Lapse of construction permits under transitional provisions and mandatory demolition of inseparable building annexes

Die Revision wird als unbegründet abgewiesen.

Der Revisionswerber hat der Gemeinde Axams Aufwendungen in der Höhe von EUR 553,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

1 Den Feststellungen im angefochtenen Erkenntnis zufolge wurde dem Revisionswerber mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Innsbruck (BH) vom 10. Mai 1973 (im Folgenden: Baubewilligung 1973) die bau- und gewerbebehördliche Genehmigung zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses erteilt. Mit Bescheid vom 8. April 1982 (im Folgenden: Baubewilligung 1982) wurde der Anbau einer Werkstätte und eines Lagers an das bestehende Objekt, mit Bescheid vom 8. Juni 1984 (im Folgenden: Baubewilligung 1984) ein westseitiger Zubau und im Jahr 1999 (im Folgenden: Baubewilligung 1999) ein Umbau des errichteten Wohn- und Geschäftshauses bewilligt. In weiterer Folge wurde 2001 (Baubewilligung 2001) ein erdgeschossiger Anbau in Richtung Westen baurechtlich konsentiert.

2 Mit Bescheid vom 17. November 2009 trug der Bürgermeister der Gemeinde A. dem Revisionswerber auf, näher angeführte Teile des Wohn- und Geschäftshauses (einen Ausstellungsraum mit 23,50 m2, einen weiteren Ausstellungsraum mit 65,20 m2 mit Ausnahme dessen westlicher und nördlicher Außenwand, das südliche Stiegenhaus mit Ausnahme dessen nördlicher Außenwand sowie das erste und das zweite Obergeschoß und das Dachgeschoß) zu beseitigen, weil die Baubewilligungen infolge nicht fristgerechter Bauvollendung erloschen seien.

3 Eine dagegen eingebrachte Berufung wurde vom Gemeindevorstand der Gemeinde A. (Behörde) mit Bescheid vom 30. Jänner 2018 abgewiesen und der Spruch dahin gehend geändert, dass die errichtete bauliche Anlage, bestehend aus einem Wohn- und Geschäftshaus, einem Anbau für die Werkstätte und einem Lager sowie dem Zubau eines Geschäftslokales, innerhalb einer bestimmten Frist zur Gänze abzutragen sei.

4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Landesverwaltungsgericht Tirol (LVwG) die gegen den im innergemeindlichen Instanzenzug ergangenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde A. (Behörde) erhobene Beschwerde des Revisionswerbers ab und erklärte eine ordentliche Revision für unzulässig.

Begründend führte das LVwG im Wesentlichen aus, gemäß § 27 Abs. 1 lit. b iVm § 59 Abs. 4 zweiter Satz Tiroler Bauordnung 2001 (TBO 2001) habe die vierjährige Frist zur Bauvollendung der mit den Baubewilligungen 1973, 1982, 1984 und 1999 (aufgrund der Übergangsbestimmungen des § 71 TBO 2018) genehmigten Bauvorhaben "mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes, das war der 01.03.1998" begonnen; das Bauvorhaben sei längstens bis 1. März 2002 zu vollenden gewesen, andernfalls wären diese Baubewilligungen erloschen und die bereits errichteten Bauteile seien zu beseitigen. Gemäß § 35 iVm § 71 Abs. 3 TBO 2018 erlöschten auch Baubewilligungen, die aufgrund der bisherigen Tiroler Bauordnung erteilt worden seien; in diesem Fall beginne die Frist für die Bauvollendung nach § 35 Abs. 1 lit. b TBO 2018 frühestens mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes. Zur Auslegung des § 59 Abs. 4 zweiter Satz TBO 2001 führte das LVwG aus, die TBO 1975 habe in deren § 41 erstmals eine Verpflichtung zur Bauvollendung längstens innerhalb von vier Jahren ab Baubeginn vorgesehen. Den erläuternden Bemerkungen zu diesem Gesetz zufolge sei die TLBO als Stammgesetz angesehen worden, auf das aufgebaut worden sei; Ziel des § 41 TBO 1975 sei das öffentliche Interesse an der Vollendung begonnener Bauvorhaben gewesen, weil ein nicht vollendeter Rohbau das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild störe und Gefährdungen mit sich bringe. Daher sollte dem Bauwerber die Verpflichtung auferlegt werden, jedes einmal begonnene Vorhaben innerhalb einer Frist von längstens vier Jahren fertig zu stellen. Bei Erlassung der TBO 1998 habe man sich - aufgrund von Vollzugsproblemen - "dazu durchgerungen (hat), dass auch Altbestände nunmehr von der Tiroler Bauordnung erfasst worden sind. Da der Wille aus den Erläuternden Bemerkungen eindeutig abzuleiten ist, erscheint dem erkennenden Gericht eine Deutung von der Verwendung des Begriffes Tiroler Bauordnung in Ein- oder Mehrzahl nicht zielführend." Mit "bisheriger Tiroler Bauordnung" seien die Fassungen der TBO vor 1998 (und mit dem Inkrafttreten "dieses" Gesetzes die TBO 1998) gemeint.

