VwGH dismisses complaints on real estate transfer tax, ruling actual costs determine the tax base instead of projections.

Beide Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer Dr. B hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Unbestritten ist, dass H im beschwerdegegenständlichen Zeitraum Vorstandsmitglied der I AG, Geschäftsführer der IF-Gesellschaft m.b.H., Geschäftsführer der IW G.m.b.H. und Geschäftsführer und Gesellschafter der IS Gesellschaft m.b.H. war.

Am 15. Juni 2007 fand im Büro des Architekten Ing. B im Beisein des Steuerberaters Mag. W und von Anlageberatern eine Besprechung mit Kaufinteressenten betreffend die Liegenschaft W, Estraße 22/Rgasse 6 statt, über welche folgendes, auszugsweise wiedergegebenes Protokoll aufgenommen wurde:

"Tagesordnungspunkte:

zusammensetzte.

abhängig sein werden. Auch eventuelle Auflagen der Baubehörde und des Wohnfonds Wien werden noch zu berücksichtigen sein.

Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges

ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses

erworben werden soll. Im Gesamtinvestitionsvolumen in der Höhe von

EUR 4,400.000,- sind auch Beträge enthalten, die mit dem Erwerb

der Liegenschaftsanteile und den Bau- bzw. Sanierungskosten in

keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für

Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.). Da Gegenstand des

Erwerbsvorganges ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem

Gebäude war, sind auch die für den Ausbau und die Sanierung

angefallenen Kosten in die Bemessungsgrundlage der

Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen. Die Gegenleistung setzt sich

hier zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude,

aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt

Umsatzsteuer. Die Baukosten betragen netto 2,386.895,12 + 20% MWSt

477.379,02 = 2,864.274,14 und die Planungskosten netto 280.000,- +

20% MWSt 56.000,- = 336.000. Die Grunderwerbsteuer ist von

folgendem Betrag zu berechnen:

Kaufpreis laut Kaufvertrag EUR

55.900,00

+Baukosten EUR 2,864.274,14, davon 6,5% = EUR

186.177,82

+ Planungskosten EUR 336.000,00, davon 6,5 % = EUR

21.840,00

Gegenleistung EUR

263.917,82

Davon gemäߧ 7 Z. 3 GrEStG 3,5% = EUR 9.237,12.

Der Verwaltungsgerichtshof hat die Verbindung der Beschwerden zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung beschlossen und über die Beschwerden erwogen:

Gemäß § 79 Abs. 11 VwGG idF des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 122/2013 sind im Beschwerdefall die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Bestimmungen des VwGG weiter anzuwenden.

Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Während der Beschwerdeführer für sich in Anspruch nimmt, als Bauherr lediglich Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des Kaufpreises von EUR 55.900,--entrichten zu müssen, vertritt die Abgabenbehörde erster Instanz in ihrer Amtsbeschwerde die Ansicht, dass als Bemessungsgrundlage die prognostizierten Gesamtinvestitionskosten von EUR 4.400.000,-- zugrunde zu legen seien.

Zu der zur Zl. 2013/16/0078 protokollierten Parteibeschwerde:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er

a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann,

b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und

c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.

Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherrneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung).

Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa die hg. Erkenntnisse vom 9. November 2000, Zl. 2000/16/0039, sowie vom 10. April 2008, Zl. 2007/16/0223).

Die belangte Behörde gelangte in Würdigung der Verfahrensergebnisse, die eingangs wiedergegeben sind, zum Schluss,

"die Erwerber wollten, wie sich aus dem Protokoll der Interessentenversammlung ergibt, nicht ein Altgebäude erwerben, sondern hatten die Erwerber den Kauf eines bereits sanierten und ausgebauten Gebäudes im Blick. Unter Heranziehung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise ergibt sich das Interesse der Erwerber einerseits an der Bauführung unter weitestgehender Fremdfinanzierung, damit verbunden eine Vermögensschaffung und andererseits an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen."

Unter weiterer Darlegung der gesellschaftsrechtlichen Verflechtung, aber auch der Identität der gesellschaftsrechtlich wie wirtschaftlich maßgebenden Personen auf Seite der Verkäuferin sowie der mit der Abwicklung des Projektes betrauten Gesellschaften ergab sich für die belangte Behörde,

"dass das Projekt von langer Hand vorbereitet war und innerhalb kürzester Zeit durchgezogen werden sollte. Dass sich später der Beginn der Bauarbeiten verzögerte, änderte nichts daran, dass die Erwerber von Anfang an ein bereits saniertes und ausgebautes Gebäude erwerben wollten."

Damit stellte die belangte Behörde explizit fest, dass der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als Miteigentümer darauf gerichtet war, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen in prognostizierter Höhe taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung der Erträgnisse und des Reingewinns gediehen war.

Soweit die Parteibeschwerde einen wesentlichen Verfahrensmangel und damit einen Mangel für die tragenden Feststellungen der belangte Behörde darin erblickt, diese habe es unterlassen, "Einvernahmen der Miteigentümer oder Parteien vorzunehmen", wäre es an dem insbesondere auch in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 4. März 2013 rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer gelegen, ein darauf abzielendes vollständiges Beweisanbot insbesondere auch unter Nennung eines für den Standpunkt des Beschwerdeführers relevanten, tauglichen Beweisthemas zu stellen, aufgrund dessen die belangte Behörde verhalten gewesen wäre, ihr Ermittlungsverfahren zu erweitern. Dagegen kann der Verwaltungsgerichtshof nicht finden, dass es geboten gewesen wäre, von Amts wegen den Beschwerdeführer oder andere Miteigentümer einzuvernehmen, zumal der Beschwerdeführervertreter auch in seinem Vorbringen nur auf die eingangs wiedergegebenen Sachverhaltselemente fokussierte.

