Court dismisses appeal in construction contract dispute where unlicensed contractor performed work without restitution due to unjust enrichment principles.

La SPRL General Immo Services en faillite, dont le siège social est établi à 1150 Bruxelles, rue Jean Lambotte, 10, inscrite à la BCE sous le numéro 0871.587.659, représentée par son curateur Me Frederick De Vulder, avocat à 1060 Bruxelles, avenue Brugmann, 12 A bte 11 ;

partie appelante,

représentée par Me Christopher MAES, avocat à 1060 Bruxelles, avenue Brugmann, 12 A bte 11,

contre

La SPRL Aldimmo Anderlecht (anciennement dénommée Marc Gym), dont le siège social est établi à 1070 Anderlecht, boulevard Sylvain Dupuis, 231-233, inscrite à la BCE sous le numéro 0820.297.326 ;

partie intimée,

représentée par Me VANDERBIST loco Me Fernand SCHMITZ, avocat à 1180 Bruxelles, avenue Brugmann, 403,

Vu :

- le jugement attaqué, prononcé contradictoirement le 24 avril 2012 par le tribunal de commerce de Bruxelles, dont les parties déclarent qu'il n'a pas été signifié;

- la requête d'appel déposée au greffe de la cour le 11 mai 2012 par la SPRL General Immo, actuellement en faillite (jugement du tribunal de commerce de Bruxelles du 3 juillet 2012);

- les conclusions déposées au greffe de la cour le 24 avril 2013 pour l'appelant et le 17 juin 2013 pour l'intimée;

- la mise en continuation de la cause afin de permettre aux parties de s'exprimer sur les conséquences de l'absence d'accès à la profession pour l'activité d'entrepreneur général dans le chef de l'appelant eu égard à la sous-traitance qu'elle invoque et leur permettre d'envisager le fondement de leurs demandes réciproques sur base de l'enrichissement sans cause ou autre théorie en cas de nullité du contrat d'entreprise;

- les conclusions après mise en continuation déposées au greffe de la cour le 4 août 2017 pour l'appelant et le 8 septembre 2017 pour l'intimée;

- les dossiers de pièces de chacune des parties.

I. Les circonstances de fait et la procédure.

1. Le litige qui oppose les parties est relatif au payement du solde des travaux d'aménagement d'une salle de fitness confiés par la SPRL Marc Gym (actuellement dénommé Aldimmo Anderlecht, depuis une date non précisée, mais toujours dénommée Marc Gym dans le présent arrêt, pour plus de clarté), à la SPRL General Immo Services, actuellement en faillite et représentée par son curateur Me De Vulder.

2. Il n'est pas contesté que la SPRL General Immo Services a réalisé pour la SPRL Marc Gym des travaux de rénovation des sols, murs, plafonds, effectué des travaux de remise en état de l'installation électrique, de plomberie et de sanitaire, de menuiserie, de carrelage, de peinture, etc, en vue de l'aménagement d'une salle de fitness dans un immeuble lui appartenant.

Aucun contrat écrit n'a été signé par les parties et aucun cahier des charges n'a été rédigé.

Trois factures d'acompte, datées respectivement des 2 décembre 2009 (10.000 euro ), 11 janvier 2010 (8.000 euro ) et 12 février 2010 (6.000 euro ), ont été payées par la SPRL Marc Gym, soit un total de 24.000 euro . Les payements ont été faits en liquide et la SPRL General Immo Services a versé les sommes reçues sur son compte bancaire.

Le payement de la facture du 18 mars 2010, d'un montant de 21.112,12 euro , est l'objet du litige.

Chacune des factures porte la mention « divers travaux d'aménagement », sans autre détail.

Des rappels ont été adressés par la SPRL General Immo Services à la SPRL Marc Gym les 23 avril, 13 mai et 16 juin 2010, lui demandant de payer la facture du 18 mars 2010. Le 15 octobre 2010, le conseil de la SPRL General Immo Services a mis la SPRL Marc Gym en demeure de payer cette facture, majorée des intérêts conventionnels (12%) et d'une clause pénale (20%).

