Court dismisses appeal against architect expert appointment in urban planning violation case regarding unauthorized construction.

Vu la requête du 27.11.2015 par laquelle la SCRL TOITURES M., Evans M. et Myriame P. , Renaud M. et Remy M. nommés ci-dessous les appelants interjettent appel du jugement rendu le 8.10.2015 par le tribunal de première instance de Liège division Liège, et intiment Pierre C. et Daniel P. lequel forme un appel incident par conclusions;

Les faits et l'objet des demandes des appelants ont été correctement énoncés par le premier juge à l'exposé duquel la cour se réfère.

Il suffit de rappeler les éléments qui suivent.

Le 8.03.2008, Evans M. et son épouse Myriame P. , d'une part, et Pierre C. , d'autre part, signèrent une convention de vente par laquelle le second vend aux premiers (qui "se réservent expressément de faire la présente acquisition en tout ou en partie, tant en leur nom personnel qu'au nom de leurs enfants, M. Renaud et Remy, et/ou de leur société, la SCRL Toitures M., dans des proportions à déterminer le jour de l'acte authentique") un immeuble ... à Liège "actuellement loué à six locataires, et dont le rez de chaussée avait une destination commerciale (anciennement boucherie)" pour le prix de 180.000 euros. (pièce 4 dossier appelants).

Le 10.05.2008 ont comparu devant le notaire Daniel PIRLET, la SCRL TOITURES M., Evans M., Myriame P. , Renaud M., Remy M., et Pierre C. afin que l'acte authentique de vente soit dressé. (pièce 5 dossier appelants)

Le 20.11.2008, un procès-verbal d'infraction d'urbanisme fut dressé à charge de la SCRL TOITURES M. par les services de la Ville de Liège concernant le bien litigieux, lequel relate que l'agent a constaté que des travaux avaient été entrepris sans autorisation préalable du Collège communal.

Les constations suivantes sont mentionnées :

"Modification de l'aspect architectural :

- remplacement d'une vitrine par des siddings

- une porte blanche en PVC

- un châssis de fenêtre blanc en PVC (en 2008)

Création de six logements dans un immeuble unifamilial (entre fin 1994 et 2007)

Couverture de l'espace de cour et jardin (avant 2007) supprimant l'éclairage naturel des pièces situées à l'arrière du bâtiment.". (pièce 6 dossier appelants)

Une copie de ce procès-verbal fut envoyé à la SCRL TOITURES M. par courrier du 8.02.2009. (pièce 7 dossier appelants)

Par courrier du 4.11.2010, le fonctionnaire délégué de la Région wallonne a proposé à la SCRL TOITURES M. une procédure transactionnelle, moyennant le paiement d'une amende de 3.000 euros, avec les considérant suivants :

"Considérant que les actes et travaux exécutés ou maintenus en infraction sont susceptibles de recevoir le permis d'urbanisme requis, assorti de conditions, en l'occurrence, le maintien de trois logements sur base d'un projet présentant une cour ouverte et respectant, le règlement communal sur les Bâtisses ;

Considérant qu'en pareil cas la procédure transactionnelle doit être proposée préalablement à la demande de permis et qu'elle permet d'éteindre l'action publique et le droit pour les autorités publiques à demander toute autre réparation". (pièce 9 dossier appelants)

La SCRL TOITURES M. a accepté et a payé le 20.12.2010 la somme de 3.000 euros. (pièces 10, 15 dossier appelants)

Le 30.09.2011, le Collège communal de la Ville de Liège a octroyé à la "SPRL" TOITURES M. le permis d'urbanisme de régularisation : création de trois logements, réalisation de travaux d'aménagement intérieur, ouverture de la cour, modification de baies en façade avant. (pièce 23 dossier appelants)

Par citation signifiée respectivement le 24.03.2011 et le 25.03.2011, les appelants ont assigné Pierre C. et le notaire Daniel P. devant le tribunal de première instance de Liège.

Par conclusions, le notaire Daniel P. a introduit une action en garantie contre Pierre C. .