Das verfahrensgegenständliche Gebäude sei dem Gutachten von Ing. S. und des Gemeindesachverständigen Architekt Dr. C. zufolge am 1. März 2002 jedoch nicht vollendet gewesen; eine Benützung des Gebäudes ohne Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen sei vielmehr auch zum Zeitpunkt der Entscheidung des LVwG noch nicht möglich gewesen. Die Baubewilligungen 1973, 1982, 1999 und 2001 seien daher erloschen. Bei der Ausführung des mit der Baubewilligung 1984 genehmigten westseitigen Zubaus sei grundsätzlich eine bautechnische Entkoppelung vom Bestandsgebäude erfolgt, sodass dieser allein bestehen könnte; es bestünden jedoch - nach erfolgtem Abbruch des Hauptgebäudes - Öffnungen im Keller- und Erdgeschoß und eine Beheizung des Zubaus sei nicht möglich, weil sich die Heizung im Hauptgebäude befinde. Daher sei eine Eigenständigkeit dieses Gebäudeteiles nicht gewährleistet, sodass trotz erteilter Benützungsbewilligung für diesen Zubau aufgrund der Untrennbarkeit der Gebäudeteile auch dieser Teil beseitigt werden müsse.

5 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende Revision wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften. Weiter beantragte der Revisionswerber, der Verwaltungsgerichtshof möge gemäß § 42 Abs. 1 iVm Abs. 4 VwGG in der Sache selbst entscheiden.

6 Die Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und beantragte in einer Revisionsbeantwortung die Zurückweisung bzw. Abweisung der Revision.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

7 In seiner Zulässigkeitsbegründung bringt der Revisionswerber vor, es fehle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Auslegung des § 59 Abs. 4 zweiter Satz TBO 2001, ob das Erlöschen von Baubewilligungen nach der "bisherigen TBO" auch Baubewilligungen einschließe, die nach der Tiroler Landesbauordnung idF LBGl. 12/1970 (TLBO) erteilt worden seien.

Die Revision ist angesichts dieses Vorbringens zulässig; sie ist jedoch nicht begründet.

8 Zum Zeitpunkt der Erlassung des Beseitigungsauftrages im November 2009 waren §§ 27 und 59 Abs. 4 TBO 2001, LGBl. Nr. 94 idF LGBl. Nr. 73/2007, anzuwenden. Diese lauten auszugsweise:

"§ 27

Erlöschen der Baubewilligung

(1) Die Baubewilligung erlischt,

(2) ...

(5) Der Inhaber der Baubewilligung hat nach deren Erlöschen allfällige bereits errichtete Teile des Bauvorhabens unverzüglich zu beseitigen und den Bauplatz wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so hat ihm die Behörde mit Bescheid die Durchführung dieser Maßnahmen aufzutragen.

§ 59

Übergangsbestimmungen

(4) (...) § 27 gilt auch für das Erlöschen von Baubewilligungen, die aufgrund der bisherigen Tiroler Bauordnung erteilt wurden. In diesem Fall beginnt die Frist für die Bauvollendung nach § 27 Abs. 1 lit. b frühestens mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens dieses Gesetzes. Aufträge nach § 41 Abs. 2 der bisherigen Tiroler Bauordnung werden unwirksam."

9 Der Revisionswerber bringt zusammengefasst vor, das LVwG habe die Übergangsvorschriften der TBO 1975 fehlerhaft angewendet. Die Baubewilligung 1973 sei aufgrund der TLBO erlassen worden und daher vom Erlöschenstatbestand nicht umfasst; dieser beziehe sich nur auf Bewilligungen nach der "bisherigen Tiroler Bauordnung", nicht aber auf jene, die gemäß der TLBO erlassen worden seien.

