Appeal dismissed; no compensation due as hotel project usage was limited, not terminated, by new zoning plan.

La SA GAMA, dont le siège social est établi à 1180 BRUXELLES, chaussée de Waterloo 1433 ;

Monsieur M H., domicilié à

parties appelantes,

représentée par Me Tangui VANDENPUT, avocat à 1160 BRUXELLES, avenue Tedesco 7 ,

contre

La Région de Bruxelles-Capitale, représentée par son Gouvernement en la personne de son Ministre-Président, dont les bureaux sont établis rue Ducale, 7-9, à 1000 Bruxelles ;

partie intimée,

représentée par Me André MOYAERTS, avocat à 1050 Bruxelles, rue de Stassart 117/11;

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- le jugement dont appel, prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Bruxelles le 14 février 2012, dont aucun acte de signification n'est produit ;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 5 novembre 2012 pour la SA Gama et Monsieur M. H.;

- l'ordonnance prise sur pied de l'article 747, § 2 du Code judiciaire, telle que reprise dans le procès-verbal de l'audience publique du 6 décembre 2012 ;

- les conclusions de synthèse déposées au greffe de la cour le 15 janvier 2014 pour la SA Gama et le 12 mars 2014 pour la Région de Bruxelles-Capitale ;

- l'ordonnance du 5 octobre 2017 attribuant la cause à une chambre à 3 conseillers ;

- les dossiers de pièces des parties.

Les faits

1. Dans les années 1989 et 1990, la SA Gama et Monsieur H. ont fait l'acquisition de trois biens immeubles contigus, situés Place Anneessens, à Bruxelles :

- par acte du 2 juin 1989, la SA Gama a acquis un immeuble bâti sis place Anneessens, 2, à l'angle de la rue de la Caserne, présentant des façades de 13,21 m et de 24,50 m et une surperficie d'environ 3 ares, 23 centiares, 75 décimilliares, au prix de 12.000.000,-BEF ou 297.472,22 euro (lot n° 1) ;

- par acte du 2 février 1990, Monsieur H. a acquis un immeuble bâti sis place Anneessens, 3, présentant une façade de 6,37 m et une superficie d'environ 2 ares, 39 centiares, 33 décimilliares, au prix de 5.000.000,-BEF ou 123.946,76 euro (lot n°2) ;

- par acte du 31 juillet 1990, la SA Gama a acquis un terrain avec des constructions partiellement démolies, situé place Anneessens, 4-5, présentant une façade de 12,65 m et une superficie d'environ 4 ares, 39 centiares, au prix de 9.500.000,-BEF ou 235.498,84 euro (lot n° 3).

2. Dans le courant de l'année 1992, les appelants projetèrent de réaliser ensemble, sur les trois parcelles de terrain précitées, un complexe hôtelier de catégorie moyenne (2 ou 3 étoiles) de 144 chambres. Par courrier du 27 octobre 1992, ils ont interrogé la Ville de Bruxelles et la Région de Bruxelles-Capitale au sujet de l'accueil qui pourrait être réservé à leur projet.

3. Par courrier du 26 novembre 2002, la Ville de Bruxelles a marqué un accord de principe pour la construction, à l'emplacement de ces biens, d'un hôtel de catégorie moyenne et ce, pour autant que la Région marque, elle aussi, son accord. Elle indiquait que : « ce type d'équipement est de nature à revitaliser le quartier et nous nous réjouissons qu'il puisse se réaliser très prochainement ».

Il fut également précisé que :

- la circulaire ministérielle du 17 juillet 1991 sur les établissements hôteliers stipule notamment que le projet ne peut entrainer la disparition de logements existants sauf à prévoir leur remplacement dans un rayon de 200 m ;

- le projet devrait être introduit dans des délais assez rapprochés et un engagement de réalisation, dans un délai à discuter de commun accord, devrait être pris.

Par courrier du 29 décembre 2002, le Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale a indiqué que le projet des appelants ne soulevait pas d'objection de sa part, sur le plan des principes, tout en rappelant les obligations contenues dans la circulaire ministérielle du 17 juillet 1991 quant au maintien du logement existant et sa reconstruction sur place ou dans un rayon de 200 mètres.

Il précise que le projet, qui mettrait fin à une situation de chancre urbain, devrait se concrétiser dans les conditions suivantes :

- « un accord de principe ne pourrait être l'occasion de cautionner une spéculation ; c'est pourquoi je serai très attentif à ce que les actuels propriétaires restent impliqués, d'une manière ou d'une autre, dans la réalisation future ;

- une part significative de la construction doit être dévolue au logement ;

- des garanties de réalisation dans le temps devront être fournies ».