Le jugement entrepris a dit les demandes principales non fondées et n'y avoir lieu à statuer sur l'action en garantie.

DISCUSSION

DEMANDES DES APPELANTS

I. Quant à la responsabilité de Pierre C.

"Pour obtenir la condamnation de Mr C. à la réparation des dommages subis, les appelants entendent se fonder :

- sur l'article 1641 du Code civil ;

- sur l'engagement contractuel du vendeur repris à l'article 9, B) de l'acte authentique, étant à considérer qu'il s'agit en réalité d'une clause de garantie à l'égard des appelants;

- sur l'article 1116 du Code civil concernant le dol incident.".

La clause reprise dans l'article 9 B) de l'acte authentique de vente est rédigée comme suit :

"B) Absence d'engagement - Engagement du vendeur :

Le vendeur déclare qu'il ne prend aucun autre engagement quant à la possibilité d'effectuer ou de maintenir sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 84, § 1er et, le cas échéant, ceux visés à l'article 84, § 2, alinéa 1er.

Il ajoute que le bien ne recèle aucune infraction aux normes applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire.". (souligné par la cour)

Les appelants envisagent cette clause qu'ils qualifient de garantie, dans le cadre de la garantie légale des vices cachés et aussi de façon autonome sur la base du droit commun des obligations.

Sur la base de ces divers fondements, les appelants sollicitent la condamnation de Pierre C. à leur payer la somme de 3.000 euros à titre provisionnel, ainsi que la désignation d'un expert-architecte.

A. Action basée sur l'article 1641 du Code civil.

1. Le contrat de vente impose au vendeur l'obligation de garantir à l'acheteur la possession utile de l'objet de la vente, d'où la garantie des vices cachés (article 1625 du Code civil).

En vertu de l'article 1641 du Code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

L'exercice de cette garantie exige notamment (voir notamment Droit des contrats spéciaux, A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT, P. WERY, 4ème édition, éditions KLUWER, pages 151 et s.; Traité Elémentaire de droit civil belge, tome 4, volume 1, 4ème édition, H. DE PAGE, A. MEINERTZGAGEN-LIMPENS p. 264 et s.) :

- l'existence d'un vice qui affecte la chose vendue (article 1641 du Code civil)

- que le vice soit caché, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (articles 1635, 1641, 1642 du Code civil),

- qu'il existe au moment de la vente tout au moins en germe et dans son principe (Cass. 7.09.1984, Pas. 1985, p. 35),

- qu'il rende impropre la chose à l'usage auquel on la destine (article 1641 du Code civil).

Le vice caché de la chose vendue se définit comme toute "caractéristique occulte la rendant impropre à l'usage auquel on la destine, même si cette caractéristique n'est pas la conséquence d'un défaut structurel" (R.C.J.B. 1985, p. 149, n° 37 bis, L. SIMONT, J. de GRAVE, PA FORIERS).

A plusieurs reprises, la Cour de cassation a précisé que "le vice caché de la chose vendue qui oblige le vendeur à garantie peut être un vice qui, même s'il n'affecte pas intrinsèquement la chose, la rend impropre à l'usage auquel à la connaissance du vendeur, l'acheteur la destine" (Cass. 19.06.1980, Pas. 1980, I, 1295 ; Cass. 17.05.1984, Pas . 1984, I, 1128 ).

Selon l'article 1643 du Code civil, "Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie".

A contrario, la clause de garantie doit être invalidée lorsque le vendeur connaissait le vice affectant la chose (Cass. 28.02.1980, J.T. 1981, p. 240).

Si les conditions d'application de la garantie des vices cachés sont remplies, l'acheteur a le choix entre l'action rédhibitoire (il rend la chose et le vendeur restitue le prix) ou l'action estimatoire (il garde la chose tout en se faisant restituer une partie du prix) (article 1644 du Code civil).

Dans les deux cas (A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT, P. WERY, op cit 5, p. 166), lorsque le vendeur est de mauvaise foi, des dommages et intérêts complémentaires peuvent être dus à l'acheteur (article 1645 du Code civil).