In der Übergangsbestimmung des § 56 Abs. 1 TBO 1975 war ausdrücklich angeordnet, dass im Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens bereits rechtskräftige Bewilligungen zwar bestehen bleiben, für das Erlöschen solcher Bewilligungen aber die Bestimmungen der TBO 1975 anzuwenden sind; bereits begonnene Vorhaben sind innerhalb der in § 41 TBO 1975 angegebenen Frist zu vollenden, wobei die Frist frühestens mit In-Kraft-Treten dieses Gesetzes zu laufen beginnt.

Es waren somit die Bestimmungen der TBO 1975 - somit auch deren § 41 - auf bereits begonnene Bauvorhaben auf Grund einer nach der TLBO erteilten Bewilligung anzuwenden, wobei die Bauvollendungsfrist mit 1.1.1975 zu laufen begann und bei Nichtvollendung entsprechende Aufträge gemäß § 41 TBO 1975 zu erteilen waren.

Diese Rechtslage blieb bis zur Erlassung der TBO 1998 aufrecht. Die zuvor geltende TBO (aus dem Jahr 1975, welche im Jahr 1989 wiederverlautbart wurde) samt dazu ergangener Novellen trat mit In-Kraft-Treten der TBO 1998 außer Kraft. Erstmals in der TBO 1998 wurde ein Erlöschenstatbestand bei nicht fristgerechter Bauvollendung eingeführt. Eine entsprechende Übergangsbestimmung in § 58 Abs. 4 TBO 1998 sah vor, dass § 27 leg. cit. betreffend das Erlöschen der Baubewilligung auch für Baubewilligungen galt, die auf Grund "der bisherigen Tiroler Bauordnung" erteilt wurden, wobei in diesem Fall die Bauvollendungsfrist mit In-Kraft-Treten der TBO 1998 begann; Aufträge nach § 41 Abs. 2 "der bisherigen Tiroler Bauordnung" wurden unwirksam. In den Erläuterungen wird dazu ausgeführt, dass dem Inhaber der Baubewilligung bei nicht fristgerechter Bauvollendung bisher nur die Vollendung des Bauvorhabens oder die Wiederherstellung des früheren Zustandes bescheidmäßig aufgetragen habe werden können und die Nichtbefolgung dieses Auftrages nur verwaltungsstrafrechtlich sanktioniert gewesen sei; diese Regelungen hätten sich als verwaltungsaufwendig und wenig effizient erwiesen; eine dem bisherigen § 41 Abs. 2 und 3 entsprechende Regelung werde nunmehr entbehrlich.

Diese Rechtslage ist - inhaltlich betrachtet - nach wie vor unverändert, zumal es sich bei der TBO 2001, 2011 und 2018 jeweils bloß um Wiederverlautbarungen handelt; die Übergangsbestimmung bezieht sich somit auf die Rechtslage vor In-Kraft-Treten der TBO 1998.

Mit der TBO 1998 wurde somit das System betreffend die Rechtsfolge einer nicht fristgerechten Bauvollendung, welches - mit entsprechenden Übergangsregelungen - auch für jene noch nicht vollendeten Bauvorhaben galt, die auf Grund einer bereits vor In-Kraft-Treten der TBO 1998 erteilten Bewilligung begonnen worden waren, geändert. Im Hinblick darauf, dass ein Bauauftragsverfahren nach § 41 TBO 1975, mit welchem die Vollendung von noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben auf Grund einer Bewilligung nach der TLBO aufgetragen werden konnte, nicht mehr vorgesehen ist und unter Bedachtnahme auf das erklärte Ziel des Gesetzgebers, Störungen des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes sowie Gefährdungen durch nicht vollendete Rohbauten zu vermeiden, kann die Auslegung des LVwG, wonach von der Übergangsbestimmung des § 58 Abs. 4 TBO 1998 auch die TLBO als erfasst anzusehen ist, nicht als rechtswidrig angesehen werden.

