VwGH dismisses suspension request in eviction case where tenant fears loss of business due to landlord's replacement offer.
Österreich (AT)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Administrative Court of Austria dismissed the applicant's request for suspensive effect on an eviction order based on the landlord's interest clause. The applicant argued that without suspension, the landlord could demolish the building, causing irreparable loss of the business premises. However, the court noted the landlord had already offered a nearly identical replacement property under the same conditions. Consequently, the court found the applicant's fears unfounded because the statutory requirement for a replacement property was already met, rendering the potential loss of the original location hypothetical and not disproportionate.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 30 Abs. 2 VwGG; § 32 Abs. 2 MRG: A request for suspensive effect on an eviction order based on the landlord's interest clause is denied if the landlord has already offered a suitable replacement property, as the applicant's fear of losing the business premises is not justified.
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KI-generiertVolltext
Gemäß § 30 Abs. 2 VwGG wird dem Antrag nicht stattgegeben.
Der Beschwerdeführer bekämpft mit seiner Beschwerde einen Bescheid, mit dem seine Berufung gegen einen Bescheid gemäß § 30 Abs. 2 Z. 15 MRG ("Interessenbescheid") abgewiesen wurde.
Mit der Beschwerde ist der Antrag verbunden, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. Begründet wird dieser Antrag damit, dass nach Rechtswirksamkeit der (bereits eingebrachten) Kündigung auf Grundlage des angefochtenen Bescheides die mitbeteiligte Partei in der Lage wäre, das Haus, in dem sich das Geschäftslokal des Beschwerdeführers befinde, abzureißen und er würde sein Bestandlokal verlieren. Im Fall seines Obsiegens im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof wäre sein Geschäftslokal auf immer sowie der Aufwand verloren, was für ihn mit erheblichen Kosten und nicht wieder gut zu machenden Schäden verbunden wäre. Zwingende öffentliche Interessen stünden der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung nicht entgegen, es gehe offenbar lediglich um private Interessen der mitbeteiligten Partei.
Gemäß § 30 Abs. 2 VwGG hat der Verwaltungsgerichtshof auf Antrag des Beschwerdeführers die aufschiebende Wirkung mit Beschluss zuzuerkennen, insoweit dem nicht zwingende öffentliche Interessen entgegen stehen und nach Abwägung aller berührten Interessen mit dem Vollzug des angefochtenen Bescheides ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden wäre.
Der Beschwerdeführer hat in seinem Antrag zu konkretisieren, worin für ihn der unverhältnismäßige Nachteil gelegen wäre (vgl. den Beschluss eines verstärkten Senates vom 25. Februar 1981, VwSlg. 10.381A/1981).
Die belangte Behörde hat sich zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung nicht geäußert.
Die mitbeteiligte Partei hat eine Stellungnahme abgegeben, in der sie sich gegen die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung aussprach, und insbesondere darauf hinwies, dass dem Beschwerdeführer außer dem bereits im angefochtenen Bescheid angeführten Ersatzobjekt mit der Aufkündigung ein weiteres (noch näher zum bisherigen Bestandobjekt gelegenes, nahezu ident) großes Bestandlokal zu den gleichen Bedingungen angeboten worden sei.
Gemäß § 32 Abs. 1 MRG hat das Gericht in Fällen, in denen der Vermieter einen Mietgegenstand aus dem Grund des § 30 Abs. 2 Z 15 MRG kündigt und der Mieter gegen diese Aufkündigung Einwendungen erhebt, vorab durch Zwischenurteil darüber zu entscheiden, ob der Kündigungsgrund - vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung - gegeben ist. Wird durch Zwischenurteil entschieden, dass der Kündigungsgrund gegeben ist, so hat gemäß § 32 Abs. 2 MRG der Vermieter binnen drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des Zwischenurteils dem Mieter zwei entsprechende Wohnungen zur Auswahl mit Schriftsatz als Ersatz anzubieten. Das gleiche gilt, wenn der Mieter gegen die Aufkündigung Einwendungen nicht erhebt oder ausdrücklich erklärt, gegen das Vorliegen des Kündigungsgrundes Einwendungen nicht zu erheben. Der Vermieter kann erst nach Ablauf von drei Monaten nach Zustellung des Anbots an den Mieter die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Nach § 32 Abs. 3 MRG ist die Aufkündigung für rechtswirksam zu erklären, wenn der Mieter spätestens im Zug des Rechtsstreits erster Instanz das Anbot bezüglich einer der angebotenen Wohnungen oder bezüglich der angebotenen oder vom Gericht festgesetzten Entschädigung angenommen hat, oder wenn der Mieter weder einen Ersatzmietgegenstand noch eine Entschädigung angenommen hat und sich erweist, dass das Anbot bezüglich der Ersatzwohnungen im Sinn des Abs. 2 angemessen oder entsprechend gewesen ist. In diesem Fall gebührt dem Mieter, unbeschadet seiner Pflicht zur Räumung, die angemessene Entschädigung. Gemäß § 32 Abs. 5 MRG hat der Vermieter zudem dem Mieter nach der Räumung die für den Umzug in der Gemeinde erforderlichen Übersiedlungskosten zu ersetzen.
Da somit die Rechtswirksamkeit der Aufkündigung auf Grund dieses Kündigungsgrundes jedenfalls voraussetzt, dass ein dem § 32 Abs. 2 entsprechender Ersatzmietgegenstand angeboten wird, sind die im Antrag geäußerten Befürchtungen nicht begründet.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
Wien, am 29. Juni 2012