L'article 1648 du Code civil dispose que "l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices ré¬dhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite".

Le bref délai relève de l'appréciation souveraine du juge du fond qui doit tenir compte d'un ensemble de circonstances liées à la nature de la chose vendue et des vices, aux usages, à la qualité des parties ainsi qu'aux actes accomplis par elles (Cass. 23.03.1984, Pas. B. 1984, I, p. 867-868).

Le point de départ du "bref délai" prend cours à la date de livraison du bien ou, le cas échéant, de la prise de connaissance effective de l'existence du vice par l'acheteur.

Il y a cependant lieu de suspendre l'écoulement du bref délai lorsque s'engagent entre les parties des négociations sérieuses de nature à aboutir à un règlement du litige qui les oppose (H. DE PAGE, op cit, p. 292; A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT, P. WERY, op cit 5, p. 162.).

La suspension cesse dès que l'échec des négociations est acté. L'échec des pourpar¬lers en vue d'un arrangement amiable impose l'intentement à bref délai de l'action (P. HARMEL, Droit commun de la vente, Répertoire notarial, Tome V, livre 1, 1985, p. 271).

2. Les appelants invoquent comme vice caché l'infraction urbanistique.

Dans leur exposé des faits, il ne mentionne à ce titre que les 6 logements créés entre 1994 et 2007 ainsi que la couverture de l'espace cour et jardin.

Effectivement, les autres constatations : "Modification de l'aspect architectural :

- remplacement d'une vitrine par des siddings

- une porte blanche en PVC

- un châssis de fenêtre blanc en PVC (en 2008)",

leur sont imputables exclusivement. (pièce 6 dossier appelants).

3. Pierre C. soutient que l'action n'a pas été introduite à bref délai, faisant valoir que le procès-verbal constatant les infractions a été établi le 20.11.2008, transmis à la SCRL TOITURES M. le 9.01.2009 et que ce n'est que le 24.03.2011 que les appelants ont intenté leur action.

Les appelants font valoir que dès lors que le vendeur a garanti l'inexistence d'une infraction urbanistique dans l'acte authentique, la condition du bref délai ne peut s'appliquer.

Effectivement l'article 9 de l'acte authentique de vente intitulé "Aménagement du territoire - CWATUP" contient un point B rédigé, pour rappel, comme suit :

"B) Absence d'engagement - Engagement du vendeur :

Le vendeur déclare qu'il ne prend aucun autre engagement quant à la possibilité d'effectuer ou de maintenir sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 84, § 1er et, le cas échéant, ceux visés à l'article 84, § 2, alinéa 1er.

Il ajoute que le bien ne recèle aucune infraction aux normes applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire.". (souligné par la cour)

Par cette clause soulignée par la cour, le vendeur a spécifiquement garanti l'inexistence d'un vice déterminé, à savoir l'inexistence d'une infraction urbanistique.

Il s'en suit que la condition de l'intentement de l'action dans un bref délai est exclue (H. DE PAGE, op cit, p. 292 et 293; A. CRUQUENAIRE, C. DELFORGE, I. DURANT, P. WERY, op cit 5, p. 160).

Pierre C. invoque la mention dans l'acte de vente sous seing privé que :

"Conformément à l'article 85 du C.W.A.T.U.P. le vendeur a déclaré que le bien vendu :

- est compris dans une zone habitat au plan de secteur de LIEGE.

- n'a pas fait l'objet d'un permis d'urbanisme ni d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir la possibilité d'effectuer ou de maintenir sur ce bien des actes et travaux visés à l'article 84 §1er, et, le cas échéant, ceux visés à l'article 84 §2 alinéa 1er dudit Code et qu'en conséquence, aucun engagement n'est pris quant à la possibilité d'effectuer ou de maintenir aucun des actes et travaux de ce même bien.