4. Le 31 juillet 1993, les appelants ont introduit une demande de certificat d'urbanisme en vue de transformer l'immeuble à l'angle des deux rues, de démolir et de reconstruire les bâtiments sis place Anneessens, le tout à usage d'hôtel.

Le 18 décembre 1993, le Fonctionnaire délégué a émis un avis favorable qui fait référence au plan de secteur du 28 novembre 1979 et à l'avis de la commission de concertation du 5 octobre 1993 (non produit) et est rédigé comme suit :

« Considérant que le projet rencontre les deux premiers niveaux d'appréciation de la circulaire ministérielle du 17 juillet 1991 « Instructions relatives aux établissements hôteliers » (Règle de localisation et règle de coefficient) ;

Considérant la bonne desserte des lieux par les transports publics ;

Considérant que les travaux n'impliquent la disparition que d'un seul logement ;

Considérant que la demande vise à la construction d'un hôtel dans un quartier particulièrement défavorisé et vu l'implantation à proximité immédiate d'un grand axe (Boulevard M. Lemonnier) ;

Considérant que le projet améliore la morphologie urbaine du quartier par la construction d'un bâtiment sur une parcelle vide, refermant ainsi l'alignement à front de voirie ;

Considérant, en conséquence, que la demande répond de manière satisfaisante au troisième niveau d'appréciation (analyse urbanistique) de la circulaire précitée ;

AVIS FAVORABLE ».

5. Le 27 janvier 1994, la Ville de Bruxelles a délivré un certificat d'urbanisme selon lequel les actes et travaux envisagés sont susceptibles d'être agréés.

6. Parallèlement, le 9 décembre 1993, la Région de Bruxelles-Capitale a adopté un projet de Plan Régional de Développement (PRD) tel que prévu, à l'époque, à l'article 18 de l'ordonnance organique de la planification et de l'urbanisme du 29 août 1991.

Celui-ci a été publié une première fois par extrait au Moniteur belge du 11 février 1994 et une deuxième fois au Moniteur belge du 24 février 1994 (le texte publié le 24 février 1994 a remplacé celui paru au Moniteur belge du 11 février 1994).

Le projet de PRD est entré en vigueur le 10 mars 1994. Dès cette date, conformément à ce que prévoient les articles 21 et 23 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, tels qu'ils étaient en vigueur au moment des faits, le projet de plan a donc acquis force obligatoire et valeur réglementaire dans les dispositions relatives à l'affectation du sol mentionnées dans le projet comme ayant cette force et cette valeur, les autres dispositions du projet du plan ayant valeur indicative.

Le projet de PRD reprend les parcelles concernées par le projet des appelants dans une zone mixte d'habitation et d'entreprise comprise dans un périmètre de protection accrue du logement, ce qui a pour conséquence que seuls des hôtels d'une capacité maximale de 50 chambres peuvent y être implantés.

Le projet de PRD a été soumis à enquête publique le 28 février 1994 et les appelants n'ont pas introduit de réclamation lors de cette enquête.

Le PRD définitif, qui ne modifie pas l'affectation prévue pour les parcelles concernées dans le projet de PRD, fut adopté le 3 mars 1995 et publié au Moniteur belge du 27 mars 1995.

7. Le 5 décembre 1994, la SA Gama a introduit une demande de permis d'urbanisme visant la réalisation de son projet.

Par courrier du 8 mai 1995, après avoir relevé que l'entrée en vigueur du projet de PRD, puis du PRD, avait rendu juridiquement impossible la réalisation de l'hôtel de 144 chambres visé par le certificat d'urbanisme du 27 janvier 1994, la Ville de Bruxelles a demandé au Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale d'accorder une dérogation, aux motifs que le projet répondait au besoin d'hôtels dans le centre-ville et constituait un élément non négligeable de revitalisation du quartier.

Aucune suite ne fut réservée à cette demande.

Le 20 mai 1996, la SA Gama a revendu le « lot n° 1 » dont question au point 1 ci-dessus au prix de 24.500.000,-BEF ou 607.339,13 euro .

Le 28 juin 1996, le Fonctionnaire délégué, saisi du dossier (faute de décision de la Ville de Bruxelles dans le délai prévu), a refusé le permis d'urbanisme compte tenu des prescriptions du PRD.

