Court orders retrial and awards damages to Carrefour against JSM for unpaid property tax and insurance coverage disputes.

En cause de :

2009/AR/2987-2009/AR/3072-2009/AR/3090-

La SA BUREAU D'ETUDES PIRNAY, dont le siège social est établi à 6000 Charleroi, rue du Parc 47, BCE n° 0460.645.179 ;

partie appelante dans la cause 2009/AR/2987

partie intimée dans la cause 2009/AR/3090

représentée par Me Stéphanie Lenoir, loco François Boden, avocat à 4020 Liège, Quai Marcellis, 13 ;

La SA VANDEZANDE, dont le siège social est établi à 6060 Gilly, chéé de Montigny 100, BCE n° 0414.272.845 ;

partie appelante dans la cause RG 2009/AR/3072,

représentée par Me Philippe Herman et Me Marc Deneve, avocats à 6061 Montignies-sur Sambre, rue T'Serclaes de Tilly, 49-51 ;

Madame J. D., domiciliée à;

Madame J.D., domiciliée à

Madame Carine D. , domiciliée à

La SA DRECOT, dont le siège social est établi à 1170 Bruxelles, boulevard Brand Withlock, 114, BCE n° 0450.856.394 ;

parties appelantes dans la cause RG 2009/AR/3090

parties intimées dans la cause RG 2009/AR/2987

représentées par Me Jean-Michel Jottrand, avocat à 1180 Bruxelles, avenue Brugmann, 403;

La SA CARREFOUR BELGIUM, venant aux droits et obligations de la SA CARREFOUR BEGLIUM RETAIL ASSOCIATES, anciennement dénommée « GB RETAIL ASSOCIATES »), dont le siège social est établi à 1140 Bruxelles, avenue des Olympiades 20, BCE n° 448.826.918,

Partie intimée dans les affaires RG N° 2009/AR/2987, 2009/AR/3090, 2009/AR/3072,

représentée par Me Camille Cornil, loco Me Olivier CLEVENBERGH, avocat, à 1000 Bruxelles, rue Royale 45 ;

La SA JSM DISTRIBUTION, dont le siège social est établi à 5310 Eghezée, chaussée de Louvain 62, BCE n°007.46.56 ;

partie intimée dans la cause RG 2009/AR/3090 ;

représentée par Me Geoffroy Cruysmans, avocat à 1170 Bruxelles, chaussée de La Hulpe, 177 bte 14 ;

La S.A. GENERALI BELGIUM, compagnie d'assurances dont le siège social est établi à 1050 BRUXELLES, avenue Louise, n° 149, B.C.E. n° 0403.262.553 ;

La SA BALOISE BELGIUM, compagnie d'assurances, dont le siège social est établi à 2600 Berchem, Posthofbrug, 16, BCE n° 0400.048.883, venant aux droits de la S.A. MERCATOR VERZEKERINGEN ;

La S.A. VIVIUM LIFE, laquelle a repris les droits et obligations de la S.A. ZURICH, compagnie d'assurance de droit suisse ayant un établissement agréé en Belgique et dont les bureaux sont sis à 1210 Bruxelles, rue Royale 153, B.C.E. n° 0861.405.530 ;

parties intimées dans la cause 2009/AR /3090,

représentée par Me Walter De Brakeleer et Me Edith Rosenberg, avocats à 1950 Kraainem, avenue Reine Astrid, 323 ;

La SA PIRNAY & SCHWACHHOFER DEVELOPMENT AND MARKETING, dont le siège social est établi à 6000 Charleroi, rue du parc, 47, BCE n° 0423.967.994 ;

partie intimée dans la cause RG 2009/AR/3090,

représentée par Me Stéphanie Lenoir, loco Me François Boden, avocat à 4020 Liège, Quai Marcellis, 13 ;

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Nivelles le 17 septembre 2009, dont aucun acte de signification n'est produit ;

- les requêtes d'appel déposées au greffe de la cour le 10 novembre 2009 pour la SA Bureau d'Etude Pirnay (2009/AR/2987), le 19 novembre 2009 (2009/AR/3072) pour la SA Vandezande et le 20 novembre 2009 (2009/AR/3090) pour Mesdames J., J. et C. D. et la SA Drecot;

- l'arrêt interlocutoire prononcé le 10 mai 2012 par la cour de céans, joignant les trois causes mentionnées ci-dessus ;

- l'ordonnance prise sur pied de l'article 747 §2 du Code judiciaire du 22 septembre 2017 ;

- les conclusions de synthèse déposées à l'audience ou reçues au greffe de la cour le 2 janvier 2018 pour la SA Bureau d'Etude Pirnay, le 19 juillet 2010 pour la SA Pirnay et Schwachhofer Development and Marketing, le 8 novembre 2011 pour la SA Vandezande, le 15 janvier 2018 par Mesdames D. et la SA Drecot, le 21 février 2018 pour la SA Generali Belgium, la SA Mercator Verzekeringen et la SA Vivium Life, le 15 janvier 2018 pour la SA Carrefour Belgium et le 22 février 2018 pour la SA JSM Distribution ;

- les dossiers de pièces des parties.

I. Les faits

1. Le litige concerne la détermination des responsabilités des différentes parties à la suite de l'effondrement partiel, le 2 août 2001, de la toiture d'un supermarché situé à Jodoigne avenue des Commandants Borlée, 14.

2. Les dames D. qui étaient, à l'origine, propriétaires du terrain, ont fait construire l'immeuble en 1975.

L'architecte de C., qui est décédé avant l'intentement de la présente procédure, avait été chargé d'une mission complète d'architecture pour la conception du bâtiment et le contrôle de l'exécution de ces travaux

L'exécution des travaux fut confiée à la SA Vandezande suivant un contrat du 10 février 1975.

L'entrepreneur Vandezande a confié à la SPRL Bureau d'Etudes Pirnay & Schwachhofer une mission d'étude et de conception de la structure métallique de la charpente et des fondations du supermarché.

3. Les dames D., ont, suivant convention de bail commercial signée devant notaire le 21 septembre 1976, donné en location à la SA JC Demortier le supermarché nouvellement construit, pour une durée de 18 années.

Ce contrat de bail a été renouvelé le 30 juin 1994, pour une durée de neuf années.

La SA JC Demortier a été absorbée par la SA Key System le 27 décembre 1995, cette dernière devenant ainsi locataire principal de l'immeuble.

La SA Key System a cédé le contrat de bail commercial à la SA GB Retail Associates (ci-après GBRA, aux droits de laquelle a succédé la SA Carrefour Belgium), avec effet au 1er mai 2000.

Par acte du 5 juillet 2000, Mesdames D. ont fait apport de l'immeuble loué à la SA Drecot, celle-ci devenant ainsi, à cette date, propriétaire et bailleur de l'immeuble.

Le 27 juillet 2000, GBRA a sous-loué l'immeuble à la SA JSM Distribution, actuelle occupante des lieux.

4. Le 5 mars 2001, la SA JSM a souscrit auprès de la SA Generali Belgium une police d'assurance intitulée « Global Supermarket », prenant effet le 31 janvier 2001.

La police couvrait les dommages, les responsabilités et la protection juridique afférents à l'exploitation du supermarché.

Le risque était co-assuré par la SA Generali Belgium (à concurrence de 40%) ainsi que par la SA Mercator et la SA Vivium Life à concurrence de 30 % chacune.

5. Le 2 août 2001, vers 22h00, une partie du toit de l'immeuble (une surface d'environ 100 m²) s'est effondrée, entraînant la fermeture du magasin pour des raisons de sécurité.

6. Par ordonnances du Président du tribunal de commerce de Nivelles du 9 août 2001 et du Président du tribunal de première instance de Nivelles du 28 septembre 2001, M. Pierre-Paul Hermoye a été désigné en qualité d'expert judiciaire avec pour mission de décrire les causes du sinistre et d'évaluer les dommages en résultant.

L'expert judiciaire a déposé les préliminaires de son rapport (sur les responsabilités) le 28 mars 2002 et la seconde partie de son rapport (sur le dommage) le 9 janvier 2006.

La SA Drecot a fait procéder aux travaux de reconstruction, de sorte que le magasin put rouvrir ses portes le 15 mai 2002.

7. L'historique de la toiture de l'immeuble a été porté à la connaissance de toutes les parties intervenues au cours de l'expertise.

8. Il en ressort qu'immédiatement après la construction du bâtiment, des inquiétudes avaient surgi quant à la stabilité de la toiture.

En effet :

- le 19 novembre 1975, l'architecte de C. a émis vis-à-vis de Vandezande de vives réserves pour l'ensemble de la conception et de la réalisation de la charpente, en raison de la simplification de l'ossature prévue aux plans par la suppression d'une travée sur deux et du constat de l'existence de flèches (inclinaisons anormales) ayant provoqué une accumulation d'eau, provoquant elles-mêmes une flèche inacceptable. Pour l'architecte, il s'agissait d'une malfaçon grave ;

- informé de ces remarques, le Bureau d'Etudes Pirnay et Swachhoffer a répondu le 1er décembre 1975 à Vandezande qu'il s'agissait selon lui d'un problème de contre-pente et non d'un problème de stabilité ; il a annoncé la prise de mesures nécessaires à la suppression de la contrepente dès le 1er décembre ;

- des profilés de renfort externes ont été posés sur la charpente pour prévenir les déformations (la lettre du 30 décembre 1975 de l'architecte à Vandezande y fait allusion, de même que la lettre du 9 février 1976 du bureau d'étude à Vandezande) ;

- le 13 février 1976, les propriétaires ont écrit à l'architecte pour signaler le fléchissement d'un faux plafond qui pourrait indiquer que la toiture n'aurait pas encore la stabilité voulue ; ils demandent que les flèches soient mesurées sur l'ensemble de la toiture et que l'on procède à des essais de mise en charge ;

- l'architecte a établi, le 6 avril 1976, un document relatif à la « réception provisoire des travaux de gros-œuvre » qui comporte plusieurs remarques. Il prévoit que la réception ne sera effective que lorsque les travaux de levée des remarques qu'il précise seront effectivement terminés, soit pour le 30 avril 1976. Ce document comporte également une réserve générale concernant l'ossature d'ensemble du bâtiment et pour les pièces complémentaires qui ont été posées au-dessus de la toiture ;

- des travaux rectificatifs furent exécutés à une date inconnue (courrier de l'architecte du 9 février 1977 qui y fait allusion) ;

- il fut décidé, en mars 1977, de faire procéder à une vérification de l'étude de la stabilité de la charpente et, le 19 octobre 1977, le bureau d'études Courtoy a émis un premier rapport aux conclusions ambiguës ; interpellé à ce sujet, le bureau Courtoy a précisé, le 11 janvier 1978, que le bâtiment ne peut présenter toutes les garanties de stabilité que dans des conditions optimales d'entretien (rouille, évacuation des eaux de pluie, etc...) et dans des circonstances atmosphériques n'entrainant aucune surcharge anomale ;

- il fut dès lors décidé de procéder à des essais de mise en charge ; au terme de ces essais, jugés satisfaisants, le Bureau d'Etudes Pirnay et Schwachhofer a remis un procès-verbal des essais effectués le 10 septembre 1978 garantissant la bonne tenue de la toiture, sa parfaite sécurité et le respect des normes ayant guidé sa conception ;

- par lettres du 1er mars 1979 adressées tant au Bureau Pirnay qu'à l'entrepreneur Vandezande, les propriétaires ont exprimé leur satisfaction quant aux résultats de ces études.

9. La toiture a en outre connu des problèmes d'étanchéité au cours des années 1981 à 1992 et des travaux de réparation ponctuels ont été entrepris par une SA Atab en 1987 et en 1992 (pièces 62 à 74 de la SA Carrefour Belgium).

10. Ces problèmes se sont répétés en 1999 et ont donné lieu à des échanges de courriers qui évoquaient le risque d'un effondrement.

Ainsi, par courrier recommandé du 25 novembre 1999, la SA GBRA a écrit aux consorts D. pour le compte de sa filiale Key System SA, locataire des lieux, pour signaler que :

« (...) Comme déjà évoqué ce lundi 22 novembre 1999 avec Monsieur L. D., votre mandataire, nous vous informons par la présente de ce que depuis quelque temps des problèmes d'étanchéité se sont fait jour au niveau du toit de l'immeuble en question.

Après examen de la toiture, il apparaît que le problème est dû à la présence quasi permanente d'une nappe d'eau de plus ou moins 100 m², elle-même due à un affaissement à cet endroit de la structure portante de ladite toiture . Les traces d'une intervention déjà antérieure sur ladite structure portante sont d'ailleurs encore visibles (pose d'une poutre de soutènement supplémentaire).

Affaissement et nappe participant d'un même processus "dialectique", il y a nécessité d'agir vite afin de remédier aux problèmes et d'éviter ainsi à cet endroit tout affaissement supplémentaire, voire un effondrement du toit toujours possible.

Les réparations à la structure portante étant, de par l'article 6 alinéa 1 du bail du 30 juin 1994, à charge du bailleur, nous vous demandons de bien vouloir intervenir d'urgence afin de prendre toutes les mesures conservatoires qui s'imposent et de remédier définitivement au problème d'affaissement ».

Par courrier du 14 juin 2000, la SA GBRA a transmis à M. D. la convention de cession du bail commercial en sa faveur et a demandé quand interviendraient et quelle serait la nature des réparations en remède aux problèmes signalés par la lettre du 25 novembre 1999.

Par courrier du 19 juin 2000, M. D a transmis les exemplaires du bail signés par les parties D. et a imputé la problématique de la toiture à un défaut d'entretien, l'écoulement des eaux ne pouvant se faire en raison du fait que les avaloirs étaient bouchés par des feuilles. Il proposait la tenue d'une réunion sur place avec des techniciens au cas où les infiltrations se reproduiraient après réalisation des travaux d'entretien nécessaires.

Par courrier du 4 juillet 2000, la SA GBRA a signalé à M. D. ce qui suit :

« Nous revenons sur nos lettres des 25 novembre 1999 et 14 juin 2000, ainsi que sur nos nombreux entretiens téléphoniques subséquents et enfin sur les diverses visites sur place de votre architecte expert qui nous a à l'époque clairement confirmé conclure que la cause des dites infiltrations était bien due à un affaissement de la structure portante de la toiture du bâtiment.

Ce 4 juillet 2000, dans la matinée, un incendie s'est déclaré dans le bâtiment (...) suite à un court-circuit électrique consécutif aux infiltrations (...).

Par la présente, nous vous informons dès lors que, tenant compte de la situation critique sur place et vu que, depuis plusieurs mois (novembre 1999), vous restez en défaut de réparer les infiltrations d'eau sous rubrique qui vous incombent clairement au terme de bail, nous avons donné ce jour instruction à nos propres entrepreneurs de procéder d'urgence aux réparations qui s'imposent à la toiture et à ladite installation électrique.

Les sommes ainsi exposées indument par nous seront ensuite défalquées d'un prochain loyer vous dû ».

Suite à ce courrier, les dames D. demandèrent à Monsieur V. N., architecte-ingénieur et expert, de se rendre sur place afin de procéder à divers constats. Celui-ci en conclut que l'incident n'avait rien à voir avec les infiltrations d'eau et que ces dernières étaient vraisemblablement causées par les joints défectueux qui doivent assurer l'étanchéité des attaches des poutrelles (pièce 14 du dossier de la SA Carrefour, étant une lettre de la SA Drecot à la SA GBRA du 6 juillet 2000).

Par ce courrier du 6 juillet 2000, la SA Drecot, succédant aux droits des dames D., accepta de procéder à ses frais à la réfection de joints d'étanchéité des attaches de la poutrelle soutenant le toit bien que, selon elle, le défaut de ces joints était consécutif à un défaut d'entretien imputable au preneur. Elle refusa par contre de marquer son accord sur la proposition de la SA GBRA visant au placement d'égouttoirs dans la toiture.

La société Imperbel effectua ces travaux d'étanchéité et émit une facture datée du 15 septembre 2000 (pièce 15 du dossier de la SA Carrefour).