En conséquence, il ne peut prendre aucun engagement quant à la possibilité d'ériger de nouvelles constructions sur la partie non bâtie du bien, ou d'y placer des installations fixes ou mobiles pouvant servir à l'habitation. Aucune construction, ni installation fixe ou mobiles pouvant être utilisée pour l'habitation ne peut être érigée tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu." ,

ainsi que celle dans l'acte authentique de vente "B) Absence d'engagement - Engagement du vendeur :

Le vendeur déclare qu'il ne prend aucun autre engagement quant à la possibilité d'effectuer ou de maintenir sur le bien aucun des actes et travaux visés à l'article 84, § 1er et, le cas échéant, ceux visés à l'article 84, § 2, alinéa 1er.".

Or ces clauses insérées sur la base de l'article 85 du Cwatup ne sont pas des clauses d'exonération de garantie dans le chef du vendeur (B. KOHL, CUP nov. 2010, vol. 121, p. 36).

4.

4.1.

L'infraction urbanistique à savoir 6 logements créés entre 1994 et 2007 ainsi que la couverture de l'espace cour et jardin réalisée sans autorisation préalable, correspond à la définition du vice reprise ci-dessus.

Il s'agit d'un défaut qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel les appelants le destinent, destination connue du vendeur Pierre C. , à savoir un immeuble de rapport divisé en 6 logements, ou qui en diminue tellement l'usage qu'ils l'auraient acheté à un moindre prix.

4.2.

Ce vice existait lors de la vente (Pierre C. reconnaît dans ses conclusions que lorsqu'il a acheté le bien il comportait 4 kots, la cour était couverte; qu'il a remplacé cette couverture faite de plastic ondulé par une toiture en roofling avec 2 vélux; l'acte sous seing privé de vente signé par les parties énonce que le bien est loué à 6 locataires ce qui démontre que Pierre C. avait créé 2 kots supplémentaires ce qu'il a reconnu dans un courrier daté du 2.03.2011 adressé au conseil des appelants . (pièce 18 dossier appelants)

4.3.

L'article 1642 du Code civil dispose que "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Il importe de relever à ce propos les éléments qui suivent.

La société TOITURES M. n'est pas un professionnel de l'immobilier, même si elle est spécialisée en matière de toitures.

Tant dans l'acte sous seing privé de vente (article 8 : " (on omet) Le vendeur atteste de ce que le bien, objet de la vente décrit ci-dessus, respecte dans son état actuel les prescriptions en matière d'urbanisme") que dans l'acte authentique de vente (article 9 B) précité), le vendeur atteste de la régularité du bien au point de vue urbanistique.

Les appelants étaient conseillés par un notaire, Daniel PIRLET, qui sera choisi par toutes les parties pour passer l'acte authentique de vente.

Ainsi il appert d'un courrier du 5.03.2008 adressé par ce notaire à l'agence immobilière Comptoir SIMON à laquelle Pierre C. s'était adressé en vue de la vente de l'immeuble litigieux, qu'il intervenait à la demande de Evans M. et Myriame P. afin que l'agence insère certaines indications dans le projet de compromis de vente. (pièce 3 dossier appelant)

Ce courrier se termine par la phrase suivante : "Dans l'attente de votre projet de compromis (on omet).".

Il est ainsi établi que le notaire Daniel P. est intervenu au stade de la rédaction du compromis de vente et qu'il avait connaissance du contenu de ce compromis.

Il savait donc que le bien était un immeuble de rapport, loué à 6 locataires.

En qualité de notaire instrumentant, il a interrogé les pouvoirs publics quant à la situation urbanistique du bien.

C'est ainsi qu'il a appris qu'un permis d'urbanisme avait été délivré le 24.02.1989 pour transformer un rez de chaussée commercial, ce qu'il a inséré dans l'acte authentique. (pièce 9bis 2 dossier appelants)

Sachant que le bien était divisé en 6 logements, son devoir d'information et de conseil (article 9, §1er, alinéa 3 de la loi du 4 mai 1999 qui entérine une jurisprudence antérieure constante), lui imposait de s'enquérir de la régularité de ces 6 locations, seul un permis de bâtir délivré en 1989 lui ayant été renseigné par les autorités (voir notamment CUP septembre 2010, vol. 119, p. 169 et s. et les références doctrinales mentionnées; CUP mars 2006, vol. 86 p. 117 à 158).

