Court rules Laurent S. owns the annex by adverse possession, dismissing Dominique G.'s claim and damages.

Vu la requête du 15/12/2015 par laquelle Laurent S. interjette appel du jugement prononcé le 3/9/2015 par le tribunal de première instance de Liège -division HUY - et intime Dominique G. ;

1. Par requête conjointe déposée devant le premier juge, le 18/11/2013, Laurent S. et Dominique G. introduisent une action pétitoire, revendiquant chacun la propriété d'une annexe à l'état de ruine située entre les ... .

2. Dominique G. est devenu propriétaire de l'immeuble sis rue Reine Astrid 130 à ENGIS d'une contenance de 45m² selon l'acte dressé suite aux deux séances d'adjudication publique tenues les 31/8 et 23/9/1999 tandis que Laurent S. est devenu adjudicataire définitif par procès-verbal du 8/9/2003, de deux maisons sises à ENGIS n°s 128 et 129 d'une contenance respective de 150 m² et 35 m² selon p-v d'adjudication.

Les parties au présent litige ont comme vendeur de leurs biens la même personne, ancien propriétaire unique des parcelles cadastrées 296 G, E et F, la première étant devenue la propriété de Dominique G. E et les deux autres celle de Laurent S. .

3. Le Code civil énonce les différentes manières dont on acquiert la propriété.

Article 711. « La propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. »

Il s'agit des modes dérivés.

Article 712. « La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription. »

Il s'agit des modes originaires.

Chacune des parties produit son acte de vente mais cet instrumentum ne démontre que la réalité de la conclusion d'une vente sans que cet acte translatif ne rende l'acquéreur ipso facto propriétaire du bien litigieux .

Les parties litigantes se prévalent chacune d'un mode dérivé du même auteur dont il n'est pas contesté qu'il était bien titulaire du droit de propriété transmis à l'une ou à l'autre des parties, de sorte que le handicap de la probatio diabolica ne se présente pas en l'espèce.

Il y a dès lors lieu d ‘examiner les éléments, présomptions et indices invoqués par chacune des parties pour déterminer laquelle est propriétaire du bien litigieux.

« Divers éléments seront pris en considération pour établir ce droit le plus probable, à titre d'indices, notamment les titres de propriété, la possession et des indices matériels tels que, en matière immobilière, le paiement des impôts fonciers, les indications du cadastre ou la disposition du terrain... » .

4. Il convient de constater que c'est Laurent S. qui réunit le plus de présomptions caractérisées pour faire triompher la thèse de la propriété dans son chef.

En effet, il faut retenir que :

- Selon les mentions de l'acte authentique produit par Laurent S. , l'acquisition faite par celui-ci porte sur deux parcelles cotées sous les numéros 128 et 129, cadastrées section A, n°... et section A, n° .... pour une contenance de 150 m² + 35 m², soit une contenance totale de 185 m²

- Cette présomption confortant la thèse développée par l'appelant est renforcée par l'extrait de la matrice cadastrale qui correspond aux parcelles qu'il dit avoir acquises dont la lecture permet de constater la concordance avec l'acte d'acquisition en ce qui concerne les contenances, démontrant ainsi que la parcelle cadastrée n° ... englobe sur plan l'annexe litigieuse

- Laurent S. paie en outre depuis son acquisition le précompte immobilier relatif aux 185 m² acquis qui correspondent aux parcelles cadastrées n) 296 E et F, qui englobent l'annexe litigieuse

- Les extraits du plan cadastral des parcelles ... et ... étaient joints à l'acte de vente de Laurent S. , ce qui signifie qu'ils sont entrés dans le champ contractuel .

Certes l'administration du cadastre a un but fiscal et non celui d'établir l'existence de droits de propriété mais il y a lieu de rappeler qu'en l'espèce les parties litigantes tirent leurs droits d'un contrat passé avec le même auteur et que les actes passés font expressément référence aux indications du cadastre, retenues ici à titre de présomptions, qui permettent de constater que les numéros 128 et 129 achetés par Laurent S. ont une contenance totale de 185m², englobant la parcelle litigieuse et que l'annexe litigieuse relève de la partie bâtie de la parcelle 296 F lui appartenant selon l'acte de vente.