Le 17 juillet 1996 , la SA Gama a formé un recours contre cette décision, auprès du collège d'urbanisme et, faute de décision de ce dernier dans le délai prévu, elle a, le 9 octobre 1996, formé un recours auprès du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Le recours fut déclaré non fondé par arrêté du 13 mars 1997.

La procédure

8. L'action principale originaire, mue par la SA Gama et par Monsieur H. par citation du 31 mars 1998, tendait, par un jugement exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution ni cantonnement, à entendre :

- condamner la Région de Bruxelles-Capitale au paiement du montant de 80.000.000,-BEF ou 1.983.148,10 euro , à titre d'indemnisation de son préjudice suite à l'impossibilité de réaliser son projet, sous réserve d'augmentation ou de diminution en cours d'instance, à majorer des intérêts judiciaires à dater de la citation, montant ramené provisionnellement à 1,-BEF ou 0,02 euro dans l'attente du résultat de l'expertise judiciaire ;

- condamner la Région de Bruxelles-Capitale aux dépens de l'instance, en ce compris l'indemnité de procédure.

Avant dire droit quant au montant de la condamnation, ils postulaient la désignation d'un expert immobilier qui, en cas de faute retenue à charge de la défenderesse, serait chargé d'évaluer la différence entre la valeur vénale du bien avant et après l'entrée en vigueur du projet de PRD ou qui, en cas d'indemnisation fondée sur l'article 79 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, serait chargé d'estimer la moins-value subie en fonction des critères posés par cette disposition.

La Région de Bruxelles-capitale concluait au non fondement de la demande. En cas de désignation d'un expert, elle demandait que la mission de celui-ci soit modalisée en application de l'article 79 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.

9. Par jugement avant dire droit du 19 mars 2002, le tribunal de première instance de Bruxelles a désigné l'expert Sterno avec pour mission :

« • d'évaluer la différence entre la valeur vénale des biens litigieux avant l'entrée en vigueur du projet de plan régional de développement, de la même valeur vénale compte tenu de l'existence du certificat d'urbanisme relatif à la construction d'un complexe hôtelier de 144 chambres et la valeur vénale desdits biens après la mise en vigueur du projet du projet de plan régional de développement, puis du plan lui-même qui n'autorise plus que la construction d'hôtels de moins de 50 chambres,

• de déterminer s'il aurait été au vu de la situation des lieux et techniquement possible pour les demandeurs de construire à la place d'un complexe hôtelier de 144 chambres, 3 bâtiments de 50 chambres chacun sous forme d'un seul complexe hôtelier, dans l'affirmative de déterminer si le coût de cette construction devait être considéré comme plus onéreuse et dans quel pourcentage d'évaluation,

• de déterminer, avec et sans exclusion de la valeur des biens pris dans leur ensemble, la moins-value propre à chaque terrain pris séparément consécutif à la mise en vigueur du projet de plan Régional de Développement sur base des critères décrits à l'article 79 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, de même que la moins-value déterminée en fonction d'une seule superficie de terrain (englobant les terrains non pris séparément) ».

L'expert a déposé son rapport le 24 juillet 2008.

10. Après expertise, la SA Gama et Monsieur H. demandaient au tribunal de condamner la Région de Bruxelles-Capitale à leur payer, à titre principal 842.386 euro , ou subsidiairement 501.711,41 euro , augmentés des intérêts depuis le 3 mars 1995.

La Région de Bruxelles Capitale concluait au non fondement de la demande.

Chaque partie postulait le paiement par l'autre d'une indemnité de procédure de 15.000 euro .

11. Par le jugement du 14 février 2012, dont appel, le tribunal de première instance a rejeté la demande d'indemnisation aux motifs que :

S'agissant de la responsabilité aquilienne,

- l'obtention d'un certificat d'urbanisme ne confère aucun droit à l'obtention d'un permis d'urbanisme ;

- le fonctionnaire délégué a remis un avis favorable relativement à la demande de certificat d'urbanisme sur la base de la réglementation alors applicable, laquelle permettait la réalisation du projet des demandeurs originaires, ce qui ne peut pas lui être reproché ;

- enfin, la théorie du changement permet à l'administration de revoir la planologie applicable, en l'occurrence d'adopter un projet de PRD puis un PRD ayant pour objectif de faire revenir les habitants au sein de la ville et de favoriser le logement, au détriment notamment des hôtels.

