Court partially allows appeal on environmental violation grounds but extends compliance deadline to six months.

Madame M. N., domiciliée à

Madame U. N, domiciliée à;

La SA European Business & Trade, dont le siège social est établi à 1200 Bruxelles, Tomberg, 46, inscrite à la BCE sous le numéro 0477.658.088 ;

parties appelantes,

ne comparaissant pas ;

contre

La commune de Saint-Gilles, représentée par son Collège des Bourgmestre et Echevins, dont les bureaux sont établis à 1060 Bruxelles, en l'Hôtel de Ville, place Maurice Van Meenen, 39 ;

partie intimée,

représentée par Me Philippe Levert, avocat à 1060 Bruxelles, rue Defacqz, 78 ;

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

- l'ordonnance dont appel, prononcée contradictoirement par le tribunal de première instance de Bruxelles le 14 janvier 2013, dont aucun acte de signification n'est produit ;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 5 septembre 2013 pour Mesdames M. et U. N. et pour la SA European Business & Trade, ci-après dénommée la SA EBT ;

- les conclusions déposées le 13 décembre 2013 pour les parties appelantes et le 31 janvier 2014 pour la Commune de Saint-Gilles ;

- l'ordonnance du 22 septembre 2017 attribuant la cause à une chambre composée de trois conseillers ;

- le dossier de pièces déposé pour la Commune de Saint-Gilles.

Les faits

1. Madame U. N. et la SA EBT sont propriétaires depuis 2010 d'un bien sis à .... , cadastré sous la 2ème division, section A, parcelle n°380 W 11, comme en atteste le Notaire Bernard van der Beek (dossier de l'intimée, pièce n°15).

Madame M. N. est quant à elle propriétaire d'un bien sis à , cadastré sous la 2ème division, section A, parcelle n°380 A 11, (document cadastral, dossier de l'intimée, pièce n°17).

2. Les biens sont situés en zone d'habitation au Plan régional d'affectation du sol (PRAS).

La construction des biens a fait jadis l'objet d'une autorisation délivrée par l'administration communale de Saint-Gilles le 3 août 1870 et qui couvre la construction de cinq maisons à l'angle des rues (pièce 12 de l'intimée). Le 2 mai 1922, le propriétaire du bien sis .... a été autorisé à aménager la cour de sa propriété (pièces 12 et 12 bis de l'intimée).

3. De différents rapports établis par les services de police et administratifs (5 juillet 2011, 6 juillet 2011, 5 septembre 2011), il ressort que :

- des travaux d'aménagement ont été réalisés dans ces biens ;

- les biens situés aux n°34 et 36 de la rue ...... sont affectés en hôtel : au n°34 il y a 13 chambres et au n°36, il y a 9 chambres ;

- aucune demande de permis d'urbanisme couvrant les travaux réalisés et l'affectation des lieux en hôtel n'a été introduite pour ces biens.

4. Un procès-verbal de constat d'infraction fut dressé le 20 février 2012 à charge de la SA EBT et de Madame U. N. , en leur qualité de propriétaires du bien situé au n°34 de la rue .... et à charge de la SPRL BMS, en sa qualité d'exploitante de l'hôtel (pièce 4 de l'intimée).

Le procès-verbal est illustré par un plan des lieux et par des photographies qui confirment l'affectation en hôtel, la réalisation de travaux consistant en la construction d'une annexe, la couverture partielle d'une cour et la réalisation d'un percement (rebouché) entre les n° 34 et 36 de la rue...... .

Ce procès-verbal constate les infractions suivantes : la violation de l'article 98 du CoBat et de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux dispensés du permis d'urbanisme, de l'avis conforme du fonctionnaire délégué ou de l'intervention d'un architecte, par le changement de destination et d'utilisation d'une maison unifamiliale en hôtel, la construction d'une annexe, la couverture d'une cour et des travaux structurels, le tout sans qu'un permis d'urbanisme n'ait été sollicité et obtenu.

