Expropriation appeal partially allowed; court rejected insufficient proof of horse farming profitability losses.

EN CAUSE DE :

Monsieur P.S., domicilié à 6240 FARCIENNES,

partie appelante, comparaissant personnellement, assisté de son conseil Maître TISON Nathalie, avocat loco son confrère Maître JADIN Olivier, avocat, dont le cabinet est établi à 6001 MARCINELLE, Rue Jules Destrée, 72 ;

Madame S.V., domiciliée à 6240 FARCIENNES,

partie appelante, représentée par son conseil Maître TISON Nathalie, avocat loco son confrère Maître GOBBE Isabelle, avocat, dont le cabinet est établi à 6200 CHATELET, Rue du Rempart, 11 ;

CONTRE :

SCRL IGRETEC, dont le siège social est établi à 6000 CHARLEROI, Boulevard Mayence 1,

partie intimée, représentée par son conseil Maître PAQUES Bernard, avocat, dont le cabinet est établi à 5101 ERPENT, Chaussée de Marche, 458 ;

La Cour, après en avoir délibéré, prononce l'arrêt suivant :

Vu les pièces de la procédure, notamment :

- la copie certifiée conforme du jugement dont appel rendu le 23 novembre 2015 par la deuxième chambre extraordinaire du Tribunal de première instance du Hainaut, division Charleroi ;

- la requête d'appel déposée au greffe de la Cour en date du 13 juin 2016 par Monsieur P.S. et Madame S.V. ;

1 Faits et antécédents de la procédure :

1. Par arrêté du 16/11/2010, le Ministre de l'Economie, des P.M.E., du Commerce extérieur et des Technologies nouvelles a reconnu d'utilité publique la mise en œuvre, au bénéfice d'activités économiques (Parc d'activités économiques « ECOPOLE »), de terrains repris « au plan d'expropriation et de reconnaissance », annexé audit arrêté et situés sur le territoire des communes de Farciennes, Aiseau-Presles et Sambreville et a autorisé l'Intercommunale pour la Gestion et la Réalisation d'Etudes Techniques et Economiques (en abrégé IGRETEC) à procéder à l'expropriation de ces terrains conformément aux dispositions de la loi du 26 juillet 1962 relative à la procédure d'extrême urgence en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique.

2. Le 01/09/2011, à défaut d'accord entre les parties dans le cadre de la phase de négociations, IGRETEC a déposé une requête en expropriation pour cause d'utilité publique de biens immeubles appartenant à Monsieur P.S. et Madame S.V., sis à Farciennes, Division 1, étant :

 une parcelle, cadastrée ou l'ayant été « maison », section B, n° 122 E, à la rue Sous-le-Bois n° 59, pour une contenance de 17 ares 60 centiares, lot 331 ;

 une parcelle, cadastrée ou l'ayant été « chemin », section B, n° 122 V, Sous-le- Bois, pour une contenance de 4 ares 78 centiares, lot 492 ;

 une parcelle, sise Sous-le-Bois, cadastrée ou l'ayant été « pré », section B, n° 123 D, pour une contenance de 28 ares 89 centiares, lot 494 ;

 une parcelle, sise rue Sous-le-Bois, cadastrée ou l'ayant été « terre », section B, n° 131 B, pour une contenance de 82 ares 41 centiares, lot 496 ;

 une parcelle cadastrée ou l'ayant été « terre v.v. », section B, n° 132, pour une contenance de 13 ares 10 centiares, lot 514 ;

 une parcelle, sise rue Sous-le-Bois, cadastrée ou l'ayant été « terre v.v. », section B, n°133, pour une contenance de 14 ares 20 centiares, lot 521.

Par ordonnance du 06/09/2011, Madame le Juge de Paix du canton de CHATELET fixe la comparution des parties sur les lieux et désigne Monsieur Jean LAURENT en qualité d'expert, lequel a été chargé de dresser l'état descriptif desdits biens et de les évaluer.

Le 26/09/2011, l'expert LAURENT dépose au greffe de la Justice de Paix de Châtelet son rapport descriptif.

Par jugement du 28/09/2011, Madame le Juge de Paix du canton de CHATELET reçoit et dit fondée la demande. Elle fixe le montant de l'indemnité provisionnelle à la somme globale de 128.000,00 euro pour la totalité du bien en pleine propriété, toutes indemnités comprises, y compris l'indemnité d'occupation de 3.000,00 euro revenant à l'occupant des biens pour frais de déménagement - appropriations et une indemnité de 3.000,00 euro pour les clôtures.

Aux termes de son rapport estimatif, visé le 06/04/2012, l'expert LAURENT propose de fixer l'évaluation des biens expropriés comme suit :

 valeur vénale du bien : 100.607,00 euro auxquels il y a lieu d'ajouter les frais de remploi détaillés comme suit :

o 40.607,00 euro pour les terres, calculés sur base d'une valeur de 24.000,00 euro /hectare (soit 16.919,47 m2 à 24.000,00 euro /hectare) ;

o 60.000,00 euro pour le bâtiment ancien et non fonctionnel, avec un fort taux de vétusté.

 clôtures : 7.000,00 euro calculés sur base de 700 mètres .courants à 10,00 euro /mètre courant.

 déménagement : 3.500,00 euro .

Par jugement du 07/02/2013, Madame le Juge de Paix du canton de CHATELET fixe à titre provisoire le montant de l'indemnité globale due à Monsieur P.S. et à Madame S.V. du chef de l'expropriation à la somme totale de 196.782,26 euro , toutes indemnités confondues et en ce compris l'indemnité de remploi, et le montant de l'indemnité globale due à Monsieur P.S. du chef de l'expropriation à la somme de 22.500 euro toutes indemnités confondues. Elle réserve en outre à statuer sur les frais et dépens.

3. Par citation signifiée le 05/04/2013, Monsieur P.S. et Madame S.V. diligentent une action en révision devant le Tribunal de première instance du Hainaut, division de Charleroi, contestant le montant des indemnités provisoires allouées par Madame le Juge de Paix dans sa décision du 07/02/2013. Ils sollicitent :

 que soient établies les indemnités provisoires communes à Monsieur P.S. et Madame S.V. comme suit :

o perte de propriété

A titre principal, fixer le montant de la perte de propriété à la somme de 1.438.115 euro (85,00 euro x 16.919 m²) en tenant compte de l'application de l'article 64 du CWATUPE et, par voie de conséquence, de la destination objective et naturelle des parcelles expropriées soit des terrains à bâtir.

