Real estate transfer tax: inclusion of construction costs from a related party in the acquisition consideration under § 5 Abs. 3 Z 2 GrEStG

Die Revision wird zurückgewiesen.

Der Revisionswerber hat dem Bund Aufwendungen von 553,20 € binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

1Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Bundesfinanzgericht die Beschwerde des Revisionswerbers gegen den Bescheid des (damaligen) Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel (nunmehr Finanzamt Österreich) vom 24. Februar 2011, mit dem Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem näher angeführten bebauten Grundstück festgesetzt wurde, gemäß § 279 BAO als unbegründet ab und sprach aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zulässig sei.

2Das Bundesfinanzgericht führte auf das Wesentliche zusammengefasst aus, der Revisionswerber habe mit der S GmbH (Verkäuferin) einen Vertrag über den Kauf von Miteigentumsanteilen mit denen zu einem späteren Zeitpunkt Wohnungseigentum an bestimmten Flächen (Büro und Lagerräume, Verbindungsgang und Stiegenhaus) hätte verbunden werden sollen am revisionsgegenständlichen Grundstück zu einem Kaufpreis von 15.000 € abgeschlossen. Zugleich habe die D KG deren alleiniger Kommanditist der Revisionswerber gewesen sei mit der Verkäuferin eine Vereinbarung abgeschlossen, nach der sich letztere für ein Entgelt in Höhe von 480.000 € (inkl. USt) verpflichtet habe, bestimmte Baumaßnahmen im Bereich jener genannten Flächen, hinsichtlich derer die Begründung von Wohnungseigentum vereinbart worden sei durchzuführen. Nach Abschluss dieser Verträge habe der Revisionswerber mit der D KG einen Mietvertrag hinsichtlich eines Teils der genannten Flächen abgeschlossen.

3Aus den genannten im angefochtenen Erkenntnis auszugsweise wiedergegebenen Verträgen ergebe sich, die Verkäuferin habe sich verpflichtet, vor Übergabe der genannten Flächen an den Revisionswerber zum vereinbarten Stichtag bestimmte näher genannte Baumaßnahmen vorzunehmen. In der mit der D KG abgeschlossenen Vereinbarung sei die Verkäuferin mit der Durchführung genau jener Baumaßnahmen beauftragt worden. Vor diesem Hintergrund sei der Vertragswille auf den Kauf der betreffenden Flächen nach Abschluss der Bauarbeiten gerichtet gewesen. Die Vereinbarung über die Durchführung dieser Bauarbeiten in einer gesonderten Vertragsurkunde stehe dem engen sachlichen Zusammenhang der beiden Leistungen nicht entgegen. Damit sei das von der D KG geleistete Entgelt für die Durchführung dieser Bauarbeiten gemäß § 5 Abs. 3 Z 2 GrEStG Teil der Gegenleistung für den Erwerb der Miteigentumsanteile durch den Revisionswerber.

4Die gegen dieses Erkenntnis erhobene außerordentliche Revision legte das Bundesfinanzgericht unter Anschluss der Akten des Verfahrens dem Verwaltungsgerichtshof vor.

5Der Verwaltungsgerichtshof leitete das Vorverfahren ein (§ 36 VwGG); das (damalige) Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel erstattete eine Revisionsbeantwortung und beantragte die kostenpflichtige Abweisung der Revision.

6Nach Art. 133 Abs. 4 BVG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

7Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.

8Nach § 34 Abs. 1aVwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision (gesondert) vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

9Zur Zulässigkeit der Revision wird vorgebracht, das Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts verquicke die im Kaufvertrag betreffend das revisionsgegenständliche Grundstück vereinbarte Gegenleistung und die Werkleistung. Personenidentität liege nicht vor. Der Verwaltungsgerichtshof habe mehrfach entschieden, dass eine Zusammenrechnung von Gegenleistungen verschiedener juristischer Personen nicht möglich sei. Damit bringt der Revisionswerber offensichtlich zum Ausdruck, das angefochtene Erkenntnis weiche von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab.

10Mit diesen Ausführungen wird allerdings dem Erfordernis des § 28 Abs. 3 VwGG, wonach eine (außerordentliche) Revision gesondert die Gründe zu enthalten hat, aus denen entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes die Revision für zulässig erachtet wird, nicht Genüge getan.

11In der gesonderten Zulassungsbegründung ist konkret darzulegen, in welchen Punkten die angefochtene Entscheidung von welcher Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht oder konkret welche Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof uneinheitlich oder noch gar nicht beantwortet hat (vgl. VwGH 17.2.2022, Ra 2022/16/0002, mwN).

12Ein Revisionswerber, der entgegen dem Ausspruch des Verwaltungsgerichtes eine Abweichung des angefochtenen Erkenntnisses oder Beschlusses von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes behauptet, hat konkret darzulegen, dass der der gegenständlich angefochtenen Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt einer der von ihm ins Treffen geführten Entscheidung gleicht, das Verwaltungsgericht im revisionsgegenständlichen Fall jedoch anders entschieden hat und es damit von der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen ist (vgl. VwGH 25.11.2021, Ra 2021/16/0087, mwN).

13In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.

14Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.

Wien, am 30. März 2022