Par courrier du 26 octobre 2010, le conseil de la SPRL Marc Gym répondit que sa cliente n'avait reçu ni la facture ni les rappels, ce qui fut immédiatement contesté par le conseil de la SPRL General Immo Services, en se référant notamment à des SMS échangés entre les parties (courrier du 18 novembre 2010).

3. Par citation du 9 décembre 2010, la SPRL General Immo Services a sollicité la condamnation de la SPRL Marc Gym à lui payer sa facture du 18 mars 2010 de 21.112,12 euro , majorée d'une clause pénale de 4.222,42 euro (20%) et des intérêts conventionnels au taux réduit à 10%.

Devant les premiers juges, la SPRL Marc Gym n'a plus soutenu ne pas avoir reçu la facture ni les rappels, mais a affirmé que la facture avait été payée en liquide, de la main à la main, comme les précédentes. Elle invoquait également la nullité du contrat d'entreprise à défaut d'accès à la profession de la SPRL General Immo Services pour certains des travaux exécutés. Cette dernière a dès lors proposé, à titre subsidiaire, de prouver par toutes voies de droit que les travaux qu'elle avait facturés avaient été exécutés par des personnes ayant l'accès à la profession.

A titre infiniment subsidiaire, la SPRL Marc Gym demandait au tribunal d'ordonner une expertise, invoquant l'inachèvement et/ou l'existence de vices affectant les travaux.

4. Le jugement dont appel du 24 avril 2012 a constaté que la SPRL Marc Gym n'apportait pas la preuve du payement de la facture faisant l'objet de la demande.

A défaut de preuve suffisante que les travaux pour lesquels la SPRL General Immo Services ne disposait pas d'accès à la profession (électricité et carrelage) auraient été effectués par des sous-traitants et, en outre, que ceux-ci disposaient de ces accès à la profession, le tribunal a déclaré le contrat d'entreprise nul. La SPRL Marc Gym ne demandant pas la répétition des sommes versées, la SPRL General Immo Services a uniquement été déboutée de sa demande principale et condamnée aux dépens de la procédure (235,16 euro de frais de citation + 2.000 euro d'indemnité de procédure).

5. La SPRL General Immo Services a relevé appel de ce jugement par requête du 11 mai 2012.

Elle a été déclarée en faillite par jugement du tribunal de commerce de Bruxelles du 3 juillet 2012.

Actuellement, son curateur Me De Vulder demande à la cour :

- à titre principal, de condamner la SPRL Marc Gym au payement de la facture litigieuse (21.112,12 euro ), majorée de la clause pénale (4.222,42 euro ) et des intérêts conventionnels au taux de 10% ;

- à titre subsidiaire, de l'autoriser à rapporter la preuve par voie de témoignages du fait que les travaux qui font l'objet du contrat d'entreprise ont bel et bien été effectués par des corps de métier ayant accès à la profession ;

- de condamner l'intimée aux dépens des deux instances ;

- de débouter l'intimée de sa demande nouvelle (la recevabilité de cette demande n'est pas contestée).

La SPRL Marc Gym sollicite à titre principal la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de l'intimée aux dépens mais a en outre formé une demande nouvelle : compte tenu de la nullité du contrat d'entreprise, elle postule la condamnation de la SPRL General Immo Services en faillite à lui rembourser 45.000 euro , ou à tout le moins 24.000 euro , à majorer des intérêts aux taux légaux à partir de la date des payements.

A titre plus subsidiaire, la SPRL Marc Gym demande la confirmation pure et simple du jugement dont appel, et la condamnation de l'appelant aux dépens. Enfin, à titre encore plus subsidiaire, elle demande à la cour de dire pour droit que l'appelant ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa demande de payement de la facture et de l'en débouter. Dans ses conclusions de synthèse, elle postule également, à titre tout à fait subsidiaire, la désignation d'un expert chargé, en substance, d'examiner les travaux effectués et leur conformité aux règles de l'art.

