VwGH annulled building permit refusal for new construction after collapse, ruling it required a new permit and hearing.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Salzburg hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.326,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

1.1. Mit dem bei der erstmitbeteiligten Gemeinde am 30. Dezember 1999 eingelangten Bauansuchen beantragten die zweit- und drittmitbeteiligten Parteien (im Folgenden: Bauwerber) die Baubewilligung für einen Zubau an ein bestehendes Wohngebäude mit Generalsanierung des Altbestandes auf dem Grundstück Nr. 1117/3, EZ. 212, KG H (im Folgenden: Baugrundstück).

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstückes Nr. 1483/2, KG H.

1.2. Mit Bescheid des Bürgermeisters der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 10. März 2000 wurde den Bauwerbern gemäß § 2 Abs. 1 Z. 1 sowie § 9 und § 22 Abs. 1 lit. a des Slbg BauG 1997 und gemäß § 24 Abs. 8 Slbg ROG 1998 die Bewilligung zum Zu- und Umbau des bestehenden Objektes mit Generalsanierung des Altbestandes auf dem Baugrundstück erteilt. Des Weiteren wurde gemäß § 25 Abs. 8 Slbg BebauungsgrundlagenG 1968 die Ausnahmegenehmigung zur Unterschreitung des gesetzlichen Mindestabstandes zum Grundstück Nr. 1483/2, KG H, des Beschwerdeführers erteilt.

2. Mit Bescheid vom 29. September 2000 verfügte der Bürgermeister der erstmitbeteiligten Gemeinde gemäß § 16 Abs. 1 Slbg BauG 1997 die Baueinstellung wegen nicht konsensmäßiger Bauführung. Begründend führte er aus, es liege ein Widerspruch in Bezug auf Raumordnung und Baurecht vor, weil sich die gegenständliche Baumaßnahme im Grünland befinde. Durch das Abtragen sämtlicher alter Mauerwerksteile könne von einer Generalsanierung des Altbestandes nicht mehr ausgegangen werden, vielmehr handle es sich nun um einen kompletten Neubau, wodurch die Bestimmungen des § 24 Abs. 8 Slbg ROG 1998 in einer anderen Form als für die Generalsanierung mit Anbau anzuwenden seien.

3.1. Mit Baubewilligungsansuchen vom 2. Oktober 2000 (eingelangt am 6. Oktober 2000) beantragten die Bauwerber die "Wiedererrichtung mit geringfügiger Erweiterung". Vorgelegt wurde auch eine Haftpflicht-Schadensanzeige der E GmbH, in der es heißt, dass es zu einem Einsturz eines großen Mauerteils (ca. 60 % des Bestandes) gekommen sei und aufgrund des schlechten Zustandes auch der Rest habe entfernt werden müssen.

3.2. Mit Schreiben vom 31. Jänner 2001 beantragten die Bauwerber, die am 6. Oktober 2000 eingelangten Austauschpläne als Bauanzeige zur Kenntnis zu nehmen, und legten insbesondere dar, der Einsturz sei weder beabsichtigt noch vorhersehbar gewesen. Der Altbestand sei bis zum Einsturz in Form von ca. 15 Laufmetern Mischmauerwerk als Außenwand vorhanden und Teil der dem Baubewilligungsbescheid vom 10. März 2000 zugrunde liegenden Einreichplanung gewesen.

3.3. Mit Bescheid des Bürgermeisters der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 9. Februar 2001 wurde antragsgemäß die Bauanzeige zum Austausch des ursprünglichen Mauerwerkes, welches eingestürzt war, beim Bauvorhaben auf dem Baugrundstück nach Maßgabe der Einreichpläne und der Baubeschreibung des Planverfassers vom 2. Oktober 2010 zur Kenntnis genommen.

4.1. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer Berufung vom 19. März 2001, welche mit Bescheid der Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 6. August 2001 mangels Parteistellung des Beschwerdeführers im Bauanzeigeverfahren als unzulässig zurückgewiesen wurde.

