation et demandait, au contraire, de réserver à statuer pour mise en état complémentaire.

La cause n'est pas indivisible et JM.V. n'avait aucune obligation de mettre la SCA FRAMIMMO à la cause en degré d'appel dès lors qu'il acquiesçait au jugement relatif aux demandes principale et reconventionnelle.

En effet, les demandes principale et reconventionnelle ont une cause et un objet distincts de la demande en intervention et sont susceptibles d'exécutions séparées.

JM.V. a cependant acquiescé au jugement entrepris en ce qu'il statue sur les demandes principale et reconventionnelle l'opposant à la SCA FRAMIMMO en sorte qu'il ne peut soutenir, dans le cadre du présent appel, aucun moyen qui se heurterait à l'autorité de la chose jugée.

C'est à tort qu'IMMO INVEST accuse JM.V. de déloyauté procédurale et de contradiction à son détriment, alors qu'il est parfaitement libre d'acquiescer à un jugement qui le condamne dans le cadre de sa relation contractuelle avec le candidat acquéreur tout en faisant valoir ses droits dans le cadre de sa relation contractuelle distincte avec l'agent immobilier, auquel le jugement est opposable.

Il a, cependant, été définitivement jugé, que JM.V. s'était personnellement rendu coupable de dol en sorte que la vente devait être annulée.

Le jugement entrepris est revêtu de l'autorité de la chose jugée en ce qu'il tranche définitivement cette question litigieuse laquelle ne peut plus être remise en cause.

Pour le surplus, l'appelant peut développer tous moyens nouveaux en degré d'appel, et rectifier les erreurs de fait ou de droit éventuellement commises devant le premier juge.

IMMO INVEST affirme que JM.V. aurait fait l'aveu de ce qu'aucune faute contractuelle n'aurait été commise par elle.

Cette affirmation est inexacte, les débats en première instance n'ayant pas porté sur ce point.

Cela est d'autant plus vrai qu'en l'espèce, JM.V. n'a développé aucune argumentation relative à la demande d'IMMO INVEST dans ses conclusions de première instance et que ses droits de la défense ont été violés.

JM.V. a qualité et intérêt pour interjeter appel contre IMMO INVEST.

Son appel, régulier en la forme et introduit dans le délai légal, est recevable.

Le jugement entrepris doit être annulé en ce qu'il statue sur la demande d'IMMO INVEST sans avoir permis à JM.V. de s'en expliquer, violant ainsi ses droits de la défense.

IV. Discussion

1. Quant à la demande de dommages et intérêts de 9.004,77 EUR

JM.V. met en cause la responsabilité d'IMMO INVEST et lui réclame des dommages et intérêts de 9.004,77 EUR, formant ainsi une demande incidente nouvelle en garantie en degré d'appel.

Cette demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée, la question litigieuse de la responsabilité de l'agent immobilier n'ayant pas été soumise au premier juge et partant n'ayant pu être tranchée par lui, ainsi que précisé ci-avant.

Cette demande est, par ailleurs recevable, en application de l'article 807 C.J.

Il convient d'en examiner le fondement.

JM.V. ne peut contester l'existence d'un dol engendrant l'annulation de la vente, mais considère que c'est l'agent immobilier qui s'est lui-même rendu coupable de dol, en celant certaines informations qu'il connaissait à l'acheteur.

Ce n'est pas à l'agent immobilier de démontrer qu'il a lui-même été trompé par JM.V., mais c'est à ce dernier qu'il appartient, en sa qualité de demandeur, de démontrer qu'IMMO INVEST a, en sa qualité d'agent immobilier, commis une faute en relation causale avec le dommage qu'il a subi, à savoir l'annulation de la vente et les divers frais engendrés par cette annulation.

Or il ne le démontre pas.

Dès lors qu'il a été jugé que la vente est annulée pour dol, JM.V. ne peut nier sa propre responsabilité à l'égard de l'acheteur en sa qualité de vendeur.

Sauf à prouver qu'IMMO INVEST s'est elle-même rendue coupable de manœuvres dolosives à son égard, ce qu'il ne prouve pas et n'offre pas de prouver, il ne peut la rendre responsable de son propre dol ni s'en exonérer en se retournant contre l'agent immobilier en vertu de l'adage « fraus omnia corrumpit » ou « nemo propriam turpitudinem allegans auditur ».

Partant sa demande en garantie n'est pas fondée.

2. Quant à la demande de paiement de la commission de 6.200 EUR

Cette demande d'IMMO INVEST a un fondement juridique distinct et les règles de preuve qui lui sont applicables sont différentes.

En effet, elle se fonde sur l'article 5.3 de la convention de mission exclusive de vente lequel prévoit que « la rémunération est définitivement due à la signature d'un compromis de vente sous seing privé valable ».

Il appartient à IMMO INVEST, en sa qualité de demanderesse, de démontrer que les conditions prévues par cet article sont réunies.

Or la vente a été annulée et n'était donc pas valable.

La commission n'est donc pas due, sauf si l'agent immobilier démontre que malgré l'annulation de la vente, il a parfaitement respecté toutes ses obligations et a accompli sa mission dans les règles de l'art.

Le premier juge a considéré que si la vente n'a pu être finalisée, c'est uniquement en raison du comportement de JM.V..

La cour ne partage pas son interprétation.

En effet, la charge de la preuve repose sur IMMO INVEST.

Or si l'agent immobilier a trouvé le candidat acquéreur, il ne démontre pas qu'il a procédé, en sa qualité de professionnel, à une vérification précise et minutieuse de la situation urbanistique du bien à vendre et qu'il a utilement conseillé son client sur les conséquences d'une infraction urbanistique et les risques encourus.