A titre subsidiaire, fixer le montant de la perte de propriété à la somme de1.832.919.865 euro (prix moyen des terrains à bâtir (108,335 euro ) x 16.919 m²) en écartant l'application de l'article 64 du CWATUPE et, par voie de conséquence, en tenant compte de l'affectation au plan de secteur - zone d'aménagement à caractère industriel - pour la détermination de la valeur des terrains expropriés.

A titre infiniment subsidiaire, fixer le montant de la perte de propriété à la valeur de terrain agricole en tenant compte des spécificités favorables des biens soit 156 euro /m².

Fixer la perte de propriété du bâtiment à 60.000,00 euro .

Fixer la perte de propriété pour les écuries, boxes et hangar à 15.000,00 euro à titre provisionnel.

o indemnité de remploi : 16% de la valeur vénale de l'immeuble exproprié (pour un montant supérieur à 312.500,01 euro ) selon tableau dégressif établi par l'administration centrale de l'Enregistrement et des Domaines.

o frais de clôture : 7.000,00 euro .

o frais de défense : 1,00 euro à titre provisionnel.

 fixer les indemnités provisoires propres à Monsieur P.S. comme suit :

o frais de déménagement : 5.000,00 euro à titre provisionnel.

o valeur de convenance : 35% de la valeur de la perte de propriété soit 40.000,00 euro à titre provisionnel sous réserve de mieux préciser.

o réparation du préjudice subi pour troubles dans l'activité d'élevage : 20.000,00 euro à titre provisionnel sous réserve de mieux préciser en cours d'instance.

 désigner un expert spécialisé en agronomie ayant pour mission d'évaluer la plus-value des biens expropriés à l'aune de l'activité exercée par Monsieur P.S., de déterminer la valeur sur le marché immobilier actuel d'un bien similaire à celui exproprié, en présentant les caractéristiques proches et de déterminer et de chiffrer l'incidence des conséquences directes de l'expropriation au regard, notamment, de la mise en pension forcée des chevaux sur l'activité d'élevage de Monsieur P.S. et du ralentissement voire de la suspension de son activité en toutes ses facettes ».

Par le dépôt de ses conclusions devant le premier juge, IGRETEC introduit une demande reconventionnelle et sollicite de :

 fixer le montant de l'indemnité provisoire à 100.607,00 euro pour la valeur vénale et 3.500 euro pour l'indemnité d'occupation ;

 fixer le remploi à un taux de 17,5 % , soit 19.000,00 euro , soit un montant total de la valeur vénale et frais de remploi arrondis à 120.000,00 euro ;

 octroyer 7.000,00 euro pour les clôtures ;

 mettre les dépens à charge de la partie expropriée et octroyer une indemnité de procédure de base de 16.500,00 euro ;

 rembourser le trop perçu avec les intérêts légaux depuis la consignation.

Par jugement du 23/11/2015, le Tribunal de première instance du Hainaut, division de Charleroi confirme que l'expropriation poursuivie a pour objectif la réalisation des prescriptions du plan de secteur et l'aménagement d'espaces destinés à l'accueil d'activités économiques. En conséquence, il confirme la décision du Juge de paix de neutraliser les effets du plan de secteur et de rechercher la destination naturelle ou objective des parcelles pour en déterminer la valeur.

Après avoir considéré qu'il ne s'agit pas de terrains à bâtir, le premier juge qualifie les biens de terrains agricoles et en conséquence :

 reçoit la demande principale de Monsieur P.S. et Madame S.V. et la dit très partiellement fondée, fixe l'indemnité d'expropriation globale leur revenant à la somme de 227.470,47 euros et l'indemnité d'expropriation globale revenant à Monsieur P.S. seul à la somme de 22.500 euros et les déboute du surplus de leur demande.

 reçoit la demande reconventionnelle d'IGRETEC et la dit non fondée.

 délaissé à chacune des parties ses dépens dans l'instance, rien n'étant dû par elles de ce chef.

4. Monsieur P.S. et Madame S.V. interjettent un appel principal contre ce jugement et, selon le dispositif de leurs dernières conclusions d'appel, sollicitent actuellement réformer le jugement dont appel et

• fixer les indemnités provisoires communes à Monsieur P.S. et Madame S.V. comme suit :

 perte de propriété

o sur la perte de propriété des parcelles

À titre principal, fixer le montant de la perte de propriété à la somme de 1.438.115.00 euro (85,00 euro x 16.919 m2) en écartant l'application de l'article 64 du CWATUP et, par voie de conséquence, en tenant de compte de l'affectation au plan de secteur - zone d'aménagement à caractère industriel - pour la détermination de la valeur des terrains expropriés.

À titre subsidiaire, fixer le montant de la perte de propriété à la somme de 1.832.919.865 euro (108,335 euro x 16.919 m2) en tenant compte de l'application de l'article 64 du CWATUP et, par voie de conséquence, de la qualité objective et naturelle des parcelles expropriées soit des terrains à bâtir.

o sur la perte de propriété de la maison, fixer la perte de propriété du bâtiment à 60.000,00 euro ,

o sur la perte de propriété des annexes, fixer la perte de propriété pour les écuries, boxes et hangar à 15.000 euro .

 indemnité de remploi, 16% de la valeur vénale de l'immeuble exproprié (pour un montant supérieur à 312.500,01 euro ) selon tableau dégressif établi par l'administration centrale de l'Enregistrement et des Domaines.

• fixer les indemnités provisoires propres à Monsieur P.S. comme suit : frais de déménagement : 5.000,00 euro à titre provisionnel, valeur de convenance : 40.000,00 euro à titre provisionnel sous réserve de mieux préciser, réparation du préjudice subi pour troubles dans l'activité d'élevage : 20.000,00 euro à titre provisionnel sous réserve de mieux préciser en cours d'instance.