4.2. Die gegen diesen Bescheid gerichtete Vorstellung vom 20. August 2001 wurde mit Bescheid der belangten Behörde vom 26. April 2002 als unbegründet abgewiesen.

4.3. Aus Anlass der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde leitete der Verfassungsgerichtshof von Amts wegen ein Verfahren zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 Z. 4 Baupolizeigesetz 1997 (BauPolG) ein (Beschluss vom 4. Dezember 2002) und hob mit Erkenntnis vom 27. September 2003,

G 20/03, VfSlg. 16.983/2003, § 3 Abs. 1 Z. 4 Slbg BauPolG 1997 als verfassungswidrig auf. In weiterer Folge sprach der Verfassungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 27. September 2003,

B 1054/02, aus, dass der Beschwerdeführer durch den Bescheid der belangten Behörde vom 26. April 2002 wegen Anwendung eines verfassungswidrigen Gesetzes in seinen Rechten verletzt worden sei, und hob den angefochtenen Bescheid auf.

5. Im fortgesetzten Verfahren wies die belangte Behörde mit Bescheid vom 3. März 2004 die Vorstellung neuerlich als unbegründet ab.

6. Aufgrund der Beschwerde des Beschwerdeführers hob der Verfassungsgerichtshof diesen Bescheid mit Erkenntnis vom 27. Februar 2006, B 452/04, mit der wesentlichen Begründung auf, die belangte Behörde verkenne die Rechtslage, wenn sie nunmehr sogleich und ohne den bekämpften Bescheid der Gemeinde aufzuheben und die Angelegenheit an das zuständige Gemeindeorgan zurückzuverweisen, eine die Vorstellung des Nachbarn abweisende Entscheidung treffe.

7. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 29. September 2009 wurde der Bescheid der Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 6. August 2001 aufgehoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde zurückverwiesen.

8. Mit Bescheid der Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 20. April 2010 wurde, gestützt auf § 2 Abs. 1 Z. 4 und § 7 Slbg BauPolG 1997, § 24 Abs. 8 ROG 1998 iVm § 83 Abs. 2 Slbg ROG 2009, §§ 59 Abs. 1, 66 Abs. 4 AVG, die Berufung des Beschwerdeführers vom 19. März 2001 als unzulässig zurückgewiesen, dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass dem Beschwerdeführer im Baubewilligungsverfahren nach § 2 Abs. 1 Z. 4 Slbg BauPolG 1997 keine Parteistellung als Nachbar im Sinne des § 7 Slbg BauPolG 1997 zukomme.

9. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer Vorstellung, die mit dem angefochtenen Bescheid vom 8. Juni 2011 als unbegründet abgewiesen wurde.

Begründend legte die belangte Behörde im Wesentlichen dar, nördlich an das Grundstück der Bauwerber angrenzend verlaufe die GP 1483/2, KG H. Diese Grundparzelle sei dem öffentlichen Verkehr gewidmet und sei zum Zeitpunkt der Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Zu- und Umbau des bestehenden Objektes samt Generalsanierung des Altbestandes auf dem Baugrundstück im Eigentum des XY gestanden, der auch der Unterschreitung des Nachbarabstandes zugestimmt habe. Mit Kaufvertrag vom 24. Oktober 2000 habe der Beschwerdeführer die GP 1483/2, KG H, von XY gekauft. Gleichzeitig sei von XY die Zustimmung zur Abstandsunterschreitung widerrufen worden, wobei dieser Widerruf in der Verhandlung vom 15. November 2000 seinerseits widerrufen worden sei. Herr XY habe einerseits mit seiner schriftlichen Zustimmungserklärung zur Abstandsunterschreitung und anderseits mit seinem Entfernen von der Verhandlung vom 18. Februar 2000 seine Zustimmung zum Bauvorhaben ausgedrückt. Der Widerruf der Zustimmungserklärung zur Abstandsunterschreitung sei erfolgt, nachdem der diesbezügliche Bescheid bereits erlassen worden sei. Aus dem Wesen der dinglichen Rechtsnachfolge im Baurecht ergebe sich, dass der nunmehrige Eigentümer und Vorstellungswerber die konkludente Zustimmungserklärung des vormaligen Eigentümers in der Verhandlung gegen sich gelten lassen müsse.