Im Übrigen legt die Beschwerde mit ihrer Behauptung, aus den von ihr vermissten Ermittlungsergebnissen wäre mit Sicherheit ein anders lautender Bescheid ergangen, die Relevanz einer allenfalls unterlassenen amtswegigen Einvernahme nicht dar.

Geht man nun von den von der belangten Behörde im Rahmen ihrer Entscheidung in Betracht gezogenen Beweisergebnissen aus, so kann die von ihr daraus gezogene Schlussfolgerung insbesondere auf den Willen der Vertragsparteien, ein bereits saniertes und ausgebautes Gebäude zu erwerben, nicht als unschlüssig erkannt werden.

Davon ausgehend übernahm aber der Beschwerdeführer - wie auch alle anderen Käufer - als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag vom November 2007 ausgewiesenen Kaufpreises von EUR 55.900,--, sondern auch zur (Fremd)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen.

Ausgehend von der zitierten Rechtsprechung und unter Billigung der eingangs wiedergegebenen Feststellungen der belangten Behörde, insbesondere auch zur Absicht der Vertragsparteien, kann der belangten Behörde nicht entgegen getreten werden, wenn sie als Bemessungsgrundlage nicht lediglich den Kaufpreis laut Kaufvertrag vom November 2007, sondern auch die weitere, von der Parteibeschwerde der Höhe nach nicht in Zweifel gezogene anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinbezog.

Die Parteibeschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Zu der zu Zl. 2013/16/0091 protokollierten Amtsbeschwerde:

Diese sieht die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides zusammengefasst darin, als Bemessungsgrundlage sei das im Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrages prognostizierte Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 4.400.000,-- heranzuziehen. Wenn die belangte Behörde in Abweichung vom Beschwerde führenden Finanzamt nicht die prognostizierte Gesamtinvestition zugrunde lege, setze sie sich über die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 30. Mai 1994, Zl. 92/16/0144, und vom 6. November 2002, Zl. 99/16/0204, hinweg, die die Einbeziehung der prognostizierten Investitionskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gebilligt hätten.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung).

Im nun vorliegenden Beschwerdefall legte die belangte Behörde, wie der wiedergegebenen Begründung des angefochtenen Bescheides zu entnehmen ist, nicht die prognostizierten Investitionen zu Grunde, sondern neben dem Kaufpreis von EUR 55.900,-- (anteilig) die effektiven Baukosten von brutto EUR 2.864.274,14 sowie die Planungskosten von brutto EUR 336.000,--.

Sie schied dagegen Beträge für "Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.", die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- und Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stünden, zur Gänze aus.

Die Amtsbeschwerde zieht die Beurteilung der belangten Behörde, dass die von dieser aus der Bemessungsgrundlage ausgeschiedenen Beträge in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, nicht in Zweifel.

Zunächst ist dem von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 30. Mai 1994 nicht die grunderwerbsteuerliche Maßgeblichkeit prognostizierter Investitionskosten zu entnehmen. Soweit in dem weiteren von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 6. November 2002 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten unter Zitierung des (von der Amtsbeschwerde nicht berücksichtigten) Erkenntnisses vom 28. Mai 1998, Zl. 97/16/0494, gebilligt wurde, betonte dieses (unter Hinweis auf das zitierte Erkenntnis vom 30. Mai 1994), dass es stets darauf ankomme, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet habe. Beide Erkenntnisse vom 28. Mai 1998 und vom 6. November 2002 sahen diese Verpflichtung in (im Zeitpunkt der Erlassung der dort angefochtenen Bescheide) prognostizierten Investitionskosten konkretisiert.

Wenn nun die belangte Behörde im Rahmen des - von Amts wegen wiederaufgenommenen - Verfahrens den die Steuerpflicht auslösenden Sachverhalt und damit die Bemessungsgrundlage präzise festzustellen und einzugrenzen vermag und infolge dessen nur jene tatsächlichen Investitionskosten zugrunde legt, zu deren Tragung sich der Beschwerdeführer (wie auch alle anderen Miteigentümer) als Gegenleistung verpflichtet hatten, subsumierte sie im Ergebnis nur jene (sonstigen) Leistungen unter den Tatbestand des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, die das Gesetz im Auge hat. Aufgrund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes war ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig, zumal nicht anzunehmen ist, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten.

Dieses Ergebnis vermeidet zudem, den Erstbeschwerdeführer auf eine Herabsetzung der Gegenleistung nach § 17 Abs. 3 GrEStG zu verweisen, die letztlich darauf abzielt, Vorgänge nicht mit Grunderwerbsteuer zu belasten, deren wirtschaftliche Auswirkungen von den Beteiligten innerhalb der im Gesetz gesetzten Frist wieder beseitigt werden (vgl. etwa die in Fellner aaO, unter Rz 1 zu § 17 GrEStG wiedergegebenen Rechtsprechung).

Daher war auch die Amtsbeschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.

Die Zuerkennung von Aufwandersatz an die belangte Behörde im Rahmen des Verfahrens über die Parteibeschwerde gründet sich auf die gemäß § 79 Abs. 11 VwGG idF der Novelle BGBl. I Nr.122/2013 in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung der §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit § 3 Z 1 der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014 BGBl. II Nr. 518/2013 idF der Änderung BGBl. II Nr. 8/2014 sowie der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2008, BGBl. II Nr. 455.

Wien, am 30. Jänner 2014