S'agissant de la moins-value urbanistique (article 79 de l'Ordonnance du 29 août 1991), ce chef de demande était prescrit.

Il a condamné la SA Gama et Monsieur H. aux dépens liquidés dans le chef de la Région de Bruxelles-Capitale à 11.000 euro .

12. Relevant appel de cette décision, la SA Gama et Monsieur H. réitèrent la demande soumise au premier juge (842.386 euro et subsidiairement, 501.711,41 euro , à majorer des intérêts depuis le 3 mars 1995) et forment une demande nouvelle en paiement de 5.800.000 euro , à titre de perte d'exploitation (580.000 euro par an x 10 ans) à majorer des intérêts depuis le 15 juin 2013.

La Région de Bruxelles-Capitale conclut au non fondement de l'appel.

Chaque partie demande la condamnation de l'autre aux dépens des deux instances.

Discussion

Responsabilité sur pied de l'article 1382 du Code civil

Moyens invoqués

13. Les parties appelantes reprochent à la Région le fait qu'après s'être montrée, dans un premier temps, favorable au projet - cf. la lettre de son Ministre-Président du 29 décembre 1992 et l'avis favorable de son Fonctionnaire délégué du 18 décembre 2003 - elle a, dans un second temps, adopté un PRD définitif en interdisant la réalisation et ce, sans motiver un tel revirement de l'appréciation du bon aménagement des lieux.

Elles estiment que, par ce comportement, la Région a violé la légitime confiance créée dans leur chef.

Elles estiment que la loi du changement ne peut justifier le revirement opéré, faute de justes et adéquats motifs l'expliquant et soulignent que ni les travaux préparatoires du PRD définitif, ni le PRD définitif lui-même ne donnent d'explication, que ce soit en fait ou en droit, relativement au revirement de position de l'intimée à l'égard de leur projet en particulier.

Les appelantes demandent à la Cour de :

- constater le caractère illégal du projet de PRD, du PRD définitif et du refus de permis d'urbanisme notifié le 13 mars 1997,

- d'en écarter toute application au cas d'espèce sur base de l'article 159 de la Constitution ;

- de constater tout à la fois que l'adoption du projet de PRD et du PRD définitif et le refus de permis d'urbanisme sont constitutifs d'une faute dans le chef de l'intimée, qui engage sa responsabilité quasi-délictuelle.

En page 13 des conclusions des parties appelantes, est également reprochée à la Région un défaut d'information ou de communication entre les services chargés de la planologie et ceux chargés de l'appréciation des projets individuels. A ce sujet, les appelants indiquent que, si leur attention avait été attirée, par l'intimée, sur ses projets d'empêcher à très court terme, et par la voie réglementaire (adoption du projet de PRD puis du PRD définitif), la réalisation d'un projet hôtelier de 144 chambres sur la place Anneessens, alors ils auraient : soit nécessairement entrepris la réalisation de leur projet en un autre endroit de la capitale, soit introduit en temps opportun et obtenu, vu l'aval de toutes les autorités et avant l'adoption de la réglementation s'opposant à leur projet, un permis d'urbanisme faisant naître en leur chef un droit acquis et définitif à la réalisation du complexe hôtelier projeté.

Examen de la faute déduite de l'illégalité alléguée du projet de PRD, du PRD et du permis d'urbanisme

14. En vertu de l'article 161 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, tel qu'il était en vigueur à l'époque, « Sous réserve des résultats de l'instruction approfondie à laquelle il serait procédé si une demande de permis était introduite, le certificat d'urbanisme indique dans quelle mesure la destination envisagée pour le bien et les actes et travaux prévus sur celui-ci sont susceptibles d'être agréés ».

Par arrêt n° 72.642 du 23 mars 1998, le Conseil d'Etat a jugé qu'était irrecevable un recours en suspension dirigé contre un certificat d'urbanisme au motif que :

« il ressort des art. 111 B, par. 2, 156, 161, 162 et 163 de l'ord. Rég. Brux.-Cap. du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme que le certificat d'urbanisme a pour objet de fournir des renseignements sur la situation d'un bien immobilier au regard des prescriptions urbanistiques, renseignements donnés sous réserve des résultats de l'instruction définitive à laquelle il serait procédé au cas où une demande de permis d'urbanisme ou de lotir serait déposée. La circonstance qu'une demande de permis qui devrait normalement être soumise à des mesures particulières de publicité ou à étude d'incidences en soit dispensée lorsque de telles mesures ou une telle étude ont été réalisées avant la délivrance du certificat d'urbanisme n'a pas pour effet de modifier le caractère purement indicatif de celui-ci, l'allégement de procédure n'étant pas un effet de droit du certificat, mais seulement la conséquence de ce que les formalités en cause ont déjà été accomplies au cours d'une étape de procédure relative au même projet. N'ayant pas d'effet sur le fond du droit, le certificat d'urbanisme ne constitue pas un acte dont la suspension puisse être ordonnée ».