Par courrier du 23 novembre 2000, la SA GBRA écrivit à M. D. et à la SA Drecot pour indiquer que, si elle avait reçu des apaisements verbaux de la part de l'expert concernant le problème de stabilité de la toiture, elle n'avait toutefois encore reçu aucune assurance écrite et elle attira également l'attention de la SA Drecot sur le fait que les parties de toiture toujours sous eau entraineront inévitablement une charge d'entretien accrue pour le preneur qui devra réparer/remplacer plus souvent ces parties. Elle demanda donc à la SA Drecot de lui communiquer les mesures que celle-ci comptait prendre afin de remédier à cette situation et réitéra à cette occasion sa proposition de placement d'égouttoirs, ce qu'elle pensait constituer une bonne solution (pièce 16 du dossier de la SA Carrefour).

Le 21 février 2001, la SA JSM fit procéder d'initiative à un nettoyage complet des avaloirs de la toiture de l'immeuble et entreprit également l'installation d'un bac dans la toiture pour évacuer les eaux (pièces 17 et 18 du dossier de la SA Carrefour).

L'effondrement d'une partie de la toiture s'est malgré tout produit environ 5 mois plus tard, le 2 août 2001.

II. La procédure

Les actions originaires

11. Diverses actions ont été introduites en vue d'obtenir l'indemnisation des conséquences du sinistre.

Action formée par JSM Distribution à l'encontre de GBRA, DRECOT et de Mesdames D. (R.G. n° 06/1172/A) :

12. Cette action fut introduite par exploit du 2 juin 2006.

L'action de JSM visait à entendre condamner, in solidum ou l'un à défaut de l'autre, d'une part GBRA sur base de sa responsabilité contractuelle et d'autre part la SA Drecot et les dames D. sur base de leur responsabilité extra-contractuelle, à lui payer 1.011.085,82 euro , augmentée des intérêts judiciaires et des dépens de l'instance.

La SA Drecot et les dames D. ont appelé en intervention et garantie dans le cadre de cette procédure la SA Bureau d'Etudes Pirnay, ainsi que la SA Pirnay & Schwachhofer Development and Marketing.

Actions formées par GBRA à l'encontre de la SA Drecot, des dames D., du bureau d'Etude Pirnay et de la SA Vandezande (RG 06/1473/A, RG 06/2345/A et RG 06/2346/A) :

13. La cause portant le n° RG 06/1473/A fut introduite par citation du 1er août 2006.

La demande de GBRA visait à entendre condamner, in solidum ou l'un à défaut de l'autre, Drecot, sur base de sa responsabilité contractuelle et les dames D. à lui payer 755.484,37 euro , augmentée des intérêts judiciaires et des dépens.

Par une citation du 20 octobre 2006 (RG 06/2346/A), GBRA a étendu sa demande de condamnation in solidum à l'encontre de la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande.

La SA Drecot a cité en intervention et garantie la SA Bureau d'Etude Pirnay, ainsi que la SA Pirnay & Schwachhofer Development and Marketing.

La SA Drecot a par ailleurs introduit une demande reconventionnelle tendant d'une part à condamner GBRA à la garantir de toute condamnation en principal, frais et intérêts qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de JSM et/ou des assureurs et tendant d'autre part à condamner GBRA à lui payer la somme principale de 823.784,51 euro + 172.994,73 euro de TVA (soit 996.779,24 euro ) à majorer des intérêts légaux et judiciaires capitalisés depuis le 1er mai 2002 jusqu'au 1er octobre 2008 et des intérêts judiciaires sur ce montant ainsi capitalisé jusqu'à la date de l'entier paiement.

Action de GBRA contre JSM (RG 2006/2485/A) :

14. Par citation du 1er septembre 2006, GBRA a en outre introduit une demande visant à entendre condamner JSM à payer, à titre d'arriérés de loyer, la somme de 204.640,62 euro à titre principal, augmentée des intérêts conventionnels fixés au taux des avances en compte courant accordées par la Banque Nationale augmentées de 3 %, avec un minimum de 10 %, et ce à partir de la date d'échéance des loyers, précomptes immobiliers, assurance incendie impayée, jusqu'au parfait paiement.

Action formée par les assureurs de JSM à l'encontre de GBRA et de DRECOT (R.G. n° 07/2371/A) :

15. Cette action fut introduite par citation du 1er août 2006.

La demande des assureurs visait à entendre condamner, in solidum ou l'un à défaut de l'autre, GBRA et la SA Drecot à payer aux assureurs une somme de 698.041,37 euro , à titre provisionnel, à majorer des intérêts compensatoires à dater des décaissements opérés et des dépens de l'instance.

La SA Drecot a cité en intervention et garantie la SA Bureau d'Etudes Pirnay, ainsi que la SA Pirnay & Schwachhofer Development and Marketing, dans le cadre de cette procédure.

16. Par différents jugements, toutes ces actions ont été renvoyées devant le tribunal de première instance de Nivelles.

Le jugement attaqué

17. Par jugement dont appel du 17 septembre 2009, le tribunal de première instance de Nivelles a :

- joint les causes portant les numéros 06/1172/A, 06/1473/A, 06/2345/A, 06/2346/A, 06/2485/A et 07/2371/A,

- reçu les demandes,

- dit les demandes formées contre la SA Pirnay et Schwachofer Development and Marketing non fondées,

et,

Concernant la demande formulée par JSM à l'encontre de GBRA, DRECOT et des dames D. :

- condamné in solidum la SA Drecot et les dames D. à payer à la SA JSM Distribution la somme de 1.011.885,82 euro , sous déduction des sommes qui ont été versées entre-temps par les assureurs, augmentées des intérêts judiciaires jusqu'à parfait paiement ;

- condamné la SA Bureau d'Etudes Pirnay à garantir la SA Drecot et les dames D. de ladite condamnation ;

Concernant la demande formulée par les assureurs de JSM à l'encontre de GBRA et de la SA DRECOT :

- condamné la SA Drecot à verser aux trois assureurs la somme de 698.041,37 euro , à titre provisionnel ;

- condamné la SA Bureau d'Etudes Pirnay à garantir la SA Drecot de cette condamnation ;

Concernant la demande formulée par GBRA à l'encontre de la SA DRECOT, des dames D., de la SA BUREAU D'ETUDES PIRNAY et de la SA Vandezande :

- condamné in solidum la SA Drecot , les dames D., la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande à payer à la SA GB Retail Associates la somme de 750.484,37 euro , augmentée d'une indemnisation complémentaire estimée ex aequo et bono de 1.000 euro ;

- condamné la SA Bureau d'Etudes Pirnay à garantir la SA Drecot et les dames D. de cette condamnation ;

Concernant les frais de reconstruction de l'immeuble :

- condamné la SA Bureau D'Etudes Pirnay à payer à la SA Drecot la somme de 556.869,60 euro ;

Concernant les loyers impayés par JSM :

- condamné la SA JSM à payer à la SA GB Retail Associates la somme de 204.640,62 euro , à titre principal, augmentée des intérêts conventionnels fixés au taux des avances en compte courant accordés par la Banque Nationale, augmentés de 3 % avec un minimum de 10 % et ce, à partir de l'échéance des loyers, précomptes immobiliers et assurances incendie impayés et ce, jusqu'à parfait paiement ;

- dit que les intérêts échus ayant courus jusqu'à la date du dépôt des conclusions principales, soit le 30 juin 2008, sont capitalisés conformément à l'article 1154 du Code civil ;

Concernant les dépens :

- condamné la SA JSM, la SA Drecot, la SA Vandezande, la SA Bureau d'Etudes Pirnay et les dames D. aux dépens de l'instance, sans autre précision.

Le tribunal a invité les parties à chiffrer avec précision les dépens et à conclure sur leur imputation, ce qui ne fut pas fait en raison des appels interjetés.

Les appels

18. Trois requêtes d'appel ont été déposées à l'encontre de cette décision, par la SA Bureau d'Etudes Pirnay (RG N° 2009/AR/2987) par la SA Vandenzande (RG N° 2009/AR/3072) et par les dames D. et la SA Drecot (RG N° 2009/AR/3090).

19. Par arrêt interlocutoire du 10 mai 2012, la cour de céans a joint les trois causes susmentionnées et a rejeté la demande formée par la SA Generali Belgium, tendant à la production de pièces (article 877 du Code judiciaire).

20. Le bureau d'Etudes Pirnay demande à la cour de joindre les trois causes et conclut à l'irrecevabilité et/ou la prescription des demandes formées à son encontre par la SA Carrefour (venue aux droits de GBRA), la SA Drecot et les dames D..

Subsidiairement, elle conclut à l'absence de fondement de ces demandes.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande de limiter sa responsabilité à 1 euro définitif et au maximum, conformément à l'article 686 du Code des Sociétés, à l'actif net qui lui a été attribué lors de la scission, soit à la somme 4.824.803 BEF ou 119.603,74 euro .

21. L'entrepreneur Vandezande conclut à l'irrecevabilité, à la prescription et à l'absence de fondement de la demande originaire formée à son encontre par la SA Carrefour et de la condamner aux frais et dépens des deux instances, liquidés (IP liquidée à 16.500 euro par instance).

A titre subsidiaire, avant de statuer quant au fondement de la demande originaire de la SA Carrefour, elle demande l'autorisation de rapporter la preuve, par toutes voies de droit, en ce compris les témoignages et présomptions, du fait suivant:

« Dans le cadre de la construction du bâtiment destiné à accueillir un supermarché à l'enseigne NOPRI, à JODOIGNE, avenue des Commandants BORLEE, aux cours des années 1975-1976, la charpente métallique, les tôles ou profiles qui constituent la toiture et les éléments de charpente supplémentaires ajoutés pour remédier à un problème de contre-pente ont été intégralement exécutés, en sous-traitance, par les préposés de l'entreprise JANFILS »

et de réserver à statuer quant au surplus.

Statuant sur les demandes incidentes formées pour la première fois en degré d'appel par la SA Drecot, Mesdames J., J. et C. D., elle demande à la cour de les déclarer irrecevables en application de l'article 812, alinéa 2 du Code judiciaire et, en tout état de cause, prescrites.

22. Mesdames D. et la SA Drecot demandent à la cour, par leur conclusions déposées au greffe le 15 janvier 2018 de joindre pour connexité les causes portant les n° de rôle 2009/AR/2987, 2009/AR/3072 et 2009/AR/3090.

Elles concluent à l'absence de fondement des demandes formées à leur encontre par JSM et ses assureurs et par la SA Carrefour.

La SA Drecot demande à la cour de condamner la SA Carrefour, la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande, in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, à lui verser 673.912,21 euro TVAC, à titre de remboursement des coûts de reconstruction de la toiture, à majorer des intérêts compensatoires calculés au taux légal à dater du 15 mai 2002 (date moyenne - date de la réouverture du magasin), et des intérêts judiciaires.

Elle sollicite la capitalisation au 1er octobre 2008 des intérêts échus sur les sommes réclamées à la SA Carrefour et au 20 septembre 2010, des intérêts échus sur les sommes réclamées tant à la SA Carrefour qu'à la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande.

Les dames D. et la SA Drecot demandent à la cour de condamner la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et dépens, dans les diverses procédures engagées tant par la société Carrefour que par la société JSM et par les assureurs de cette dernière et de condamner la SA Carrefour à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et dépens, dans les procédures engagées tant par la société JSM et par les assureurs de cette dernière.

23. La SA Carrefour Belgium demande à la cour aux termes de ses conclusions du 15 janvier 2018 de déclarer non fondés les appels, principaux et incidents, formés contre le jugement a quo et dirigés contre la SA Carrefour.

Elle forme un appel incident et une demande nouvelle et demande de condamner in solidum, l'une à défaut de l'autre et pour le tout, la SA Drecot, Mesdames Carine, Janine et Josiane D., la SA Bureau D'études Pirnay et la SA Vandezande à lui payer une indemnité complémentaire de 4.000 euro pour atteinte à l'image commerciale, en sus du montant déjà alloué par le premier juge, à majorer des intérêts compensatoires depuis la date moyenne du 23 décembre 2001 et des intérêts judiciaires sur l'ensemble des condamnations prononcées à leur charge.

Elle demande de condamner la SA Drecot, la SA Bureau d'Etudes Pirnay, la SA Vandezande et mesdames C, J. et J. D., solidairement, in solidum ou l'une à défaut de l'autre, à la garantir contre toute condamnation qui serait prononcée à sa charge au profit de la SA JSM et/ou de ses assureurs, en ce compris les dépens et l'indemnité de procédure et de condamner la SA Bureau d'Etudes Pirnay, la SA Vandezande et Mesdames C., J. et J. D., solidairement, in solidum ou l'une à défaut de l'autre, à la garantir contre toute condamnation qui serait prononcée à sa charge au profit de la SA Drecot.

Elle demande à la cour de constater, outre la capitalisation déjà reconnue par le premier juge à la date du 30 juin 2008, la capitalisation des intérêts échus à la date du 4 juin 2010 (dépôt des conclusions principales d'appel), à la date du 12 décembre 2011 (dépôt des secondes conclusions additionnelles et de synthèse d'appel) et à la date du 4 mai 2017 (dépôt des conclusions portant uniquement sur la capitalisation des intérêts) sur les montants des condamnations prononcées à son profit.

24. Les assureurs de JSM (Generali-La Baloise- Vivium Life) concluent à l'absence de fondement des appels principaux.

Formant un appel incident, ils demandent à la cour de condamner la SA Drecot et la SA Carrefour solidairement ou in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, à leur payer 839.405,47 euro à titre provisionnel, sous réserve de majoration en cours d'instance, à augmenter des intérêts à dater des décaissements, des frais d'expertise et des dépens.

25. La SA JSM demande à la cour de dire les appels principaux non fondés.

Formant un appel incident, elle demande à la cour de condamner la société Drecot, les dames D. et la SA Carrefour à lui payer 983.614,84 euro , augmentés des intérêts à compter de la date du sinistre, capitalisés à partir du 25 novembre 2008 pour la première fois et à dater du 8 mars 2010, du 15 septembre 2011 et du 22 février 2018.

Elle conclut à l'absence de fondement de la demande de la SA Carrefour formée contre elle.

Subsidiairement, pour le cas où la cour maintiendrait en tout ou en partie sa condamnation, elle demande à la cour de dire que la somme en principal mentionnée ci-avant sera augmentée du montant des condamnations portées au profit de la SA Carrefour et des condamnations accessoires éventuelles.

Discussion

QUESTIONS PREALABLES : JONCTION - RECEVABILITE - PRESCRIPTION

Jonction et reprise d'instance

26. Celle-ci a déjà été effectuée par l'arrêt de la cour du 10 mai 2012. Les demandes restant formulées à ce sujet dans les conclusions des parties sont devenues sans objet.

Par acte déposé à l'audience du 1er mars 2018, la SA Baloise Belgium a déclaré reprendre l'instance de la SA Mercator Verzekeringen, ce dont il y a lieu de lui donner acte.

Recevabilité

27. Devant le premier juge, la SA Drecot et les dames D. n'avaient formé aucune demande contre la SA Vandezande.

Soutenant que les travaux qui furent confiés à cette entreprise n'ont fait l'objet d'aucune réception définitive et que le délai de garantie décennale n'a jamais commencé à courir, elles ont mis en cause, en degré d'appel, la responsabilité décennale de la SA Vandezande.

Elles demandent la condamnation de la SA Vandezande, in solidum avec la SA Carrefour Belgium et la SA Bureau d'Etudes Pirnay, à payer à la SA Drecot 673.912,21 euro TVAC à titre de frais de reconstruction de la toiture, à majorer des intérêts compensatoires au taux légal à compter du 15 mai 2002. Elles forment également une demande en garantie contre la SA Vandenzande en ce qui concerne toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur charge au profit de la SA Carrefour Belgium ou de JSM.

Ces demandes furent introduites pour la première fois par des conclusions du 20 septembre 2010.

Or, en vertu de l'article 812 alinéa 2 du Code judiciaire, l'intervention forcée ne peut s'exercer pour la première fois en degré d'appel.