II. Discussion et décision de la cour

1. La nullité du contrat d'entreprise

6. La SPRL Marc Gym demande à la cour de confirmer le jugement entrepris constatant la nullité du contrat d'entreprise au motif :

- soit que la SPRL General Immo Services n'était pas titulaire au moment de la réalisation des travaux des accès à la profession légalement requis, notamment pour effectuer les travaux d'installation électrique et de carrelage, et qu'il n'est pas établi que ces travaux ont été confiés à des sous-traitants qui disposaient des agréations nécessaires ;

- soit que la SPRL General Immo Services est intervenue en l'espèce en qualité d'entrepreneur général et qu'elle ne dispose pas de l'accès à cette profession.

La SPRL General Immo Services soutient à la fois qu'elle a confié à des sous-traitants qui disposaient des accès à la profession requis pour les travaux qu'elle ne pouvait exécuter elle-même, et qu'elle n'est pas intervenue en tant qu'entrepreneur général, mais comme « intermédiaire », à la demande de la SPRL Marc Gym.

7. L'accès à la profession est régi par la loi-programme pour la promotion de l'entreprise indépendante du 10 février 1998, qui interdit l'exercice d'une profession réglementée lorsque les conditions requises ne sont pas réunies.

Elle dispose que « Toute PME, personne physique ou personne morale, qui exerce une activité professionnelle pour laquelle la compétence professionnelle est fixée, doit prouver qu'elle dispose de cette compétence professionnelle (article 5) ».

Différents arrêtés royaux ont fixé les compétences professionnelles requises par secteur d'activité.

La matière est actuellement régie par l'arrêté royal du 29 janvier 2007 « relatif à la capacité professionnelle pour l'exercice des activités indépendantes dans les métiers de la construction et de l'électrotechnique, ainsi que de l'entreprise générale » (M.B., 27 février 2007, entré en vigueur le 1er septembre 2007), qui réglemente neuf catégories professionnelles:

1°-

a) les activités du gros œuvre, notamment les travaux de maçonnerie, de béton et de démolition;

b) les activités du plafonnage, du cimentage et de la pose de chapes;

c) les activités du carrelage, du marbre et de la pierre naturelle;

d) les activités de la toiture et de l'étanchéité;

e) les activités de la menuiserie et de la vitrerie;

f) les activités de la finition, notamment des travaux de peinture, de tapisserie et de placement au sol des couvertures souples;

g) les activités de l'installation chauffage central, de climatisation, du gaz et du sanitaire;

2° les activités de l'électrotechnique;

3° les activités de l'entreprise générale.

L'article 31 de l'arrêté royal du 29 janvier 2007 prévoit qu' «exerce les activités de l'entreprise générale, celui qui, au nom et pour compte de tiers, construit, rénove, fait construire, ou rénover un bâtiment, en exécution d'un contrat d'entreprise de travaux, jusqu'à l'état d'achèvement et fait appel pour cela à plusieurs sous-traitants ».

8. En l'espèce, il n'est pas contesté par la SPRL General Immo Services qu'elle n'était pas titulaire, lors de la réalisation des travaux, des accès à la profession légalement requis pour effectuer les travaux d'installation électrique et de carrelage.

Si devant les premiers juges la preuve de l'intervention de deux sous-traitants (G. Constantin pour les travaux de carrelage et la SPRL Modul-Elec pour l'électricité) n'était pas rapportée (les attestations déposées n'étant pas signées par ces entrepreneurs et les preuves des accès à la profession non rapportées), il résulte à suffisance des pièces soumises à la cour que ces sous-traitants ont réalisé les travaux d'électricité et de carrelage dans les locaux de la SPRL Marc Gym pour le compte de la SPRL General Immo.

