Exception from closed building style under § 69 Vienna Building Code and exclusion of aesthetic impacts from subjective public neighbor rights

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von insgesamt EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit am 29. November 2011 beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, eingelangtem Ansuchen beantragte die mitbeteiligte Partei (im Folgenden: Bauwerberin) die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für Abbrüche der hofseitigen Gebäude bzw. Flügeltrakte auf den Liegenschaften in Wien, A.gasse 1 und 3, für die Errichtung eines Wohngebäudes mit zehn Wohnungen an der Front G. Straße 77 und 79 und eines gartenseitigen Wohngebäudes mit einer Wohnung sowie für bauliche Änderungen im Straßentrakt A.gasse 3 und im Bürogebäude A.gasse 1 samt Herstellung einer Zufahrt zur Tiefgarage im Kellergeschoß.

Weiters stellte die Bauwerberin mit Schreiben vom 16. Februar 2012 ausdrücklich einen auf § 69 Bauordnung für Wien (BO) gestützten Antrag auf Bewilligung von Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes, da vom Gebot der geschlossenen Bauweise durch ein teilweises Zurückrücken von der Baulinie an der G. Straße abgewichen werden solle.

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer von südlich des Baugrundstücks gelegenen und von diesem durch eine Verkehrsfläche getrennten Liegenschaften mit den Adressbezeichnungen G. Straße 70 (die Fünft- und Sechstbeschwerdeführer), G. Straße 72 (die Erstbis Viertbeschwerdeführer), G. Straße 74 (die Neunt- und Zehntbeschwerdeführer), G. Straße 76 (die Siebentbeschwerdeführerin) und G. Straße 76A (die Achtbeschwerdeführerin).

In den am 31. Mai und am 22. Juni 2012 durchgeführten mündlichen Verhandlungen erhoben die Beschwerdeführer Einwendungen gegen das Bauvorhaben bzw. gegen die nach § 69 BO zu erteilende Bewilligung.

Mit Schreiben vom 14. September 2012 brachte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, den Beschwerdeführern seitens der Bauwerberin vorgenommene Änderungen des Bauprojektes zur Kenntnis. Die Neunt- und Zehntbeschwerdeführer gaben dazu jeweils eine Stellungnahme ab.

Mit Bescheid vom 14. Dezember 2012 erklärte der Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung für das - näher bezeichnete - anhängige Bauvorhaben nach Maßgabe der diesem Baubewilligungsverfahren zugrunde liegenden Pläne gemäß § 69 BO eine Abweichung von den Vorschriften des Baubauungsplanes dahingehend für zulässig, dass durch den Neubau an der Front G. Straße die festgesetzte geschlossene Bauweise unterbrochen werden dürfe.

In der Begründung wurde zu den von den Beschwerdeführern erhobenen Einwendungen auf die Stellungnahmen der Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 19 und der Magistratsabteilung 21A verwiesen sowie ausgeführt, dass durch die Gewährung der Ausnahme nicht in subjektiv-öffentliche Nachbarrechte zum Nachteil der Anrainer eingegriffen werde, weil nicht mehr, sondern weniger bebaut werde als nach den Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes bebaut werden dürfe.

Mit Bescheid vom 14. Jänner 2013 erteilte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, der Bauwerberin nach Maßgabe der mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Pläne und unter Bezugnahme auf den Bescheid des Bauausschusses der örtlich zuständigen Bezirksvertretung vom 14. Dezember 2012 unter Vorschreibung zahlreicher Auflagen die beantragte baubehördliche Bewilligung (Spruchpunkt I.); gleichzeitig erfolgten die Bekanntgabe der Breite, Höhenlage und Bauart des Gehsteiges (Spruchpunkt II.) und die Bekanntgaben für eine Gehsteigauf- und - überfahrt (Spruchpunkt III.).