L'affectation des deux bâtiments en hôtel fut confirmée dans un procès-verbal subséquent du 17 octobre 2012 et dans un rapport de police du 18 octobre 2012 (pièces 21 à 23 de l'intimée et leurs annexes).

La procédure

5. La commune de Saint Gilles a intenté une procédure distincte pour chaque immeuble.

Par un premier exploit d'huissier du 23 août 2012, la commune de Saint-Gilles a introduit la procédure à l'égard de Madame M. N. , la SPRL Business Management & Services et/ou BMS et Monsieur A. T., concernant le bien sis à 1060 Saint-Gilles, rue de ....... , 36 (RG 12/10514/A).

Par un second exploit d'huissier du même jour, la commune de Saint-Gilles a introduit la procédure à l'égard de Madame U. N. , la SA EBT, la SPRL BMS et Monsieur A. T., concernant le bien sis à 1060 Saint-Gilles, rue , 34 (RG 12/10515/A).

6. Devant le premier juge, la commune de Saint-Gilles s'est désistée de son action à l'égard de Monsieur A. T. et a demandé ce qui suit pour chaque immeuble :

- la production et le dépôt dans le dossier de la procédure des pièces suivantes :

o les livres de comptabilité de la SPRL BMS, notamment le livre de caisse et le journalier ;

o la composition de l'actionnariat de la SPRL BMS, notamment le registre des actionnaires ;

- la cessation définitive - directement ou indirectement par le fait de tiers - de toute utilisation du bien en hôtel ;

- la remise des lieux en pristin état, soit une maison unifamiliale, tel qu'il ressort de la dernière situation urbanistique légale ;

- de dire qu'à défaut d'exécuter l'ordonnance à intervenir dans les 24 heures de sa signification, en ce qui concerne la cessation de l'activité d'hôtellerie, et dans les 2 mois de sa signification, en ce qui concerne la remise en pristin état, les défendeurs seront redevables solidairement, in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, envers la commune de Saint-Gilles, de 1.000 euro par jour de retard par personne, et ce pour chaque immeuble.

Les parties défenderesses ont conclu à l'absence de fondement de la demande.

7. Par l'ordonnance dont appel, le tribunal a joint les causes inscrites au rôle général sous les numéros 2012/10514/A et 2012/10515/A, acté le désistement d'action de la commune de Saint-Gilles à l'égard de Monsieur A. T. et fait partiellement droit à la demande de la commune de Saint-Gilles : elle a ordonné la cessation de l'exploitation hôtelière et la remise en pristin état de chaque bien, à savoir, des immeubles à destination de logement, et ce, sous peine, pour chaque immeuble, d'une astreinte de 1.000 euro par jour de retard par infraction et par personne, plafonnée à 400.000 euro .

Le tribunal a notamment relevé, concernant les travaux de transformation effectués au 34 rue......, à savoir l'agrandissement d'une chambre arrière, que pour autant que ces travaux soient démontrés, la commune ne précisait pas en quoi ils porteraient atteinte à l'environnement, et n'a pas fait droit à la demande sur ce fondement (page 11).

Il a jugé qu'il n'était pas démontré que l'immeuble sis au 34 rue .......était un immeuble unifamilial ; selon les pièces, il s'agirait plutôt d'une maison d'habitation et de rapport. Par contre, le tribunal a estimé qu'il était prouvé que les deux biens étaient affectés à du logement.

C'est pourquoi, dans le dispositif de l'ordonnance, la portée de la condamnation relative à la remise en pristin état est limitée par rapport à ce qui était demandé : la condamnation porte sur une remise dans l'état d'un immeuble à destination de logement (et non dans l'état d'une maison unifamiliale).

Les parties défenderesses ont été condamnées aux dépens de la commune de Saint-Gilles, liquidés à 1.320 euro , sauf Monsieur A. T., vis-à-vis duquel la commune de Saint-Gilles a été condamnée à payer une indemnité de procédure de 82,50 euro .