Cette jurisprudence est confirmée par d'autres arrêts du Conseil d'Etat (notamment : arrêt n° 98.960 du 20 septembre 2001, arrêt n° 105.603 du 17 avril 2002, arrêt n° 116.565 du 27 février 2003, disponibles sur le site http://www.raadvst-consetat.be).

Le certificat d'urbanisme permet uniquement d'obtenir des renseignements sur la situation d'un bien immobilier au regard des prescriptions urbanistiques en vigueur au moment où il est délivré ; il n'a pas pour objet de fournir des renseignements au sujet des modifications éventuelles de ces prescriptions dans le futur et n'est donc pas susceptible de créer des attentes légitimes quant à l'absence desdites modifications ou quant à une certaine conception du bon aménagement des lieux que les prescriptions en vigueur reflètent.

A ce sujet, l'intimée souligne à juste titre qu'il n'entrait pas dans les compétences du Fonctionnaire délégué de fixer, à l'occasion de l'avis qu'il a émis au sujet de la délivrance d'un certificat d'urbanisme relatif à un projet particulier, la conception générale que se faisait la Région du bon aménagement des lieux, à savoir les objectifs et les priorités de développement (en ce compris d'aménagement du territoire) ainsi que les moyens à mettre en œuvre pour atteindre ces objectifs et priorités.

D'autre part, à supposer que l'avis émis par le Fonctionnaire délégué ait pu, quod non, exprimer la conception générale que la Région se faisait du bon aménagement des lieux, la loi du changement implique que les gouvernants doivent toujours pouvoir adapter le service public au changement possible des exigences de l'intérêt général. Comme le précise le Conseil d'Etat :

« (...) nul ne peut exiger que l'environnement dont il jouit soit maintenu en l'état. Les procédures de révision des plans d'aménagement ont précisément pour objet d'appliquer à cette branche de l'administration, la loi du changement inhérente à tout service public, en permettant d'adapter les prescriptions urbanistiques à l'évolution des différents besoins qui se manifestent dans la portion du territoire visé par le plan » (C.E., 8 décembre 1992, R.A.C.E., 1992).

15. Le courrier adressé aux parties appelantes le 29 décembre 2002 par le Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale n'était pas davantage susceptible de créer, dans le chef des parties appelantes, des attentes légitimes quant au maintien en l'état des prescriptions urbanistiques en vigueur au moment où il a été rédigé ou quant à l'absence de modification de la conception du bon aménagement du territoire qu'elles traduisaient.

Ce courrier ne fait qu'exprimer l'absence d'objection de principe du Ministre-Président, « dans l'état actuel de la règlementation », tout en insistant, déjà, sur l'importance de la préservation du logement.

Les actes posés par la Région préalablement et dans le cadre de l'instruction de la demande de certificat d'urbanisme soumise à la Ville de Bruxelles n'étaient pas susceptible de créer, dans le chef des appelantes, des attentes légitimes, ni en ce qui concerne le maintien des prescriptions urbanistiques, telles qu'elles étaient en vigueur au moment de l'instruction de la demande de certificat, ni en ce qui concerne l'absence de modification de la conception du bon aménagement des lieux que ces prescriptions traduisaient.

16. Tant le projet de PRD que le PRD définitif sont légalement motivés. Ils contiennent les motifs qui justifient l'adoption de mesures planologiques et réglementaires destinées, à la fois, à préserver le parc de logements existants de changements d'affectation ou de suppressions et à promouvoir la création de nouveaux logements. Ils expliquent les raisons pour lesquelles certaines zones, dont celles dont les parties appelantes étaient propriétaires, ont été placées dans des périmètres de protection accrue du logement et que, dans ces zones, la limitation du nombre de chambres d'hôtels à 50 se justifie en raison de l'incidence de ce type d'exploitation hôtelière sur le logement (cf. les extraits des motifs reproduits pages 19 à 22 des conclusions de l'intimée).