• désigner un expert spécialisé en agronomie ayant pour mission, d'évaluer la plus-value des biens expropriés à l'aune de l'activité exercée par Monsieur P.S., de déterminer la valeur sur le marché immobilier actuel d'un bien similaire à celui exproprié, en présentant les caractéristiques proches, de déterminer et de chiffrer l'incidence des conséquences directes de l'expropriation au regard, notamment, de la mise en pension forcée des chevaux sur l'activité d'élevage de Monsieur P.S. et du ralentissement voire de la suspension de son activité en toutes ses facettes.

• condamner l'intimée aux frais et dépens des trois instances, en ce compris les indemnités de procédure.

IGRETEC interjette un appel incident contre ce jugement et, selon le dispositif de ses dernières conclusions d'appel, sollicite actuellement, déclarer l'appel principal recevable mais non fondé et son appel incident recevable et fondé, et en conséquence :

 à l'égard de Monsieur P.S. et Madame S.V. :

o fixer l'indemnité d'expropriation à percevoir par eux à la somme 107.607,00 euro , augmentée des frais de remploi de 19.000,00 euro , soit un montant total de 126.607,00 euros ;

o les condamner solidairement à lui rembourser la somme de 100.836,47 euro , correspondant à la différence entre l'indemnité fixée par le jugement dont appel et celle fixée par la présente Cour ;

o les condamner solidairement à lui rembourser les intérêts ou fruits civils produits par cette somme, conformément à la loi du 26 juillet 1962 modifiée par la loi du 6 avril 2000 ;

o les condamner à lui verser les intérêts moratoires à partir du jugement (lire l'arrêt) à intervenir jusqu'à la date du remboursement définitif, sur la totalité des sommes à restituer, aussi bien sur les sommes en principal que sur les fruits civils ;

 à l'égard de Monsieur P.S. :

o fixer l'indemnité d'expropriation globale lui revenant à 3.500,00 euro ;

o le condamner à lui rembourser la somme de 19.000,00 euros, correspondant à la différence entre l'indemnité fixée par le jugement dont appel et celle fixée par la présente Cour ;

o le condamner à lui rembourser les intérêts ou fruits civils produits par cette somme, conformément à la loi du 26 juillet 1962 modifiée par la loi du 6 avril 2000 ;

o le condamner à lui verser les intérêts moratoires à partir du jugement à intervenir jusqu'à la date du remboursement définitif, sur la totalité des sommes à restituer, aussi bien sur les sommes en principal que sur les fruits civils ;

o condamner solidairement les expropriés aux entiers dépens, en ce compris l'indemnité de procédure de base.

2 La recevabilité des appels :

Les appels, réguliers dans la forme et dans le temps, sont recevables.

3. Discussion :

L'expropriation est-elle poursuivie en vue de la réalisation du plan de secteur ?

1. L'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien empris qui est composée du cumul de la valeur actuelle, d'une part, et de la valeur d'avenir, d'autre part, correspondant ensemble au prix que l'exproprié aurait pu retirer s'il avait décidé de mettre son immeuble en vente (la valeur actuelle et la valeur d'avenir ne peuvent pas être dissociées dans la mesure où tout vendeur d'un bien ne manquera pas d'en valoriser les potentialités auprès du candidat acheteur). Elle est communément définie comme étant la valeur marchande, la valeur de vente que l'on obtiendrait en exposant en vente un bien dans des conditions normales de publicité ensuite d'un concours suffisant d'amateurs.

L'estimation de la valeur du bien s'effectue au moment du transfert de propriété. En l'espèce, le transfert forcé de la propriété fut opéré par le jugement provisionnel déclarant les formalités accomplies, prononcé le 28/10/2011. Le dommage se réalise à cette date et la Cour doit se placer à ce moment pour estimer la valeur du bien empris, dans l'état où il se trouve, avec tous les avantages et désavantages qu'il peut comporter.

2. L'article 64 du CWATUPE dispose toutefois que :

Pour le calcul de la valeur de l'immeuble exproprié, il n'est pas tenu compte de la plus-value ou moins-value, qui résulte des prescriptions du plan d'aménagement, ni de l'augmentation de valeur acquise par ce bien à la suite de travaux ou modifications effectués en contravention aux prescriptions du plan d'aménagement, si ces travaux ont été exécutés après la clôture de l'enquête publique relative au plan.

Ce principe est également repris à l'article 15, 4 ° , du décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d'accueil des activités économiques qui dispose que :

Dans l'appréciation de la valeur du bien exproprié, il n'est pas tenu compte des plus-values qui résultent :

(...)

4° soit des prescriptions des plans et schémas d'aménagement dont l'adoption ou la révision, en application du Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme et du Patrimoine, était nécessaire en vue de permettre l'aménagement, visé par l'expropriation, d'espaces destinés à accueillir des activités économiques, à favoriser leur implantation ou à permettre l'extension d'activités existantes ou d'actes et travaux effectués en contravention aux prescriptions de ces plans ou schémas, si ces actes et travaux ont été exécutés après la clôture de l'enquête publique préalable à son adoption.

Il convient de distinguer deux hypothèses, selon que l'expropriation vise à réaliser des plans d'aménagement, ou au contraire que l'expropriation est étrangère à la réalisation dudit plan.

Dans le premier cas, la législation régionale précitée neutralise l'effet du plan sur la valeur du terrain empris, afin d'éviter que le propriétaire du bien ne bénéficie d'une augmentation artificielle de la valeur de son bien grâce aux réalisations déjà opérées dans le cadre du plan d'aménagement : la valeur sera donc fixée en ignorant les plus-values ou moins-values résultant des prescriptions du plan d'aménagement, et il sera uniquement tenu compte de la destination objective et naturelle du bien.

Dans le second cas, lorsque l'expropriation est étrangère à la réalisation du plan d'aménagement, la valeur du bien empris est déterminée en tenant compte de l'affectation du plan d'aménagement.

La disposition précitée fait référence à une révision de plan de secteur, mais également à son adoption. Dans la mesure où toute la région wallonne était couverte de plan de secteur au moment de l'entrée en vigueur du décret du 11/03/2004, la notion d'adoption vise l'acte par l'effet duquel le plan a été initialement mis en place.