8. Relevant appel de cette décision, Mesdames M. et U. N. et la SA EBT demandent à la cour de dire les demandes de la partie intimée irrecevables ou à tout le moins non fondées.

Subsidiairement, les partie appelantes demandent la mise à néant de l'ordonnance en ce qu'elle ordonne la remise des lieux dans leur pristin état, à savoir une destination de logement, et en ce qu'elle associe des astreintes à ces condamnations.

Les parties appelantes demandent la condamnation de la partie intimée aux dépens des deux instances.

La commune de Saint-Gilles conclut à l'absence de fondement de l'appel principal et forme un appel incident par lequel elle demande à la cour de réformer l'ordonnance a quo en ce qu'elle a déclaré la demande partiellement fondée, d'une part en ce qu'elle a estimé que les travaux de transformation effectués dans le bien rue ........ 34 ne portent pas atteinte à l'environnement, et d'autre part en ce qu'elle a ordonné que la remise en état des biens soit réalisée à destination de logement et non de maison unifamiliale.

En conséquence, elle souhaite entendre condamner solidairement, in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, les appelantes à remettre les biens sis à 1060 Saint-Gilles, rue 34, cadastré sous la 2ème division, section A, parcelle n°380 W 11 et sis à 1060 Saint-Gilles, rue 36, cadastré sous la 2ème division, section A, parcelle n°380 A 11, en pristin état, soit des maisons unifamiliales.

Elle demande à la cour de dire qu'à défaut d'exécuter l'arrêt à intervenir dans les 2 mois de sa signification, en ce qui concerne la remise en pristin état, les appelantes seront redevables solidairement, in solidum, ou l'une à défaut de l'autre, envers la concluante de la somme de 1.000 euro par jour de retard et par personne.

9. Les parties appelantes n'ont pas comparu à l'audience du 10 novembre 2017.

Elles ont été convoquées à cette audience par une lettre du 22 septembre 2017 adressée à leur conseil, en exécution de l'ordonnance du 17 octobre 2013 relative à la mise en état de la cause sur pied de l'article 747 du Code judiciaire.

Me Van Ypersele a répondu par téléfax du 2 octobre 2017 qu'il n'intervenait plus en ce dossier.

Les parties appelantes ont dès lors été à nouveau convoquées à l'audience du 10 novembre 2017 par un pli judiciaire qui leur fut notifié le 3 octobre 2017, toujours en application de l'article 747 du Code judiciaire.

La SA EBT a signé l'accusé de réception du pli (signature de N. M.). Les plis adressés aux deux autres parties appelantes sont revenus avec une étiquette postale portant la mention « non réclamé ».

Les parties appelantes ayant été régulièrement convoquées et la cause étant fixée en application de l'article 747 du Code judiciaire, le présent arrêt sera prononcé contradictoirement.

Discussion

Principes

10. En vertu de l'article 1er de la loi du 12 janvier 1993 concernant un droit d'action en matière de protection de l'environnement,

« Sans préjudice des compétences d'autres juridictions en vertu d'autres dispositions légales, le président du tribunal de première instance, à la requête du procureur du Roi, d'une autorité administrative ou d'une personne morale telle que définie à l'article 2, constate l'existence d'un acte même pénalement réprimé, constituant une violation manifeste ou une menace grave de violation d'une ou de plusieurs dispositions des lois, décrets, ordonnances, règlements ou arrêtés relatifs à la protection de l'environnement.

Il peut ordonner la cessation d'actes qui ont formé un commencement d'exécution ou imposer des mesures visant à prévenir l'exécution de ces actes ou à empêcher des dommages à l'environnement. Avant tout débat au fond, une tentative de conciliation aura lieu.

Le président peut accorder au contrevenant un délai pour se conformer aux mesures ordonnées ».