La Cour de cassation a déjà jugé que « Lorsqu'une partie n'a pas introduit de demande contre une partie déterminée en première instance, l'article 812, alinéa 2 du Code judiciaire exclut qu'une demande incidente visant à obtenir une condamnation soit introduite entre ces parties en degré d'appel. La même disposition exclut qu'une partie introduise pour la première fois en degré d'appel une demande en garantie contre une autre partie lorsqu'il n'y avait pas de demande introduites entre ces parties en première instance » (Cass., 5 janvier 2007, R.G.D.C., 2009, p 60 et http://www.juridat.be). Pareille introduction priverait en effet la partie visée d'un degré de juridiction tout en conférant à son adversaire le bénéfice, prohibé par la loi, d'une intervention forcée lors de la seconde instance (Cass., 30 septembre 2009, Pas., I, n°536).

Contrairement à ce que soutiennent les parties Drecot et D., l'article 812 alinéa 2 ne vise pas exclusivement le cas de l'intervention formée pour la première fois en degré d'appel contre un tiers ; il s'applique également au cas de la demande en intervention formée contre une partie à la cause à l'égard de laquelle le demandeur en intervention n'a noué aucun lien d'instance devant le premier juge.

Les demandes des parties Drecot et D. contre la SA Vandezande, introduites pour la première fois en degré d'appel, ne sont donc pas recevables.

28. La SA Bureau d'Etudes Pirnay invoque l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre, à défaut d'intérêt.

Après sa transformation de SPRL en SA et son changement de dénomination, la SA Bureau d'Etudes Pirnay et Schwachhofer - à qui avaient été confiées les études de stabilité de la toiture litigieuse - devenue SA Bureau d'Etudes Pirnay portant le numéro de TVA 407.168.980 fut scindée et dissoute par acte notarié du 30 avril 1997 de Maître Hubert Michel, notaire de résidence à Charleroi publié au moniteur belge du 21 mai 1997. Deux sociétés sont issues de cette scission : l'actuelle SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Antares.

L'actuelle SA Bureau d'Etudes Pirnay fut constituée par acte du Notaire Hubert Michel du 30 avril 1997, publié au Moniteur Belge du 21 mai 1997. Cette nouvelle société a repris les activités d'étude, d'élaboration et de surveillance dans les domaines du génie civil, des bâtiments et des constructions industrielles qui étaient exercées par la société scindée.

Elle soutient, en substance, que les sociétés issues de cette scission (elle-même et la société Antares) n'ont pas hérité des éventuelles dettes de responsabilité de feu la SPRL Bureau d'Etudes Pirnay et Schwachhofer, puisque ces dettes n'existaient pas encore en 1997. Elle indique que, conformément à l'article 682 du Code des Sociétés, les sociétés absorbées cessent d'exister, tandis qu'en application de l'article 686, les sociétés bénéficiaires ne demeurent solidairement tenues que des dettes certaines et exigibles au jour de la publication aux annexes du Moniteur Belge des actes constatant la décision de participation à une opération de scission. Elle souligne en outre que la responsabilité est limitée à l'actif net attribué à chaque nouvelle société (en ce qui la concerne la somme de 4.824.803 BEF ou 119.603,74 euro ).

Quant à la SA Pirnay et Schwachhofer Development and Marketing, elle expose qu'elle n'a rien à voir avec la SA Bureau d'Etudes Pirnay et Schwachhofer à qui avaient été confiées les études de stabilité de la toiture litigieuse et qu'elle a été citée par erreur.

La cour constate que le dispositif des dernières conclusions des parties Drecot et D., qui avaient intimé la SA Pirnay et Schwachhofer Development and Marketing dans le cadre de leur requête d'appel, ne contient plus de demande envers cette partie, en sorte que la question de la recevabilité de cette demande ne se pose plus.

Quant à la demande, en tant que dirigée contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay, société issue de la scission de feu le Bureau d'Etudes Pirnay et Schwachhofer, l'article 682, 3 ° du Code des Sociétés dispose que l'ensemble du patrimoine actif et passif de chaque société dissoute est transféré aux sociétés bénéficiaires, le cas échéant conformément à la répartition prévue au projet de scission et conformément aux articles 729 à 744 de ce Code.

L'article 686 du même code prévoit que :

« les sociétés bénéficiaires demeurent solidairement tenues des dettes certaines et exigibles au jour de la publication aux Annexes du Moniteur belge des actes constatant la décision de participation à une opération de scission, qui sont transférés à une autre société issue de la scission ainsi que des dettes faisant l'objet d'une réclamation contre la société scindée , introduite en justice ou par voie d'arbitrage avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la scission. Cette responsabilité est limitée à l'actif net attribué à chacune de ces sociétés ».

Cet article institue un régime de solidarité qui s'applique aux dettes qu'il détermine : les dettes certaines et exigibles au moment de la scission et qui ont été transférées à une autre société issue de la scission ou celles qui ont fait l'objet d'une action introduite contre la société scindée avant la scission.

L'article 686 ne contredit nullement le principe du transfert de l'ensemble du patrimoine actif et passif de la société scindée aux sociétés bénéficiaires (article 782 précité) et donc du transfert des droits et obligations faisant partie de ce patrimoine, en ce compris l'obligation d'assumer les conséquences de fautes éventuellement commises par la société scindée dans le cadre de l'exercice des activités transférées.

Comme le souligne la SA Carrefour, l'article 782 3 ° consacre un principe de transmission universelle du patrimoine d'une société à l'autre, en ce compris les éléments de l'actif et du passif social, connus ou inconnus, qui existent au moment de la réalisation de la fusion (T. Tilquin, Traité des fusions et scissions, 1993, pp. 51 et 52 ; voy. aussi J. Malherbe, Y. De Cordt, P. Lambrecht et P. Malherbe, Droit des sociétés. Précis. Droit communautaire. Droit belge, 2ème éd., 2006, p. 1009).

L'action introduite à l'encontre de la nouvelle SA Bureau d'Etudes Pirnay est dès lors parfaitement recevable, vu que l'activité à l'origine de la dette de responsabilité a bien été reprise par cette société.

Les demandes dirigées contre l'actuelle SA Bureau d'Etudes Pirnay sont dès lors recevables.

Prescription

29. La SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande soutiennent que les demandes formées à leur encontre sont prescrites en application de l'article 2262 bis alinéa 2 et 3 du Code civil relatif aux actions en responsabilité extracontractuelle.

Ce moyen concerne :

- la demande de la SA Carrefour Belgium de condamnation notamment à charge de la SA Bureau d'Etudes Pirnay et de la SA Vandezande ;

- la demande en garantie de la SA Carrefour Belgium contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande ;

- la demande de la SA Drecot contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay en paiement de 673.912,21 euro TVAC à titre de remboursement des frais de reconstruction ;

- la demande de la SA Drecot et des dames D. de condamner la SA Bureau d'Etudes Pirnay à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre suite à l'action de la SA Carrefour, de la SA JSM et de ses assureurs.

Rappel des principes

30. L'article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil prévoit que :

« Toute action en réparation d'un dommage fondée sur une responsabilité extra-contractuelle se prescrit par cinq ans à partir du jour qui suit celui où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l'identité de la personne responsable.

Les actions visées à l'alinéa 2 se prescrivent en tout cas par 20 ans à partir du jour qui suit celui où s'est produit le fait qui a provoqué le dommage, le cas de fraude excepté ».

L'article 10 de la loi du 10 juin 1998 qui a introduit cette disposition dans le Code civil énonce que :

« Lorsque l'action a pris naissance avant l'entrée en vigueur de la présente loi, les nouveaux délais de prescription qu'elle institue ne commencent à courir qu'à partir de son entrée en vigueur.

Toutefois, la durée totale du délai de prescription ne peut dépasser 30 ans ».

La loi du 10 juin 1998 est entrée en vigueur le 27 juillet 1998.

Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 10 juin 1998 que le champ d'application de l'alinéa 2 de l'article 2262bis comprend tous les cas de responsabilité civile extracontractuelle, tant à base de faute que sans faute ou objective (Cass., 20 janvier 2011, Pas., I, 229).

31. Deux délais sont donc prévus par l'article 2262 bis du Code civil :

- un délai de 5 ans à partir du jour où la partie préjudiciée a connaissance des éléments constitutifs de la responsabilité de la personne contre qui elle souhaite agir ;

- un délai de 20 ans qui court à partir du fait générateur du dommage.

L'action est prescrite dès que l'un ou l'autre de ces délais est expiré (M. Marchandise, La prescription libératoire en matière civile, Les Dossiers du Journal des Tribunaux, Larcier, Bruxelles, 2007, page 64, n° 56, note 273).

32. La doctrine s'accorde pour considérer que le délai de prescription de 5 ans ne commence à courir que lorsque la personne lésée dispose de tous les éléments nécessaires pour formuler sa demande (voy. les références citées par l'avocat général Henkes avant Cass., 30 mars 2017, RG n° C.16.0111.F ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170330.2 - C.16.0286.F ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170330.2 , juridat.be).

La connaissance par la personne lésée des éléments nécessaires à l'intentement de l'action ne doit pas être absolument certaine et porter sur les moindres détails. Elle doit être suffisante pour agir et s'apprécier raisonnablement (M. Regout-Masson, « La prescription des actions en matière de responsabilité », in Responsabilités: Traité théorique et pratique, Titre VI/Livre 63, n° 49).

En ce qui concerne le lien causal, il suffit que la personne lésée ait connaissance d'un lien causal suffisamment vraisemblable entre la faute et le dommage ; la prise de cours du délai n'est pas subordonnée à la connaissance d'un lien causal certain et établi (conclusions de l'avocat général C. Vandewal avant Cass., 5 septembre 2014, RG C.12.0605.N ECLI:BE:CASS:2014:ARR.20140905.7 , Pas., I, n° 4946).

33. S'agissant du délai de 20 ans, son point de départ est ramené à une date antérieure à celle de la réunion des conditions de l'intentement de l'action, puisqu'il n'exige plus de connaissance, ni même d'existence du dommage (M. Marchandise, op. cit., n° 50, p. 57).

Le « fait qui a provoqué le dommage » au sens de l'article 2262bis alinéa 3, est le fait générateur du dommage, c'est-à-dire, la faute ou, en matière de responsabilité du fait des troubles de voisinage, le fait, l'acte ou l'omission qui se trouve à l'origine du trouble.

Application

34. Il y a lieu d'emblée de préciser que l'action en responsabilité à raison du dommage causé par l'effondrement de la toiture litigieuse n'a pas pu naître avant que cet effondrement ne survienne, le 2 août 2001, soit à une date postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juin 1998.

En effet, le droit d'agir en responsabilité nait à partir du moment où sont réunis les éléments constitutifs de cette responsabilité, ce qui suppose que le dommage se soit produit (M. Marchandise, op. cit., n° 48, p.55).

De ce constat, il résulte que les dispositions transitoires contenues dans la loi du 10 juin 1998, qui visent les actions nées avant la date de son entrée en vigueur, ne sont pas d'application.

Quant à la prescription des actions contre la SA Vandezande

Délai de cinq ans

35. En l'espèce, la cour relève d'ores et déjà que, s'agissant de la problématique de l'effondrement d'une toiture, les questions relatives à la qualité de l'exécution de celle-ci et à sa conception se sont raisonnablement posées à toutes les personnes concernées, de façon évidente, dès son effondrement le 2 août 2001.

En outre, il résulte de la doctrine et de la jurisprudence qui précèdent que le point de départ du délai de prescription n'était pas subordonné à la réunion des preuves de la responsabilité des concepteurs et/ou constructeurs du bâtiment. Ce n'est donc pas le moment où le rapport d'expertise a contenu des éléments étayant la responsabilité du Bureau Pirnay et de la SA Vandezande dans la survenance du sinistre qui a déterminé la naissance du délai de prescription.

C'est le moment où la responsabilité de ceux-ci est devenue raisonnablement vraisemblable qui détermine la prise de cours du délai.

36. La SA Vandezande, qui n'a pas participé à l'expertise ordonnée le 9 août 2001, a été citée devant le premier juge à l'initiative de la SA Carrefour par exploit du 20 octobre 2006.

La demande avait pour objet tant l'indemnisation du dommage subi par la SA Carrefour (755.484,37 euro ) que la garantie de toute condamnation qui serait prononcée à charge de Carrefour au profit de JSM et de ses assureurs.

La SA Carrefour a eu connaissance de son dommage dès le 3 août 2001 comme le démontre le rapport de réunion de crise de cette date (pièce 4 du dossier de JSM).

Dès le 6 août 2001, elle a connaissance du rapport RIBEL qui mentionne :

« 1.7 Les fortes pluies de la semaine précédente se sont accumulées sur le toit et ont entraîné l'effondrement de celui-ci.

1.8 L'accumulation d'eau sur la toiture est due à :

- Principalement : une déformation trop importante de la toiture créant des cuvettes dans lesquelles l'eau stagne et ne parvient donc pas à rejoindre les évacuations d'eau de pluie (la pente de la toiture est insuffisante) (...) » (rapport de la réunion du 6 août 2001, pièce 3 du dossier de JSM ; point C. « Causes de l'incident »).

Contrairement à ce que Carrefour soutient, ce rapport, dans la mesure où il attribue la survenance du sinistre à une déformation de la toiture et à une pente insuffisante de celle-ci, n'implique pas que l'on songe exclusivement à un problème de conception ou de stabilité. Ce rapport n'exclut nullement que la pente insuffisante résulte d'un défaut d'exécution.

En outre, pendant le cours de l'expertise, l'attention des parties a été spécifiquement portée sur l'absence de l'entreprise Vandezande : le procès-verbal de la réunion d'expertise du 10 octobre 2001 mentionne que le bâtiment a été construit par l'entrepreneur Vandezande, et il est indiqué : « Monsieur Pirnay s'interroge quant à la raison pour laquelle cette entreprise n'a pas été citée ».

La cour estime qu'à cette date, la SA Carrefour et les propriétaires du bâtiment disposaient des éléments raisonnablement nécessaires pour intenter une action en responsabilité contre la SA Vandezande.

Le délai de prescription quinquennale établi par l'article 2262 bis, § 1er alinéa 2 du Code civil a pris cours le lendemain, soit le 11 octobre 2001.

Il en résulte que la demande de la SA Carrefour contre la SA Vandezande, introduite après le 11 octobre 2006 (le 20 octobre 2006), est prescrite.

Le jugement dont appel est réformé en ce qu'il fait droit à la demande de la SA Carrefour Belgium contre la SA Vandezande.

Délai de 20 ans

37. En supposant même que l'on considère que les éléments portés à la connaissance des parties préjudiciées à la date du 10 octobre 2001 ne permettaient pas raisonnablement d'intenter une action au fond contre la SA Vandezande, il reste que l'article 2262bis alinéa 3 prévoit que le délai de prescription est en tous cas de maximum 20 ans à partir du jour qui suit celui où s'est produit le fait générateur du dommage.

C'est à tort que la SA Vandezande prend en considération un délai de 30 ans à compter de la « réception provisoire » du 6 avril 1976 puisque, comme dit ci-dessus, les dispositions transitoires de la loi du 10 juin 1998 ne sont pas applicables à une action en responsabilité née après l'entrée en vigueur de cette loi.

Pour le raisonnement qui suit, la cour se base donc sur un délai de 20 ans, ce qui ne peut surprendre les parties compte tenu du fait que ce même délai est pris en considération par le bureau d'étude Pirnay dans ses conclusions et parce qu'il s'agit de l'application du régime de la prescription tel que prévu par la loi.

Il y a également lieu de rappeler que, contrairement à ce que soutiennent les parties Drecot et D., l'effondrement de la toiture ne constitue pas un fait générateur de responsabilité. C'est la conséquence de faits générateurs antérieurs.

En l'espèce, le fait générateur du dommage tient à deux manquements commis par la SA Vandezande :

- la pente moyenne globale de la toiture n'est pas répartie de manière uniforme entre la travée « côté rue » et la travée 1 « côté évacuation des eaux » ce qui a eu une incidence sur l'importance des stagnations locales de l'eau et sur la vitesse d'évacuation des eaux ;

- l'existence d'un jeu trop important entre les percements des profilés et la tige du boulon (cf. rapport d'expertise, pp. 304 et 305).