3. Le plan de secteur de Charleroi a été adopté le 10/10/1979 et a inscrit le bien en zone d'aménagement communal concerté à caractère industriel, en abrégé ZACCI, laquelle est destinée à recevoir les activités autorisées en zone industrielle et celles admises en zone d'activité économique mixte, laquelle peut accueillir également les activités de services (article 34 du CWATUPE).

La spécificité de cette zone est qu'elle ne peut être mise en œuvre par la délivrance de permis d'urbanisme, et donc l'accueil d'entreprises, qu'après l'adoption d'un rapport urbanistique et environnemental, en abrégé RUE (art. 34, § 1er , a l. 4 , du CWATUPE). Il a pour objectif de donner les options et principes devant guider la délivrance des permis et de préciser l'affectation de la zone en fonction de sa localisation, de son voisinage, des coûts et besoins pour la région concernée, des infrastructures existantes, ...

L'affectation précise de la zone est déterminée à l'issue d'une procédure administrative nécessitant l'adoption d'un RUE, soit un document contenant les informations précisées à l'article 33, § 1er, du CWATUPE.

En mars 2009, le RUE a été adopté par les conseils communaux des communes concernées (Farciennes, Aiseau-Presles et Sambreville) et, en février 2010, le Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire et de la Mobilité l'a approuvé. En l'occurrence, ce RUE vise la réalisation d'un parc d'activité économique spécifique destiné au développement durable, à savoir l'ECOPOLE.

4. Le parc, et donc l'affectation précisée du plan de secteur, ne peut être réalisé que si les infrastructures nécessaires à son accueil sont prévues, ce qui a nécessité les expropriations.

Or, en l'espèce, l'arrêté d'expropriation du 16 novembre 2010, indique notamment que :

Vu le décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d'accueil des activités économiques tel que modifié par les décrets programmes du 3 février 2005, du 23 février 2006, du 20 septembre 2007, du 18 décembre 2008, du 30 avril 2009, du 10 décembre 2009 et du 22 juillet 2010 ;

(...)

Vu le plan de secteur de Charleroi adopté définitivement le 10 septembre 1979 ;

(...)

Vu que la zone est affectée au plan de secteur d'une part en Zone d'Activité Economique industrielle et d'autre part, en Zone Aménagement Communal Concerté à Caractère Industriel ;

Vu l'adoption d'un Rapport Urbanistique et Environnemental (ci-après dénommé RUE), pour la mise en œuvre des ZACCl, en date du 8 février 2009 ;

Vu l'article 127 du Code Wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Energie (CWATUPE) ;

Vu que les terrains nécessaires à la création de la nouvelle zone d'activité économique (ci-après dénommé ZAE) ne demandent pas de modification du plan de secteur ;

(...)

Considérant que la procédure fondée sur la loi du 17 avril 1835 est inappropriée au cas d'espèce

vu les longs délais qu'elle impose avant que le pouvoir expropriant puisse entrer en possession des biens expropriés et qu'il n'est plus possible de l'appliquer dans le contexte économique actuel sous peine de léser à la fois les expropriés, qui devraient attendre plusieurs années avant d'être indemnisés pour l'expropriation d'un bien qui est sorti de leur patrimoine, et par les autorités expropriantes, en charge notamment de grands travaux d'utilité publique, qui devraient attendre le même laps de temps pour pouvoir prendre possession des biens et exécuter les travaux projetés ;

Considérant que, dans le cas d'espèce, la longueur de cette procédure est incompatible avec l'extrême urgence d'offrir des terrains équipés pour l'implantation de nouvelles activités économiques créatrices d'emplois, avec les impératifs de développement économique dans un contexte de crise économique et financière ainsi qu'avec le développement d'activités sur une zone qualifiée de zone franche urbaine par décret du 23 février 2006 pour les communes de Farciennes et de Sambreville ;

Considérant qu'il est extrêmement urgent de répondre à ces besoins de la collectivité ;

(...)

Considérant que l'objectif de ce pôle économique du développement durable est d'assurer un développement économique et urbain, harmonieux et équilibré, du fond de vallée, en procédant à l'assainissement et ensuite au réaménagement de ce site ;

Considérant que l'ECOPOLE concentrera, sur un même espace, un ensemble d'activités complémentaires, privées et publiques, visant à développer une chaîne d'activités à caractère environnemental permettant de conquérir de nouveaux marchés notamment dans les domaines des technologies propres, de l'assainissement, de la valorisation des sous-produits, des énergies renouvelables, des écoproduits ;

Considérant que la politique économique en Région wallonne doit privilégier le maintien et le développement de toutes les activités économiques ;

Considérant que la lutte contre le chômage et la création d'emplois sont deux enjeux majeurs de la société actuelle et plus encore dans le contexte de crise économique et financière actuelle ;

Considérant que ce projet participe à la lutte contre le chômage, priorité majeure du Gouvernement wallon affirmé dans le contrat d'avenir pour les wallonne et wallons ;

Considérant que l'objectif poursuivi par le projet présenté par l'intercommunale IGRETEC est de mettre en œuvre la nouvelle zone d'activité économique dans le but de créer de l'activité économique et de l'emploi ;

(...)

Considérant que les activités agricoles présentes au sein du périmètre sont en effet vouées à disparaître au fur et à mesure de la mise en œuvre du parc mais que cette diminution progressive correspond à la mise en concordance avec la situation de droit ;

(...)

Considérant que le RUE qui précise l'affectation de la Zone d'Aménagement Communal à Caractère Industrielle et définit sa mise en œuvre ;

Considérant que la création de l'ECOPOLE est une mise en œuvre normale du plan de secteur et que de plus le RUE précise les options urbanistiques retenues en vue de minimiser les nuisances attendues d'une zone d'activité économique ;

(...)