Cette action est instruite selon les formes du référé (article 3 de la loi précitée).

Le bon aménagement du territoire fait partie de l'environnement à protéger au sens de la loi précitée, l'objectif poursuivi par la loi étant non seulement d'empêcher qu'il soit porté atteinte à la nature, mais aussi d'assurer à la population un environnement viable (Cass., 8 novembre 1996, Pas., I, p. 1092 ; Cass. 31 mars 2008, Pas., I, p. 795).

Pour constater l'existence d'une violation manifeste telle que visée à l'article 1er, alinéa 1er de la loi du 12 janvier 1993 concernant un droit d'action en matière de protection de l'environnement, le juge ne doit pas seulement vérifier si la violation de dispositions législatives relatives à la protection de l'environnement est constatée avec une certitude suffisante, mais il doit également prendre en considération les conséquences de la violation sur l'environnement (Cass., 2 mars 2006, Pas., I, p. 502 ; Cass., 9 décembre 2016, RG n° C.14.0483.N ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20161209.1 , www.cass.be).

La loi du 12 janvier 1993 autorisant le juge à ordonner la cessation d'actes formant un commencement d'exécution ou à imposer des mesures visant à prévenir l'exécution de ceux-ci ou à éviter des atteintes portées à l'environnement, celle-ci ne s'oppose pas à ce que le juge ordonne le démantèlement de travaux effectués, si cet ordre s'avère être nécessaire pour éviter de nouvelles atteintes à l'environnement (Cass., 8 novembre 1996, Pas., I, p. 1092 ; Cass. 31 mars 2008, Pas., I, p. 795).

Existence de conséquences graves sur l'environnement

11. La matérialité des faits, à savoir l'exécution de travaux de transformation et l'exploitation d'un hôtel d'environ 25 chambres (pièce 23 de l'intimée) dans deux immeubles normalement affectés au logement et ce, sans obtention préalable d'un permis d'urbanisme, n'est pas contestée en degré d'appel.

Ces faits constituent la violation de l'article 98 2° et 5° du CoBAT (Code bruxellois de l'aménagement du territoire) qui soumet à un permis d'urbanisme le fait de :

« 2° apporter des transformations à une construction existante, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien; par transformer, on entend la modification intérieure ou extérieure d'un bâtiment, ouvrage ou installation, notamment par l'adjonction ou la suppression d'un local, d'un toit, la modification de l'aspect de la construction ou l'emploi d'autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante;

(...)

5° modifier la destination de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux; modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement.

On entend par :

a) " utilisation ", l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti;

b) " destination ", la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme, ou à défaut d'un tel permis ou de précision dans ce permis, l'affectation indiquée dans les plans d'affectation du sol.

(...)

12° modifier le nombre de logements dans une construction existante »

L'article 300 du CoBAT érige en infraction le fait :

« 1° d'exécuter les actes et les travaux visés aux articles 98 et 103 sans permis préalable ou postérieurement à la péremption du permis ;

2° de poursuivre des actes et de maintenir des travaux exécutés sans permis ou au-delà de la durée de validité du permis ou encore après l'annulation de celui-ci.

3° d'enfreindre de quelque manière que ce soit les prescriptions des plans particuliers d'affectation du sol, des permis d'urbanisme ou de lotir et des règlements d'urbanisme (...) ».

Il y a donc une violation des règles en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire, ce qui peut constituer une atteinte à l'environnement à protéger au sens de la loi du 12 janvier 1993.

12. Les appelantes estiment cependant que l'une des conditions d'intentement de l'action en cessation environnementale n'est pas remplie en l'espèce, à savoir l'existence de conséquences graves sur l'environnement. Elles soulignent que le non-respect de règles imposant des formalités purement administratives ne suffit pas à justifier l'action si ce non-respect n'est pas susceptible d'avoir des incidences négatives sur l'environnement.