Contrairement à ce que soutient la SPRL Marc Gym, il n'y a pas lieu d'écarter les déclarations écrites en ce sens de M. Constantin et du gérant de la SPRL Modul-Elec, signées de leur main, au motif qu'elles ne respectent pas le prescrit de l'article 961/2 du Code judiciaire. Les formalités prescrites par cette disposition ne sont en effet pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge d'apprécier souverainement la valeur probante des attestations qui lui sont soumises (en ce sens, notamment, C. Trav. Bruxelles, 12 mars 2013, RG n°2011/AB/735, www.juridat.be).

Il ressort par ailleurs de leur inscription à la BCE et des informations et Code Nacebel y précisés que ces sous-traitants disposaient des accès à la profession nécessaires.

En l'absence de contrat d'entreprise écrit, de cahier des charges et de détail des factures émises quant aux prestations accomplies, il n'est pas établi (sous réserve de ce qui sera dit au point 9 ci-dessous), contrairement à ce que soutient la SPRL Marc Gym, que d'autres travaux nécessitant des compétences spécifiques auraient été réalisés par la SPRL General Immo Services sans accès à la profession.

9. Il est toutefois établi par les éléments soumis à la cour que la SPRL General Immo Services est intervenue en l'espèce en qualité d'entrepreneur général, sans disposer des accès requis pour l'exercice de cette profession.

La circonstance que la SPRL General Immo Services déclare avoir, à la demande de l'intimée, « accepté d'endosser le rôle d'intermédiaire » entre le maître de l'ouvrage et les différents corps de métier, ne la dispensait pas de devoir disposer de l'accès à la profession d'entrepreneur général pour intervenir en cette qualité : la SPRL General Immo Services a facturé les travaux proprement dits et non un simple service de mise en relation de partenaires commerciaux ; elle se considérait comme entrepreneur sur ce chantier et non comme un simple intermédiaire.

Il convient de déterminer quelle est la conséquence de ce défaut d'accès à la profession d'entrepreneur général.

10. La nullité d'un contrat, qui doit s'apprécier à la date de sa conclusion, peut résulter de trois situations (voy. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil, 3ème éd., t. II, p. 740, n°775 ; R. HARDY, « Le juge doit-il soulever d'office la nullité relative d'un contrat, d'une clause contractuelle ou d'un acte ? » in Liber Amicorum François Glansdorff et Pierre Legros, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 601 ; P. VAN OMMESLAGHE, Traité de droit civil belge (De Page), Bruxelles, Bruyant, 2013, t. II, vol. 3, p. 964) :

1) une des quatre conditions de validité visées par l'article 1108 du Code civil (cause, capacité, objet et consentement) fait défaut,

2) une formalité d'un contrat solennel n'a pas été respectée,

3) d'autres dispositions légales particulières, essentielles à la validité de la formation du contrat ont été violées.

Il convient ensuite de distinguer entre les nullités textuelles (lorsque la sanction de nullité est expressément prévue par le texte légal) et virtuelles, qui ne sont pas « comminées expressis verbis par le législateur » (P. WERY, Droit des obligations, vol. 1, Bruxelles, Éditions Larcier, 2011, p. 316). La nullité virtuelle résulte « de l'esprit de la loi, en réalité du sens et de la portée de la règle, analysés par le juge en fonction de l'institution à laquelle la règle violée s'applique, et du sens et de la portée générale de notre législation » (H. DE PAGE, op. cit., p. 758, n° 785.).

Dans ce cas, le juge dispose en principe d'un pouvoir d'appréciation qui lui permet de tenir compte de la nature de la règle et de son but, mais également du milieu de fait dans lequel la nullité est amenée à opérer ainsi que des intérêts en jeu (voy. notamment Cl. RENARD et E. VIEUXJEAN, « Nullité, inexistence et annulabilité en Droit civil belge », Rev. Fac. Dr. Liège, 1962, pp. 253-254 ; R.P.D.B., v° nullité, p. 6 ; J. HANSENNE, Introduction au droit privé, Kluwer, 2000, p. 341).