In der gegen beide Bescheide erhobenen Berufung brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass die Erteilung einer Baubewilligung nur durch die Ausnahmebestimmung des § 69 BO und gleichzeitig auf Grund einer Reihe von Verfahrensfehlern möglich gewesen sei. Insoweit die Nachbarn inhaltlich Einwände gegen das Bauvorhaben erhoben hätten, habe man diese lapidar mit einem Ausnahmebewilligungsbescheid des Bauausschusses im Rahmen des § 69 BO zur Seite geschoben. Weiters wandten sich die Beschwerdeführer gegen den bewilligten Abbruch des Hofteiles und bestritten das von der Behörde angenommene Datum der Errichtung des Hofgebäudes. Die Behörde habe sich mit den in § 60 Abs. 1 lit. d BO vorgesehenen Voraussetzungen für die Erteilung einer Abbruchbewilligung in Schutzzonen nicht genau auseinandergesetzt. Zudem hätten die Nachbarn ein Interesse an der Einhaltung der Verfahrensvorschriften hinsichtlich der Schaffung von Parkraum, und in Bezug auf das Bauprojekt wären zumindest 17 Stellplätze zu schaffen. Auch den Empfehlungen des Fachbeirates vom 16. Jänner 2012 betreffend den Eingangsbereich zur A.gasse 3 sei nur ungenügende Aufmerksamkeit geschenkt worden. Es sei auch unklar, woher die von der Magistratsabteilung 19 verwendete Visualisierung stammt. Weiter sprachen sich die Beschwerdeführer gegen die Anwendung des § 69 BO und den Bescheid des Bauausschusses aus und brachten dazu vor, dass durch eine größere und umfassendere Bebauung ein rein ökonomischer Mehrwert geschaffen worden sei, was lediglich mit den allgemeinen Stehsätzen des Gesetzes begründet worden sei. Man habe Vorgärten geschaffen, die für die Öffentlichkeit durch hohe Mauern nicht einsichtig seien. Die Zustimmung zur Abweichung sei erteilt worden, weil diese ein feingliedrigeres Element schaffe und daher den Intentionen der beabsichtigten Bebauung entsprechen solle. Gleichzeitig würden aber so hohe Mauern errichtet werden, die eine Einsicht nicht ermöglichten und den Eindruck der geschlossenen Bauweise erwecken sollten. Es werde lediglich ein Vorteil für die künftigen Bewohner des Bauvorhabens geschaffen, während die Bewohner des Ortes statt eines typischen Ortsbildes eine hohe Mauer erleben würden. Es sei auch nicht einsichtig, wieso zum einen eine derartige Ausnahmebewilligung erteilt werden könne, zum anderen aber keine Lösung für die heikle Gefahrensituation am äußerst schmalen Gehsteig gefunden werde.

Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet ab. Begründend führte sie nach Darstellung des Verwaltungsgeschehens und von Rechtsvorschriften im Wesentlichen aus, dass nach dem maßgebenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Plandokument Nr. 7310, für die Bauliegenschaft die Widmung Bauland-Wohngebiet, Bauklasse I sowie die geschlossene Bauweise festgesetzt sei, wobei die Gebäudehöhe auf 7,50 m beschränkt sei. Durch Festsetzung einer hinteren Baufluchtlinie seien die bebaubaren Bereiche von den gärtnerisch auszugestaltenden Flächen getrennt. Für die vom Bauvorhaben betroffene Liegenschaft sei eine Schutzzone festgesetzt.

Durch die Herstellung von sechs Gebäudeeinschnitten und damit verbunden von Vorgärten in Teilbereichen des Gebäudetraktes an der Baulinie zur G. Straße werde von der festgesetzten geschlossenen Bauweise, bei der über die gesamte Länge entlang der festgesetzten Baulinie angebaut werden müsse, abgewichen, weshalb für das gegenständliche Bauvorhaben eine Bewilligung dieser Abweichung von den Bebauungsvorschriften erforderlich sei.

Wie sich aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Stadtplanung ergebe, werde durch die projektierte Abweichung des Bauvorhabens von der geschlossenen Bauweise die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes nicht unterlaufen, da insbesondere die vorgesehene, kleinteiliger strukturierte Baukörperform der Umgebung besser entspreche. Die Beschwerdeführer seien diesem Gutachten nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und für die belangte Behörde seien keine Zweifel an der Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit dieses Gutachtens aufgetreten.