10 Die Revision bringt weiter vor, das LVwG habe den Sachverhalt hinsichtlich der Bauvollendung unvollständig ermittelt. Die Bauvollendung sei aufgrund eines im September 2001 verfügten Baustopps nicht erfolgt; unmittelbar nach Einstellung dieses Verfahrens im November 2004 habe die Baubehörde das Verfahren betreffend das Erlöschen der Baubewilligungen eingeleitet.

Zur Frage der Bauvollendung kam das LVwG auf Basis des Gutachtens des nichtamtlichen Sachverständigen Dr. C. vom 15. März 2017 zum Ergebnis, dass für das Hauptgebäude eine bewilligungsgemäße Verwendung im vorhandenen Rohbaustadium nicht möglich sei, weil auch Maßnahmen fehlten, die dem Schutz und der Sicherheit von Menschen dienten und die keinesfalls geringfügig seien. Diesen Feststellungen tritt der Revisionswerber nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen. Wenn in der Revision beispielsweise ausgeführt wird, es bestehe keine Absturzgefahr von den Balkonen im ersten und zweiten Obergeschoß sowie im Dachgeschoß, weil die Balkontüren verschraubt seien, und die Balkone sowie der Innenausbau im Dachgeschoß "weggelassen" würden, wird damit die Aussage des Sachverständigen Dr. C., wonach das Hauptgebäude im vorhandenen Rohbaustadium keine bewilligungsgemäße Verwendung zulasse, nur bestätigt. Ein allenfalls zwischen 2001 und 2004 verhängter Baustopp vermag auch nicht zu erklären, aus welchem Grund sich das Hauptgebäude bei Erstellung des Gutachtens von Dr. C. im März 2017 immer noch im Rohbaustadium befand. Entgegen der in der Revision vertretenen Ansicht ging das LVwG keineswegs davon aus, dass von einer Bauvollendung erst dann auszugehen sei, wenn ein "schlüsselfertiger" Zustand vorliege oder nur noch geringfügige Restarbeiten durchzuführen seien.

Die Rüge, das LVwG habe die Bindungswirkung der Benützungsbewilligung, die bezüglich der Baubewilligung 1984 erteilt worden war, missachtet, trifft nicht zu. Das LVwG setzte sich vielmehr mit der Benützungsbewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde A. vom 18. April 1985 für den mit der Baubewilligung 1984 bewilligten westseitigen Zubau ausführlich auseinander und prüfte diesbezüglich die Trennbarkeit des Zubaus vom Hauptgebäude und dem nordseitigen Zubau. Basierend auf dem Gutachten von Ing. S. stellte das LVwG fest, der mit der Baubewilligung 1984 genehmigte westseitige Zubau sei vom Bestandsgebäude nicht trennbar und die Baubewilligungen 1999 sowie 2001 seien nur in geringem Umfang ausgeführt worden. Diesen Feststellungen tritt der Revisionswerber nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegen. Angesicht der festgestellten Untrennbarkeit des westseitigen Zubaus vom Hauptgebäude ist es nicht entscheidungsrelevant, dass dem Revisionswerber hinsichtlich der Baubewilligung 1984 eine Benützungsbewilligung erteilt wurde.

Zusammenfassend ist dem LVwG somit nicht entgegenzutreten, wenn es die Baubewilligungen 1973, 1982, 1999 und 2001 für erloschen und den mit der Baubewilligung 1984 bewilligten westseitigen Zubau trotz erteilter Benützungsbewilligung mangels Trennbarkeit vom Hauptgebäude als nicht eigenständig beurteilte, sodass sich der Beseitigungsauftrag auf das gesamte Gebäude erstreckt.

11 Wenn der Revisionswerber unter Hinweis auf das bei Weber/Rath-Kathrein, TBO, § 35, zitierte hg. Erkenntnis vom 11.2.1993, 93/06/0030, vorbringt, aufgrund des anhängigen Bauansuchens hätte kein Abbruchauftrag erlassen werden dürfen, übersieht er, dass der dem zitierten Erkenntnis zugrunde gelegene Sachverhalt (Untersagung der Fortsetzung von Arbeiten an einem Bauvorhaben, das abweichend von der Baubewilligung ausgeführt wurde) mit dem vorliegend zu beurteilenden nicht vergleichbar ist. Gegenständlich wurde die Beseitigung des Bauvorhabens aufgetragen, weil die Baubewilligungen erloschen sind.

12 Die Revision war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

13 Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung 20

14. Wien, am 17. Dezember 2019