Or il n'a procédé à aucune investigation complémentaire, il n'a fourni aucun autre renseignement aux appelants.

Il est fait grand cas d'un rapport d'un expert immobilier qui avait été remis aux appelants. (pièce 1 dossier appelants)

Or il s'agissait d'un rapport réalisé en 2005 à destination d'une banque lorsque Pierre C. a voulu transformer son bien.

L'expert donne une évaluation de l'immeuble avec un descriptif sommaire de l'immeuble.

Il n'y a aucune référence à la situation du bien au regard des dispositions réglementaires ou légales.

Ce rapport n'était pas de nature à attirer l'attention des appelants quant à la situation du bien au regard des règles d'urbanisme.

Il appert de l'ensemble de ces éléments que les appelants ont cru légitimement que le bien n'était affecté d'aucune infraction urbanistique.

Vu l'engagement du vendeur quant à la régularité urbanistique du bien, vu l'intervention d'un notaire, n'étant pas des professionnels du droit et de l'immobilier, il ne peut être considéré que les appelants auraient dû raisonnablement connaître le vice, qu'en ne procédant pas eux-mêmes à des vérifications quant à la régularité des 6 logements, ils ne sont pas comportés comme tout candidat acheteur normalement prudent et avisé se serait comporté dans de mêmes circonstances.

5.

5.1. Pierre C. invoque la clause d'exonération de garantie.

Dans l'acte sous seing privé, elle est rédigée comme suit : "(on omet) Toutefois, l'acquéreur ne pourra exercer aucun recours en cas de vices cachés. Le vendeur est informé que la présente clause ne l'exonère en aucun cas de sa responsabilité à raison des vices cachés dont il aurait sciemment tu l'existence. Le vendeur déclare qu'il n'a connaissance d'aucun vice caché".

Et dans l'acte authentique comme suit : "La partie acquéreuse ne pourra prétendre à aucune indemnité, ni réduction du prix ci-après fixé, soit pour défauts de construction, apparents ou non, vices apparents ou cachés, vétusté ou toute autre cause, soit pour vices du sol ou du sous-sol, soit pour erreur dans la superficie exprimée, toute différence, en plus ou en moins, entre cette superficie et la superficie réelle, fût-elle-même supérieure au vingtième, devant faire profit ou perte pour la partie acquéreuse.".

5.2.

La cour relève que les appelants énoncent que "Pierre C. est malvenu d'invoquer une clause de non garantie alors que dans l'acte authentique il a expressément garanti la conformité du bien à la législation urbanistique", sans en tirer de conséquences en droit.

Il ne s'impose pas d'ordonner la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent quant à la possibilité pour Pierre C. d'invoquer une clause générale d'exonération de garantie alors que par ailleurs il a expressément garanti la non existence d'un vice déterminé.

En effet le moyen tiré de cette clause d'exonération de garantie n'est pas fondé, étant établi que le vendeur Pierre C. avait connaissance lors de la vente du vice caché affectant l'immeuble litigieux et qu'il était donc de mauvaise foi.

Ainsi c'est lui qui a réalisé les 5 ème et 6 ème kots sans permis alors qu'il ne pouvait ignorer cette obligation légale.

Quant aux kots réalisés par le précédent propriétaire, il savait qu'il n'y avait jamais eu qu'un permis accordé en 1989 alors que les kots ont été réalisés à partir de fin 1994.

Il fait d'ailleurs grand cas dans ses conclusions de cette information quant à l'existence d'un seul permis obtenu en 1989 alors que des travaux avaient été réalisés depuis pour en conclure qu'il s'agissait d'un vice apparent pour les appelants.