Considérant que les entreprises qui s'implanteront dans l'ECOPOLE devront se conformer successivement et de façon cumulée aux prescrits relatifs aux affectations des plans de secteur, aux secteurs d'activités autorisés (voir options RUE), à la philosophie du développement durable et au Passeport Vert ;

Considérant que la zone d'affectation économique industrielle est définie comme « la zone d'activité économique industrielle est destinée aux activités à caractère industriel, en ce compris les activités liées à un processus de transformation de matières premières ou semi-finies, de conditionnement, de stockage, de logistique ou de distribution. Elles peuvent s'exercer sur plusieurs sites d'activité » et sur, plus particulièrement, la zone d'aménagement communal concerté à caractère industriel reprise à l'article 34 du CWATUPE est définie comme « la zone d'aménagement communal concerté à caractère industriel est destinée à recevoir les activités d'artisanat, de recherche ou de petite industrie, les activités à caractère industriel ou les activités de stockage et les activités de service, de distribution ou de vente au détail et des activités de grande distribution » ;

Considérant que la liste contenue dans le RUE, concernant les activités autorisées et refusées a été établie sur base d'une analyse détaillée et est pertinente ;

(...)

Considérant que le projet vise la main d'œuvre normale du plan de secteur et que le RUE précise des options urbanistiques diminuant les nuisances attendues d'une zone industrielle.

C'est dès lors à juste titre que IGRETEC déduit dudit arrêté que :

 le projet est conforme au plan de secteur à défaut de quoi il ne pourrait se réaliser,

 le projet est conforme au RUE, qui a été approuvé à la demande d'IGRETEC qui en est l'auteur,

 l'objectif d'utilité publique est l'incidence socio-économique de la réalisation à cet endroit d'un parc d'activité économique thématisé sur le développement durable.

L'objectif de l'expropriation est de permettre la mise en œuvre du projet d' IGRETEC car à défaut, il n'y aurait pas d'utilité publique et la rétrocession prévue par l'article 23 de la loi du 27 mai 1870 devrait intervenir, utilité publique qui n'est par ailleurs pas remises en cause par Monsieur P.S. et Madame S.V..

5. C'est donc à juste titre que le premier juge a dit que :

Il ressort de l'arrêté ministériel du 16 novembre 2010 arrêtant les périmètres de reconnaissance d'utilité publique et d'expropriation des terrains nécessaires à la mise en œuvre du Parc d'activités économiques « ECOPOLE », situés sur les territoire des communes de Farciennes, Aiseau-Presles et Sambreville que les biens appartenant aux demandeurs ont été expropriés dans le cadre du décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d'accueil des activités économiques.

Il apparaît également des termes de cet arrêté que la création de l'ECOPOLE, dont la conception est pleinement conforme à la destination de la ZACCl, est une mise en œuvre normale de celle-ci. Le RUE « ECOPOLE », auquel est subordonnée la mise en œuvre de la ZACCl, en précise l'affectation. Il précise également les options urbanistiques en vue de limiter les nuisances attendues de la zone d'activités économiques.

Ces éléments permettent de retenir que l'expropriation a pour objectifs la réalisation des prescriptions de la ZACCl et l'aménagement d'espaces destinés à accueillir des activités économiques. L'expropriation, nécessaire pour effectuer les aménagements indispensables à l'accueil de l'activité économique industrielle, réalise les prescriptions de la ZACCl ».

L'expropriation est donc bien intervenue en vue de la réalisation du plan de secteur, régulièrement approuvé, en conséquence de quoi il n'est pas permis de tenir compte de la plus-value ou de la moins-value qui résulte des prescriptions d'un tel plan.

Les questions préjudicielles :

L'article 26, § 2, al. 3, de la loi du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, prévoit qu'il n'y a pas lieu de poser la question préjudicielle si la disposition en cause ne viole manifestement pas la Constitution ou si la réponse n'est pas indispensable pour rendre la décision. Or, la Cour Constitutionnelle s'est prononcée sur la compatibilité de l'article 31 de la loi organique du 29 mars 1962 (devenu l'article 64 du CWATUP) avec les articles 10 et 11 de la Constitution dans son arrêt du 25/03/1997.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

La destination des parcelles expropriées :

1.La valeur actuelle

1. Un bien est considéré comme « à bâtir » si trois conditions cumulatives sont réunies, soit :

 être voisin d'autres terrains à bâtir,

 être riverain d'une voirie suffisamment équipée,

 être apte à recevoir des constructions.

Il y a lieu d'apprécier la réunion de ces conditions au moment du transfert de propriété, date à laquelle il faut déterminer la valeur du bien.

2. Si les parcelles sont occupées par un immeuble depuis 1875 et qu'un permis de bâtir fut délivré le 19 juin 1962 autorisant la construction d'une seconde habitation, il s'agit de bâtiments agricoles, liés à l'élevage de chevaux, qui font donc partie d'une exploitation agricole. Cela ne peut, de ce seul fait, en faire des terrains à bâtir destinés à une occupation résidentielle ou industrielle.

3. Il ressort des photos aérienne produites que le bien exproprié est isolé et situé à l'extérieur du noyau d'habitat de Farciennes, la zone d'habitat la plus proche étant située à plus de 350 mètres à vol d'oiseau et, dans sa plus grande partie, séparée par une zone verte au plan de secteur.

La référence au permis délivré à Monsieur et Madame DURBANO-MIELE n'est pas pertinente, ce terrain étant situé à 480 mètres des parcelles expropriées et séparées par une zone d'espaces verts non constructible au plan de secteur.

Or, comme l'a justement dit le premier juge, l'éloignement des parcelles expropriées de plusieurs centaines de mètres par rapport aux parcelles constructibles révèle que le bien n'est pas objectivement à bâtir.

Avant l'entrée en vigueur du plan de secteur en 1979, aucune velléité de construction ne s'est manifestée sur les parcelles considérées ou à proximité, sauf ce projet avorté de 1962.

Monsieur P.S. et Madame S.V. font état de deux terrains à bâtir mais ne précisent pas à quelle distance ils sont situés par rapport à leurs biens expropriés. Il y a toutefois lieu de constater que ces biens sont inscrits en zone d'habitat au plan de secteur.

De même, les numéros 21 et 23 de la rue de Neuville sont situés au Nord et à près de 500 mètres des terrains empris. Il s'agit de biens dans un état clairement différent des immeubles des expropriés.