Il résulte en effet des travaux préparatoires de la loi que le législateur a entendu exiger que l'illégalité invoquée ait causé une atteinte importante ou significative à l'environnement (Doc. Sénat, session 1990-91, n°1232/2, pp. 37 à 39 et session 1991-92, n°556/6, pp. 14 et 15 ; Mons, 26 janvier 2015, RG 2013/RG/969, www.juridat.be).

A ce sujet, le premier juge a considéré à très juste titre qu'il existait en l'espèce des incidences négatives importantes en raison des infractions urbanistiques commises.

Selon le premier juge, à l'avis duquel la cour se rallie,

Les appelants estiment que cette motivation ne fait appel qu'à des termes généraux comme la « mobilité », la « consommation d'eau » ou la « rupture du développement équilibré de la mixité urbaine ».

Cependant, contrairement à ce qu'elles allèguent, il s'agit de conséquences concrètes.

Il a été démontré, notamment lors de la visite sur les lieux du 17 octobre 2012, par le biais des constatations faites sur place et du relevé des réservations effectuées et retrouvées dans un classeur, que les lieux sont effectivement occupés par un nombre très important de personnes (pièce 25 de l'intimée).

L'exploitation en hôtel plutôt qu'en logement change de façon importante la configuration du quartier et a tendance à le déshumaniser : au lieu d'habitants, c'est une clientèle de passage et anonyme qui occupe les lieux pour un maximum de quelques jours, des personnes qui entrent et sortent du bâtiment à toutes heures, en nombre nettement plus important que si les bâtiments étaient affectés en logement (il y a en l'espèce environ 25 chambres, dont certaines peuvent être occupées par 4 personnes). Ces personnes consomment nécessairement plus et différemment que des habitants - pollution dues aux lessives (draps, serviettes de toilette renouvelées à chaque passage), électricité, eau pour les douches - et génèrent d'inévitables nuisances sonores lors de leurs allées et venues.

13. Même si le Plan Régional d'Affectation du Sol autorise potentiellement l'implantation en zone de logement d'établissements hôteliers d'une capacité de vingt chambres, de telles affectations sont subordonnées à des permis d'urbanisme dont la délivrance est précédée d'un examen de l'ensemble des données utiles au bon aménagement des lieux, parmi lesquelles, notamment, le nombre d'établissements hôteliers déjà présents dans les environs, afin d'éviter que tout un quartier ne soit dénaturé et que l'équilibre entre les différentes fonctions possibles soit atteint.

En outre, il existe une différence notable entre créer un hôtel et supprimer des logements pour les remplacer par un hôtel, comme ce fut le cas en l'espèce.

A ce propos, l'intimée souligne adéquatement que le PRAS n'autorise la modification totale ou partielle de l'utilisation ou de la destination d'un logement que dans des cas biens particuliers et moyennant le respect préalable de mesures particulières de publicité. Ainsi, la prescription 0.12 prévoit :

« 0.12. La modification totale ou partielle de l'utilisation ou de la destination d'un logement ainsi que la démolition d'un logement ne peuvent être autorisées en zone d'habitation à prédominance résidentielle, en zone d'habitation, en zone mixte, en zone de forte mixité ou en zone administrative qu'à l'une des conditions suivantes et après que les actes et travaux auront été soumis aux mesures particulières de publicité :

1° maintenir au moins la même superficie de logement sur le site en zones d'habitat ou maintenir au moins la même superficie de logement dans la zone, en zones de mixité et en zone administrative ;

2° permettre l'activité d'une profession libérale ou d'une entreprise de service intellectuel exercée de manière isolée, sans préjudice du personnel d'exécution, pour autant que la superficie de plancher affectée à ces activités soit limitée à 45% de la superficie de plancher du logement existant et que ces activités soient:

a) soit accessoires à la résidence principale de la personne exerçant l'activité ;

b) soit accessoires à la résidence principale d'un des associés ou administrateurs de la personne morale exerçant cette activité ;