Il convient de rappeler qu'il a expressément garanti la régularité urbanistique de son bien alors qu'il savait que le précédent propriétaire avait réalisé 4 kots et que lui-même en avait réalisé deux supplémentaires "voulant comme il l'explique dans son courrier du 2.03.2011 rentabiliser un peu plus l'immeuble, à la fin de son commerce et suite à sa faillite", ce qui implique qu'il s'était activement intéressé à la situation urbanistique de son bien.

S'il avait été de bonne foi, il aurait à tout le moins questionné le notaire sur la régularité des travaux effectués ce qu'il n'a pas fait.

Le fait qu'il payait une taxe annuelle pour les kots n'était pas de nature à lui faire croire qu'il n'y avait pas d'infraction urbanistique.

Son allégation selon laquelle la ville lui aurait dit qu'aucun permis n'était nécessaire tant qu'il ne touchait pas à la façade de son immeuble ne repose sur aucun élément de nature à lui donner du crédit.

6. Il s'en suit que l'action estimatoire que les appelants ont choisie, est fondée.

Ils ont donc décidé de garder l'immeuble.

Ils ont le droit de réclamer une partie du prix (moins-value du bien vendu) et tous autres dommages et intérêts complémentaires pour réparer tout autre préjudice causé par le vice caché en l'espèce la situation urbanistique infractionnelle du bien litigieux (les 6 logements créés entre 1994 et 2007 ainsi que la couverture de l'espace cour et jardin) et qui ne serait pas réparé par la simple diminution du prix.

Il s'impose de désigner un expert afin de déterminer la partie du prix à restituer.

Les appelants sollicitent l'octroi de la somme provisionnelle de 3.000 euros qui correspond au montant de l'amende qu'ils ont payée.

Le paiement d'une amende fait partie de leur dommage causé par la situation urbanistique infractionnelle de l'immeuble.

Quant au montant de cette amende, il convient de relever que le procès-verbal constatait des irrégularités qui étaient imputables exclusivement aux appelants : remplacement d'une vitrine par des siddings, pose d'une porte blanche en PVC et d'un châssis de fenêtre blanc en PVC, en sorte qu'il leur appartient de démontrer que le montant de l'amende de 3.000 euros qu'ils ont payée aurait été identique si seule l'infraction urbanistique tenant aux 6 logements et à la couverture de l'espace cour jardin avait été retenue.

Il s'en suit que seul le montant provisionnel de 1 euro à valoir sur la moins-value de l'immeuble sera accordé.

B. Il n'y a pas lieu d'aborder actuellement les deux autres fondements invoqués par les appelants.

II. Quant à la responsabilité du notaire Daniel PIRLET

1. L'article 9, §1er, alinéa 3 de la loi du 4 mai 1999 dispose que le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels il intervient et conseille les parties en toute impartialité.

Il s'agit d'une obligation d'information, de renseignement, de mise en garde et de conseil.

Il y a échange d'informations entre le client et son notaire, discussion et propositions par ce dernier, sur la base desquelles le client peut prendre sa décision en toute connaissance de cause.

Le notaire doit éclairer les parties à l'acte sur la portée et les effets de leurs engagements, ainsi que sur les risques que présente l'opération, non seulement les risques d'ordre juridique mais aussi sur les risques économiques et sur leurs conséquences fiscales. Le notaire, non seulement avertit les parties des conséquences juridiques de leurs futurs engagements, mais également leur propose les solutions possibles et leur conseille celle qu'il considère comme étant la plus adaptée. Il doit veiller à la légalité, la validité et à l'efficacité juridique des actes.

L'article 85 du Cwatup (applicable à l'époque de la vente litigieuse) met en outre à charge du notaire une obligation spécifique d'information des parties à la vente quant à la situation urbanistique du bien, et ce sur base des informations qui sont données par l'administration. Il lui incombe en effet d'interroger les pouvoirs publics pour connaître la situation urbanistique du bien et d'en faire mention dans l'acte de vente.