L'agent immobilier ne peut se satisfaire des seules affirmations de son commettant et doit solliciter activement tous les renseignements urbanistiques nécessaires de la part de son client, notamment le permis d'urbanisme, ce qu'il n'a manifestement pas fait en l'espèce.

IMMO INVEST ne pouvait proposer le bien en vente et faire signer un compromis à un candidat acquéreur sans s'assurer que le bien était conforme aux prescriptions urbanistiques.

En cas de doute, il s'imposait d'assortir le compromis de vente de réserves particulières et d'inviter son propre client à la prudence.

Or IMMO INVEST se borne à affirmer, en s'appuyant sur les dispositions non entreprises du jugement déféré, qu'elle a elle-même été la victime de la fraude de JM.V. qu'elle ne pouvait supposer, les conventions étant censées se conclure de bonne foi.

Au contraire, la responsabilité et les obligations d'un agent immobilier doivent s'apprécier à l'aune de sa qualification professionnelle.

La vigilance et les obligations, déontologiques et contractuelles, requises d'un agent immobilier sont sans aucune commune mesure avec celles d'un candidat acquéreur.

En effet, l'agent immobilier dispose de la compétence et des connaissances requises pour analyser et interpréter correctement les données qui lui sont transmises.

Il est le mieux placé pour poser les questions adéquates lorsque le particulier ne lui fournit pas spontanément les informations utiles (voir B.DUBUISSON et P.WERY, « La conclusion d'un contrat de vente par l'entremise d'un agent immobilier », in « La mise en vente d'un immeuble », Larcier, 2005, p. 29).

La convention de mission exclusive de vente précise qu'il s'agit d'un gros-oeuvre fermé, c'est-à-dire d'appartements non achevés, ce qui devait inciter l'agent immobilier à vérifier la régularité du permis d'urbanisme.

L'article 2 de la convention prévoit d'ailleurs : L'agent est autorisé à prendre toutes informations utiles en vue de la vente auprès des autorités compétentes, des administrations et des banques de données privées, pour autant que celles-ci soient accessibles.

IMMO INVEST ne l'a manifestement pas fait de manière sérieuse et approfondie.

En conséquence, elle ne peut prétendre percevoir l'intégralité de sa commission de 4 % sur la vente, soit la somme de 6.200 EUR, alors que l'immeuble n'a pu être vendu et qu'elle ne démontre pas avoir parfaitement accompli sa mission dans les règles de l'art et avoir respecté toutes ses obligations contractuelles à l'égard de son client et du candidat acquéreur.

En revanche, elle ne peut pas non plus être totalement privée de rémunération compte tenu du travail accompli et du libellé de l'article 5.3 in fine de la convention de mission exclusive de vente lequel prévoit : « Si la vente n'est pas finalisée en raison de la réalisation d'une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n'est due à l'agent ».

En effet, en l'espèce, même si des manquements contractuels peuvent être reprochés à IMMO INVEST, il ne peut être décidé, au regard des dispositions non entreprises du jugement déféré qui imputent notamment à JM.V. un comportement dolosif, que le défaut de finalisation de la vente est totalement indépendant de sa volonté.

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et du strict respect des droits de la défense, il convient d'ordonner d'office la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s'expliquer sur la hauteur de la rémunération partielle proméritée par l'agent immobilier.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant contradictoirement ;

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 dont il a été fait application,

Reçoit l'appel ;

Le dit dès à présent fondé dans la mesure précisée ci-après ;

Annule le jugement entrepris en ce qu'il dit la demande formulée par la SA IMMO INVEST contre JM.V. fondée, condamne JM.V. à payer à la SA IMMO INVEST la somme de 6.200 EUR à majorer des intérêts au taux légal depuis le 25 novembre 2013 jusqu'à parfait paiement et le condamne à payer les dépens de la SA IMMO INVEST liquidés à 1.080 EUR ;

Avant de statuer par voie de dispositions nouvelles quant à ce ;

Dit la demande incidente nouvelle en garantie dirigée par JM.V. contre la SA IMMO INVEST recevable, mais non fondée, et l'en déboute ;

Ordonne d'office la réouverture des débats, en application des articles 774 et suivants du Code judiciaire, aux fins de permettre aux parties de s'expliquer sur la hauteur de la rémunération partielle proméritée par l'agent immobilier ;

Invite :

- la partie intimée à communiquer et à déposer au greffe ses conclusions de synthèse pour le 30 mars 2018 ;

- la partie appelante à communiquer et à déposer ses conclusions de synthèse pour le 30 mai 2018 au plus tard ;

- la partie intimée à communiquer et à déposer au greffe ses ultimes répliques éventuelles sous forme de conclusions de synthèse pour le 1er septembre 2018 ;

Dit qu'à défaut d'être échangées et déposées dans les délais fixés, sans préjudice de l'article 748 C.J., les conclusions seront écartées d'office des débats ;

Fixe la cause pour plaidoiries à l'audience du 9 octobre 2018 à 16 heures pour 60 minutes de plaidoiries.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique de la douzième chambre civile de la Cour d'appel de Mons le 23 janvier 2018, signé par Madame Catherine KNOOPS, Conseiller faisant fonction de Président, contresigné par Madame Virginie DROZD, Greffier.

Où étaient présents :

Catherine KNOOPS, Conseiller, faisant fonction de Président

Virginie DROZD, Greffier

Virginie DROZD Catherine KNOOPS