Dass es sich bei dem Einsturz des Mauerwerkes um ein gezieltes Vorgehen der Bauwerber gehandelt haben solle, werde vom Beschwerdeführer mit dem Eintrag im Bautagesbericht der bauausführenden Firma begründet. Dieser Behauptung sei seitens der Baufirma mit Schreiben vom 15. Juli 2002 ausdrücklich widersprochen worden. Dem in dieser Angelegenheit vom Landesgendarmeriekommando Salzburg aufgenommenen Vernehmungsprotokoll mit dem für das gegenständliche Bauvorhaben zuständigen Mitarbeiter der Baufirma sei überdies zu entnehmen, dass seitens des drittmitbeteiligten Bauwerbers vor Baubeginn darauf hingewiesen worden sei, dass die Mauer bestehen bleiben müsse. Man habe angenommen, dass die Mauer über Fundamente verfüge. Bei Grabungsarbeiten für den erforderlichen Bodenaustausch sei die Mauer dann freigelegt worden und zum Teil eingestürzt. Da bei der noch bestehen gebliebenen Mauer kein Fundament vorhanden gewesen sei, sei der verbleibende Teil abgerissen worden. Diese Angaben fänden auch in den Aussagen des ebenfalls einvernommenen drittmitbeteiligten Bauwerbers Deckung.

Gegenständlich wäre eine Ausnahme von den Bestimmungen des gesetzlichen Mindestabstandes nach § 25 Abs. 8 Slbg BebauungsgrundlagenG 1968 nicht erforderlich gewesen, weil es sich bei der GP 1483/2, KG H, um eine Verkehrsfläche handle, für die gemäß Bauplatzerklärung vom 10. März 2000 eine Baufluchtlinie normiert worden sei. Die Festlegung der Baufluchtlinie sei unter Berücksichtigung des als erhaltenswert erachteten bestehenden Objektes, also unter Wahrung des gegebenen Orts- und Straßenbildes, erfolgt. Gemäß § 25 Abs. 3 Slbg BebauungsgrundlagenG 1968 gelte für den Abstand der Bauten von der Grundgrenze gegen die Verkehrsfläche die Baufluchtlinie oder die Baulinie. Eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 25 Abs. 8 leg. cit. sei daher nicht erforderlich gewesen. Dem Nachbarn komme allerdings auch ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Baufluchtlinie zu. Diesbezüglich sei festzustellen, dass das Objekt die Baufluchtlinie nicht überschreite und insofern kein Nachbarrecht verletzt sein könne. Das subjektiv-öffentliche Recht des Nachbarn auf gesetzmäßige Festlegung der Baufluchtlinie werde im gegenständlichen Fall unter Berücksichtigung des § 31 Abs. 4 Slbg ROG 1998 ebenfalls gewahrt.

10. Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer zunächst eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der mit Beschluss vom 18. Juni 2012, B 891/11-7, deren Behandlung abgelehnt und diese mit Beschluss vom 31. August 2012, B 891/11-9, dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abgetreten hat.

In seiner vor dem Verwaltungsgerichtshof ergänzten Beschwerde beantragt der Beschwerdeführer die Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in ihrer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde als unbegründet beantragt.

Die mitbeteiligten Parteien haben sich am verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht beteiligt.

11. Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

11.1. Hat der Verfassungsgerichtshof in einem Verfahren gemäß Art. 144 Abs. 1 B-VG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 eine Beschwerde gemäß Art. 144 Abs. 3 B-VG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung dem Verwaltungsgerichtshof abgetreten, hat der Verwaltungsgerichtshof gemäß § 8 Verwaltungsgerichtsbarkeits-Übergangsgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013, in einem solchen Verfahren die Bestimmungen des B-VG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung und des VwGG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

11.2. Im Beschwerdefall ist folgende Rechtslage im Hinblick auf den Zeitpunkt der Erlassung des Berufungsbescheides der Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde von Bedeutung:

Salzburger Baupolizeigesetz 1997 (Slbg BauPolG 1997) idF LGBl. Nr. 31/2009:

"Bewilligungspflichtige Maßnahmen

§ 2

(1) Soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nicht

anderes ergibt, bedürfen folgende Maßnahmen unbeschadet der nach anderen Rechtsvorschriften erforderlichen behördlichen Bewilligungen udgl einer Bewilligung der Baubehörde:

1. die Errichtung von oberirdischen und unterirdischen Bauten einschließlich der Zu- und Aufbauten;

2. die Errichtung von technischen Einrichtungen von Bauten, soweit diese Einrichtungen geeignet sind, die Festigkeit oder Brandsicherheit des Baues zu beeinflussen oder die sonstigen Belange nach § 1 Abs. 1 des Bautechnikgesetzes - BauTG erheblich zu beeinträchtigen (Heizungsanlagen, Klima- und Lüftungsanlagen udgl) oder es sich um Hauskanäle zu einer Kanalisationsanlage handelt;

3. die Änderung oberirdischer Bauten, die sich erheblich auf ihre äußere Gestalt oder ihr Ansehen auswirkt, insbesondere auch die Anbringung von Werbeanlagen;

4. die sonstige Änderung von Bauten und technischen Einrichtungen, die geeignet ist, die Festigkeit oder Brandsicherheit des Baues zu beeinflussen oder die sonstigen Belange des § 1 Abs. 1 BauTG erheblich zu beeinträchtigen;

...

Parteien

§ 7

(1) Parteien im Bewilligungsverfahren sind der Bewilligungswerber und außerdem

1. als Nachbarn

a) bei den im § 2 Abs. 1 Z 1 angeführten baulichen Maßnahmen die Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues nicht weiter entfernt sind, als die nach § 25 Abs. 3 BGG maßgebenden Höhen der Fronten betragen. Bei oberirdischen Bauten mit einem umbauten Raum von über 300 m3 haben jedenfalls auch alle Eigentümer von Grundstücken, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind, Parteistellung. Bei unterirdischen Bauten oder solchen Teilen von Bauten haben die Eigentümer jener Grundstücke Parteistellung, die von den Außenwänden weniger als zwei Meter entfernt sind;

..."

11.3. Der Beschwerdeführer bringt im Wesentlichen vor, der zur Kenntnis genommene Mauertausch bzw. die Wiedererrichtung der eingestürzten Mauer sei keine Maßnahme im Sinne des § 2 Abs. 1 Z. 4 Slbg BauPolG 1997, vielmehr eine solche im Sinne des § 2 Abs. 1 Z. 1 Slbg BauPolG 1997. Im gegenständlichen Verfahren sei jedenfalls die Kenntnisnahme betreffend Austausch des Mauerwerks mit 21. Februar 2001 bescheidmäßig erfolgt und aufgrund des Rechtsmittelverzichtes der Bauwerber mit diesem Datum in Rechtskraft getreten (Anm.: die Kenntnisnahme der Bauanzeige erfolgte mit Bescheid vom 9. Februar 2001, der Rechtsmittelverzicht mit 21. Februar 2001). Die ursprüngliche Begründung der Gemeindevertretung, das Bauanzeigeverfahren eröffne als Einparteienverfahren keine Parteistellung des Beschwerdeführers als Nachbar, sei durch den Bescheid der Gemeindevertretung der erstmitbeteiligten Gemeinde vom 20. April 2010 durch die Begründung ersetzt worden, es sei bloß Mauerwerk ausgetauscht worden (§ 2 Abs. 1 Z. 4 leg. cit.), weshalb keine Parteistellung gegeben sei. Wenn die Baubehörde zweiter Instanz meine, dass die von den Bauwerbern gesetzten baulichen Maßnahmen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Z. 4 Slbg BauPolG 1997 erfüllten, sei dazu festgehalten, dass die mit diesem Bewilligungstatbestand erfassten Änderungen des Äußeren von Bauten und technischen Einrichtungen nicht die Beseitigung von Bauten und deren Ersetzung erfasse.

