Salzburg real estate transfer: denial of approval based on agricultural land value and capital investment intent regarding expected zoning change

Die Revision wird zurückgewiesen.

1Mit dem angefochtenen Erkenntnis versagte das Landesverwaltungsgericht Salzburg, in Bestätigung und teilweiser Abänderung eines Bescheides der belangten Behörde vom 7. August 2019, die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu einem von der Revisionswerberin als Käuferin mit EL und KL als Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend näher bezeichnete Grundstücke im Gesamtausmaß von 6791m2 gemäß § 5 Abs. 1 Z 3 und Abs. 2 Z 4 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 - GVG 2001. Unter einem sprach das Verwaltungsgericht aus, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG unzulässig sei.

2Begründend führte das Verwaltungsgericht soweit hier maßgeblich aus, die gegenständlichen Grundstücke seien als „Grünland landwirtschaftliche Nutzung“ gewidmet. Aus den vorliegenden Akten ergebe sich zwar eine „allenfalls im Raum stehende potentielle Möglichkeit“ einer künftigen Umwidmung. Nach dem Wortlaut des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 sei die Angemessenheit des Verkehrswertes aber unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung, also der aktuellen Rechts und Widmungslage vorzunehmen. Zur Verkehrswertbeurteilung bedürfe es keiner weiteren sachverständigen Beurteilung, um davon ausgehen zu können, dass der vorliegende Quadratmeterpreis von € 211, weit jenseits aller diesbezüglich angemessenen Werte für Grundstücke dieser Widmungskategorie liege. Selbst unter Zugrundelegung von Vergleichspreisen im „Baulanderwartungsland“, wie sie im Bescheid der belangten Behörde angeführt worden seien (€ 116, bis € 121, pro Quadratmeter), liege eine erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes vor. Von einer solchen sei nach den Gesetzesmaterialien auszugehen, wenn der Verkehrswert um 20 % überschritten werde, was bei einem Quadratmeterpreis von € 211, jedenfalls der Fall sei. Deshalb sei der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 erfüllt.

3Es liege aber auch der Versagungsgrund des § 5 Abs. 2 Z 4 GVG 2001 vor. Dem gegenständlichen Rechtsgeschäft liege die erwartete Umwidmung der Grundstücke mit anschließender Bebauung, jedenfalls nicht die weitere landwirtschaftliche Nutzung, zu Grunde. Unter Zugrundelegung der bestehenden Widmung und einer „nicht absehbaren diesbezüglichen Änderung“ stelle der Rechtserwerb lediglich eine Kapitalanlage dar, weil der Rechtserwerb und nicht die Nutzung im Vordergrund stehe (Verweis auf VwGH 11.12.1986, 86/02/0107).

4Mit Beschluss vom 24. Februar 2020, E 4574/20195, lehnte der Verfassungsgerichtshof die Behandlung der gegen dieses Erkenntnis gerichteten Beschwerde ab und trat die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab.

5Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende (außerordentliche) Revision.

6Nach Art. 133 Abs. 4 BVG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

7Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 BVG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung mit Beschluss zurückzuweisen.

8Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.

9Die Revision bringt zu ihrer Zulässigkeit vor, es fehle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage, ob „in Erwartung einer Baulandwidmung“ der Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 so verstanden werden müsse, dass der Verkehrswert auch in Ansehung des zu erwartenden Baulandpreises zu ermitteln sei. Es fehle auch Rechtsprechung zur Frage, ob der von der Revisionswerberin geplante Bau einer Wohnanlage eine Kapitalanlage im Sinn des Versagungsgrundes des § 5 Abs. 2 Z 4 GVG 2001 darstelle.

10Damit wird eine Rechtsfrage iSd. Art. 133 Abs. 4 BVG nicht dargetan:

11Der Verwaltungsgerichtshof hat in dem im angefochtenen Erkenntnis zitierten hg. Erkenntnis vom 11. Dezember 1986, 86/02/0107, (zum Begriff der „Kapitalanlage“ nach den grundverkehrsrechtlichen Vorschriften des Landes Steiermark) ausgesprochen, dass nach dem Wortsinn unter einer „Kapitalanlage“ die Anschaffung von Sachwerten zu dem Zweck zu verstehen ist, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden; dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund. Im hg. Erkenntnis vom 20. Juli 2001, 2000/02/0167, hat der Verwaltungsgerichtshof vor dem Hintergrund der Gesetzesmaterialien zur insoweit vergleichbaren Rechtslage nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 1993 zu diesem Versagungsgrund darauf abgestellt, dass vom damaligen Erwerber kein Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung und keine verwirklichbare andere Nutzung als eine solche zur Kapitalanlage angegeben wurde.

12Im Revisionsfall legte das Verwaltungsgericht seiner Beurteilung, der Rechtserwerb stelle eine bloße Kapitalanlage dar, die Annahme zu Grunde, eine Änderung der derzeitigen Widmung der gegenständlichen Grundstücke als „Grünland landwirtschaftliche Nutzung“ sei nicht absehbar. Auch hat die Revisionswerberin weder im grundverkehrsbehördlichen Verfahren noch in der Revision behauptet, sie werde die gegenständlichen Grundstücke landwirtschaftlich nutzen, sondern stets angegeben, eine Bebauung nach erhoffter Umwidmung zu beabsichtigen. Vor diesem Hintergrund zeigt die Revision nicht auf, dass das Verwaltungsgericht fallbezogen von den Leitlinien der zitierten Rechtsprechung abgewichen wäre, wenn es auf die im Entscheidungszeitpunkt raumordnungsrechtlich zulässige Nutzungsart abgestellt und mangels einer mit dieser in Einklang stehenden Nutzungsabsicht die Auffassung vertreten hat, der Rechtserwerb stelle eine bloße Kapitalanlage dar, weswegen der Versagungsgrund des § 5 Abs. 2 Z 4 GVG 2001 verwirklicht sei.

13Auf die Frage, ob das Verwaltungsgericht zu Recht auch den Versagungsgrund des § 5 Abs. 1 Z 3 GVG 2001 angenommen hat, kommt es daher nicht mehr an.

14In der Revision werden keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher zurückzuweisen.

Wien, am 23. April 2021