Il convient de souligner que les plans d'aménagement sont des actes de nature règlementaire, qui ne doivent pas contenir de motifs individuellement ciblés pour chaque propriétaire de parcelle pour lesquelles les prescriptions urbanistiques précédemment en vigueur sont modifiées.

S'agissant du PRD, une motivation spécifique s'impose uniquement lorsque l'Exécutif (le Gouvernement) s'écarte de l'avis de la Commission régionale de Développement (émis à l'issue de l'enquête publique, articles 9 et 19 de l'ordonnance du 29 août 1991).

En l'espèce, les parties appelantes n'établissent pas un défaut de motivation du PRD définitif par rapport à l'avis de la Commission régionale de Développement ou par rapport à une réclamation qu'elles auraient introduite dans le cadre de l'enquête publique à laquelle fut soumis le projet de plan.

En réalité, comme rappelé ci-dessus, les parties appelantes n'ont pas introduit de réclamation pendant la procédure d'enquête publique qui a précédé l'adoption du PRD définitif.

17. Il résulte des considérations qui précèdent que les parties appelantes n'établissent pas l'illégalité du projet de PRD et du PRD : les actes antérieurement posés par la Région n'ont pu susciter aucune confiance légitime dans le chef des parties appelantes en ce qui concerne l'absence de modification des prescriptions urbanistiques en vigueur et ces plans d'aménagement sont adéquatement motivés en ce qu'ils contiennent, dans les zones de protection accrue du logement, une limitation à 50 du nombre de chambres exploitables par établissement hôtelier.

Les parties appelantes ne démontrent pas non plus que la Région aurait commis une faute en refusant le permis d'urbanisme qu'elles ont sollicité : le refus est légalement motivé par la non-conformité du projet hôtelier envisagé au regard des prescriptions urbanistiques en vigueur au moment où les autorités compétentes ont statué sur la demande de permis.

Examen de la faute déduite du défaut d'information transmise aux parties appelantes au sujet des projets en cours

18. Les appelants invoquent un défaut d'information ou de communication entre les services chargés de la planologie et ceux chargés de l'appréciation des projets individuels.

Ils ne situent pas précisément ce défaut d'information dans le temps et n'émettent pas de grief particulier en ce qui concerne le contenu de la lettre qui leur a été adressée le 29 décembre 2002 par le Ministre Président de la Région de Bruxelles-Capitale.

A toutes fins utiles, la cour précise que rien ne permet d'établir que, lorsqu'il a été consulté en octobre 1992 et a ensuite émis sa réponse en décembre 1992, le Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale était déjà lui-même informé du contenu détaillé des prescriptions urbanistiques qui seraient adoptées un an plus tard, en décembre 1993 concernant les parcelles litigieuses.

Par contre, le Fonctionnaire délégué, consulté le 16 novembre 1993, dans le cadre de la procédure de délivrance du certificat d'urbanisme, aurait pu faire état, dans son avis du 18 décembre 1993, de l'adoption du projet de PRD (le 9 décembre 1993), projet de plan qui entrerait en vigueur le 10 mars 1994 et dont les prescriptions faisaient obstacle à la réalisation du projet envisagé par les parties appelantes.

Le cadre dans lequel le fonctionnaire délégué émet un avis pour la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne prévoit pas qu'il fournisse des renseignements autres que ceux qui résultent de la règlementation telle qu'elle est en vigueur au moment où il se prononce.

De même, les renseignements et informations à fournir par les communes dans le cadre de l'article 174 ancien de l'ordonnance du 29 août 1991 portent sur l'état de la règlementation qui s'applique à un bien et ne prévoient pas la délivrance d'informations au sujet de l'évolution possible de cette règlementation, et en particulier, des projets de plans d'aménagement en cours d'élaboration.

Cependant, s'il va de soi que les autorités publiques engagent leur responsabilité si elles délivrent des informations inexactes, elles engagent également leur responsabilité lorsqu'elles s'abstiennent de fournir aux administrés des renseignements pertinents auxquels ils sont raisonnablement en droit de s'attendre.

Tel est le cas lorsque, consulté dans le cadre de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, dont l'objet est précisément de renseigner le demandeur sur la faisabilité, d'un point de vue urbanistique, d'un projet immobilier, l'autorité s'abstient de signaler l'existence et l'entrée en vigueur imminente d'un projet de plan d'aménagement dont les prescriptions auront pour conséquence de faire obstacle à la réalisation du projet faisant l'objet de la demande.