Enfin, l'offre faite par la S.A. INTELLIGENCE ET COMMUNICATION n'est qu'une lettre d'intention sans aucun engagement, sans aucune précision sur la nature du projet immobilier, et donc sur sa faisabilité juridique et financière.

L'affectation au plan de secteur est sans incidence sur la qualité de terrain à bâtir puisqu'il s'agit d'écarter cette affectation afin de rechercher la destination objective du bien. Il ne suffit pas qu'un terrain ait été inscrit par l'avant-projet, le projet ou le plan de secteur en zone urbanisable pour qu'il soit naturellement destiné cette fin. En effet, lorsqu'elles choisissent l'affectation d'un terrain au plan de secteur, les autorités ne cherchent pas à inscrire uniquement en zone destinée à l'urbanisation des terrains qui répondent déjà aux trois critères qui permettent d'attribuer la qualité de terrain à bâtir.

Enfin, quant bien même le quartier « Grand-Champ » aurait compris 400 habitations, il y a lieu de remarquer que les premières habitations de ce quartier sont situées à plus de 350 mètres à vol d'oiseau. C'est dès lors à tort que Monsieur P.S. et Madame S.V. affirment que l'immeuble, les boxes pour chevaux et les hangars faisaient partie intégrante du quartier urbanisé de « Grand Champ ».

4. Sur base des pièces déposées et des explications des parties quant à l'environnement existant et à l'affectation actuelle des parcelles expropriées, il y a lieu de conclure que Monsieur P.S. et Madame S.V. ne démontrent pas que celles-ci puissent être qualifiées de terrain à bâtir.

L'ensemble des parcelles, qui forment un bloc de 16.919,47 m² de forme carrée, sont des prairies actuellement affectées à la détention et à l'élevage de chevaux. Une affectation identique leur était conférée par le précédent propriétaire des parcelles.

Il ressort également du rapport d'expertise et des photos y annexées que la propriété est totalement clôturée avec des piquets spéciaux en PVC cruciformes et deux fils électriques. Le bâtiment principal érigé sur les parcelles, ancien et vétuste, est composé au rez-de-chaussée, d'étables et de box pour chevaux. L'étage auquel on accède par un escalier raide métallique comprend deux pièces mansardées et une toilette. Sont annexés à ce bâtiment deux appentis en bois recouverts de tôles ondulées servant de rangement pour les machines ou autres.

Compte tenu de leur destination objective ou naturelle ici décrites, ces parcelles doivent être qualifiées de terrains agricoles.

2.L'évaluation des indemnités :

1. Le Comité d'acquisition a pris en considération l'existence d'une valeur d'avenir des parcelles expropriées en raison de leur situation en zone d'aménagement communal concerté à caractère industriel. Celle-ci est intégrée à l'offre de 100.607,00 euro formulée par le pouvoir expropriant, ce qui se décompose en 24.000,00 euro à l'hectare pour les terrains et 60.000,00 euro pour les bâtiments.

L'Expert considère quant à lui que « la valeur proposée par le Comité d'acquisition est une approche raisonnable de la valeur du bien en tenant compte de la valeur d'avenir des terres concernées ».

2. Il n'y a pas lieu d'avoir égard au prix d'achat payé par Monsieur P.S. et Madame S.V., compte tenu des liens qu'ils entretenaient avec le vendeur et l'état de santé de ce dernier, si bien que ce prix avait manifestement été volontairement sous-évalué, élément qui ne peut profiter à l'expropriant.

3. Le Tribunal de 1ère instance estime à juste titre que :

Ainsi que le retient le comité d'acquisition et le reconnaît la défenderesse, le Tribunal estime qu'il y a lieu de conférer aux biens une valeur d'avenir, eu égard à leur situation et à leur environnement. La valeur d'avenir doit être prise en compte dans la valeur vénale du bien, laquelle comprend les potentialités dont tiendrait compte tout acquéreur.

Pour estimer la valeur vénale des terrains, le Tribunal prendra en compte les éléments dont il dispose :

 les terrains forment un bloc de forme pratiquement carrée

 de 16.919,47 m²,

 les emprises sont à front de voirie suffisamment équipées (rue de la Neuville et rue Sous le bois) à proximité de la RN 90 ;

 les valeurs des terres agricoles reprises par l'expert à titre de points de comparaison se situent dans la fourchette de 8.500 euros/ha à 15.000 euros/ha, mais remontent à 2002, 2007 et 2008 de sorte qu'il y a lieu de tenir compte de l'évolution du marché ;

 une valeur d'avenir doit également être retenue compte tenu de l'emplacement des biens, à proximité immédiate de terrains industriels et de l'axe routier important que constitue la RN 90, étant exactement situés entre ces deux éléments ;

 l'expert propose de retenir une valeur de 24.000 euros l'hectare.

4. La comparaison opérée par Monsieur P.S. et Madame S.V. avec la vente de terrains en janvier 2012 par ROTON ENVIRONNEMENT à IGRETEC, si elle est pertinente à certains égards, (similitudes de ces terrains avec les parcelles litigieuses notamment), justifie qu'elle soit partiellement prise en compte, elle ne peut toutefois être suivie dans son ensemble compte tenu notamment des spécificités de ces biens et de ce que le montant payé doit s'entendre toutes indemnités comprises.

5. Comme le Juge de Paix et le premier juge, la Cour constate que les points de comparaison retenus par l'expert sont limités à ceux présentés par le pouvoir expropriant, lesquels sont disparates et relativement anciens. Par ailleurs, le montant qu'il retient est peu explicité et ne fait pas l'objet d'une comparaison rigoureuse.

Il y a lieu de retenir, comme le premier juge, et à défaut pour les parties de fournir à la Cour d'autres informations ou éléments de comparaison plus précis, un montant de 3,5 euro /m² compte tenu de la nature de terrains agricoles des biens empris et de leurs spécificités, notamment leur situation à front de deux voiries. Ce montant doit être doublé et porté à 7 euro /m² au regard de la valeur d'avenir réelle des parcelles qui doit également être prise en compte.

Par conséquent, la valeur vénale des parcelles doit être fixée à 118.436,29 euro .