Or, ces deux faits étaient « accomplis » au plus tard le 1er mars 1979, lorsqu'après la réalisation d'une étude complémentaire de la stabilité de la charpente et la réalisation des essais de mise en charge de la toiture, jugés satisfaisants par le Bureau Pirnay, les propriétaires du bâtiment ont exprimé leur satisfaction vis-à-vis de l'entrepreneur.

Il est donc certain que la SA Vandezande n'est plus intervenue sur cette toiture pour en corriger la pente ou pour fixer les profilés après le 1er mars 1979.

Il résulte de ce qui précède que le délai absolu de 20 ans a pris fin au plus tard le 1er mars 1999, soit avant l'intentement de l'action le 20 octobre 2006. L'action, intentée plus de 20 ans après le fait générateur du dommage, est donc en tout état de cause prescrite.

Quant à la prescription des actions formées contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay

Délai de cinq ans

38. La SA Bureau d'Etudes Pirnay a été citée en référé par exploit du 18 septembre 2001 et, par ordonnance du 21 septembre 2001, le tribunal a désigné l'expert Hermoye.

Une citation en référé qui tend uniquement à la désignation d'un expert n'a pas d'effet interruptif.

En effet, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, il y a lieu d'entendre par une citation en justice au sens de l'article 2244, § 1er, du Code civil, l'introduction d'une action en justice par laquelle un créancier veut faire reconnaître au fond le droit menacé qui est soumis à prescription. Une citation en référé qui tend à faire prendre des mesures conservatoires en urgence ou à ordonner une instruction quant aux causes d'un dommage, n'introduit, dès lors, pas une action comme prévu à l'article 2244, § 1er, du Code civil (Cass., 6 février 2015, RG n° C.13.0176.N ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20150206.1 /1, www.cass.be ; Cass., 19 septembre 2016, RG n° C16.00021.F, www.cass.be).

Au plus tard dès le prononcé de l'ordonnance du 21 septembre 2001, les personnes préjudiciées disposaient des éléments raisonnablement nécessaires à l'intentement d'une action en responsabilité sur le fond à l'encontre de la SA Bureau d'Etudes Pirnay, dont on savait qu'elle avait effectué les calculs relatifs à la stabilité de la toiture qui s'était effondrée.

Or, la procédure au fond n'a été introduite que le 20 octobre 2006 par la SA Carrefour et au plus tôt le 25 octobre 2006 par la SA Drecot et les dames D., soit au-delà de l'expiration du délai de 5 ans qui a pris cours le 21 septembre 2001.

Il en résulte que ces actions sont prescrites.

Délai de 20 ans

39. Egalement en ce qui concerne la SA Bureau Pirnay, à supposer que l'on considère que les éléments connus le 21 septembre 2001 ne permettaient pas d'envisager raisonnablement, dès cette date, l'intentement d'une action en responsabilité, la cour constate que la demande est également prescrite en application du délai de 20 ans.

En effet, la dernière intervention de la SA Bureau Pirnay remonte au 30 octobre 1978, date à laquelle elle a transmis à l'architecte de Crombrugghe le procès-verbal des essais effectués le 10 septembre 1978 de mise en charge de la toiture litigieuse, procès-verbal en conclusion duquel elle a garanti « la bonne tenue de la toiture, sa parfaite sécurité et le respect des normes qui avaient guidé conception et calculs ».

Il en résulte que le fait générateur du dommage imputé à la SA Bureau Pirnay remonte au plus tard au 30 octobre 1978.

Le délai de 20 ans a donc pris fin le 30 octobre 1998, ce qui confirme la prescription des actions introduites contre la SA Bureau d'études Pirnay.

Article 2257 du Code civil - suspension du délai de prescription

40. En vertu de l'article 2257 alinéa 2 du Code civil, la prescription ne court point : « à l'égard d'une action en garantie, jusqu'à ce que l'éviction ait lieu ».

Les parties D. et Drecot soulignent que l'article 2257 du Code civil traduit un principe général selon lequel le délai de prescription ne commence à courir qu'au jour où l'action naît.

Selon elles, cette règle vise expressément les actions en garantie, mais s'étend au-delà des trois cas visés à l'article 2257 pour constituer un principe général de droit : la prescription étant une défense opposée à une action tardive, elle ne commence à courir qu'au jour où naît cette action (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil, tome VII, n° 1147 ; Cass. 22 septembre 2016, RG C.15.0079.F ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160922.15 , www.cass.be).

41. Les parties Drecot et D. en déduisent que la prescription de l'action à l'encontre de Pirnay en réparation du dommage propre de la SA Drecot, dans la mesure où elle est fondée sur la responsabilité contractuelle, n'a pris cours qu'à la date du sinistre (le 2 août 2001).

42. Il y a lieu de préciser d'emblée que l'article 2257 alinéa 2 du Code civil vise en réalité les garanties contractuelles à fournir en matière de vente ou de bail (M. Marchandise, op. cit., n° 305, p. 379).

Il ne s'applique en principe pas en matière de responsabilité quasi-délictuelle.

La cour examinera ci-après le fondement juridique des actions pour lesquelles la suspension de la prescription prévue par cette disposition est invoquée.

43. Il n'y a pas de contrat qui se soit noué entre la SA Drecot, propriétaire du bien depuis le 5 juillet 2000 et la SA Bureau d'Etudes Pirnay, qui a cessé toute intervention sur le bâtiment à la fin des années 1970. Aussi le fondement du recours exercé par la SA Drecot contre Pirnay en réparation de son dommage propre est nécessairement extra-contractuel.

Le délai de 5 ans applicable aux actions en responsabilité extra-contractuelle a, selon le § 38 ci-dessus, pris cours le 21 septembre 2001 et était expiré lorsque la SA Drecot a cité la SA Bureau d'Etudes Pirnay en réparation de son dommage propre. Il est a fortiori expiré en prenant pour point de départ, la date du sinistre, le 2 août 2001.

44. Au sujet de leur action en intervention et « garantie », les parties D. et Drecot exposent qu'elles n'avaient aucune raison de citer la SA Bureau d'Etudes Pirnay en intervention et en garantie avant d'être citées aux fins de couvrir le dommage subi par GBRA, JSM et les assureurs de JSM. Elles ajoutent qu'elles n'ont eu aucune connaissance de leur dommage (consistant dans l'action formée à leur encontre par GBRA, JSM et ses assureurs) avant l'introduction de ladite action.

La SA Drecot et les parties D. en déduisent qu'en application de l'article 2257 du Code civil, la prescription de leur action en intervention et garantie a été suspendue jusqu'à leur « éviction », soit jusqu'au 17 septembre 2009 (date du jugement dont appel) ou, à tout le moins, jusqu'au 30 mai 2006 (citation par JSM), au 1er août 2006 (citation par les assureurs de JSM) et au 20 octobre 2006 (citation par GBRA).

Les parties D. et Drecot déclarent fonder leur demande en garantie à l'encontre de la SA Bureau d'Etudes Pirnay sur l'article 1382 du Code civil, en raison d'une faute en lien causal avec le sinistre.

Ce fondement correspond à la nature des faits et des demandes.

Les parties D. et Drecot invoquent également un fondement contractuel dans la mesure où le 19 mai 1978, le Bureau d'Etudes Pirnay a remis aux dames D. une proposition d'essais de charge sur la toiture (pièce n° 25 de leur dossier), laquelle a été acceptée par celles-ci et la procédure d'essais de charge, exécutée le 10 septembre 1978 par le Bureau d'Etudes Pirnay, a donné lieu à l'envoi de la copie de son rapport (pièce n° 31 de leur dossier) au mandataire des dames D., le 10 octobre 1978 (pièce n° 29 de leur dossier).

La cour ne partage pas cette analyse : sauf erreur, ces essais n'ont donné lieu à aucune facturation et se situent dans le prolongement de la mission d'étude confiée à la SA Bureau d'Etudes Pirnay par la SA Vandezande sous le contrôle de l'architecte De C.. La communication aux propriétaires de l'immeuble de la procédure prévue à cet effet et des résultats obtenus ne permet pas de conclure à la conclusion d'un nouveau contrat entre les parties D. et le Bureau d'Etudes Pirnay.

Vu la demande de condamnation in solidum dirigée par GBRA contre à la fois Drecot, les sœurs D., , la SA Vandezande et le bureau Pirnay, la demande peut aussi s'analyser en un recours contributoire entre co-obligés in solidum, recours dont le fondement juridique donne lieu à controverses.

Outre l'article 1382 du Code civil et l'enrichissement sans cause, doctrine et jurisprudence invoquent souvent la subrogation légale organisée par l'article 1251, 3° du Code civil comme fondement au recours contributoire. Chacun de ces fondements suscite cependant des réserves : l'article 1382 ne peut s'appliquer aux cas de responsabilité sans faute, la condition de subsidiarité nécessaire à l'application de la théorie de l'enrichissement sans cause pose problème tout comme, en ce qui concerne la subrogation, le fait que le solvens paie sa propre dette de responsabilité (ce qui empêche en principe la subrogation) et qu'il ne puisse obtenir la condamnation in solidum des autres coobligés (B. De Coninck, « Les recours après indemnisation en matière de responsabilité civile extracontractuelle : la condamnation in solidum et la contribution à la dette », J.T., 2010, pp. 756-757). En réalité, ces difficultés résultent du fait que la doctrine tente de justifier a posteriori la construction prétorienne d'une institution juridique qui trouve peut-être sa source dans le droit pénal romain (Ibid., p. 757).

Le premier arrêt dans lequel la Cour de cassation a consacré le principe de l'obligation in solidum a été prononcé le 15 février 1886. Selon la cour, le préjudice causé par des fautes concurrentes de différentes personnes responsables « (...) peut être imputé en entier à chacune d'elles et chacune doit équitablement en supporter la responsabilité entière; (...) cette espèce de solidarité, qui résulte de la nature même des choses, est implicitement admise par l'article 1383 du Code civil (...) » (Pas., I, p. 74). Il résulte de cette motivation que le fondement initial de l'obligation in solidum est l'équité (dans le même sens, voy. B. De Coninck, op. cit., pp. 757) et des considérations qui précèdent que le régime de cette institution, tel qu'il s'est développé de façon prétorienne, est de nature quasi-subrogatoire dès lors que les coobligés in solidum peuvent faire en principe valoir les droits des victimes qu'ils ont indemnisées (et uniquement ceux-ci). La Cour de cassation a confirmé que lorsqu'un dommage est causé par les fautes concurrentes de plusieurs personnes, le responsable qui a indemnisé la victime est ainsi de plein droit subrogé dans les droits de cette dernière contre les coresponsables et peut exercer un recours contre chacun des coresponsables qui ont ou auraient pu être condamnés in solidum avec lui (Cass., 19 juin 2015, Pas., I, p. 1619).

Il s'agit donc bien d'un recours de nature quasi-subrogatoire.

Donc, les fondements possibles des actions en garantie formées contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay sont soit l'article 1382 du Code civil, soit un recours contributoire de nature quasi-subrogatoire. Dans les deux cas, ces actions sont soumises à l'article 2262bis du Code civil.

45. Le principe traduit par l'article 2257 du Code civil selon lequel la prescription ne court pas, en principe, tant que l'action n'est pas née, fait-il néanmoins obstacle à la prescription des actions en garantie formées par la SA Drecot et les dames D. contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay ?

Que l'on raisonne en fonction du fondement déduit de l'article 1382 du Code civil ou en fonction du fondement de la subrogation (les parties Drecot et D. étant, pour leur recours contributoire, subrogées dans les droits de GBRA ou de JSM contre Pirnay et donc, soumises aux règles de prescription régissant ces droits), ces actions sont, dans tous les cas, prescrites en application des principes qui sont développés aux paragraphes qui précèdent, à savoir le délai de cinq ans à partir de la réunion des éléments constitutifs d'une action en responsabilité et le délai de 20 ans à partir du fait générateur du dommage.

En effet, comme indiqué ci-dessus, les parties préjudiciées ont eu connaissance de leur dommage propre le jour de l'effondrement de la toiture (le 2 août 2001) et de l'identité de la personne responsable (la SA Bureau d'Etudes Pirnay) le 21 septembre 2001, comme décidé au point 38 ci-dessus et elles se sont abstenues d'agir dans le délai quinquennal prévu à l'article 2262 bis §1er alinéa 2 du Code civil.

De même, les parties D., actionnaires de la SA Drecot, anciennes propriétaires et personnellement parties à la procédure d'expertise dès le 10 octobre 2001 (tableaux pages 97 et 98 du rapport d'expertise), n'ignoraient pas, dès cette date, la possible mise en cause de leur responsabilité.

Les parties D. et Drecot ont donc connaissance, depuis une période largement antérieure à l'introduction des demandes au fond formées par Carrefour, JSM et ses assureurs, d'une possible mise en cause de leur responsabilité et se sont abstenues d'agir dans le délai quinquennal à dater de la connaissance des éléments nécessaires à l'intentement de leur action.

L'article 2262 bis §1er alinéa 3 du Code civil qui, en matière quasi-délictuelle, fait courir le délai de 20 ans à partir du fait générateur du dommage, déroge expressément au principe suivant lequel la prescription ne court pas tant que l'action n'est pas née, puisqu'il est possible que le délai de 20 ans soit écoulé avant que le dommage ne survienne. Il convient de rappeler que, ayant une valeur égale à celle de la loi, le principe général de droit n'est ni une norme qui puisse s'appliquer contre elle ni une règle à laquelle il soit interdit au législateur de déroger (W. Ganshof van der Meersch, « Propos sur le texte de la loi et les principes généraux du droit », J.T., 1970, p. 566 et s.; « Principes généraux du droit », Rapport de la Cour de cassation, 2003, p. 470 ; Cass., 29 juin 2011, Pas., I, p. 1799).

Même si on considère que les parties Drecot et D. n'ont eu connaissance de leur dommage consistant en la mise en cause de leur responsabilité, qu'à partir du moment où elles ont été citées par JSM et des assureurs et par la SA Carrefour, en 2006, leur action en garantie reste prescrite en application du délai de 20 ans prévu à l'article 2262 bis §1er alinéa 3 du Code civil.

On pourrait s'interroger sur la constitutionnalité d'un mécanisme qui aboutit à ce que l'action soit prescrite avant même que la victime n'ait connaissance du dommage et ne soit en mesure d'intenter l'action (M. Marchandise, op. cit., n° 320, p. 404), voire sur sa compatibilité avec l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

La cour constitutionnelle a abordé incidemment cette question dans un arrêt du 6 novembre 2014 (arrêt n° 164/2014). Cet arrêt, prononcé suite à une question préjudicielle, tranche une question distincte de celle énoncée ci-dessus : il s'agissait de la compatibilité de l'article 2262bis, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, avec les articles 10 et 11 de la Constitution, en ce que le délai de prescription décennal applicable aux actions personnelles prend cours à compter de la naissance de l'action, alors que le délai de prescription applicable aux actions fondées sur une faute ne prend cours, en vertu de l'article 2262bis, § 1er, alinéa 2, du Code civil, qu'à partir du moment où la victime a connaissance de son dommage et de l'identité de la personne responsable. Etait en particulier examinée, la situation du bénéficiaire d'une stipulation pour autrui qui, faute de notification par l'auteur de la stipulation ou par le promettant, ne dispose d'aucun élément lui permettant d'exercer le droit d'action qui lui revient en vertu du contrat conclu entre l'auteur de la stipulation pour autrui et le promettant, voit se prescrire, après dix ans, un droit qu'il n'a jamais pu faire valoir par voie de justice.