Dès lors que les biens appartenant aux parties litigantes ont été mis en vente à la diligence d'un créancier de la propriétaire, Claudine L. et que les biens vendus sont décrits et définis dans l'acte de vente par rapport à leur numéro cadastral et par rapport à une contenance non garantie, il y a lieu d'accorder une attention particulière aux mentions cadastrales.

Il se déduit de ces présomptions que l'annexe litigieuse est la propriété de Laurent S. .

5. En réponse à la thèse développée par Dominique G. , il y a lieu de dire qu'aucune possession utile n'est prouvée dans son chef, à défaut de démontrer y avoir exercé le corpus et l'animus.

L'action en réintégrande menée devant le juge de paix avec succès par Dominique G. , en qualité de simple détenteur, devant le juge de paix visait à sanctionner une voie de fait et ne signifie pas que les éléments de la possession invoqués dans la présente procédure étaient réunis dans le chef de Dominique G. .

Aucune possession trentenaire ne peut être invoquée par Dominique G. : d'abord il ne prouve pas ne fût-ce qu'un corpus sur l'annexe mais en outre, même s'il le faisait, il ne pourrait joindre à sa possession celle de son auteur puisque Claudine L. est également l'auteur de son adversaire et que la possession des parties venderesses est nécessairement équivoque puisque réalisée sur l'annexe mais en qualité de propriétaires de plusieurs fonds vendus ensuite de manière séparée.

En outre, cette possession invoquée est discontinue puisque le vendeur commun des parties litigantes a vendu séparément des parcelles qu'il a possédées in globo, cette vente scindée mettant fin aux effets et à l'étendue de la possession du vendeur qui n'a pu être transférée à Dominique G. ou à Laurent S. puisque ceux-ci ne procèdent qu'à un achat morcelé.

Aucune possession utile n'existe dans le chef du vendeur puisqu'il ne pouvait posséder contre lui-même, n'étant pas contesté qu'il était propriétaire du toutes les parcelles qui ont été vendues aux parties litigantes.

L'appelant réfute avec pertinence en page 13 de ses conclusions que le transfert de possession ait pu avoir un effet juridique quant au fond du droit et quant au transfert de propriété ; la cour s'y réfère.

Aucune possession par quiconque sur l'annexe litigieuse n'existait au moment où Dominique G. a fait l'acquisition de son bien : l'annexe était à l'état de ruine et totalement abandonnée ; Dominique G. ne peut se prévaloir d'aucun animus sur l'annexe.

Dominique G. ne peut invoquer un droit meilleur à l'appui de sa thèse dès lors que l'annexe litigieuse était une ruine qu'il n'utilisait pas.

6. La demande de dommages et intérêts formée par Dominique G. n'est pas fondée : n'étant pas propriétaire de l'annexe, il ne peut rien réclamer à titre de dommage y afférent.

Pour justifier sa demande, Dominique G. fait état d'humidité qui serait apparue dans son immeuble suite à la démolition du toit de l'annexe mais sa réclamation chiffrée ne porte que sur la remise en état de l'annexe de sorte que ce chef de demande est également non fondé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire,

Reçoit l'appel et le dit fondé.

Dit pour droit que Laurent S. est propriétaire des parcelles situées à ENGIS DIV 1/Section A ... telles qu'elles figurent au plan cadastral et qu'elles englobent le morceau de parcelle litigieux.

Condamne Dominique G. aux dépens des deux instances revenant à Laurent S. admissibles à raison de :

L'indemnité de procédure de première instance 1320 euro

Requête d'appel 210,00 euro

L'indemnité de procédure d'appel 1440 euro .

Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre C de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Marie-Anne LANGE comme juge unique et prononcé en audience publique du 17 mai 2017 par le président Marie-Anne LANGE, avec l'assistance du greffier Marc LECLERC.

Marie-Anne LANGE Marc LECLERC

Document PDF ECLI:BE:CALIE:2017:ARR.20170517.4