Le fonctionnaire délégué de la Région de Bruxelles-Capitale a commis une faute en ne précisant pas, dans son avis du 18 décembre 1993, que le projet envisagé était contraire aux prescriptions du projet de PRD qui venait d'être adopté par la Région le 9 décembre 1993 et qui entrerait en vigueur dans les quinze jours de sa publication au Moniteur belge.

19. Pour démontrer l'existence d'un lien causal entre la faute retenue ci-dessus et le dommage relatif à la perte de valeur des parcelles litigieuses, il appartient aux parties appelantes de démontrer que, si elles avaient disposé d'une information adéquate, elles auraient pu réaliser la construction de l'hôtel sur ces parcelles.

Or, il n'est pas établi que si, en disposant, dès le 18 décembre 1993, de l'information relative aux prescriptions urbanistiques du projet de PRD, les parties appelantes avaient introduit immédiatement une demande de permis d'urbanisme, elles auraient obtenu ledit permis avant l'entrée en vigueur, le 10 mars 1994, du projet de PRD.

En effet, la cour constate que la demande de certificat d'urbanisme, introduite le 30 août 1993, a fait l'objet d'une décision le 27 janvier 1994, soit cinq mois plus tard et que la demande de permis d'urbanisme introduite le 12 janvier 1995, a fait l'objet d'une décision le 28 juin 1996 : dans les deux cas, le délai de traitement de la demande fut largement supérieur à celui qui sépare le 18 décembre 1993 du 10 mars 1994 (deux mois et 22 jours).

En vertu de l'article 119 de l'ordonnance du 29 août 1991, le délai imparti à la Ville de Bruxelles pour délivrer le permis était de 105 jours à partir de l'accusé de réception de la demande, s'agissant d'un projet soumis à la fois à l'avis conforme du fonctionnaire délégué et aux mesures particulières de publicité ; ce délai de 105 jours est supérieur à celui de deux mois et 22 jours dont question ci-avant.

En raison des délais requis pour la tenue de l'enquête publique (dont la durée est fixée dans l'avis d'enquête), l'émission de l'avis de la Commission de Concertation après cette enquête publique (30 jours, articles 113 et 114), et puis pour l'obtention de l'avis du Fonctionnaire délégué, les chances qu'auraient eu les appelantes d'obtenir une décision sur leur demande de permis, introduite en décembre 1993, avant le 10 mars 1994 ne peuvent pas être considérées comme sérieuses.

En d'autres termes, même si, au moment de la délivrance du certificat d'urbanisme, la Région avait informé les parties appelantes du contenu du projet de PRD qui venait d'être adopté, il n'est pas établi qu'un permis d'urbanisme aurait pu être obtenu par les parties appelantes avant l'entrée en vigueur du projet de PRD faisant obstacle à la construction de l'établissement hôtelier envisagé.

Il n'y a dès lors pas de lien causal entre la faute retenue et le dommage allégué.

S'agissant du lien causal entre cette faute et le dommage qui consisterait en la perte d'une chance de réaliser le même projet en un autre lieu, la cour relève que l'objet de la demande, tel que libellée, se réfère à la fois à la perte de valeur des parcelles situées Place Anneessens et à la perte d'un résultat d'exploitation. La perte de valeur de ces parcelles se serait produite de la même façon si les appelants avaient réalisé le projet en un autre lieu. De plus, les parties appelantes ne démontrent pas que, si elles avaient reçu l'information adéquate, elles auraient disposé d'une chance sérieuse de réaliser un projet semblable en un autre lieu de la capitale.

Il s'ensuit que la demande, en tant qu'elle repose sur l'article 1382 du Code civil, n'est pas fondée.

Action en indemnisation pour moins-value urbanistique

Prescription-Question préjudicielle

20. En vertu de l'article 38 de la loi du 29 mars 1962, qui s'appliquait en vertu de l'article 195 de l'ordonnance du 29 août 1991, les actions relatives aux demandes d'indemnités pour moins-values urbanistiques se prescrivent un an après le jour où le droit d'indemnisation naît.

En vertu de l'article 79, §1er, alinéa 3 de l'ordonnance du 29 août 1991 :

« le droit à l'indemnisation naît soit lors du refus définitif d'un permis d'urbanisme ou de lotir, soit lors de la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif, qui ne sont plus susceptibles de faire l'objet des recours prévus par la présente ordonnance. Il peut également naître au moment de la vente du bien ».

