Taxation of property disposal proceeds: Valuation based on contractually agreed price set off against secured debts rather than market value under speculation gains regime

Die Revision wird zurückgewiesen.

1Der Revisionswerber verkaufte mit Kaufvertrag vom 1./15. September 2010 eine im Jahr 2002 erworbene Eigentumswohnung im Jahr 2010. Hintergrund dieses Verkaufes war ein gerichtlicher Vergleich vom 23. November 2009, mit dem sich der Revisionswerber gegenüber einer Gläubigerin (einer Bank) verpflichtete, die Eigentumswohnung zu verkaufen.

2Im Kaufvertrag wurde der Kaufpreis mit 50.000 € festgelegt und vereinbart, dass dieser mit auf der Kaufliegenschaft sichergestellten Kreditforderungen eines mit der Käuferin verbundenen Unternehmens (Bank) gegenverrechnet werde, sodass kein Barkaufpreis an den Revisionswerber zu zahlen sei.

3Das Finanzamt erfasste im Einkommensteuerbescheid des Revisionswerbers für das Jahr 2010 Einkünfte aus Spekulationsgeschäften iSd § 30 EStG 1988 idF vor dem 1. StabG 2012 in Höhe von 28.948 €.

4Der Revisionswerber erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde, in der er u.a. ausführte, es lägen keine Einkünfte aus einem Spekulationsgeschäft vor, weil die in Rede stehende Eigentumswohnung im Zuge eines Vergleichs übertragen worden sei; der im Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis von 50.000 € stelle sich als rein fiktiv dar und habe ausschließlich zur „Finanzierung dieses Vergleichs“ gedient.

5Das Bundesfinanzgericht wies die Beschwerde mit dem angefochtenen Erkenntnis als unbegründet ab. Nach Wiedergabe des Verfahrensganges führte es aus, in dem für die steuerrechtliche Beurteilung maßgeblichen schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag vom 1./15. September 2010) sei einerseits unter Punkt III. der Kaufpreis von 50.000 € einvernehmlich vereinbart und andererseits unter Punkt VII. dieser von beiden Vertragsteilen ausdrücklich als angemessen bezeichnet worden. Das Vorbringen, es handle sich um einen „fiktiven“ Kaufpreis, erweise sich als unbegründet und im Widerspruch zur maßgeblichen Vertragslage. Unter Punkt III. werde ausdrücklich festgestellt, dass der Kaufpreis mit Kreditforderungen, die auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft sichergestellt seien, gegenverrechnet werde, sodass nach entsprechender Weiterverrechnung von der Käuferin kein Barkaufpreis an den Verkäufer zu bezahlen sei. Mit der Verrechnung des Kaufpreises in Höhe von 50.000 € werde die gegen den Revisionswerber bestehende Kreditforderung jedenfalls in Höhe von 50.000 € getilgt, was für ihn zweifelsohne einen wirtschaftlichen Vorteil darstelle. Demnach sei der Betrag von 50.000 € als Veräußerungserlös im Sinne des § 30 Abs. 4 EStG 1988 idF vor dem 1. StabG 2012 zu qualifizieren.

6Den in der mündlichen Verhandlung vom Vertreter des Revisionswerbers gemachten Ausführungen, wonach das für die steuerliche Beurteilung relevante Rechtsgeschäft betreffend die Veräußerung der Eigentumswohnung nicht der Kaufvertrag vom 1./15. September 2010, sondern der Vergleichsabschluss vom 23. November 2009 darstelle, sei entgegenzuhalten, dass sich der Revisionswerber in diesem gerichtlichen Vergleich zwar verpflichtet hatte, die gegenständliche Eigentumswohnung „an die klagende Partei oder eine von ihr namhaft zu machende (dritte) Person zu übertragen“ und deshalb einen (im Vergleich nicht näher konkretisierten) Kaufvertrag zu schließen. Dies ändere aber nichts daran, dass nicht der Vergleich selbst, sondern erst der in Erfüllung dieser Vergleichsbedingung tatsächlich abgeschlossene Kaufvertrag das für die steuerrechtliche Beurteilung maßgebliche schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft darstelle. Denn erst dadurch sei zivilrechtlich der Titel für die Eigentumsübertragung an der gegenständlichen Eigentumswohnung geschaffen worden.

7Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die außerordentliche Revision, die zu ihrer Zulässigkeit vorbringt, entscheidend für den Spekulationsgewinn des Revisionswerbers sei nicht der im Kaufvertrag pro forma ausgewiesene Kaufpreis, sondern ausschließlich der (dem Revisionsvorbringen zufolge deutlich niedrigere) Verkehrswert der Eigentumswohnung, weil diese als solche und nicht ein bestimmter Geldbetrag habe hingegeben werden müssen. Für die Tilgung sei irrelevant gewesen, welcher Kaufpreis ausgewiesen worden sei. Das Bundesfinanzgericht verkenne, dass der Revisionswerber eine Sach- und keine Geldleistung erbracht habe, weil die Hingabe der Eigentumswohnung und nicht die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe des Kaufpreises geschuldet worden sei. Abzustellen sei in wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf den Verkehrswert der Eigentumswohnung.

8Nach Art. 133 Abs. 4 BVG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

9Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung mit Beschluss zurückzuweisen.

10Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

11Wie der Verwaltungsgerichtshof zu dem seit der VerwaltungsgerichtsbarkeitsNovelle 2012 geltenden Revisionsmodell bereits vielfach ausgesprochen hat, ist in den Zulässigkeitsgründen einer außerordentlichen Revision konkret auf die vorliegende Rechtssache bezogen darzulegen, welche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung der Verwaltungsgerichtshof in einer Entscheidung über die Revision zu lösen hätte und in welchen Punkten die angefochtene Entscheidung von welcher Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht bzw. konkret welche Rechtsfrage der Verwaltungsgerichtshof uneinheitlich oder noch gar nicht beantwortet hat (vgl. für viele etwa VwGH 5.3.2020, Ra 2020/15/0016, mwN).

12Die Revision erweist sich schon deshalb als nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung formuliert und nicht einmal behauptet, dass das Bundesfinanzgericht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen sei.

13Lediglich ergänzend wird daher angemerkt, dass der Revisionswerber nach den Feststellungen des Bundesfinanzgerichts eine im Jahr 2002 erworbene Eigentumswohnung mit Kaufvertrag vom 1./15. September 2010 um den Kaufpreis von 50.000 € verkauft hat. Diese Kaufpreisforderung wurde laut Kaufvertrag mit Kreditforderungen, für die auf der Liegenschaft ein Pfandrecht (mit weitaus höheren Beträgen) eingetragen war, verrechnet. Dass das Bundesfinanzgericht davon ausgegangen ist, damit sei eine Schuld des Revisionswerbers gegenüber der Käuferin von zumindest 50.000 € getilgt worden, begegnet keinen Bedenken des Verwaltungsgerichtshofes. Dadurch, dass das Bundesfinanzgericht von einem Veräußerungserlös von 50.000 € ausgegangen ist, wurde der Revisionswerber daher nicht in subjektiven Rechten verletzt.

14In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher zurückzuweisen.

Wien, am 24. Februar 2021