Ebenso ergebe sich aus dem Gutachten des Amtssachverständigen für Architektur und Stadtgestaltung, dass sich das Bauvorhaben mit seiner architektonisch zeitgemäßen Gestaltung in die bestehende Bebauungsstruktur einordne und es dem Charakter des örtlichen Stadtbildes entspreche, weshalb die geplante Abweichung von der geschlossenen Bauweise der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes diene. Auch diesem Gutachten seien die Beschwerdeführer nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten und es hätten sich auch sonst keine Zweifel an seiner Schlüssigkeit ergeben.

Da jedoch auf Grund der Abweichung von der geschlossenen Bauweise keine Flächen des Bauplatzes bebaut würden, die von Bebauung freizuhalten seien, keine Fluchtlinien überschritten würden, wodurch das Bauvorhaben näher an die Liegenschaften der Beschwerdeführer herangerückt würde, sowie oberirdisch auch nicht mehr Flächen als durch den maßgeblichen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan festgesetzt verbaut werden sollten, könnten die Beschwerdeführer durch die projektierte Unterbrechung der geschlossenen Bauweise nicht beeinträchtigt und aus diesen Gründen nicht in ihren subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten verletzt werden.

Gemäß § 76 Abs. 8 letzter Satz BO habe die Behörde ein freiwilliges Zurückrücken einzelner Gebäudeteile hinter die Baulinie, Verkehrsfläche oder Baufluchtlinie dann zuzulassen, wenn hierdurch keine Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes eintrete. Dieser Satz bringe deutlich zum Ausdruck, dass es sich hiebei um eine Frage der allfälligen Beeinträchtigung des Stadtbildes handle. § 134a BO räume jedoch den Nachbarn in der Frage der Störung des Ortsbildes ein subjektiv-öffentliches Recht nicht ein. Die Beschwerdeführer könnten daher durch die projektierte Unterbrechung der geschlossenen Bauweise in keinem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht verletzt sein.

Da in Bezug auf die projektierte Abweichung von der geschlossenen Bauweise auch die übrigen Voraussetzungen des § 69 BO vorlägen, sei die Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt worden, was zur Folge habe, dass das Bauvorhaben mit den entsprechenden Bestimmungen der BO nun nicht mehr in Widerspruch stehe.

Zu den Einwänden betreffend die Gebäudehöhe sei auszuführen, dass auf Grund des unmittelbar an der Baulinie bestehenden Straßentraktes des Bauvorhabens in der G. Straße für diesen den Beschwerdeführern zugekehrten Teil des Bauvorhabens die Gebäudehöhe nach § 81 Abs. 1 BO zu berechnen sei. Den in den Ansichten angegebenen Maßen sei zu entnehmen, dass die zulässige Gebäudehöhe von 7,50 m an der Front entlang der G. Straße an keiner Stelle überschritten werde, weshalb eine Beeinträchtigung der Rechte der Beschwerdeführer bezüglich der Einhaltung der Gebäudehöhe nicht vorliege.

Die durch die Nutzung der projektierten Garage, in welcher ausschließlich Pflichtstellplätze errichtet würden, entstehenden Emissionen seien gemäß § 134a Abs. 1 lit. e BO ausdrücklich von den den Nachbarn zustehenden subjektiv-öffentlichen Rechten ausgenommen.

Mit ihren Einwendungen betreffend den Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie die behauptete Nichtbeachtung der Stellungnahme des Fachbeirates würden die Beschwerdeführer ebenfalls Fragen des Stadtbildes geltend machen, die kein Nachbarrecht darstellten. Weiters sei nicht ersichtlich, wie die Nachbarrechte durch einen Abbruch beeinträchtigt werden könnten.