En l'espèce, le refus définitif de permis d'urbanisme est intervenu le 13 mars 1997 et fut notifié aux parties appelantes le 1er avril 1997.

En vertu des dispositions qui précèdent, le point de départ du délai de prescription est le 13 mars 1997, jour de la naissance du droit à l'indemnisation et non le 1er avril 1997, jour de la notification du refus définitif du permis d'urbanisme.

L'action en indemnisation fut introduite le 31 mars 1998 et est donc en principe tardive, comme l'a constaté le premier juge.

Cependant, les parties appelantes relèvent à juste titre que ces dispositions ont pour effet que la partie intimée a le pouvoir de réduire à sa seule discrétion le délai dans lequel l'action peut être introduite puisque ce délai se réduit au fur et à mesure que la notification du refus définitif du permis d'urbanisme tarde. Il peut en résulter une différence de traitement entre administrés suivant la date à laquelle le refus définitif de permis d'urbanisme leur est notifié.

Par conséquent, avant de statuer sur la question de la prescription, il y aurait lieu de poser à la cour constitutionnelle la question préjudicielle suivante :

« L'article 38 de la loi du 29 mars 1962 organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, qui prévoit que les actions relatives aux demandes d'indemnité sont prescrites un an après le jour où nait le droit à l'indemnisation, et l'article 79 § 1, alinéa 3 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, qui fait naître le droit à l'indemnisation notamment lors du refus définitif d'un permis d'urbanisme, interprétés dans le sens selon lequel le délai de prescription court à partir du jour du refus définitif du permis d'urbanisme et non à partir de la notification au demandeur dudit refus définitif et donc, comme étant susceptibles d'impliquer des délais d'intentement différents de l'action en indemnisation en fonction du délai dans lequel les autorités procèdent à la notification de la décision de refus de permis, violent-t-ils les articles 10 et 11 de la Constitution, le cas échéant lus en combinaison avec le droit d'accès à un juge consacré par l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ? ».

21. Cependant, la question précédente n'a d'utilité que si l'action en indemnisation des parties appelantes est susceptible d'aboutir.

Or, l'indemnisation est due, en vertu de l'article 79 §1er, « lorsque l'interdiction de bâtir ou de lotir résultant d'un plan revêtu de la force obligatoire met fin à l'usage auquel un bien est affecté ou normalement destiné au jour précédent l'entrée en vigueur dudit plan ou du projet de plan ».

La moins-value doit résulter d'une interdiction de lotir ou de bâtir qui, si elle ne doit pas être absolue (Cass., 9 mai 1985, www.juridat.be), doit en tous cas mettre fin à l'usage auquel le bien était affecté ou normalement destiné avant l'entrée en vigueur du plan.

En l'espèce, l'entrée en vigueur du PRD n'a pas privé les parties appelantes de la faculté de construire un hôtel sur les parcelles litigieuses, mais a limité le nombre de chambres d'hôtel autorisé à 50 en lieu et place des 144 chambres projetées. Les nouvelles prescriptions urbanistiques impliquent une limitation de l'usage auquel le bien était normalement destiné mais elles n'y mettent pas fin.

De plus, l'article 79§3 de l'ordonnance prévoit expressément qu'aucune indemnité n'est due dans le cas d'une interdiction de couvrir une parcelle de constructions au-delà de ce qui est permis par le plan.

La cour déduit de ce qui précède que les parties appelantes ne se trouvent pas dans les conditions pour obtenir une indemnisation de la moins-value qui résulte de l'entrée en vigueur du PRD.

Par conséquent, la question préjudicielle évoquée ci-dessus n'est pas utile à la solution du litige.

Dépens

22. L'appel n'est pas fondé.

Il y lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il déclare la demande non fondée et de condamner les appelants aux dépens de l'appel.

La demande se situe au-delà d'un million d'euros. Par conséquent, le montant de base indexé de l'indemnité de procédure revenant à la partie intimée est de 18.000 euro .

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Déclare l'appel recevable mais non fondé ;

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Condamne les parties appelantes aux dépens de l'appel liquidés à 18.000 euro dans le chef de l'intimée.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 12 janvier 2018.

Où siégeaient et étaient présents :

R. Coirbay, président f.f.,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, magistrat délégué,

C. Willaumez, greffier.

C. Willaumez J. Van Meerbeeck

A.-S. Favart R. Coirbay