Auch wenn die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid die Auffassung vertrete, eine baubehördliche Änderungsbewilligung im Sinne des § 2 Abs. 1 Z. 1 BauPolG 1997 sei für das Bauvorhaben nicht notwendig, verkenne sie, dass der Konsens für das bestanden gewesene Bauwerk durch den Einsturz der Mauer und die im Zuge der Wiedererrichtung vorgenommene Erweiterung untergegangen sei. Schon deshalb sei eine neue Baubewilligung erforderlich, welche jedoch bis heute nicht erteilt worden sei. Die bloße Kenntnisnahme im Anzeigeverfahren, wie dies aufgrund der damals am 21. Februar 2001 geltenden Bestimmungen erfolgt sei, welche aber durch den Verfassungsgerichtshof aufgehoben worden seien, sei daher aufgrund der bereinigten Rechtslage nicht mehr möglich, weshalb in Bindung an die Rechtsanschauung des Verfassungsgerichtshofs aufgrund des Tatbestandes des § 2 Abs. 1 Z. 1 Slbg BauPolG 1997 hätte vorgegangen werden müssen. Im Bewilligungsverfahren hätte der Beschwerdeführer Parteistellung, er hätte im nunmehr (zweiten) fortgesetzten Verfahren gehört werden müssen und es hätte auch über den Einwand der Abstandsunterschreitung abgesprochen werden müssen.

11.4. Es ist unstrittig, dass der verfahrensgegenständliche Altbestand eingestürzt ist bzw. abgerissen werden musste.

Da § 2 Abs. 1 Z. 1 Slbg BauPolG 1997 - im Unterschied zu den Bauordnungen anderer Bundesländer - nicht ausdrücklich an den Begriff "Neubauten" anknüpft, sind im Anwendungsbereich des Slbg BauPolG 1997 auch errichtungsgleiche Umbauten der Z. 1 und nicht den einschlägigen Änderungstatbeständen der Z. 3 und 4 zuzuordnen (vgl. Giese, Salzburger Baurecht, Rz 11 zu § 2 Slbg BauPolG 1997).

Der Verwaltungsgerichtshof hat zum insoweit inhaltsgleichen § 2 Abs. 1 lit. a Slbg BauPolG 1973 ausgesprochen, dass eine Bauführung, bei der die Außenwände neu errichtet werden, unabhängig davon, ob bestehende Außenwände zuvor abgerissen werden oder ob sie in der Funktion einer Verschalung erhalten bleiben, als "Errichtung von Bauten" angesehen werden muss und bewilligungspflichtig im Sinne dieser Bestimmung ist (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 20. Oktober 1994, Zl. 91/06/0103).

Entgegen der Auffassung der belangten Behörde liegt somit bei gegenständlicher Neuerrichtung des eingestürzten/abgerissenen Altbestandes eine baubewilligungspflichtige Maßnahme nach § 2 Abs. 1 Z. 1 Slbg BauG 1997 und nicht etwa bloß eine "sonstige Änderung von Bauten" nach § 2 Abs. 1 Z. 4 leg. cit. vor. An diesem Ergebnis kann auch der Umstand nichts ändern, dass die Bauwerber an dem Einsturz eines Teiles des Bestandes und dem folgenden notwendigen Abriss des Restes kein Verschulden trifft.

Da die belangte Behörde dies verkannte und die Vorstellung als unbegründet abwies, obwohl die Zurückweisung der Berufung nicht zu Recht auf das Vorliegen einer Maßnahme nach § 2 Abs. 1 Z. 4 leg. cit. und das damit einhergehende Fehlen der Parteistellung nach § 7 leg. cit. gestützt werden konnte, hat sie schon aus diesem Grund den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit seines Inhaltes belastet, weswegen dieser gemäß § 42 Abs. 2 Z. 1 VwGG aufzuheben war.

12. Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die gemäß § 79 Abs. 11 letzter Satz VwGG weiter anzuwendenden §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2008, BGBl. II Nr. 455/2008 (siehe § 3 Z. 1 VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014 idF BGBl. II Nr. 8/2014).

Wien, am 17. Dezember 2014