Il y a lieu, en outre, de distinguer entre nullité absolue et relative. La première sanctionne l'atteinte à la norme d'intérêt général, si elle relève de l'ordre public, et la seconde l'atteinte à la règle, impérative, qui protège des intérêts privés (en ce sens, voy. H. DE PAGE, op. cit., p. 748, n°780).

Enfin, l'article 6 du Code civil interdit de déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs. Cette disposition ne prévoit cependant pas la sanction qui s'applique en cas de violation de l'ordre public ou des bonnes mœurs, de sorte qu'elle ne commine, en réalité, qu'une nullité virtuelle.

11. La législation relative à l'accès à la profession, à tout le moins telle qu'elle était en vigueur lors de la conclusion du contrat litigieux, ne prévoyait pas la sanction civile résultant de la violation de ses dispositions, de sorte que, hormis l'hypothèse dans laquelle elle entraîne également la violation de certaines des conditions de formation du contrat visées par l'article 1108 du Code civil, une telle sanction ne peut que relever des nullités virtuelles.

Il est traditionnellement enseigné que les règles applicables en matière d'accès à la profession relèvent de l'ordre public (voy. notamment les références citées par A. LELEUX et S. VANVREKOM, « La nullité du contrat d'entreprise et l'accès à la profession de l'entrepreneur », Les nullités en droit privé : état des lieux et perspectives, Limal, Anthémis, 2017, p. 101 et s. ; contra la position prise par ces mêmes auteurs).

12. La cour estime que rien, en l'espèce, ne justifie de s'écarter de la solution de la nullité, qui est la sanction naturelle sans être automatique d'une violation d'une règle d'ordre public. Il en va d'autant plus ainsi que l'entrepreneur a réalisé des prestations d'entreprise générale pour lesquelles il n'était manifestement pas compétent.

La nullité ne devait pas être soulevée in limine litis.

Par ailleurs, à supposer qu'il soit établi que le maître de l'ouvrage n'ignorait pas le défaut d'accès à la profession de l'entrepreneur avec lequel il a contracté, cette circonstance est sans incidence sur la nullité du contrat.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il constate la nullité du contrat d'entreprise, conclu entre les parties à une date indéterminée.

2. Les restitutions

13. La nullité du contrat opère avec effet rétroactif et donne lieu à des restitutions réciproques qui se font par équivalent, dans la mesure où les matériaux incorporés à l'immeuble par le fait des travaux et la main d'œuvre s'y rapportant ne peuvent être restitués.

Cependant, ce mécanisme de restitution, admis notamment sur la base de la théorie de l'enrichissement sans cause ou des règles générales du droit des obligations (en ce sens, G. Fruy et N. Vandenberghe, « Les effets de la nullité du contrat », in Les nullités en droit privé, état des lieux et perspectives, Université Saint-Louis, Anthemis 2017, p.279), peut être aménagé par application de l'adage "In pari causa turpitudinis cessat repetitio » (littéralement : « Lorsque chaque partie est en situation de turpitude, il n'y a pas lieu à répétition »).

En effet, s'il apparaît des particularités de la cause que l'admission des restitutions compromet le caractère préventif de la sanction de la nullité ou que l'ordre social ou l'équité exige que l'un des cocontractants soit plus sévèrement sanctionné, le juge peut refuser d'accorder la répétition soit aux deux, soit à l'un des cocontractants.

14. Il résulte de ce qui précède et de l'application au cas d'espèce des règles de l'enrichissement sans cause, qu'il y a lieu de prononcer la nullité de la convention mais également de constater que les travaux effectués sont conservés par la SPRL Marc Gym.

Dans ces circonstances, imposer le remboursement intégral des acomptes payés à l'entreprise, aurait pour conséquence de créer un profit excessif et inéquitable dans le chef de la SPRL Marc Gym puisque cela reviendrait à l'autoriser à conserver sans contrepartie les travaux réalisés.