3.Valeur des constructions

1. Il y a lieu de confirmer la valeur de 60.000 euro , correctement estimée par l'expert, pour le bâtiment principal compte tenu de sa vétusté.

2. Monsieur P.S. et Madame S.V. postulent également un montant provisionnel de 15.000 euro sous réserve de majorer ou mieux préciser en cours d'instance pour des écuries et un hangar en bardage de tôles que l'expert aurait omis d'évaluer.

Le rapport descriptif de l'expert indique effectivement la présence en annexes de box en mauvais état pour protection des chevaux. La vue aérienne des parcelles expropriées confirme par ailleurs la présence d'annexes non attenantes au bâtiment principal. Il n'apparaît pas que ces annexes aient été prises en compte dans le rapport estimatif de l'expert et intégrées dans le calcul de l'indemnité provisoire.

Contrairement à ce que soutient IGRETEC, il lui appartient de rapporter la preuve du caractère illégal de ces constructions, ce qu'elle ne fait pas.

Au regard des éléments dont dispose la Cour pour les estimer, notamment les photographies, il y a lieu de retenir un montant de 15.000 euro à titre définitif.

4.l'indemnité de remploi :

Selon le tableau dégressif établi par l'administration Centrale de l'Enregistrement et des Domaines, il y a lieu de retenir une indemnité de 17 % de la somme de 193.436,29 euro , soit 32.884,17 euro .

5.Clôtures

Les parties s'accordent sur un montant de 7.000 euro , tel que retenu par l'expert.

4.L'indemnité due à l'exploitant

1.L'indemnité d'occupation - déménagement :

L'Expert estime les frais de déménagement à 3.500 euro en raison de la présence de tracteurs. Le jugement entrepris retient un montant de 3.500,00 euro . Les parties s'accordent sur ce montant.

2.la valeur de convenance :

1. La valeur de convenance est la valeur spécifique du bien pour son propriétaire en raison d'avantages particuliers qu'il en retire, compte tenu de certaines caractéristiques ou qualités, d'une destination, d'un usage personnel ou d'une exploitation. La valeur de convenance est retenue lorsque le bien exproprié présente pour son propriétaire des avantages et des agréments en fonction de besoins ou de coûts qui lui sont propres et qui résultent soit d'une appropriation spécifique du bien, soit de sa localisation, à laquelle la généralité des acheteurs n'attache pas d'importance et qui, partant, n'a pas d'influence sur la valeur vénale.

Les parcelles expropriées, compte tenu de leurs caractéristiques et des aménagements y apportés, ont une valeur particulière pour Monsieur P.S. qui produit et élève des chevaux de sport destinés à la vente pour la compétition.

2. Cette activité nécessite des prairies et une infrastructure déterminée (écuries, 12 boxes, travail de contention, hangar pour le stockage de foin, paille, matériel d'entretien des prairies, tracteurs, épandeur d'engrais, van, remorque, herse de prairie), spécificités du bien exproprié.

Les biens expropriés ont une valeur toute spécifique pour Monsieur P.S. à plus forte raison que, comme il l'indique, retrouver un bien présentant ces mêmes caractéristiques n'est pas aisé. Si IGRETEC conteste ce point, elle ne rapporte aucune preuve (annonce, localisations existantes,...) que ce type de bien (superficie en un bloc équipé de clôture, box, ...) serait fréquent dans la région, voir en Belgique.

IGRETEC retenait d'ailleurs initialement les avantages du terrain comme suit : surface de terrain importante autour de l'immeuble. Terrain en un bloc. Bloc de 1h60 avec box pour chevaux. Bonne situation pour ce genre d'activité. Valeur de convenance pour le propriétaire.

3. Il est donc certain que le bien exproprié présente une valeur toute particulière pour Monsieur P.S., cette valeur résultant conjointement :

 de la localisation du bien,

 de la superficie du bien en un seul morceau,

 des aménagements spécifiques,

 alors qu'il est éleveur de chevaux.

II ressort de ce qui précède qu'il y a lieu de tenir compte, dans l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, de la particularité manifeste que le bien exproprié représente pour Monsieur P.S. et de la difficulté dans laquelle il se trouve aujourd'hui pour trouver un immeuble présentant des caractéristiques similaires.

Une indemnité de convenance est donc certainement due.

4. En ce qui concerne le calcul de l'indemnité de convenance, les parties ne proposent aucun mécanisme objectif, le pourcentage proposé par Monsieur P.S. n'étant qu'une variante de l'ex aequo et bono retenu par le premier juge. La somme allouée par le premier juge apparait toutefois, compte tenu des éléments repris ci-avant, comme trop faible afin d'indemniser justement Monsieur P.S.. Au vu de la spécificité de l'activité exercée et des contingences qui y sont inhérentes, l'indemnité peut être raisonnablement fixée ex aequo et bono la somme de 25.000 euro .

3.Préjudice résultant des troubles causés par l'expropriation sur l'activité de Monsieur P.S.

1. A titre de réparation du préjudice causé par l'expropriation sur son activité secondaire d'élevage de chevaux de sport, Monsieur P.S. réclame, à titre provisionnel, la somme de 20.000 euro , outre la désignation d'un expert spécialisé en agronomie ayant notamment pour mission de déterminer et de chiffrer l'incidence des conséquences directes de l'expropriation au regard, notamment, de la mise en pension forcée des chevaux sur son activité d'élevage et du ralentissement voire de la suspension de son activité en toutes ses facettes.

2. C'est à tort qu'IGRETEC remet en cause la réalité de l'activité de producteur et d'éleveur de chevaux de sport de Monsieur P.S. et affirme qu'il ne ressort d'aucune pièce qu'une activité de production et d'élevage était menée par celui-ci sur les parcelles expropriées. En effet, il est démontré que :

 le bien exproprié disposait d'une infrastructure spécifique et adéquate afin d'accueillir des chevaux,

 il est propriétaire et éleveur de chevaux. Il ne les débourre pas et ne les fait pas concourir mais les vend dans ce but,

 cette activité a débuté bien avant le début de la procédure d'expropriation,

Vu les pièces déposées et les constats notamment de l'expert, il y a lieu de conclure à la réalité de l'activité de Monsieur P.S. à titre accessoire.