3° permettre, dans un immeuble à appartements, l'activité d'une profession libérale ou d'une entreprise de services intellectuels, pour autant que la superficie de plancher affectée à ces activités soit limitée pour l'ensemble à 15% de la superficie de plancher et localisée par priorité au rez-de-chaussée et au premier étage ;

4° permettre l'installation ou l'extension d'un équipement d'intérêt collectif ou de service public ;

5° permettre la réalisation d'un espace vert public ;

6° permettre la réaffectation d'un immeuble inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé dans sa totalité ou partiellement dans ses éléments principaux conformément à la prescription 0.8 ;

7° permettre la création ou l'extension d'un commerce existant en liseré de noyau commercial ;

8° permettre l'extension d'une activité productive existante ;

9° permettre, hors liseré de noyau commercial, la création ou l'extension d'un commerce pour autant qu'il occupe un rez-de-chaussée déjà conçu à cet effet. »

Aucune de ces conditions, de nature à assurer le respect de l'équilibre entre les différentes fonctions de la zone de logement, n'a été respectée en l'espèce, ce qui établit l'atteinte grave à l'environnement.

Comme le souligne l'intimée, la disparition de logements, notamment unifamiliaux et leur remplacement par des hôtels contribuent au déficit des logements en Région de Bruxelles-Capitale et ce faisant, portent atteinte à l'environnement au sens prédéfini, à savoir en l'espèce l'urbanisme et l'aménagement du territoire.

14. La cour confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle constate l'existence d'infractions urbanistiques constituant une violation manifeste de plusieurs dispositions des lois, décrets, ordonnances, règlements ou arrêtés relatifs à la protection de l'environnement et ordonne en conséquence la cessation de l'exploitation hôtelière infractionnelle.

La remise en état des lieux

15. Les appelantes font valoir que la remise en état des lieux ordonnée par le premier juge dépasse le débat relatif aux atteintes portées à l'environnement.

Elles exposent qu'au moment de leur acquisition, les immeubles étaient déjà composés de plusieurs chambres et de locaux communs et que le précédent locataire avait déjà installé une réception, aménagé un accueil et fourni des services similaires à ceux d'un établissement hôtelier. Les appelantes estiment qu'il suffit de supprimer la réception de l'hôtel et de la réaménager en séjour commun pour mettre fin à l'atteinte à l'environnement.

Elles soulignent que la seule infraction retenue par le premier juge pour fonder l'action en cessation environnementale est celle de la modification de la destination des immeubles de logements en hôtels sans obtention préalable de permis d'urbanisme et que l'ordonnance a quo devait se limiter à interdire l'exploitation en hôtel, d'autant que l'état antérieur des immeubles n'est pas connu. Pour les appelantes, la conversion des immeubles en logements collectifs suffit à satisfaire la protection de l'environnement.

16. L'affectation de fait des lieux qui existait au moment de l'acquisition des immeubles par les appelantes n'est pas prouvée.

Par contre, il est établi et non contesté que la seule affectation autorisée pour les biens litigieux est actuellement celle de logement.

Selon le glossaire du PRAS, le logement se définit comme étant un « ensemble de locaux ayant été conçus pour l'habitation ou la résidence d'une ou plusieurs personnes, pour autant qu'une autre affectation n'ait pas été légalement implantée, en ce compris les maisons de repos et les lieux d'hébergement agréés ou subventionnés, et à l'exclusion des établissements hôteliers ».

A supposer même qu'une exploitation hôtelière non autorisée ait préexisté à l'acquisition des immeubles par les appelantes, cela ne les exonère pas des infractions qui leur sont reprochées : il s'agit d'infractions continues et le simple fait de maintenir et de poursuivre l'exploitation d'actes et de travaux non couverts par un permis d'urbanisme est également constitutif d'infraction (article 300 du CoBAT précité).