Les motifs suivants de cet arrêt abordent néanmoins la problématique de la compatibilité de l'article 2262 bis 1er alinéa 3 du Code civil avec les articles 10 et 11 de la Constitution, lus en combinaison avec l'article 6 de la CEDH :

« B.6.1. Le droit d'accès au juge ne s'oppose pas à des conditions de recevabilité telles que des délais de prescription, pour autant que de telles restrictions ne portent pas atteinte à l'essence de ce droit et pour autant qu'elles soient proportionnées à un but légitime. Le droit d'accès à un tribunal se trouve atteint lorsque sa réglementation cesse de servir les buts de sécurité juridique et de bonne administration de la justice et constitue une sorte de barrière qui empêche le justiciable de voir son litige tranché au fond par la juridiction compétente (CEDH, 27 juillet 2007, Efstathiou e.a. c. Grèce, § 24; 24 février 2009, L'Erablière ASBL c. Belgique, § 35).

La nature ou les modalités d'application d'un délai de prescription sont contraires au droit d'accès au juge si elles empêchent le justiciable de faire usage d'un recours qui lui est en principe disponible (CEDH, 12 janvier 2006, Mizzi c. Malte, § 89; 7 juillet 2009, Stagno c. Belgique), si le respect de ce délai est tributaire de circonstances échappant au pouvoir du requérant (CEDH, 22 juillet 2010, Melis c. Grèce, § 28) ou si elles ont pour effet que toute action sera a priori vouée à l'échec (CEDH, 11 mars 2014, Howald Moor e.a. c. Suisse).

B.6.2. Le droit d'accès au juge ne s'oppose toutefois pas à des délais de prescription absolus. Il convient en effet de concilier ce droit avec la recherche de la sécurité juridique et avec le souci du droit à un procès équitable, qui caractérisent toute règle de prescription. La circonstance qu'un délai de prescription peut expirer avant que le créancier ait connaissance de tous les éléments nécessaires pour exercer son droit d'action, tel que le délai de vingt ans visé à l'article 2262bis, § 1er, alinéa 3, du Code civil, n'est dès lors pas incompatible, en soi, avec les articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme. »

La cour fait siens ces motifs et considère que la sécurité juridique justifie que la responsabilité de l'auteur du dommage ne puisse être mise en cause plus de vingt ans après le fait générateur, même si la victime du dommage n'a connaissance des éléments constitutifs de la responsabilité qu'au-delà de ce délai.

En outre, dans le cas d'espèce, il ne peut être considéré que les parties D. et Drecot aient été, de façon disproportionnée, privées du droit d'accès à un juge dans la mesure où, comme indiqué ci-dessus, elles disposaient, depuis octobre 2001 au plus tard, des éléments nécessaires, pour la SA Drecot, à l'intentement d'une action en réparation d'un dommage propre, et pour les parties D., de la connaissance de la probable mise en cause de leur responsabilité et qu'elles se sont abstenues d'agir dans le délai quinquennal.

Toutes les demandes contre le SA Bureau d'Etudes Pirnay sont donc prescrites.

EXAMEN DU FOND

LES CAUSES DE L'EFFONDREMENT DE LA TOITURE D'UN POINT DE VUE TECHNIQUE

46. L'effondrement d'une partie de la toiture résulte, selon l'expert :

« En ce qui concerne les éléments « déclenchant » :

• d'une accumulation d'eau sur une partie de la membrane d'étanchéité de la toiture, dans la zone concernée par l'effondrement, c'est-à-dire entre les profils primaires 3 et 4 tels que définis au plan de situation de la page 12 du rapport et les profils secondaires 3.4. et 3.5. ;

• d'une possible crête des précipitations pendant quelques minutes, entraînant une surcharge d'eau uniformément répartie sur la toiture notamment en raison de la longueur du parcours de ces eaux (plus de 30 mètres) et de la faible pente de la toiture (essentiellement côté arrière) ;

• d'une possible imbibition d'eau de pluie de la couche d'isolant thermique située sous la membrane d'étanchéité de la toiture également, dans la zone en question ;

En ce qui concerne la résistance de la structure de la toiture :

• de la précarité de la tenue des profils secondaires SLS 12. Cette précarité concerne :

- tant la flexibilité (celui-ci conditionne l'accumulation d'eau) ;

que la résistance sous l'effort (qui conditionne la rupture du profil sous l'effet de la surcharge) ».

Selon l'expert, la pente insuffisante de la toiture, aggravée par la flexibilité des profils secondaires est à l'origine de contrepentes et donc de l'accumulation d'eau qui a créé une surcharge (page 202 du rapport). Ont également joué un rôle, le jeu trop important entre les percements des profilés et la tige des boulons, à l'origine d'un mouvement de fléchissement des structures de la toiture (page 205).

L'expert estime que le dommage aurait pu être évité en procédant à l'évacuation de l'eau piégée dans les endroits de stagnation repérés en toiture par la pose d'avaloirs (page 211), mais que, pour résoudre les faiblesses intrinsèques et fondamentales de la structure de la toiture, il aurait tout de même fallu remplacer intégralement la toiture, ce qui impliquait de toute façon la fermeture du centre commercial (page 212).

LES DOMMAGES ET LES FONDEMENTS JURIDIQUES ALLEGUES SUITE AU SINISTRE

Par JSM et de ses assureurs

47. L'expert a évalué le dommage de JSM à 1.823.020,31 euro .

L'expert a distingué, dans ses évaluations, plusieurs volets :

Le volet 1 concerne les conséquences directes de l'effondrement : il intéresse une superficie d'intervention de 648 m² sur les 2.484 m², une superficie de travail et de confinement représentant 75 % de la surface active du centre commercial. Il vise la période nécessaire pour la réparation des seules conséquences du sinistre (rapport d'expertise, p. 374).

Il couvre des interventions du 2 août 2001 au 20 novembre 2001 (fin des travaux) et fixe au 10 décembre 2001 la fin de la perte d'influence sur la perte d'exploitation (p.422).

Vu la durée des études préalables aux travaux, ces délais ont encore été reportés de 3 mois (p.422).

Le volet 2 « résulte, non seulement des conséquences du sinistre mais également des conséquences « indirectes » dont le vice intrinsèque de la structure de la toiture et l'inadéquation des mesures prises au moment des premières manifestations de mauvais comportement de la toiture, le vice de la pente moyenne globale de la toiture, les conséquences de la nécessité d'une mise en conformité du bâtiment par rapport à la règlementation « incendie » et aux exigences exprimées par les pompiers de la ville de Jodoigne » (pp. 375 et 376).

Le volet 3 correspond à des améliorations prises en charge par JSM.

Concernant JSM, l'expert a estimé le volet 1 à 747.644,32 euro , le volet 2 à 954.860,08 euro et le volet 3 à 6.052,82 euro .

Les assureurs de JSM ont pris en charge 839.405,47 euro , en sorte que le solde du dommage revendiqué par JSM est de 983.614,84 euro .

Les assureurs demandent le paiement du montant de 839.405,47 euro qu'ils ont versé à leur assurée.

JSM agit contre les parties D. et Drecot sur le fondement des articles 1382 et 1386 du Code civil (les assureurs de JSM agissent sur les mêmes fondements uniquement contre la SA Drecot). JSM et ses assureurs agissent contre la SA Carrefour Belgium sur le fondement du bail (article 1721 du Code civil, garantie du bailleur).

Par GBRA/SA Carrefour Belgium

48. L'expert a évalué le dommage de Carrefour à un montant de 750.484,37 euro .

Ce montant comprend la perte d'exploitation (perte de marge, commission et marge d'achat conditionnelle), les loyers payés sans occupation entre août 2001 et avril 2002, le précompte immobilier de l'année 2001 et les assurances incendies des années 2001 et 2002.

Le préjudice a ainsi été chiffré par l'expert de la manière suivante (Rapport, pp. 446 et 447) :

Volet 1 : Conséquences directes du sinistre Volet 2 : Conséquences « étendues » suite au remplacement de la toiture

Perte d'exploitation 260.898 EUR 297.545 EUR

Loyers 87.908,98 EUR 96.569,48 EUR

Précompte immobilier 2001 5.614,02 EUR

Assurance incendie 2001 708,17 EUR

Assurance incendie 2002 1240,72 EUR

Total 355.129,17 EUR 395.355,20 EUR

Carrefour réclame également des dommages et intérêts pour une perte d'image, qu'elle estime à 5.000 euro .

Elle agit contre les parties D. sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (puisque ces parties n'étaient plus ni bailleurs, ni propriétaires au moment du sinistre).

Elle agit contre la SA Drecot, sa bailleresse, sur le fondement de l'article 1721 du Code civil et de l'article 1386 du Code civil (responsabilité extra-contractuelle pour les dommages causés par la ruine d'un bâtiment).

Enfin la SA Carrefour Belgium agit contre JSM sur le fondement du bail de sous-location, et lui réclame 204.640,62 euro à titre d'arriérés de loyers pour la période comprise entre août 2001 et avril 2002, les précomptes immobiliers des années 2001 et 2004 et l'assurance incendie de l'année 2001.

Par la SA Drecot

49. L'expert estime que la valeur réelle des ouvrages reconstruits par la SA Drecot est de 70 % de 795.528 euro ou 556.869,60 euro (p.551). Il s'agit d'un montant HTVA. En conséquence, la SA Drecot demande le paiement de 673.912,21 euro TVAC (21 %).

La SA Drecot met en cause la responsabilité contractuelle de la SA Carrefour Belgium car elle se serait abstenue de souscrire un contrat d'assurance couvrant le bâtiment litigieux, comme prévu dans le contrat de bail.

Dans la suite de la « Discussion », la cour examinera donc, successivement :

- la responsabilité quasi-délictuelle (article 1382 du Code civil) des parties D. et Drecot ;

- pour autant que nécessaire, la responsabilité de la SA Drecot sur pied de l'article 1386 du Code civil ;

- la responsabilité contractuelle de la SA Drecot vis-à-vis de la SA Carrefour Belgium (bail principal) et inversement ;

- la responsabilité contractuelle de la SA Carrefour Belgium vis-à-vis de JSM (bail de sous-location).

RESPONSABILITES QUASI-DELICTUELLES

RESPONSABILITE DES PROPRIETAIRES SUCCESSIFS DU BATIMENT SUR PIED DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL.

50. Les parties D. et la SA Drecot connaissaient l'historique du bâtiment qui révèle que, dès sa construction, il existait des inquiétudes en ce qui concerne la stabilité de la toiture.

Le rapport du Bureau d'Etudes Courtoy du 19 octobre 1977 se termine sur une conclusion mitigée, qui indique que l'absence de réserve dans la capacité portante des éléments de la toiture ne peut couvrir des lacunes de montage, un dépassement accidentel des sollicitations (tempêtes, pluies diluviennes, surcharges anormales ou dosimétriques de neige), la corrosion avec formation de rouille, etc., et qu'aucune nouvelle charge de service ne peut être envisagée. Ce rapport préconise un examen attentif et régulier de la construction, suivi d'un bon entretien de la couverture et des fers constituant la structure.

Interrogé sur la question de savoir si la construction offre toutes garanties, le Bureau d'Etudes Courtoy a répondu par la négative dans son rapport complémentaire du 11 janvier 1978, étant donné que, selon lui, le bâtiment ne pouvait présenter toutes les garanties que dans des conditions optimales d'entretien (rouille, évacuation des eaux de pluie, etc.) et dans des circonstances atmosphériques n'entraînant aucune surcharge anormale.

Ce ne sont pas les études de mise en charge de la toiture, réalisés par le Bureau Pirnay en mars 1978, qui ont pu rassurer définitivement les propriétaires alors que :

- ce bureau a toujours minimisé les problèmes (cf. notamment ses courriers du 1er décembre 1975, du 9 février 1976 et du 15 mars 1977 en réponse aux inquiétudes de l'architecte De Crombrugge) et que sa responsabilité était en cause en tant qu'ingénieur chargé du calcul de la stabilité,

- des problèmes d'étanchéité récurrents se sont manifestés par la suite entre 1981 et 1992, avec les implications que cela pouvait avoir sur la corrosion des éléments métalliques (le Bureau Courtoy ayant insisté sur les risques liés à la corrosion),

- plusieurs interventions de réparation se sont succédées sur la toiture impliquant une modification des charges pesant sur celle-ci, alors que le Bureau Courtoy avait indiqué qu'il n'existait à ce niveau aucune marge de sécurité ;

- la présence d'une nappe d'eau stagnante sur plus de 100 m² et l'affaissement de la toiture ont été signalés dès le 25 novembre 1999 (époque où les dames D. étaient encore propriétaires et ce jusqu'au 5 juillet 2000), soit plus de 20 ans après les dernières conclusions, dites satisfaisantes, du Bureau d'Etudes Pirnay.

Si l'on peut admettre qu'en raison des apaisements reçus en 1978 de la part du Bureau d'Etudes Pirnay et ce, sous le contrôle de l'architecte, et de la nature des problèmes rencontrés entre 1981 et 1992, qui touchaient à l'étanchéité de la toiture et non à sa stabilité, les propriétaires ne se soient pas inquiétés spécifiquement, après 1978, de la stabilité de celle-ci, la situation a changé à partir du 25 novembre 1999.

En effet, les différents professionnels qui sont intervenus sur la toiture pour résoudre les problèmes d'étanchéité rencontrés à partir des années 1980 n'ont pas attiré l'attention des parties D. au sujet de la stabilité de celle-ci, en sorte qu'elles ont pu penser, pendant cette période, que les dernières conclusions de la SA Bureau Pirnay restaient d'actualité.

Par contre, dans le contexte rappelé ci-dessus, la réaction des propriétaires au courrier de la SA Carrefour du 25 novembre 1999 est à la fois tardive et inadéquate ; ce n'est qu'en juillet 2000 (plus de six mois après que le risque d'effondrement ait été évoqué par GBRA et à peu près au moment de l'apport de l'immeuble à la SA Drecot) qu'un expert fut consulté au sujet des causes des infiltrations.

La SA Drecot s'est contentée d'un avis oral, non étayé par des calculs précis et/ou des explications techniques excluant raisonnablement tout risque.

Il semble en outre que cet avis, tel qu'il est retranscrit dans les correspondances échangées entre les parties, a d'abord porté principalement sur la cause de l'incendie qui s'est déclaré le 4 juillet 2000 et sur la cause des infiltrations constatées dans le magasin (lettre de la SA Drecot du 6 juillet 2000) et non sur la question de la stabilité de la toiture, pourtant expressément soulevée par GBRA dans son courrier recommandé du 25 novembre 1999 et rappelée dans un courrier du 23 novembre 2000.

On ne trouve la trace « d'apaisements verbaux » émanant de l'expert quant à la stabilité de la toiture que dans ce courrier de GBRA du 23 novembre 2000.

En outre, rien ne prouve que cet expert a émis son avis en ayant été complétement informé de l'historique de ce bâtiment, du rapport du Bureau Courtoy, et des inquiétudes de l'architecte émises en ce qui concerne sa stabilité.

Aucun autre professionnel ne fut consulté pour avoir un autre avis, alors que se posait la question cruciale de la stabilité d'une toiture et donc, de la sécurité du personnel et de la clientèle du magasin exploité dans le bâtiment.

Vu les risques d'un effondrement pour la sécurité des personnes et vu ce qu'ils savaient déjà au sujet de la toiture litigieuse, il existe, dans le chef des propriétaires, une légèreté coupable qui a consisté à se contenter d'« apaisements verbaux » émanant d'un expert en outre consulté au départ pour une raison étrangère à la question de la stabilité (la survenance d'un incendie soupçonné d'être causé par des infiltrations).

Les propriétaires du bâtiment ont commis des fautes en ne faisant pas, à partir du 25 novembre 1999, lorsqu'un affaissement de la toiture a été signalé, revérifier sans délai la stabilité de la toiture par un ingénieur spécialisé qui leur aurait remis un rapport circonstancié et écrit quant aux risques et aux mesures à prendre pour les résoudre.

Cette faute est renforcée par la circonstance que la SA GBRA a, à plusieurs reprises, souligné les risques relatifs à la stabilité de la structure de la toiture (25 novembre 1999, 4 juillet 2000) et qu'elle a, par une lettre du 23 novembre 2000, laissée sans aucune suite utile, insisté sur l'absence d'avis écrit de l'expert consulté sur cette question.