Zum weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer führte die belangte Behörde aus, dass sie sich dabei nicht auf ein in der BO abschließend aufgezähltes subjektiv-öffentliches Nachbarrecht stützen würden.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde mit dem Begehren, ihn wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes, in eventu wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften kostenpflichtig aufzuheben.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Gemäß § 79 Abs. 11 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG, BGBl. Nr. 10, in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013 sind auf das vorliegende, mit Ablauf des 31. Dezember 2013 beim Verwaltungsgerichtshof anhängige Beschwerdeverfahren die Bestimmungen des VwGG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen der BO, LGBl. Nr. 11/1930, in der Fassung LGBl. Nr. 46/2010 lauten auszugsweise:

"Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes

§ 69. (1) Für einzelne Bauvorhaben hat die Behörde über die Zulässigkeit von Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes zu entscheiden. Diese Abweichungen dürfen die Zielrichtung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes nicht unterlaufen. Darüber hinaus darf

1. die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen ohne nachgewiesene Zustimmung des betroffenen Nachbarn nicht vermindert werden,

2. an Emissionen nicht mehr zu erwarten sein, als bei einer der Flächenwidmung entsprechenden Nutzung typischerweise entsteht,

3. das vom Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst werden und

4. die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung nicht grundlegend anders werden.

(2) Abweichungen, die die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllen, sind weiters nur zulässig, wenn sie nachvollziehbar

(3) Für Bauvorhaben in Schutzzonen dürfen Abweichungen nach Abs. 1 nur bewilligt werden, wenn das öffentliche Interesse an einer besonderen Situierung und Ausbildung des Baukörpers zur Gestaltung des örtlichen Stadtbildes überwiegt und die zulässige Ausnützbarkeit des Bauplatzes nicht überschritten wird.

(4) Die Gründe, die für die Abweichung sprechen, sind mit den Gründen, die dagegen sprechen, abzuwägen. Insbesondere ist auf den konsensgemäßen Baubestand der betroffenen Liegenschaft und der Nachbarliegenschaften sowie auf den Umstand, dass die Ausnahmebewilligung nur für die Bestanddauer des Baues gilt, Bedacht zu nehmen. Vom Bauwerber geltend gemachte Verpflichtungen aus Bundes- oder anderen Landesgesetzen sind zu berücksichtigen, desgleichen, ob die Abweichung der besseren barrierefreien Benützbarkeit des konsensgemäßen Baubestandes oder des geplanten Baues dienlich ist.

...

Bauweisen; bauliche Ausnützbarkeit

§ 76. ...

(8) In der geschlossenen Bauweise müssen die Gebäude an Baulinien oder Verkehrsfluchtlinien oder dort, wo gegen die Verkehrsflächen Baufluchtlinien festgesetzt sind, an diesen von der einen seitlichen Bauplatzgrenze zu der anderen durchgehend errichtet werden. Die Behörde hat ein freiwilliges Zurückrücken einzelner Gebäudeteile hinter die Baulinie, Verkehrsfluchtlinie oder Baufluchtlinie dann zuzulassen, wenn hiedurch keine Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes eintritt.

Parteien

§ 134. ...

(3) Im Baubewilligungsverfahren und im Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes sind außer dem Antragsteller (Bauwerber) die Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaften Parteien. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind wie Eigentümer der Liegenschaften zu behandeln. Die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften sind dann Parteien, wenn der geplante Bau und dessen Widmung ihre im § 134 a erschöpfend festgelegten subjektivöffentlichen Rechte berührt und sie spätestens, unbeschadet Abs. 4, bei der mündlichen Verhandlung Einwendungen im Sinne des § 134 a gegen die geplante Bauführung erheben; das Recht auf Akteneinsicht (§ 17 AVG) steht Nachbarn bereits ab Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde zu. Alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden, sind Beteiligte (§ 8 AVG). Benachbarte Liegenschaften sind im Bauland jene, die mit der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft eine gemeinsame Grenze haben oder bis zu einer Breite von 6 m durch Fahnen oder diesen gleichzuhaltende Grundstreifen oder eine höchstens 20 m breite öffentliche Verkehrsfläche von dieser Liegenschaft getrennt sind und im Falle einer Trennung durch eine öffentliche Verkehrsfläche der zu bebauenden Liegenschaft gegenüberliegen. ...

Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

§ 134a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:

a) Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerkes zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;