En l'espèce, la simple cessation d'utilisation des biens en cause en hôtel ne suffit pas à mettre un terme à l'infraction urbanistique, laquelle consiste, pour rappel, en la modification de la destination du bien de logement en hôtel, et non simplement en l'exploitation d'un établissement hôtelier.

Pour mettre fin à l'atteinte à l'environnement dénoncée, il est nécessaire d'imposer des travaux de transformation des biens pour leur rendre leur destination de logement telle que définie ci-dessus.

Il y a en outre lieu d'imposer les mesures nécessaires pour éviter de nouvelles atteintes à l'environnement (en ce sens, notamment Cass., 1er février 2002, Pas., I, p. 431).

16. L'intimée forme un appel incident et reproche au premier juge d'avoir considéré que les travaux de transformation réalisés dans l'immeuble de la rue de ..... 34 n'étaient pas constitutifs d'une atteinte à l'environnement.

17. Il a été constaté à plusieurs reprises que des travaux étaient en cours dans les lieux à partir de juin 2011 (pièce 1 de l'intimée). A l'origine, les personnes interpellées sur place ont fait état de la conversion des lieux en chambres d'hôtes et en kots étudiants et ont prétendu que des autorisations avaient été demandées à cet effet, ce qui n'était pas exact. Ceci démontre que la configuration intérieure des lieux a été profondément modifiée et qu'à tout le moins, le nombre de logements a été augmenté en infraction avec l'article 98, 12° du CoBAT précité.

Ont en outre été constatés : l'absence de cuisine dans les lieux, la construction d'une annexe, la couverture d'une cour et des travaux structurels, à savoir le percement d'une ouverture dans le mur mitoyen entre les deux immeubles (pièce 4 de l'intimée). Cette ouverture a été ultérieurement colmatée mais les autres travaux sont demeurés en l'état.

Les travaux ainsi réalisés sont indissociables de l'intention des appelantes d'exploiter les lieux en hôtel au lieu de logement : ils participent à l'atteinte à l'environnement dans la mesure où ils font obstacle à l'utilisation des lieux en tant que logement : il est impossible d'affecter ces lieux à l'habitation ou la résidence de personnes (cf. la définition ci-dessus), notions qui supposent une certaine durabilité, alors que les bâtiments ne présentent plus à chaque étage que des chambres impersonnelles munies de cabine de douche, et sont dépourvus des autres composants d'un logement au sens défini ci-dessus (cuisine, living, salle à manger). Cet aménagement matériel tel qu'il se présente actuellement exclut toute utilisation en tant que logement au sens défini ci-dessus et même en logement collectif , tel qu'envisagé par les appelantes, notamment en raison des surfaces minimales requises pour cette utilisation.

L'ordonnance a quo est réformée en ce qu'elle considère que les travaux de transformation réalisés sans permis dans les lieux ne constituent pas en eux-mêmes une atteinte grave à l'environnement.

Cette réformation est cependant de pure forme dans la mesure où elle ne modifie pas la nature des mesures qui doivent être ordonnées pour faire cesser l'atteinte à l'environnement dénoncée et éviter de nouvelles atteintes à l'environnement, à savoir la cessation de l'exploitation en hôtel et la réalisation des travaux nécessaires pour rendre à ces biens leur destination de logement.

18. Par contre, il est exact que la destination unifamiliale des deux immeubles n'est pas établie.

Le permis d'urbanisme délivré en 1870 (pièces 12 et 12 bis du dossier de l'intimée) vise la construction de cinq maisons à l'angle des rues ...... et de...... , sans autre précision et ne détaille pas l'aménagement intérieur de celles-ci en sorte que leur affectation en plusieurs appartements n'est pas exclu.