La solution donnée au litige ne pourrait par ailleurs permettre à l'entrepreneur fautif de s'enrichir en exécutant des travaux sans respecter des dispositions légales d'ordre public.

En l'espèce, à défaut de demande faite par la SPRL Marc Gym de répétition des sommes versées, les premiers juges ont uniquement débouté la SPRL General Immo Services de sa demande principale de payement de la facture litigieuse. Devant la cour, la SPRL Marc Gym postule toutefois la condamnation de la SPRL General Immo Services en faillite à lui rembourser 45.000 euro , ou à tout le moins 24.000 euro , à majorer des intérêts aux taux légal à partir de la date des payements.

15. Il n'est pas établi par des pièces probantes que la SPRL Marc Gym a payé la facture du 18 mars 2010 de 21.112,12 euro : celle-ci invoque, sans aucune preuve à l'appui, avoir payé 21.000 euro complémentaires en trois versements de 6.000 euro , 5.000 euro et 10.000 euro , à des dates imprécises (en décembre 2009 et en février 2010), payements qui auraient été effectués de la main à la main.

L'existence de ces derniers payements ne peut être déduite de l'échange de SMS du 7 avril 2010 par lesquels la SPRL Marc Gym demandait à la SPRL General Immo Services de lui apporter « sa » facture, selon elle pour régulariser sa comptabilité après les payements effectués. Selon la SPRL General Immo Services, si la facture litigieuse était attendue par la SPRL Marc Gym, c'était afin de l'introduire dans sa comptabilité avant le 20 avril et dans sa déclaration TVA du premier trimestre 2010.

Le défaut de payement de la facture du 18 mars 2010 a en outre été rapidement dénoncé par la SPRL General Immo Services, dès le 23 avril 2010, et la SPRL Marc Gym s'est abstenue de répondre aux rappels successifs qui lui ont été adressés.

Par ailleurs, la première défense de la SPRL Marc Gym, consistant à dire qu'elle n'avait pas reçu la facture, contredit sa défense actuelle consistant à soutenir qu'elle avait déjà été payée.

Enfin, comme décidé à juste titre par les premiers juges, le payement de la facture litigieuse ne peut être déduit en l'espèce du fait que celle-ci a été signée par le gérant de la SPRL General Immo Services, alors qu'elle ne reprend pas la mention « pour acquit » ou « payé le », qui se trouvait par contre sur les factures d'acomptes acquittées et dont le payement est certain.

Seul le payement des acomptes de 10.000 euro , 8.000 euro et 6.000 euro , pour un total de 24.000 euro , est établi et non contesté.

16. La SPRL Marc Gym soutient également que les travaux n'auraient pas été réalisés conformément aux règles de l'art.

Cet argument a été formulé particulièrement tardivement, pour la première fois dans ses conclusions déposées devant les premiers juges, le 4 mars 2011, près d'un an après la réception de la facture litigieuse.

Par ailleurs, aucun élément de preuve ne confirme que des infiltrations d'eau se produiraient régulièrement dans la salle de sport.

Quant à l'installation électrique, aucun constat contradictoire d'éventuelles malfaçons n'a été fait, l'intimée se contentant de produire un rapport unilatéral de l'organisme J. Van Hemelen du 7 mai 2010, critiquant la qualité et la conformité de l'installation électrique non-domestique du bâtiment. La SPRL General Immo Services conteste l'opposabilité de ce rapport et soutient qu'elle n'a pas effectué - à l'intervention de son sous-traitant - une remise en état complète de l'installation électrique de l'ensemble de l'établissement, mais uniquement celle de la salle de douche. La SPRL Marc Gym n'apporte en outre aucune précision quant aux suites réservées à ce rapport et aux éventuels travaux qui auraient été réalisés pour assurer la mise en conformité de l'installation.