Le notaire ne peut se contenter d'informations lacunaires ou se désintéresser de la situation réelle du bien lorsqu'il apparaît qu'elle pourrait être irrégulière. Le notaire qui manque à son devoir d'information est susceptible d'engager sa responsabilité.

Outre son devoir d'information en matière urbanistique, le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties qu'il représente.

Il doit ainsi analyser les pièces en sa possession que ses clients, des confrères ou des administrations lui remettent et dont il doit tirer des éléments de fait ou de droit en rapport avec le dossier traité.

Le devoir de conseil du notaire comprend un devoir d'investigation personnelle consistant à vérifier certaines informations fournies par les parties, voire même à procéder d'office à certaines recherches.

Concernant spécifiquement l'existence d'infractions urbanistiques, le devoir d'investigation du notaire devra être d'autant plus accru qu'il a de sérieuses raisons de soupçonner l'existence d'une infraction. Le critère pour apprécier la responsabilité du notaire est celui du notaire normalement attentif, prudent et avisé. Le manquement à ce devoir de conseil constitue une faute. (R. BOURSEAU, CUP nov. 2001, p. 231 à 263; P. GOVERS, CUP mars 2006, vol. 86, p. 117 à 158; P. HENRY, CUP septembre 2010, vol. 119, p. 169 à 174).

En l'espèce, la cour se réfère à la motivation énoncée au point I.4.3. du présent arrêt dont il appert que le notaire Daniel P. ne s'est pas comporté comme tout notaire normalement prudent et raisonnable se serait comporté dans de mêmes circonstances.

S'il avait rempli son devoir d'information et de conseil comme tout notaire normalement prudent et raisonnable l'aurait fait, il aurait découvert la situation infractionnelle du bien.

La cour se réfère à la motivation énoncée à ce même point I.4.3. de laquelle il apparaît que le vice n'était pas un vice apparent pour les appelants.

2. Les appelants soutiennent qu'ils auraient pu alors renoncer à la vente ou y procéder mais moyennant réduction du prix.

La premier hypothèse n'est pas crédible.

En effet ils ont opté pour l'action estimatoire et non rédhibitoire à l'égard de leur vendeur, sachant que le nombre de locations de cet immeuble de rapport était réduit à 3.

Certes ils ont choisi cette option lorsqu'ils ont appris qu'il y avait possibilité de régularisation pour 3 logements, mais en se plaçant au moment de la vente, il est raisonnable de considérer qu'il était prévisible qu'une régularisation partielle serait accordée.

Il convient de retenir en conséquence que si le notaire n'avait pas commis la faute qui lui est reprochée, les appelants auraient acquis à un prix moindre tenant compte de la moins-value de l'immeuble.

Il ne s'agit pas d'une simple perte de chance car le dossier révèle que Pierre C. était acculé à vendre son immeuble pour apurer ses dettes (voir ses conclusions) en sorte qu'il est établi qu'il aurait vendu aux appelants à un prix inférieur, et sans veiller à régulariser lui-même au préalable la situation urbanistique de son immeuble.

Il s'en suit que cette partie du prix excessive qu'ils ont payée est en relation causale nécessaire avec la faute du notaire Daniel PIRLET.

Il sera condamné in solidum avec Pierre C. à payer aux appelants un euro provisionnel à valoir sur la moins-value du bien.

Par contre le paiement d'une amende n'est pas en relation causale avec la faute du notaire car s'ils avaient été correctement informés par le notaire, ils auraient dû de toute façon payer une amende puisqu'ils achetaient le bien.

L'existence éventuelle d'autres dommages qui seraient en lien causal avec la faute du notaire sera examinée après la réalisation de l'expertise.

DEMANDE EN GARANTIE DU NOTAIRE DANIEL P. CONTRE PIERRE C.

Il sera réservé à statuer sur cette demande afin qu'elle soit examinée après la réalisation de l'expertise, lorsque la question du ou des dommages des appelants sera examinée.

PAR CES MOTIFS,

Vu l'article 24 de la loi du 15.06.1935,

La cour, statuant contradictoirement,

Reçoit les appels.