L'analyse qui aurait dû être réalisée par un ingénieur spécialisé est plus poussée que celle qu'effectue un inspecteur délégué par des assureurs pour procéder à l'analyse du risque. Aussi, le fait, rappelé par les parties Drecot et D., que les assureurs de JSM avaient délégué un inspecteur pour examiner le risque à assurer, le 7 octobre 2000 et que cet inspecteur avait dressé un rapport de visite sans la moindre réserve quant à la structure, l'aspect ou quelque autre caractéristique de la toiture du bâtiment à assurer, n'empêche pas de considérer que les propriétaires, qui connaissaient, eux, l'historique du bâtiment, ont commis une faute en n'en faisant pas revérifier la stabilité par un ingénieur spécialisé après avoir été informés de la problématique soulevée par GBRA dès le 25 novembre 1999.

51. Sans cette négligence, un expert ingénieur, informé du passé de la toiture et spécifiquement consulté au sujet de sa stabilité, aurait pu procéder à des calculs et à une analyse technique qui aurait permis de déterminer les mesures à prendre pour éviter tout risque d'effondrement.

Selon l'expert Hermoye, il aurait été possible de procéder à l'évacuation des eaux piégées par des avaloirs mais ces mesures ne constituaient que des « pis-aller» et, à terme, il aurait tout de même fallu remplacer intégralement la toiture litigieuse (p. 212 du rapport).

Se référant à cet extrait du rapport, et s'agissant de la mise en cause de sa propre responsabilité, la SA Carrefour a indiqué, au point 110 de ses conclusions (page 67), que le remplacement de la toiture étant inévitable, il n'y avait pas de lien causal entre la faute qui lui était reprochée et le dommage allégué.

En appliquant ce raisonnement à l'analyse de la responsabilité des dames D., la cour constate que, sans la faute commise par les propriétaires, seule une partie du dommage aurait été évitée : les études préalables à la réalisation des travaux auraient pu être effectuées alors que le magasin était encore en exploitation et le temps de fermeture de celui-ci aurait été réduit à la stricte durée nécessaire à la réalisation des travaux planifiés à l'avance.

Il convient par conséquent d'ordonner une réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur les dommages en lien causal avec les fautes commises par les parties D. (en ce qui concerne la SA Drecot, cf. infra sa responsabilité sur pied de l'article 1386 du Code civil et sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Carrefour Belgium), car il n'est pas certain que le « volet 1 » du dommage estimé par l'expert (les conséquences directes du sinistre) corresponde à la partie du dommage qui aurait pu être évitée si, les propriétaires, après avoir été informés de l'état de la structure de la charpente, avaient décidé de procéder aux travaux requis selon un planning organisé et prévu à l'avance.

Cette question intéresse principalement JSM (ses assureurs n'agissent pas contre les dames D.) et la SA Carrefour Belgium.

Responsabilité de la SA Drecot sur pied de l'article 1386 du Code civil

52. Comme l'indemnisation n'est pas totale sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, il convient d'examiner la responsabilité de la SA Drecot sur le fondement de l'article 1386 du Code civil.

L'article 1386 du Code civil est inapplicable aux dames D. puisqu'elles n'étaient plus propriétaires du bien depuis le 5 juillet 2000, au moment où s'est produit l'effondrement, le 2 août 2001.

L'article 1386 du Code civil n'est pas utile dans les rapports entre GBRA et Drecot, liées par un contrat de bail et, comme mentionné ci-dessus, les parties ne se sont pas expliquées sur le concours des responsabilités (contractuelle et extra-contractuelle) invoquées par GBRA à charge de sa bailleresse, la SA Drecot.

53. En vertu de l'article 1386 du Code civil, « le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ».

Il faut que le dommage soit causé par le bâtiment, que celui-ci soit en ruine, ce qui suppose une chute, un écroulement ou un effondrement, et que la ruine ait été causée par un défaut d'entretien ou un défaut de construction (P. Van Ommeslaghe, Traité de droit civil belge, Les obligations, Bruxelles, Bruylant, 2013, t.II, vol. 2, n°854, pp. 1405-1408).

Ces conditions sont en l'espèce remplies :

- c'est bien une ruine du bâtiment qui est à l'origine du dommage subi par JSM, puisque le toit s'est effondré ;

- cette ruine a été causée par le vice de la charpente, ainsi que le démontre le rapport de l'expert Hermoye.

Portée de la clause contenue à l'article 14 du bail de sous-location souscrit par JSM

54. L'article 14 du bail de sous-location conclu entre GBRA et JSM prévoit que :

« Le preneur renonce tant à l'égard du bailleur que du propriétaire à tous recours qu'il pourrait exercer du chef de pertes et dommages généralement quelconques, résultant d'une responsabilité civile contractuelle ou extra-contractuelle fondée sur les articles 1302, 1382 à 1386 et 1721 du Code civil, les sinistres volontaires et la faute grave exceptés » (la cour souligne).

Si cette clause est valable, elle fait obstacle au recours quasi-délictuel exercé par JSM et des assureurs contre la SA Drecot, propriétaire de l'immeuble.

Cette clause ne s'applique en effet pas aux dames D., qui n'étaient pas propriétaires de l'immeuble au moment du sinistre et ne l'étaient déjà plus depuis le 5 juillet 2000, au moment de la conclusion du bail de sous-location (le 27 juillet 2000).

Il s'agit d'une stipulation pour autrui qui bénéficie à la SA Drecot qui, bien qu'elle ne soit pas partie au contrat de sous-location, est néanmoins expressément visée (« à l'égard du propriétaire ») en tant que bénéficiaire de la renonciation.

55. JSM et ses assureurs estiment que cette clause ne s'applique pas, au motif que la SA Drecot aurait commis une faute grave.

Comme indiqué ci-dessus, la faute commise consiste à la fois à avoir tardé de réagir à la lettre de GBRA du 25 novembre 1999 évoquant un risque d'effondrement et d'avoir réagi de façon inadéquate, en se contentant d'apaisements verbaux reçus en juillet 2000 d'un expert consulté, à l'origine, pour un autre motif (un incendie et des infiltrations d'eau au travers de la toiture).

Il faut souligner qu'après avoir été ré-interpellée expressément par GBRA sur le sujet le 23 novembre 2000, la SA Drecot n'a plus donné aucune autre suite, alors que :

- un fléchissement des structures portantes avait été signalé,

- l'effondrement de la toiture pouvait mettre en danger la sécurité des personnes,

- la SA Drecot savait que la stabilité de la toiture du bâtiment avait, par le passé, suscité de vives inquiétudes et que le dernier rapport à ce sujet datait de plus de 20 ans auparavant.

Dans ce contexte, la cour estime que la faute de la SA Drecot qui consiste à s'être contentée d'un avis verbal et de n'avoir donné, ultérieurement, aucune autre suite à la problématique de la stabilité de la toiture, s'analyse en une faute grave.

Par conséquent, l'article 14 de bail de sous-location souscrit par JSM ne permet pas de faire obstacle à la mise en cause de la responsabilité de la SA Drecot vis-à-vis de JSM (et donc de ses assureurs subrogés).

Il en résulte que la demande de JSM et de ses assureurs contre la SA Drecot est fondée sur pied de l'article 1386 du Code civil.

La cour examinera plus bas le montant exact du dommage et la question des intérêts et de leur capitalisation.

RESPONSABILITES CONTRACTUELLES

Responsabilité de la SA Drecot vis-à-vis de Carrefour Belgium sur pied de l'article 1721 du Code civil

56. En vertu de l'article 1721 du Code civil, le bailleur doit garantie au locataire, pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Le bailleur est également tenu d'indemniser le preneur des pertes qui résultent pour le preneur de ces vices et défauts.

Il s'agit d'une application particulière de l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement son cocontractant de la chose louée pendant la durée du bail, consignée à l'article 1719, 3°, du Code civil.

57. Drecot soutient qu'il a été conventionnellement dérogé à cette obligation de garantie du bailleur.

Le contrat de bail commercial, tel qu'il a été renouvelé le 30 juin 1994 (pièce n° 53 de leur dossier), dispose, en son article V :

« 2) Les parties renoncent à invoquer les articles 1722 et 1724 et 1741 du Code civil dans la mesure pour ce dernier article où il dispose que la location prend fin par perte de la chose louée, les parties acceptant qu'en cas d'incendie provoqué par les causes habituellement couvertes par les compagnies d'assurance, de destruction suite à une chute d'avion ou autre ou encore d'attentat ou d'émeute, le bail continuera à produire ses effets.

Le preneur renonce expressément à la faculté que lui réserve l'article 1733 du Code civil de faire la preuve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction et souscrira telles assurances que de besoin pour faire face aux conséquences de cette renonciation ».

58. A la différence du contrat de sous-location, le bail principal liant la SA Drecot et GBRA ne contient pas de clause de renonciation, par le preneur, au recours contre le bailleur sur pied de l'article 1721 du Code civil.

En effet, l'article 5, 2) du bail vise une renonciation à invoquer les articles 1722 et 1724 du Code civil, ainsi que 1741. Il ne vise pas l'article 1721 du Code civil.

59. Il est exact que l'article V, 3) du bail prévoit que la police d'assurance à souscrire par le preneur (cf. infra) « comportera un abandon de recours général et réciproque contre le propriétaire et le preneur et contre tous les locataires, sous-locataires et occupants, mais non contre les entrepreneurs et architectes ».

Il s'agit d'un abandon des recours de l'assureur, qui est dit « réciproque » dans le sens où il vise tant l'éventuelle subrogation de l'assureur dans les droits du bailleur contre le preneur (par exemple en cas d'incendie, article 1733 du Code civil) que l'éventuelle subrogation de l'assureur dans les droits du preneur contre le bailleur (par exemple en cas de vice de la chose, article 1721 du Code civil). Cette clause ne concerne que le contenu de la police d'assurance à conclure par le locataire et ne constitue pas le siège d'un abandon de recours du locataire contre le bailleur, dont il est question au point précédent (le point 2) de l'article V).

60. Contrairement à ce qu'elle soutient, la SA Drecot ne peut pas se prévaloir du contenu du contrat de sous-location liant la SA GBRA à JSM qui, lui, contient une renonciation du locataire à se prévaloir de l'article 1721 du Code civil (cf. article 14 du contrat de sous-location reproduit au point 54 ci-dessus).

La SA GBRA n'est en effet, pas concernée par cette renonciation, qui n'émane que de JSM et qui concerne les éventuels recours de celle-ci contre GBRA et le propriétaire du bâtiment. Cette clause n'oblige pas GBRA à renoncer à ces mêmes recours vis-à-vis du propriétaire.

Drecot est dès lors tenue à l'égard de GBRA sur pied de l'article 1721 du Code civil.

Responsabilité de Carrefour Belgium vis-à-vis de Drecot - fautes reprochées par la SA Drecot à Carrefour Belgium

En ce qui concerne la gestion de l'état de la toiture

61. La SA Drecot et les parties D. soulignent que GBRA/Carrefour Belgium a des compétences techniques plus étendues qu'elles-mêmes et que cette partie est la seule qui, à partir du 25 novembre 1999 a fait état d'un risque d'effondrement de la toiture.

Elles estiment que l'appréciation des fautes respectives des parties ne peut en tout cas pas aboutir à ce que l'appréciation de la faute soit faite plus sévèrement à leur égard, alors qu'elles sont profanes en matière de construction, qu'à l'égard de GBRA/Carrefour Belgium, qui dispose de compétences et de services techniques qui l'avaient conduite à envisager l'éventualité d'un effondrement.

62. La cour ne partage pas cette analyse.

D'une part, en tant que locataire, GBRA ne pouvait que signaler le risque à plusieurs reprises, ce qu'elle a fait (cf. ses courriers à partir du 25 novembre 1999 jusqu'au 23 novembre 2000), et n'avait pas le pouvoir, ni l'obligation d'entreprendre les travaux requis pour remédier aux problèmes dénoncés.

D'autre part, GBRA n'avait pas, à la différences des parties Drecot et D., connaissance du passé de l'immeuble, passé qui aurait dû alerter spécifiquement les dames D. et la SA Drecot quant à la gravité des conséquences potentielles de la présence d'une masse d'eau stagnante sur la toiture (cf. le contenu du rapport Courtoy).

Il est vrai que la SA Carrefour n'a plus relancé la SA Drecot après le 23 novembre 2000 et que le sinistre s'est produit un peu plus de 8 mois plus tard, le 2 août 2001.

A cette époque, la SA Carrefour, qui ne connaissait pas le passé de l'immeuble, avait reçu les « apaisements verbaux » de l'expert Van Nieuwenhove, des réparations avaient été effectuées par la société Imperbel, plus aucune infiltration ne s'était manifestée et des travaux avaient été entrepris en février 2001 pour faciliter l'évacuation des eaux (ce que Carrefour pensait constituer une bonne solution, cf. son courrier du 23 novembre 2000 in fine).

L'absence de nouvelle « relance » adressée à la SA Drecot, dans ce contexte, ne peut être considérée comme fautive. On peut d'ailleurs se demander si une telle relance aurait été utile, vu la position antérieurement adoptée par Drecot.

Il n'est dès lors nullement inéquitable de retenir une faute dans le chef des parties Drecot et D. et de n'en retenir aucune dans le chef de la SA Carrefour, en ce qui concerne les mesures de prudence à prendre pendant la période qui a précédé la survenance du sinistre.

En ce qui concerne le contrat d'assurance à souscrire

63. Le contrat de bail commercial, tel qu'il a été renouvelé le 30 juin 1994 (pièce n° 53 de leur dossier), dispose, en son article V :

« 3) Assurances

Pendant toute la durée du bail, le preneur assurera, pour son compte et pour le compte du propriétaire les biens faisant l'objet du présent bail et les améliorations effectuées par le preneur auprès d'une société de bonne réputation sur le marché belge.

Le bailleur remboursera au preneur l'éventuelle sur-prime due de ce chef.

Le preneur assurera également, pour son compte, le matériel et les marchandises garnissant les lieux loués.

Cette assurance couvrira notamment les risques d'incendie, foudre, explosion, chute d'avions, attentats, émeutes et troubles civils.

(1) La valeur à neuf (indexée sur Abex pour les biens immeubles) des biens dont état ci-dessus.

(2) Le chômage immobilier résultant d'un péril couvert et évalué à une année de loyer.

(3) Les frais de déblais et de démolition, ainsi que les frais d'extinction, de sauvetage et de conservation qui seront évalués à 5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.

(4) Le recours des voisins.

(5) La RC immeuble

Cette police d'assurance comportera un abandon de recours général et réciproque contre le propriétaire et le preneur et contre tous les locataires, sous-locataires et occupants, mais non contre les entrepreneurs et architectes.

Cette police prévoira que toute résiliation, annulation ou suspension des garanties ne sera valable vis-à-vis du propriétaire qu'après préavis de 14 jours, adressé à celui-ci par les assureurs ».

Le bail a été cédé à la SA GBRA par une convention du 28 avril 2000 avec effet au 1er mai 2000, qui prévoit que le cessionnaire s'engage à respecter toutes les clauses, charges et conditions du bail du 30 juin 1994 et de ses avenants (pièce 3 du dossier de la SA Carrefour).

64. La SA Carrefour Belgium produit plusieurs contrats d'assurance (pièces 8 et 9 de son dossier) :

- une police n° 730.108.514 du 1er février 2001 souscrite auprès de « Axa et de Safe Insurance » (dernière page), étant une assurance « Tous risques » qui couvre le bâtiment pour « toute perte et tous dommages matériels directs affectant les biens, ainsi que la responsabilité de l'assuré ». Elle couvre le chômage immobilier à l'exclusion de tout chômage commercial (article 30, définitions générales, point 4) et comprend une clause d'abandon de recours (article 20). Elle couvre également le propriétaire (article 17) ;

- une police n° 730.105.158 souscrite auprès de Axa Royale Belge, à partir du 1er janvier 2001 pour une durée de trois ans, couvrant pour « tous dommages » les bâtiments, le mobilier, le matériel, les marchandises. Cette assurance vise les pertes d'exploitation et confère également la qualité d'assuré au propriétaire du bâtiment.