L'utilisation du terme « maison » dans le permis d'urbanisme délivré en 1870 ne permet pas de considérer que nécessairement un seul logement était autorisé par immeuble. En outre, vu l'ancienneté des bâtiments, il n'est pas exclu que plusieurs logements aient existé dans les lieux avant que n'entrent en vigueur les dispositions soumettant à l'octroi préalable d'un permis d'urbanisme la modification de la destination ou de l'utilisation d'un bien (article 98, 5° du CoBAT) ou la modification du nombre de logements dans une construction existante (article 98 12° du CoBAT). Dans ce cas, l'existence de plusieurs logements dans ces biens ne serait pas en elle-même constitutive d'infraction.

A supposer même que la seule affectation autorisée dans les lieux soit le logement de type unifamilial, ce qui n'est pas établi, la transgression qui consisterait à avoir augmenté le nombre de logements dans chaque maison ne serait de toute façon pas constitutive d'une violation manifeste ou d'une menace grave pour l'environnement.

L'ordonnance a quo est confirmée en ce qu'elle limite la remise en état des lieux à ce qui est nécessaire pour leur rendre leur destination de logement tel que défini ci-dessus et sans autres précisions quant à l'aménagement intérieur et quant au nombre de logements. A cet égard, il va de soi que ceux-ci doivent être conformes aux exigences règlementaires de sécurité, de salubrité et d'équipements mais aucune autre précision ne peut être apportée dans le cadre de l'action en cessation.

L'appel incident n'est pas fondé sur ce point.

L'astreinte

19. Celle-ci, fixée à 1.000 euro par jour de retard, est nécessaire pour garantir la cessation des atteintes portées à l'environnement puisque les appelantes, informées de ces atteintes, n'y ont pas spontanément mis un terme.

S'agissant de travaux de remise en pristin état des lieux, ils ne nécessitent en principe pas de permis d'urbanisme, mais la difficulté du cas d'espèce réside dans le fait que l'aménagement intérieur précis des lieux avant la commission des infractions dénoncées n'est pas connu.

Il n'est dès lors pas exclu qu'un permis d'urbanisme soit requis pour répondre à la condamnation prononcée, qui porte sur la restauration de l'affectation des lieux en logement, sans autre précision.

Un délai de six mois semble dès lors nécessaire pour concevoir les aménagements requis et, le cas échéant, obtenir les autorisations préalables à la réalisation des travaux.

L'appel principal est fondé dans cette limite.

Dépens

20. L'appel principal n'est que très partiellement fondé. L'appel incident est partiellement fondé. L'action originaire reste majoritairement fondée.

Il y a par conséquent lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne les appelantes aux dépens de l'intimée et de condamner les appelantes aux dépens de l'appel, liquidés à 1.440 euro (indemnité au montant de base indexé pour les affaires non évaluables en argent).

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Reçoit les appels, les dit très partiellement fondés ;

Confirme l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, sauf :

- en ce qu'elle retient dans ses motifs qu'il n'est pas démontré que les travaux de transformation effectués dans l'immeuble situé au 34 rue .....portent atteinte à l'environnement ;

- en ce qu'elle limite à deux mois à dater de la signification de l'ordonnance le délai imparti aux appelantes pour la remise des lieux en pristin état sous peine d'astreinte.

Statuant à nouveau quant à ce,

Dit que les travaux de transformation effectués dans l'immeuble situé au 34 rue .......constituent une violation manifeste des dispositions applicables en matière d'environnement, au sens de la loi du 12 janvier 1993 concernant un droit d'action en matière de protection de l'environnement ;

Dit que l'astreinte est due en ce qui concerne la remise des lieux en pristin état (à savoir des bâtiments à destination de logement), à défaut d'exécuter l'ordonnance dans les 6 mois de sa signification.

Condamne les appelantes aux dépens de l'appel, liquidés dans le chef de l'intimée à 1.440 euro .

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 8 décembre 2017.

Où siégeaient et étaient présents :

R. Coirbay, président f.f.,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, magistrat délégué,

C. Willaumez, greffier.

C. Willaumez J. Van Meerbeeck

A.-S. Favart R. Coirbay