VwGH dismisses appeal; no presumed consent for 2021 construction despite 1935 building permit.

Die Revision wird zurückgewiesen.

1Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde die Beschwerde des Revisionswerbers gegen den im innergemeindlichen Instanzenzug ergangenen Bescheid der belangten Behörde vom 10. Dezember 2024, mit welchem die Berufung des Revisionswerbers gegen den gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) erteilten baupolizeilichen Auftrag vom 30. April 2024 zum Abbruch eines näher bezeichneten „Hofhauses“ auf zwei näher genannten Grundstücken der KG S innerhalb der unter einem festgesetzten Frist bis 29. November 2024 unter Neufestsetzung der Leistungsfrist abgewiesen worden war, als unbegründet abgewiesen. Die Leistungsfrist für den Abbruch wurde mit sieben Monaten ab Zustellung des Erkenntnisses festgesetzt (Spruchpunkt 1.). Gleichzeitig wurde ausgesprochen, dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zulässig sei (Spruchpunkt 2.).

2Seinen Erwägungen legte das Verwaltungsgericht soweit für das vorliegende Verfahren relevant die Feststellungen zugrunde, dass im Jahr 2022 auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ein bestehendes Gebäude baulich derart verändert worden sei, dass es nun Massivbauweise und andere Ausmaße als zuvor nämlich 12,675 m mal 5,20 m mit einer Höhe von 5,84 m aufweise und als oberer Abschluss ein Flachdach mit dreiseitiger Attika ausgeführt sei. Im Gebäude befänden sich nun die näher beschriebene Wohnung Top X, ein Kinderwagenabstellraum und ein Müllraum. Zuvor habe sich an dieser Stelle ein im Jahr 1935 als Handelsstall für Pferde bewilligtes Gebäude befunden. Nach der Bewilligung aus diesem Jahr habe der Stall die Ausmaße 3,00 m mal 3,10 m mal 2,70 m aufgewiesen, die Umfassungswände hätten aus Ziegelmauerwerk bestanden und seien mit Kalkmörtel verputzt gewesen. Der Fußboden sei betoniert und die beiden Pferdestände mit einer Holzbrücke belegt gewesen. Die Belichtung sei über zwei Fenster erfolgt und über der verputzten Tramdecke habe sich der Heuboden befunden. Vor 1980 sei das Gebäude adaptiert und fortan als Wohnung genutzt worden. Baubehördliche Bewilligungen dafür lägen nicht vor. Der Revisionswerber habe das Grundstück im Jahr 2021 gekauft. Zu diesem Zeitpunkt habe das Gebäude als „Hofhaus“ mit zwei Wohneinheiten bestanden, die aufgrund eines Brandes im Jahr 2015 nicht mehr nutzbar gewesen seien. Die Dachkonstruktion sei auch beschädigt gewesen.

3Rechtlich erwog das Verwaltungsgericht soweit für das vorliegende Revisionsverfahren von Relevanz unter Bejahung der Bewilligungspflicht für das gegenständliche Gebäude gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 als Zubau zu einem bereits bestehenden, im Jahr 1935 errichteten Gebäude, dass sich der rechtmäßige Bestand für das ursprüngliche Gebäude aus der näher genannten Bewilligung aus dem Jahr 1935 ergebe. Das gegenständliche Gebäude sei in seiner jetzigen baulichen Ausgestaltung nach dem Jahr 2021 hergestellt worden und es liege für dieses Gebäude keine Baubewilligung vor. Im vorgelegten Bauakt finde sich eine ganze Reihe von angezeigten bzw. bewilligten baulichen Tätigkeiten, es bestehe kein Anzeichen dafür, dass der Bauakt unvollständig wäre. Die ursprüngliche Bewilligung aus dem Jahr 1935 sei für einen Handelsstall für Pferde erteilt worden. Das nunmehr betroffene Gebäude weise im Gegensatz zu dieser Bewilligung eine Massivbauweise auf, sei anders ausgeführt, weiche vom Baukonsens insbesondere schon in der Grundfläche erheblich ab und sei schon deshalb nicht vom Baukonsens aus 1935 gedeckt. Der vom Revisionswerber beim Kauf des Grundstücks im Jahr 2021 vorgefundene Bestand sei insofern nicht relevant, als auch für diese Abweichungen von der Bewilligung aus 1935 keine entsprechenden baubehördlichen Bewilligungen vorlägen. Der 2021 vorgefundene Bestand sei mit einem „Lförmigen Grundriss“ bereits erheblich vom 1935 bewilligten rechteckigen Grundriss abgewichen.

4Dagegen richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision.

5Nach Art. 133 Abs. 4 BVG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

6Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.

7Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

8Die Revision wendet sich zur Begründung ihrer Zulässigkeit gegen die Erwägung des Verwaltungsgerichtes, dass im vorliegenden Fall kein vermuteter Konsens vorliege. Das Verwaltungsgericht sei dazu von näher genannter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Vorliegen eines vermuteten Konsenses abgewichen und habe das angefochtene Erkenntnis mit Verfahrensmängeln belastet. Insbesondere habe es keinerlei Ermittlungsschritte zu der vor 1980 erfolgten Adaptierung des Pferdestalls in eine Wohnung getätigt und sich ausschließlich auf die Bewilligung aus dem Jahr 1935 gestützt. Hätte es nähere Feststellungen zum Alter des Gebäudes und den vorgenommenen baulichen Änderungen insbesondere vor 1980 getroffen, wäre es zum Ergebnis gekommen, dass sich der rechtmäßige Bestand des ursprünglichen Gebäudes zwischen dem Jahr 1935 und dem Jahr 2021 jedenfalls nicht ausschließlich aus der behördlichen Bewilligung aus dem Jahr 1935 ergebe. Das Hofhaus habe nach den nicht zu beanstandenden Feststellungen in seiner Konfiguration bis 2021 jedenfalls seit über 45 Jahren bestanden, der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes liege demnach so weit zurück, dass die Erteilung einer Baubewilligung fraglich erscheine. Auch hätten baubehördliche Beanstandungen nie stattgefunden. Es bestehe kein Grund zur Annahme, dass noch entsprechende Unterlagen in Bezug auf die baulichen Änderungen des Hofgebäudes zwischen 1935 und 2021 aufgefunden werden könnten. Zudem lägen, wie vom Verwaltungsgericht ausgeführt, keine Anzeichen dahingehend vor, dass die Bauakten unvollständig wären. Das Verwaltungsgericht habe weitere Ermittlungen verabsäumt, zumal von einem vermuteten Konsens nur dann ausgegangen werden könne, „wenn aus der seitens des Landesverwaltungsgerichtes NÖ nicht festgestellten Entstehungszeit der Bauten für ähnliche Bauten oder die in Rede stehenden baulichen Änderungen im örtlichen Umkreis Baubewilligungen nicht (lückenlos) auffindbar sind“. Das Verwaltungsgericht hätte bei der Beurteilung des rechtmäßigen Bestandes bei Vermeidung der Fehler nicht bloß auf die baubehördliche Bewilligung aus dem Jahr 1935 abgestellt und den beim Kauf des Grundstückes im Jahr 2021 vorgefundenen Bestand beim „Hofhaus“ im Zuge seiner Entscheidung als konsentierten Bestand aufgrund der vorliegenden Voraussetzungen für einen vermuteten Konsens vom Abbruchauftrag ausgenommen.

9Mit diesem Vorbringen wird die Zulässigkeit der Revision nicht dargetan:

10Zum einen hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen, dass ein vermuteter Konsens für Baumaßnahmen nur anzunehmen ist, wenn keine Anhaltspunkte für eine gegenteilige Annahme, wie etwa Radierungen in vorhandenen Plänen, vorliegen (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0231, Rn. 12, mwN).

11Zum anderen kommt die Rechtsvermutung der Konsensmäßigkeit einer alten Baulichkeit nur dann in Betracht, wenn der Zeitpunkt der Erbauung des Altbestandes so weit zurückliegt, dass die Erteilung der Baubewilligung fraglich scheint, oder bestimmte Indizien dafür sprechen, dass trotz des Fehlens behördlicher Unterlagen von der Erteilung einer Baubewilligung auszugehen ist. Die Rechtmäßigkeit des Bestandes ist nur dann zu vermuten, wenn der Zeitpunkt der Herstellung desselben so weit zurückliegt, dass, von besonders gelagerten Einzelfällen abgesehen, auch bei ordnungsgemäß geführten Archiven die Wahrscheinlichkeit, noch entsprechende Unterlagen auffinden zu können, erfahrungsgemäß nicht mehr besteht (vgl. erneut VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0231, Rn. 13, mwN).

12Mit ihrem Zulässigkeitsvorbringen zeigt die Revision nicht auf, dass das Verwaltungsgericht von dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen wäre:

Das Verwaltungsgericht verneinte angesichts der vorliegenden Bewilligung aus dem Jahr 1935 und der auch von der Revision zugestandenen Vollständigkeit der Akten unter Heranziehung näher genannter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes das Vorliegen eines „alten Bestandes“ und schloss als Konsequenz einen vermuteten Konsens schon aus diesem Grund aus. Es bejahte die Bewilligungspflicht für den Bau des gegenständlichen Gebäudes gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 als Zubau zu einem im Jahr 1935 bereits bestehenden Gebäude. Das gegenständliche Gebäude wurde wie auch von der Revision zugestanden in seiner jetzigen baulichen Ausgestaltung nach dem Jahr 2021 hergestellt und es liegt für dieses Gebäude unbestritten keine Baubewilligung vor.

13Mangels Darlegung einer Abweichung von der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum „vermuteten Konsens“ durch die Revision war auf die auf diesem Vorbringen aufbauende behauptete Verletzung von Verfahrensrechten hier geltend gemacht: Ermittlungs, Feststellungs und Begründungsmängel nicht weiter einzugehen.

14In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren zurückzuweisen.

Wien, am 20. Februar 2026