De la pièce 9 bis de son dossier il apparaît que Axa Belgium a été informée du sinistre et conviée à une réunion sur place le mardi 14 août à 16 h.

La SA Carrefour Belgium produit également une attestation de couverture émanant de son courtier, et datée du 5 août 2002. Cette attestation fait référence à une police n° 730.121.645 qui n'est pas produite.

Il ressort également du rapport d'expertise que la SA Axa Royale Belge a assisté à plusieurs réunions d'expertise en qualité d'assureur de GBRA. La présence d'une dame Dominique Voght, représentant la SA Axa Royale Belge, est encore mentionnée dans le procès-verbal de la réunion d'expertise du 15 octobre 2003.

Les raisons pour lesquelles le sinistre subi par GBRA n'a pas été couvert ne sont pas connues.

65. La SA Drecot estime que, dans la mesure où GBRA ne prouve pas qu'elle s'est acquittée de l'obligation de souscrire le contrat d'assurance convenu, le sinistre dont elle réclame la réparation est, soit en principe couvert, soit n'est que la conséquence du défaut fautif d'assurance.

En outre, elle estime que, si GBRA avait souscrit l'assurance convenue, elle n'aurait pas dû faire face aux coûts de reconstruction de la toiture, estimés à 673.912,21 euro TVAC, ni supporter le dommage de JSM, qui aurait été également couvert.

Ce manquement justifie selon elle tant la condamnation de GBRA à supporter les frais de reconstruction, que sa condamnation à garantir la SA Drecot et les dames D. de toute condamnation qui seraient prononcées à leur encontre.

66. La SA Carrefour soutient qu'elle a souscrit le contrat d'assurance prévu par le contrat de bail.

Elle allègue en outre que les risques qu'elle s'est engagée à couvrir dans le contrat de bail, à savoir les risques d'incendie couvrant la valeur à neuf du bâtiment, le chômage immobilier, les frais de déblai et la RC immeuble, n'ont pas de lien avec le dommage dont elle réclame la réparation dans le cadre de la présente procédure

67. Des pièces produites et de la participation de la SA Axa Royale Belge aux réunions d'expertise, il ressort que la SA GRBA (actuellement Carrefour) a respecté l'obligation, prévue dans le bail, de souscrire un contrat d'assurance couvrant les biens faisant l'objet du bail contre « notamment », les risques d'incendie, foudre, etc.

Une partie du dommage dont la SA Carrefour postule la réparation, à savoir la perte de loyers, correspond à un dommage qui aurait dû être couvert par cette assurance, à titre de chômage immobilier.

Par contre, il est exact que les pertes d'exploitation, pour lesquelles Carrefour a néanmoins souscrit une assurance, ne font pas partie des dommages que celle-ci devait en vertu du bail, assurer.

Cette assurance devait, en vertu du bail, couvrir la responsabilité du propriétaire, puisqu'elle devait être souscrite pour le compte du propriétaire et couvrir notamment la « RC Immeuble ».

Le bail ne définit pas précisément ce que devait recouvrir cette « RC immeuble ».

Du contrat d'assurance produit en pièce 8 du dossier de la SA Carrefour, la cour déduit que la couverture en « responsabilité » n'est pas plus étendue que celle pour les « pertes et tous dommages matériels directs » (cf. le libellé de l'objet de l'assurance : « l'indemnisation de Toute Perte et tous Dommages Matériels directs affectant les biens qui y sont définis ainsi que la responsabilité que l'Assuré peut encourir de ce chef ») et que, donc, elle ne couvre pas non plus les pertes d'exploitation. Il n'est pas établi que cette absence de couverture constitue un manquement contractuel dans le chef de la SA GBRA.

Donc, même si l'assurance à souscrire par GBRA était intervenue, une partie importante du dommage de JSM (les pertes d'exploitation de celle-ci) n'aurait pas été couverte.

Ce qui est également certain, c'est que la responsabilité des dames D., qui n'étaient pas propriétaires au moment du sinistre, n'aurait pas été couverte.

Enfin, si l'assurance était intervenue, elle aurait dû couvrir les frais de reconstruction de l'immeuble qui furent exposés par la SA Drecot.

Donc, l'absence de la couverture d'assurance conventionnellement prévue aurait effectivement une incidence partielle sur les dommages dont il est question dans le cadre de la présente procédure et pourrait affecter négativement la situation de la SA Drecot.

68. Il appartient en principe à la SA Drecot, qui soutient que la SA Carrefour Belgium n'a pas rempli ses obligations contractuelles en ce qui concerne les assurances qui devaient couvrir l'objet du bail, d'en apporter la preuve.

Le manquement éventuellement imputable à la SA Carrefour Belgium, s'il existe, ne se situe pas, par hypothèse, au stade de la conclusion du contrat d'assurance prévu par le bail, mais au stade des raisons qui ont conduit l'assureur à ne pas intervenir.

Les parties doivent collaborer à l'administration de la preuve.

Carrefour Belgium, qui dispose nécessairement des éléments à cet égard ou qui peut les obtenir en posant les questions adéquates à son assureur ou à son courtier, ne dépose aucune pièce qui explique les raisons pour lesquelles la SA Axa Royale Belge n'a pas souhaité prendre le sinistre en charge. Les raisons pour lesquelles elle n'a pas cité cet assureur ou contesté la décision de refus d'intervention sont également inconnues.

Il y a lieu d'ordonner la condamnation de la SA Carrefour Belgium à produire les pièces utiles, le cas échéant, après avoir interrogé son assureur de l'époque et d'ordonner également la réouverture des débats pour que les parties puissent déduire de ces pièces les conclusions qui s'imposent.

Si une faute de Carrefour Belgium est prouvée en lien avec le défaut d'assurance, les parties devront également distinguer et chiffrer au sein des dommages qui font l'objet de la présente procédure, ceux qui auraient dû être couverts de ceux qui ne devaient pas l'être, en fonction de ce qui a été décidé au point 62 ci-dessus.

Dans l'attente de ces éléments, la cour réserve à statuer sur la demande principale de la SA Drecot contre Carrefour Belgium, sur la demande de Carrefour Belgium contre la SA Drecot (puisqu'une partie du dommage aurait peut-être pu/dû être couverte) et sur les demandes en garantie réciproquement formées entre la SA Drecot et la SA Carrefour Belgium (car une partie du dommage de JSM aurait peut-être pu/dû être couverte).

Responsabilité contractuelle de Carrefour Belgium vis-à-vis de JSM

La portées des clauses contenues dans le bail de sous-location conclu le 27 juillet 2000 entre JSM et GBRA (actuellement Carrefour Belgium)

69. La SA Carrefour Belgium oppose à JSM et à ses assureurs l'article 14 précité du bail de sous-location qui prévoit que :

« Le preneur renonce tant à l'égard du bailleur que du propriétaire à tous recours qu'il pourrait exercer du chef de pertes et dommages généralement quelconques, résultant d'une responsabilité civile contractuelle ou extra-contractuelle fondée sur les articles 1302, 1382 à 1386 et 1721 du Code civil, les sinistres volontaires et la faute grave exceptés ».

Il faut aussi souligner que l'article 10 de ce bail prévoit que :

« Le locataire souffrira l'exécution éventuelle de tous travaux que le bailleur jugerait nécessaire, sans pouvoir prétendre de ce chef à aucune indemnité ni diminution de loyer, alors même que la durée de ces travaux excèderait 40 jours ».

70. JSM et ses assureurs considèrent qu'un dol a été commis au moment de la conclusion du bail de sous-location, le 27 juillet 2000.

A cette époque, GBRA n'ignorait pas l'existence d'un problème potentiellement grave affectant la toiture :

- sa lettre du 25 novembre 1999 mentionne notamment : « un affaissement à cet endroit de la structure portante de la toiture », « affaissement et nappe participent d'un même processus dialectique » « il y a nécessité d'agir vite afin de remédier au problème et d'éviter ainsi à cet endroit tout affaissement supplémentaire voire un effondrement toujours possible » ;

- sa lettre du 4 juillet 2000 mentionne : « les diverses visites sur place de votre architecte expert qui nous a à l'époque clairement confirmé conclure que la cause des infiltrations était bien due à un affaissement de la structure portante du bâtiment ».

Le degré de précision de ces courriers - dont celui du 25 novembre 1999, qui mentionne les traces d'une intervention intérieure par la pose d'une poutre de soutènement supplémentaire - confirme la connaissance de la nature exacte du problème par GBRA et des implications possibles.

La cour a certes écarté toute faute (point 62 ci-dessus) en ce qui concerne la gestion par GBRA de l'état de la toiture litigieuse mais ce point diffère de la question de l'information que GBRA, en sa qualité de bailleur, se devait de transmettre à JSM au moment de la conclusion du bail.

Si, finalement, GBRA a reçu, au cours du mois de juillet, des apaisements verbaux de la part de l'expert Van Nieuwenhove quant à la stabilité de la toiture et si, entre juillet 2000 et février 2001, certains travaux en remède ont été accomplis, la cour constate, en se plaçant au moment de la conclusion du bail de sous-location, que GBRA n'a pas communiqué à JSM toutes les informations dont elle disposait concernant l'état de la structure portante de la toiture.

Or, ces informations étaient déterminantes pour le preneur.

GBRA soulignait elle-même, dans un courrier du 23 novembre 2000 que :

- l'absence d'assurance écrite émanant de l'expert restait interpelante, rappelant le « processus dialectique » entre les affaissements et l'accumulation d'eau ;

- « les parties de toiture toujours sous eau auront vraisemblablement une durée de vie moindre que celle des autres parties de la toiture en général, devront être plus souvent réparées/remplacées par le preneur pour lequel il en résultera dès lors une charge d'entretien accrue découlant en fait à l'origine d'un problème de stabilité de toiture ».

GBRA n'a pas informé JSM de cette problématique et ce, alors que le bail de sous-location prévoit une renonciation pour tout recours fondé sur l'article 1721 du Code civil (garantie des vices due par le bailleur) et une dérogation à l'article 1724 du Code civil en ce qui concerne les réparations d'une durée de plus de 40 jours.

Il est admis, en matière de bail, que la clause limitative ou exonératoire de la responsabilité du bailleur ne sort pas ses effets lorsque le bailleur est de mauvaise foi (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de bail, de vente et d'entreprise », R.G.D.C., 2008, liv. 1, p. 56, n° 44).

Est de mauvaise foi le bailleur qui a connaissance d'un vice affectant la chose louée et qui le dissimule à son cocontractant au moment de la négociation et de la conclusion du bail.

En l'espèce, même après avoir reçu les « apaisements verbaux » de l'expert Van Nieuwenhove, GBRA savait, le 27 juillet 2000, que la structure portante de la toiture s'était affaissée, que l'importante nappe d'eau pesant sur la toiture était susceptible d'aggraver cet affaissement et que les charges d'entretien seraient, de par ce phénomène, accrues pour le preneur.

JSM, qui n'avait pas participé aux différentes réunions tenues depuis le 25 novembre 1999 entre GBRA et l'expert mandaté par les propriétaires du bâtiment, a certes pu constater la présence de la nappe d'eau en toiture et a volontairement participé, en février 2001, à la réalisation des travaux nécessaires pour évacuer une partie des eaux, mais elle n'avait pas au moment de la conclusion du bail, contrairement à GBRA, l'information relative à l'affaissement de la toiture et au risque d'accroissement des charges qui en découlaient.

Par conséquent, la cour estime qu'il convient de ne pas donner effet, non seulement à la clause exonératoire de la responsabilité du bailleur, contenue à l'article 14 du bail, mais également à l'article 10 du bail, cités ci-dessus.

Il en résulte que la demande de JSM et de ses assureurs contre GBRA est fondée sur pied de l'article 1721 du Code civil.

La cour aborde ci-après la question du montant exact du dommage, des intérêts et de leur capitalisation.

Demande de la SA Carrefour Belgium contre JSM

71. La SA Carrefour demande le paiement par JSM de 204.640,62 euro sur le fondement du bail de sous-location. Ce montant correspond aux loyers impayés entre août 2001 et avril 2002, aux précomptes immobiliers des années 2001 et 2004 et à l'assurance incendie de 2001.

JSM invoque la nullité du bail et, à titre subsidiaire, elle demande sa résolution.

Subsidiairement, elle indique qu'une action en réduction du loyer avait été introduite tant par elle-même que par la SA Carrefour Belgium, tendant à ce que le loyer soit diminué de 252.000 euro à 161.131 euro indexé et que l'expert désigné par le juge de paix du canton de Jodoigne a conclu à une valeur de 158.000 euro . Elle précise toutefois qu'une offre de payer 161.131 euro a été faite. Elle indique que le loyer devrait être réduit à ce montant à partir du 1er janvier 2003.

72. Le dol commis par GBRA au moment de la conclusion du bail n'affecte que l'applicabilité de la clause exonératoire de la responsabilité du bailleur, contenue à l'article 14 du bail, et de l'article 10 du bail.

Il n'entraine pas la nullité de toute la convention car les clauses litigieuses sont dissociables de l'ensemble de la convention et elles n'en constituent pas des éléments essentiels (Y. Ninane, J.-F. Germain, « Examen des mécanismes alternatifs à la nullité totale : nullité partielle, réduction et conversion », in Les Nullités en droit privé, Anthémis, Limal, 2017, n° 5 et 6, p. 199).

Il n'est en outre pas établi que, si JSM avait eu connaissance de l'affaissement de la structure portante de la toiture et des risques y rattachés, elle aurait renoncé à conclure le bail (article 1116 du Code civil).

Enfin, JSM invoque la responsabilité contractuelle de son bailleur sur pied de l'article 1721 du Code civil, ce qui suppose que le contrat de bail n'est pas nul.

Si des fautes ont été commises par GBRA dans le cadre de la négociation du bail conclu le 27 juillet 2000, elles ne concernent pas l'exécution du bail proprement dite. Si des manquements étaient établis, ils ne peuvent pas être considérés comme suffisamment graves pour justifier la fin des relations contractuelles entre les parties, la suite des événements ayant démontré le contraire.

Enfin, le nouveau loyer n'étant applicable qu'à partir du 1er janvier 2003, la demande de d'arriérés de loyers de GBRA, qui porte sur une période antérieure, n'en est en principe pas affectée.

Cependant, il y a lieu d'examiner si :

- dans la mesure où la demande de Carrefour vis-à-vis des parties D. et Drecot comprend les loyers payés « sans occupation » entre août 2001 et avril 2002, la demande en paiement de loyers qu'elle forme à l'égard de JSM pour la même période ne constitue pas un double emploi ;

- cette question se pose aussi pour le précompte immobilier 2001 et l'assurance incendie de 2001, que Carrefour inclut dans ses dommages ;

- en application de l'article 1724 alinéa 2 du Code civil, auquel l'article 10 du bail, privé d'effet en raison du dol commis, n'a pu valablement déroger, JSM ne peut pas demander une diminution du loyer en proportion du temps et de la partie de la chose louée dont elle a été privée, pendant plus de 40 jours.

La cour ordonne une réouverture des débats sur ces points.

En l'état actuel du dossier, il y a lieu de condamner JSM à payer le précompte immobilier dû pour 2004 (demande non contestée), soit 3.550,90 euro et de réserver à statuer pour le surplus.

Récapitulatif, dommage de JSM et de ses assureurs et demandes en garantie

73. Toutes les demandes contre la SA Vandezande ou la SA Bureau d'Etudes Pirnay sont soit irrecevables, soit prescrites.

La demande de JSM et de ses assureurs est fondée à l'égard de la SA Drecot, sur le fondement de l'article 1386 du Code civil et à l'égard de la SA Carrefour Belgium, sur le fondement de l'article 1721 du Code civil, auquel le bail de sous-location n'a pas pu valablement déroger.