Réforme le jugement entrepris.

Dit que l'action estimatoire basée sur la garantie des vices cachés dirigée par la SCRL TOITURES M., Evans M., Myriame P. , Renaud M. et Remy M. à l'encontre de Pierre C. est fondée en son principe.

Dit que l'action en responsabilité qu'ils dirigent contre le notaire Daniel P. est fondée en son principe.

Condamne in solidum, l'un à défaut de l'autre, Pierre C. et le notaire Daniel P. à payer à la SCRL TOITURES M., Evans M., Myriame P. , Renaud M. et Remy M. un euro provisionnel à valoir sur la moins-value de l'immeuble.

Avant dire droit sur le surplus, désigne en qualité d'expert architecte Louis THONON dont les bureaux sont établis à 4031 LIEGE / ANGLEUR, quai des Ardennes, 103, 04 / 365.90.61, qui, s'entourant de tous renseignements utiles, s'adjoignant si nécessaire le concours de tout spécialiste de son choix et procédant conformément aux dispositions des articles 962 et suivants du Code judiciaire, aura pour mission :

1. À défaut d'avoir manifesté son refus de la mission suivante dans un délai de huit jours à dater de la réception de la présente décision, communiquer dans ce même délai de huit jours à dater de la présente décision, les jour et heure du début de ses travaux et d'en aviser les parties par lettre recommandée à la poste, et la cour ainsi que les conseils des parties par pli simple sauf dispense des parties ;

2. De se rendre sur les lieux litigieux sis à 4000 Liège, rue Buisseret, 25, les parties et leurs conseils ayant été dûment convoqués,

3. De prendre connaissance des dossiers des parties (à remettre par ces dernières dûment inventoriées à l'expert au plus tard huit jours avant la première réunion) ;

4. De donner son avis sur la valeur de l'immeuble vu le vice dont il était affecté soit l'existence de 6 logements créés entre 1994 et 2007 sans permis ainsi que la couverture de l'espace cour et jardin réalisée sans autorisation préalable ;

5. De dresser un rapport des réunions qu'il organise, d'en envoyer une copie à la cour, aux parties et aux conseils par lettre missive ;

6. De répondre avec précision aux notes de faits directoires que les parties lui auront transmises dans les délais stricts fixés pour ce faire, notamment après la communication des préliminaires ;

7. Le tout, après avoir, comme de droit, chaque fois que cela s'avérera possible tenté la conciliation des parties ;

8. Dit que les parties pourront faire valoir leurs observations à l'égard de l'avis provisoire de l'expert dans les 30 jours de l'envoi de cet avis ;

9. De déposer son rapport dans les 6 mois à compter du jour de la libération de la partie de provision lui due par la partie tenue à le faire telle que déterminée ci-après ;

10. Dit que Pierre C. et le notaire Daniel P. sont tenus in solidum, l'un à défaut de l'autre, de consigner obligatoirement au greffe une provision d'un montant de 1815,00 euros T.V.A. comprise sur le n° de compte BE67 6792 0085 6987 de la cour d'appel de Liège ;

11. Dit que la provision sera libérée à concurrence de 907,50 euros T.V.A. comprise en vue de couvrir les frais de l'expert ;

12. Dit que le coût global de l'expertise sera calculé comme suit : 90 euro plus T.V.A. (21%) plus frais.

Réserve à statuer sur les autres fondements invoqués par la SCRL TOITURES M., Evans M., Myriame P. , Renaud M. et Remy M. à l'appui de leur demande dirigée contre Pierre C. , sur le surplus de leur dommage, et sur l'action en garantie du notaire Daniel P. à l'encontre de Pierre C. .

Réserve les dépens des deux instances.

Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre B de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Bernadette PRIGNON comme juge unique et prononcé en audience publique du 16 janvier 2017 par le président Bernadette PRIGNON, avec l'assistance du greffier Marc LECLERC.

Document PDF ECLI:BE:CALIE:2017:ARR.20170116.2