Bien que l'existence d'éventuelles malfaçons puisse avoir un impact sur l'évaluation des restitutions compte tenu de la nullité du contrat d'entreprise, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d'expertise formée par l'intimée. Une telle expertise, demandée très tardivement, n'est en effet plus réalisable des années après les travaux et alors qu'il a été précisé par la SPRL Marc Gym à l'occasion des plaidoiries que d'autres travaux ont été effectués depuis lors dans les lieux, qui ne sont plus affectés à l'usage d'une salle de fitness.

17. Pour évaluer l'importance des restitutions, il y a lieu de tenir compte des circonstances particulières de l'espèce:

- aucun devis, cahier des charges, ni contrat d'entreprise écrit n'ont été conclus en l'espèce ;

- les factures émises par l'intimée ne comportent aucun détail sur les prestations effectuées ;

- les malfaçons ne sont pas établies à suffisance et ne peuvent plus l'être mais il est établi que les travaux ont été effectués par un entrepreneur qui ne disposait pas pour ce faire de l'accès à la profession d'entrepreneur général, et dont les compétences pour effectuer et coordonner ces travaux ne sont donc pas établies ;

- la cour n'est pas en mesure, sur la base des éléments qui lui ont été soumis, d'évaluer la valeur des travaux réalisés, mais les parties les estiment à moins de 50.000 euro ;

- la marge bénéficiaire de l'entrepreneur n'est pas précisée ;

- il est certain que 24.000 euro ont été payés, de la main à la main, par le maître de l'ouvrage.

Par conséquent, eu égard à ces éléments et à titre de sanction de l'entrepreneur qui est intervenu sans respecter des dispositions légales d'ordre public, il y a lieu de compenser les restitutions qui pourraient être mises à charge de chacune des parties et aucune restitution ne doit dès lors être ordonnée en l'espèce : la SPRL Marc Gym conserve les travaux effectués et la SPRL General Immo Services conserve les sommes payées mais est déboutée de sa demande de payement complémentaire afin d'éviter un enrichissement dans son chef.

Le jugement dont appel est donc confirmé en toutes ses dispositions, étant toutefois précisé qu'il n'y a lieu d'ordonner aucune restitution malgré la demande nouvelle en ce sens formulée dans le cadre de la procédure d'appel par la SPRL General Immo Services.

3. Les dépens.

18. Il résulte des développements qui précèdent que c'est à juste titre que les premiers juges ont condamné la demanderesse originaire - la SPRL General Immo Services - aux dépens de la procédure (235,16 euro de frais de citation + 2.000 euro d'indemnité de procédure), celle-ci ayant échoué dans sa demande de payement.

L'appel étant non fondé, mais la demande nouvelle de la SPRL Marc Gym de condamnation de la SPRL General Immo Services en faillite à lui rembourser 45.000 euro , ou à tout le moins 24.000 euro , à majorer des intérêts aux taux légaux, étant également non fondée, il y a lieu de compenser les dépens d'appel en ce sens qu'aucune indemnité de procédure n'est due entre les parties et que l'appelante supporte les frais de mise au rôle de la requête d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

statuant contradictoirement,

Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des lan¬gues en matière judiciaire,

Dit l'appel recevable mais non fondé et en déboute Me De Vulder, en sa qualité de représentant de la SPRL General Immo Services, en faillite;

Dit la demande nouvelle recevable mais non fondée et en déboute la SPRL Aldimmo Anderlecht (anciennement Marc Gym);

Confirme, pour les motifs qui précèdent, le jugement entrepris;

Compense les dépens d'appel en ce sens qu'aucune indemnité de procédure n'est due entre les parties et que l'appelante la SPRL General Immo Services en faillite supporte les frais de mise au rôle de la requête d'appel.

Ainsi jugé et prononcé à l'audience civile publique de la 2ème chambre de la cour d'appel de Bruxelles, le 3 novembre 2017.

Où étaient présents et siégeaient :

R. Coirbay, président,

A.-S. Favart, conseiller,

J. Van Meerbeeck, juge délégué à la cour d'appel,

C. Willaumez, greffier.

C. Willaumez R. Coirbay

A.-S. Favart J. Van Meerbeeck