En l'absence de contestation à cet égard, il est justifié de condamner in solidum les parties Carrefour et Drecot, tenues à l'indemnisation d'un même dommage. Le principe de la responsabilité in solidum est, en effet, applicable à tout fait générateur de responsabilité, qu'il s'agisse d'une responsabilité pour ou sans faute, contractuelle ou extracontractuelle (B. De Coninck, « Les recours après indemnisation en matière de responsabilité civile extracontractuelle : la condamnation in solidum et la contribution à la dette », J.T., 2010, p. 755 ; P. Van Ommeslaghe, De Page. Traité de droit civil belge, t. II, vol. 2, Bruxelles, Bruylant, pp. 1630-1631 ; voy. également Cass., 10 décembre 2012, Pas., I, p. 2449).

JSM demande le paiement de 983.614,84 euro , ses assureurs (subrogés dans les droits de leur assurée) demandent le paiement de 839.405,47 euro .

Ils exposent avoir décaissé les montants suivants (p. 44 de leurs conclusions et pièce 6 de leur dossier) :

- 06/09/2001 : 198.314,82 euro

- 15/11/2001 : 99.157,41 euro

- 08/04/2002 : 800.514,71 euro (cantonnement)

- 17/01/2003 : - 500.224,45 euro (reçu en retour de l'huissier)

- 15/01/2003 : 100.278,88 euro

- 30/03/2009 : 141.933,24 euro

JSM présente ce décompte comme suit, ce qui paraît plus correct au niveau du total (l'addition des postes ci-dessus fait en réalité 839.974,54 euro et non 839.405,45 euro ), mais non au niveau des dates des décaissements, qui ne coïncident pas avec les dates de réception des montants par JSM :

˗ le 10 septembre 2001 (8.000.000.- Bef) 198.314,82 euro

˗ le 19 novembre 2001 (4.000.000.- Bef) 99.157,41 euro

˗ le 7 mai 2002 300.000,00 euro

˗ le 17 janvier 2003 100.000,00 euro

˗ le 30 mars 2009 141.933,24 euro

Le montant des décaissements en sa faveur n'étant pas contesté par JSM, il y a lieu de tenir pour acquis le montant de 839.405,47 euro versé par les assureurs.

74. Quant au dommage de JSM, Carrefour fait observer qu'il existe un jugement du tribunal de commerce de Nivelles du 4 septembre 2008 qui condamne les assureurs de JSM à lui payer 1.125.548,31 euro .

Ce jugement n'a cependant pas été exécuté entièrement et fait l'objet d'un recours. De toute façon, quelle qu'en soit l'issue, cela ne change pas la situation des débiteurs de JSM, puisque les assureurs sont subrogés dans les droits de JSM à concurrence des montants qu'ils ont déboursés et que JSM ne pourra, en toute hypothèse, recevoir des montants plus élevés que la totalité de son dommage. Cette question doit cependant se résoudre au niveau de l'exécution des décisions à intervenir.

75. Carrefour demande la déduction d'un poste relatif aux « honoraires experts-avocats-conseillers (provisoire) » pour un montant de 114.463,09 euro (cf. rapport, p. 445) car il fait double emploi avec l'indemnité de procédure.

Elle relève à juste titre que, lors de l'établissement de son dommage, l'expert avait écarté ce poste au motif que « la prise en compte éventuelle des frais d'assistance et des honoraires de défense relève du droit » (cf. rapport, p. 447) et que rien ne justifiait que le même sort ne soit pas réservé à ce poste de dommage réclamé par JSM.

JSM avait d'ailleurs précédemment diminué sa demande à concurrence de ce montant, en sorte que le dommage à allouer à JSM est de 1.823.020,31 euro - 114.463,09 euro - 839.405,47 euro = 869.151,75 euro .

76. La demande de la SA Carrefour Belgium contre JSM est fondée à concurrence du montant de 3.550,90 euro .

77. La cour réserve à statuer et ordonne une réouverture des débats en ce qui concerne :

- la demande de JSM et les demandes (principale et en garantie) de la SA Carrefour Belgium, en tant que dirigées contre les dames D., les fautes retenues à leur charge ne se trouvant pas en lien causal avec tout le dommage allégué (point 51 du présent arrêt) ;

- les demandes principales et en garantie réciproquement formées entre la demande de la SA Carrefour Belgium et la SA Drecot, sur le fondement du bail en raison des inconnues concernant la raison pour laquelle l'assureur a décliné son intervention et/ou n'a pas été mis à la cause (point 68) ;

- la demande en paiement d'arriérés de loyers, de précompte immobilier et d'assurance incendie formée par la SA Carrefour Belgium contre JSM (point 72).

Intérêts et capitalisation

78. JSM demande les intérêts à compter de la date du sinistre, capitalisés à partir du 25 novembre 2008, du 8 mars 2010 , du 15 septembre 2011 et du 22 février 2018.

Les intérêts demandés sont de nature compensatoire ; ils courent sur une dette de valeur qui est fixée par décision de justice.

Le dommage de JSM s'est manifesté de façon échelonnée dans le temps. Il est justifié de faire courir les intérêts à partir de la date moyenne du 23 décembre 2001, située à mi-course entre le 2 août 2001 et la réouverture le 15 mai 2002.

La capitalisation des intérêts n'est pas contestée par les parties D. et Drecot et Carrefour Belgium, qui demandent elles-mêmes la capitalisation des intérêts échus sur le montant de leurs propres préjudices respectifs.

Cette capitalisation intervient à titre de réparation intégrale du dommage, s'agissant de dettes de valeur auxquelles l'article 1154 du Code civil est inapplicable.

79. Les assureurs de JSM demandent également la capitalisation des intérêts échus sur le montant de 839.405,47 euro .

Ils estiment que les intérêts courent à dater des décaissements et qu'en tant qu'ils sont subrogés dans les droits de JSM, les intérêts auxquels celle-ci a droit leur sont dus également.

Carrefour objecte qu'aucun intérêt n'est dû aux assureurs faute de mise en demeure.

80. En vertu de la subrogation prévue à l'article 95 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, la créance des assurés contre le responsable du sinistre et sa compagnie d'assurance, passe de leur patrimoine dans celui de leur propre assureur à concurrence des indemnités que ce dernier a payées. Les intérêts sont les accessoires du principal et sont donc transférés avec la créance.

Le créancier subrogé bénéficie ainsi des intérêts que la dette continue à générer après la subrogation.

La créance transférée est l'assiette du recours de cet assureur tandis que les indemnités qu'il a payées en sont la limite. Cet assureur peut donc aussi réclamer des intérêts compensatoires à dater des différentes dates de décaissements (Br. Devos, « Le paiement avec subrogation », in Obligations-commentaire pratique, 2015, Kluwer, n° 6.15, p.25 ; Liège, 4 mars 2014, Bull. ass., 2015, liv. 3, p.364).

Pour le calcul des intérêts dus à partir des décaissements, la cour retiendra les montants mentionnés par JSM et les dates des décaissements selon les assureurs (cf. point 73 ci-dessus).

Les intérêts échus seront capitalisés au 21 février 2018, comme demandé en page 45 des conclusions des assureurs de JSM.

81. Carrefour demande le paiement des intérêts conventionnels de retard prévus à l'article 16 du contrat de bail. A ce stade, ces intérêts, qui ne sont pas contestés dans leur principe, sont dus sur le montant de 3.550,90 euro (précompte immobilier de 2004). Pour ce poste, Carrefour demande la capitalisation des intérêts au 1er janvier 2005, au 30 juin 2008, au 4 juin 2010 au 12 décembre 2011 et au 4 mai 2017.

S'agissant d'une dette de somme, la capitalisation est due en vertu de l'article 1154 du Code civil.

Dépens

82. La cour peut d'ores et déjà régler la question des dépens des parties SA Bureau d'Etudes Pirnay, SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing et SA Vandezande.

83. La SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing, intimée par les parties D. et Drecot, triomphe également dans la mesure où, dans leurs dernières conclusions, les parties D. et Drecot ne forment plus de demande à son encontre.

Les parties D. et Drecot seront condamnées aux dépens des deux instances de la SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing.

La SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing demande la condamnation des parties appelantes (Drecot et D., en ce qui la concerne) au montant de base de l'indemnité de procédure, qu'elle liquide, pour chaque instance, à 15.000 euro , soit le montant de base non indexé (conclusions de 2010) pour les demandes supérieures à 1.000.000 euro .

Toutes les parties ont demandé l'indexation des indemnités de procédure à l'audience du 1er mars.

En tenant compte des demandes principales et des demandes en garanties dirigées contre les parties D. et Drecot contre la SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing, l'indemnité de procédure de base sera liquidés à 18.000 euro .

84. Les parties SA Bureau d'Etudes Pirnay et SA Vandezande triomphent dans leur appel en sorte qu'il y a lieu de condamner leurs adversaires procéduraux aux dépens.

La SA Bureau d'Etudes Pirnay demande le paiement d'une indemnité de procédure pour la procédure en référé (1.200 euro , montant de base à l'époque), et une indemnité de procédure de 36.000 euro par instance soit le montant maximal indexé pour les demandes supérieures à 1.000.000 euro à charge des parties D. et Drecot et de la SA Carrefour Belgium.

La complexité de la procédure et du dossier justifie effectivement la majoration de l'indemnité de procédure jusqu'au maximum.

Les demandes de ces parties, cumulées au montant des demandes en garantie, dépassent le million d'euros, en sorte que cette demande est fondée.

La SA Vandezande demande la condamnation de la SA Carrefour Belgium aux dépens des deux instances, liquidés à 16.500 euro par instance (montant de base non indexé - conclusions de 2011), qui sera donc porté, au vu de ce qui précède, à 18.000 euro .

Elle demande également la condamnation des parties Drecot et D., qui ont formé des demandes contre elle pour la première fois en degré d'appel, aux dépens de l'appel qu'elle liquide à 16.500 euro , montant que la cour porte à 18.000 euro .

85. Les dépens de JSM et de ses assureurs vis-à-vis des parties Carrefour Belgium et de la SA Drecot peuvent également être taxés.

Ces dernières parties succombent entièrement vis-à-vis de JSM et de ses assureurs.

Carrefour Belgium et Drecot devront supporter l'entièreté des dépens des deux instances de JSM et de ses assureurs.

JSM liquide l'indemnité de procédure à 36.000 euro et ses assureurs à 30.000 euro , ce qui est le montant maximal.

Cependant, le montant des demandes contenues dans les dernières conclusions, en tant que respectivement formées par JSM et ses assureurs, ne dépasse plus 1.000.000 euro .

Le montant correct de l'indemnité de procédure est de 24.000 euro . Le montant maximal se justifie vu la complexité de la procédure et du dossier.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Reçoit les appels;

Dit sans objet les demandes relatives à la jonction ;

Donne acte à la SA Baloise Belgium de sa reprise de l'instance mue par la SA Mercator Verzekeringen ;

Déclare fondés les appels formés par la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande et les appels incidents dirigés par JSM et ses assureurs contre la SA Drecot et la SA Carrefour Belgium ;

Déclare non fondé l'appel formé par la SA Drecot ;

Réserve à statuer sur l'issue de l'appel formé par les parties D. ;

Par conséquent,

Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a :

- pour autant que de besoin (en l'absence de demande actuelle contre cette partie), déclaré non fondée la demande formée contre la SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing ;

- retenu des fautes dans le chef de la SA Drecot et des parties D., en lien causal avec tout ou partie du dommage ;

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau dans le cadre des appels et des demandes nouvelles ;

Déclare irrecevables les demandes nouvelles en degré d'appel formées par la SA Drecot et Mesdames J., J.et C. D. contre la SA Vandezande ;

Déclare recevables mais prescrites toutes les autres demandes formées par les parties contre la SA Bureau d'Etudes Pirnay et la SA Vandezande ;

Déclare recevables et fondées les demandes formées par la SA JSM et la SA Generali Belgium, la SA Baloise Belgium et la SA Vivium Life contre la SA Drecot et la SA Carrefour Belgium ;

Condamne in solidum la SA Drecot et la SA Carrefour Belgium à payer :

- 839.405,47 euro à la SA Generali Belgium, la SA Baloise Belgium et la SA Vivium Life, à majorer des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2001 pour 198.314,82 euro , du 15 novembre 2001 sur 99.157,41 euro , du 8 avril 2002 sur 300.000 euro , du 15 janvier 2003 sur 100.000 euro et du 30 mars 2009 sur 141.933,24 euro , capitalisés au 21 février 2018 ;

- 869.151,75 euro à la SA JSM, à majorer des intérêts au taux légal à partir du 23 décembre 2001, capitalisés aux dates du 25 novembre 2008, du 8 mars 2010, du 15 septembre 2011 et du 22 février 2018 ;

Déclare recevable la demande formée par la SA Carrefour Belgium contre la SA JSM en paiement de 204.640,62 euro à majorer des intérêts conventionnels ;

La déclare fondée à concurrence du précompte immobilier de 2004 et réserve à statuer pour le surplus ;

Condamne en conséquence la SA JSM à payer à la SA Carrefour Belgium 3.550,90 euro à majorer des intérêts conventionnels fixés au taux des avances en compte courant accordés par la Banque Nationale, augmentés de 3 % avec un minimum de 10 % et ce, à partir de l'échéance du précompte immobilier 2004 impayé et ce, jusqu'à parfait paiement et capitalisés aux dates suivantes : 1er janvier 2005, 30 juin 2008, 4 juin 2010, 12 décembre 2011 et 4 mai 2017 ;

Réserve également à statuer en ce qui concerne :

- la demande principale de la JSM et la demande principale et en garantie de la SA Carrefour Belgium en tant que dirigée contre Mesdames Josyane, Janine et Carine D. ;

- les demandes principales et en garantie réciproquement formées entre la SA Carrefour Belgium et la SA Drecot.

Ordonne le dépôt et la communication à la SA Drecot par la SA Carrefour Belgium et ce, au plus tard pour le 28 juin 2018, de toutes les pièces et éléments justificatifs (notamment, les courriers échangés avec son assureur et/ou une attestation actuelle de celui-ci expliquant le refus d'intervention) de l'absence de couverture du sinistre par la SA Axa Royale Belge (dénomination de l'époque), qui avait participé aux opérations d'expertise ;

Ordonne la réouverture des débats à l'audience du 13 décembre 2018 à 9h.30 pour 120 minutes pour les motifs repris aux points 51, 68 et 72 du présent arrêt ;

Fixe comme suit les délais d'échange (communication et dépôt au greffe) des conclusions sur les points soumis à la réouverture des débats :

- JSM : pour le 28 mai 2018 - 12 octobre 2018

- Carrefour Belgium : 28 juin 2018 - 26 octobre 2018

- Drecot et D. : 28 septembre 2018 - 9 novembre 2018 ;

Condamne la SA Drecot et Mesdames D. aux dépens des deux instances de la SA Pirnay et Schwachhofer Developpement and Marketing, liquidés à 18.000 euro par instance (IP au montant de base) ;

Condamne la SA Drecot, Mesdames D. et la SA Carrefour Belgium aux dépens des deux instances de la SA Bureau d'Etudes Pirnay, liquidés à 1.200 euro (IP en référé) et à 36.000 euro par instance ;

Condamne la SA Carrefour Belgium aux dépens des deux instances de la SA Vandezande, liquidés à 18.000 euro par instance ;

Condamne la SA Drecot et Mesdames D. aux dépens d'appel de la SA Vandezande, liquidés à 18.000 euro .

Condamne la SA Carrefour Belgium et la SA Drecot aux dépens des deux instances de la SA JSM, liquidés comme suit :

- référé - rôle (1.140.- Bef) 28,26 euro

- référé - indemnité de procédure : 1.200,00 euro

- tribunal - citation au rôle 448,93 euro

- honoraires de l'expert : 12.015,63 euro

- indemnité de procédure : 24.000,00 euro

- cour d'appel : indemnité de procédure : 24.000,00 euro

et aux dépens des deux instances de la SA Generali Belgium, la SA Baloise Belgium et la SA Vivium Life, également liquidés à 24.000 euro par instance et à 1.451,05 euro à titre de frais de saisie conservatoire.

Réserve à statuer pour le surplus des dépens.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 27 avril 2018.

Où siégeaient et étaient présents :

R. Coirbay, président f.f.,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, magistrat délégué,

C. Willaumez, greffier.

C. Willaumez J. Van Meerbeeck

A.-S. Favart R. Coirbay