3. Il appartient à Monsieur P.S. d'établir un dommage certain en lien causal avec l'expropriation, un préjudice éventuel ne pouvant être retenu.

4. Monsieur P.S. a été tenu de quitter le bien exproprié si bien qu'il a dû mettre ses chevaux en pension ainsi que de louer un emplacement pour stocker son matériel lourd. Comme le Juge de Paix et le premier juge, la Cour retient que Monsieur P.S. a effectivement été contraint de libérer les lieux en un temps réduit qui ne lui permettait pas de trouver un bien adapté de sorte qu'il fut contraint de mettre ses chevaux en pension. Ce préjudice justifie l'octroi d'une indemnité.

C'est à bon droit que le Tribunal de première instance a considéré que le préjudice résultant de la mise à la pension des chevaux et du déplacement du matériel lourd pendant une période limité à un an doit donner lieu à indemnisation.

C'est par contre à tort qu'il a retenu la présence de seulement deux chevaux, l'expert n'en observant que deux lors de son passage en 2011 alors qu'IGRETEC en retenait elle-même trois. Par ailleurs, l'activité de Monsieur P.S. implique nécessairement une variation du nombre de chevaux et il apparait des éléments qu'il produit (pièces 6, 42 et 59a) qu'il en disposait bien de quatre lors du déménagement.

Le contrat qu'il produit est daté du 20/05/2012 et prend cours le 01/06/2012. Il indique un coût de 1.000 euro mensuel « pour la prise en pension complète de 4 chevaux de sport comprenant la surveillance, les soins, la nourriture, prairie et écuries » (pièce 42).

Monsieur P.S. ne produit aucune pièce justifiant le montant de 500 euro par mois vanté pour entreposer son matériel, le juge de Paix et le premier juge ont, à juste titre, retenu la somme de 250 euro ex aequo et bono.

Il se justifie par ailleurs, comme le premier juge, de limiter l'indemnisation de ce préjudice à 12 mois, cette durée apparaissant un délai raisonnable qui aurait dû permettre à Monsieur P.S. d'acquérir et aménager un nouveau bien adapté à son activité.

Par conséquent, une indemnité correspondant à la somme totale de 15.000,00 euro sera allouée.

4.préjudice subi en raison de l'impossibilité de poursuivre l'activité de production et d'élevage

1. Concernant la perte financière annuelle alléguée de 20.000 euro qui résulterait de l'impossibilité de poursuivre en l'état actuel son élevage, comme le Juge cantonal le relève, les documents déposés par Monsieur P.S. n'établissent pas l'existence de revenus tirés de son activité d'élevage et ne démontrent pas l'existence d'une perte concrète, le dossier déposé ne contenant aucune donnée chiffrée relative aux chiffres d'affaires et bénéfices annuels tirés de son activité, la seule preuve du prix de vente brut de ses chevaux n'est toutefois pas suffisante. A cet égard, le Tribunal observe que celui-ci ne produit aucune pièce corroborant la perte annuelle de 20.000 euro (prix de vente d'un poulain) vantée ou le profit qu'il tire du cheval SIROCCO DES SABLES.

2. Ainsi que l'indique à juste titre le juge de Paix et le premier juge, une perte de rentabilité n'est indemnisable que si sa réalité et son importance, en lien causal avec l'expropriation, sont établies avec un degré de certitude suffisant, ce qui suppose que soit à tout le moins établie la rentabilité moyenne sur les dernières années. Tel n'est pas le cas au vu des pièces produites.

À défaut de pièces probantes relatives à l'existence de revenus pour l'activité d'élevage de Monsieur P.S., la désignation d'un expert agronome sollicitée n'apparaît pas utile à la solution du litige.

En conséquence, ce dernier poste n'est pas fondé.

5.Les dépens

1. Monsieur P.S. et Madame S.V. sollicitent les dépens des trois instance alors que IGRETEC sollicite l'indemnité de base en degré d'appel.

Le premier juge a compensé les dépens de la première instance.

2. La Cour rappelle, comme le premier juge, que dès lors que l'instance de révision ne constitue pas un appel de la justice de paix mais une procédure nouvelle et autonome, il n'appartient pas à la Cour de se prononcer sur les frais de défense relatifs à la procédure d'expropriation devant le Juge de Paix.

3. Il y a lieu de constater que la demande de Monsieur P.S. et Madame S.V. a été déclarée fondée dans son principe et ce comme leur appel principal. Par contre, la demande reconventionnelle et l'appel incident d'IGRETEC ont été déclarés non fondés si bien que c'est cette dernière qui succombe au regard de l'article 1017 du Code judiciaire.

Il y dès lors lieu de faire droit à la demande de condamnation aux frais et dépens en ce qu'elle vise les deux instances.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15/06/1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, usage de la langue française ayant été fait,

Déclare les appels principal et incident recevables,

Déclare l'appel principal partiellement fondé en conséquence, fixe l'indemnité d'expropriation globale revenant à Monsieur P.S. et à Madame S.V. à la somme de 233.320,46 euros et l'indemnité d'expropriation globale revenant à Monsieur P.S. à la somme de 43.500 euros.

Déclare l'appel incident non fondé,

Condamne l'Intercommunale pour la Gestion et la Réalisation d'Etudes Techniques et Economiques à payer à Monsieur P.S. et Madame S.V. les frais et dépens des deux instances non liquidés pour ces derniers à défaut d'état et délaisse à l'Intercommunale pour la Gestion et la Réalisation d'Etudes Techniques et Economiques ses propres dépens des deux instances.

Ainsi jugé et signé par la vingt et unième chambre de la cour d'appel de Mons,

où étaient présents :

Emmanuel MATHIEU, Conseiller,

Marie DESUTTER, Conseiller,

Adrien VAN DER LINDEN D'HOOGHVORST, Conseiller

Corine VANBEL, Greffier,

VANBEL VAN DER LINDEN D'HOOGHVORST MATHIEU DESUTTER

Et prononcé en audience publique le onze octobre deux mille dix sept, par Monsieur Emmanuel MATHIEU conseiller, assisté du greffier Madame Corine VANBEL.

VANBEL MATHIEU