Neighboring rights in building permission: exclusion of statics, soil stability, and rainwater infiltration from subjective public neighborly rights

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Ansuchen vom 18. November 2011 beantragte die mitbeteiligte Partei (im Folgenden: Bauwerber) beim Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, die Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung eines unterkellerten Kleinhauses auf einer näher bezeichneten Liegenschaft in Wien.

Vom Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, wurde für den 10. Jänner 2012 eine mündliche Verhandlung in den Büroräumlichkeiten der Baubehörde anberaumt, zu der auch die Beschwerdeführer, die Eigentümer der östlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft sind, geladen wurden. In der mündlichen Verhandlung verwiesen die Beschwerdeführer auf ihre schriftlich erstatteten Einwendungen vom 5. Jänner 2012, in welchen sie sich gegen die geplanten Geländeanschüttungen aussprachen und ausführten, dass diese in Richtung Osten nicht durch eine Stützmauer abgesichert würden. Das Baugrundstück habe bereits ein höheres Bodenniveau, sodass es in den letzten Jahren zu einem Rutschvorgang in Richtung des Grundstückes der Beschwerdeführer gekommen sei, was auch eine Vermessung zum Zwecke der Katastereintragung ergeben habe. Dieser Abrutschvorgang werde natürlich verstärkt bei Bauarbeiten, Anschüttungen, etc., insbesondere auch durch ein Befahren mit einem Pkw entlang des Zaunes. Da bei dem gegenständlichen Bauvorhaben auch ein Stellplatz geschaffen werden müsse, sei wohl ein Einfahren mit dem Pkw entlang des Zaunes notwendig, sodass dadurch ein weiteres Abrutschen zu befürchten sei. Weiters seien die genauen Ausmaße der Anschüttung anzugeben, welche nach Plan das erlaubte Maß überschreiten würden. Durch die geplante Stützmauer an der Liegenschaftsgrenze könnten am Grundstück der Beschwerdeführer stehende Bäume beeinträchtigt werden.

Weiters müsse die Entsorgung der Oberflächenwässer hinterfragt werden. Da die Bauliegenschaft höher als die Liegenschaft der Beschwerdeführer liege, könne die Entsorgung der Oberflächenwässer nicht auf östlicher Seite erfolgen, da dies zu einer unzumutbaren Immission führen würde. Eine Sickergrube könne keinesfalls auf jener Seite errichtet werden, welche an die Liegenschaft der Beschwerdeführer angrenze.

Mit Eingabe vom 1. März 2012 wiederholten die Beschwerdeführer ihre bisherigen Einwendungen und brachten weitere Einwendungen (insbesondere betreffend die Gebäudehöhe) vor.

Mit Schreiben vom 20. März 2012 teilte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, den Beschwerdeführern mit, dass seitens des Bauwerbers von der geplanten Errichtung der Stützmauer und von der befestigten Zufahrt entlang ihrer Grundgrenze Abstand genommen worden sei, diese Baulichkeiten nicht mehr Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens seien und die Einreichpläne dahingehend geändert worden seien.

In ihrer dazu erstatteten Stellungnahme vom 3. April 2012 führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass sie niemals Einwände gegen die Errichtung einer Stützmauer an sich gehabt hätten, und wiederholten ihr Vorbringen zur Gefahr des Abrutschens des Geländes. Es werde befürchtet, dass die Planänderung lediglich eine unzulässige Umgehung der ursprünglich geplanten befestigten Zufahrt sei, da ja offensichtlich trotzdem eine Zufahrt zum Haus geplant sei. Es werde befürchtet, dass das Haus errichtet und in der Folge ganz einfach ohne jegliche Bewilligung zugefahren werde oder die Befestigung der Zufahrt nachgeholt werde. Das unbefestigte natürliche Gelände, welches bereits ohne das Bauvorhaben unzulässig rutsche, würde daher weiter und stärker abrutschen. Es müsse einerseits die Grenze laut Katasterplan hergestellt und andererseits die Stützmauer mit Fundament auf dem Grundstück des Bauwerbers durchgehend errichtet werden.

Mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, vom 26. April 2012 wurde dem Bauwerber gemäß § 70 der Bauordnung für Wien (BO) unter Vorschreibung zahlreicher Auflagen die beantragte Baubewilligung erteilt. Begründend wurde zunächst darauf hingewiesen, dass den Beschwerdeführern mitgeteilt worden sei, dass der Bauwerber von der Errichtung der Stützmauer entlang der rechten Grundgrenze sowie von der befestigten Zufahrt zum Haus als auch von der Errichtung eines Stellplatzes Abstand genommen habe. Gemäß § 50 Abs. 9 Wiener Garagengesetz 2008 bestehe keine Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen für unter anderem Kleinhäuser mit nur einer Wohneinheit. Da es sich beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handle und das vorliegende Projekt die bekämpften baulichen Maßnahmen nicht mehr beinhalte, seien sämtliche Einwendungen betreffend die geplante Stützmauer an der rechten Grundgrenze, die Zufahrt zum geplanten Haus als auch das daraus resultierende Abrutschen sowie den Stellplatz nicht weiter zu berücksichtigen und als unzulässig zurückzuweisen gewesen.

Das geplante Einfamilienhaus baue auf dem Teilungsplan von Dipl.-Ing. B auf. Laut Schreiben des Dipl.-Ing. B werde der in der digitalen Katastermappe angeführte Grenzverlauf beibehalten, was von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten werde. Ebenso seien die Einwände gegen die Vollständigkeit der Pläne, die fehlende bzw. mangelhafte Fertigung der Baupläne durch den Planverfasser, die Einwände gegen die Art der Entsorgung der Oberflächenwässer sowie die Einwände betreffend die Verringerung des Lichtes als unzulässig zurückzuweisen, da sie nicht unter die Bestimmungen des § 134a BO fielen.

Beim gegenständlichen Einfamilienhaus sei die Gebäudehöhe gemäß § 81 Abs. 2 BO nachgewiesen worden. Die Gebäudehöhe werde nach dem anschließenden Gelände, wie es nach dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Bauführung vorhanden sein werde, bemessen. Der maßgebliche Flächenwidmungs- und Bebauungsplan schreibe kein zwingend einzuhaltendes Geländeniveau vor und das Projekt einschließlich der Geländeveränderungen sei aus stadtgestalterischer Sicht durch die Magistratsabteilung 19 positiv beurteilt worden. Demzufolge sei der Einwand betreffend die Gebäudehöhe (Anschüttung des Geländes) als unbegründet abzuweisen.

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die dagegen erhobene Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen. Begründend führte die belangte Behörde nach Darstellung des Verwaltungsgeschehens und von Rechtsvorschriften im Wesentlichen aus, nach dem geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sei für den verfahrensgegenständlichen Bauplatz die Widmung Bauland-Wohngebiet, Bauklasse I sowie die offene oder gekuppelte Bauweise festgesetzt, wobei die Gebäudehöhe auf 4,50 m beschränkt und der bebaubare Bereich durch Baufluchtlinien begrenzt sei. Der höchste Punkt des Daches von Gebäuden dürfe maximal 4,50 m über der tatsächlich errichteten Gebäudehöhe liegen. Einfriedungen an seitlichen und hinteren Liegenschaftsgrenzen dürften 2,00 m nicht überragen und ab einer Höhe von 0,50 m den freien Durchblick nicht hindern. Stützmauern dürften unter Bedachtnahme auf die Topografie im unbedingt notwendigen Ausmaß errichtet werden. Die Einleitung von Niederschlagswässern in den Kanal sei nicht zulässig.

Wie dem Einreichplan in der dem bekämpften Bewilligungsbescheid der Baubehörde erster Instanz zu Grunde gelegten Fassung zu entnehmen sei, liege der Bezug habende Bauplatz nicht unmittelbar an der Baulinie entlang der A.-K.- Gasse, sondern dieser sei über eine Fahne, die ostseitig an der im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden - unmittelbar an der A.-K.- Gasse gelegenen - Liegenschaft vorbeiführe, an die öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen. Im bebaubaren Bereich des Bauplatzes solle ein freistehendes unterkellertes Einfamilienhaus errichtet werden, das über ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss verfügen solle.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführer bezüglich der Gebäudehöhe sei festzuhalten, dass sie in ihren vor Schluss der mündlichen Verhandlung erhobenen Einwendungen Ausführungen bezüglich geplanter Anschüttungen ausdrücklich nur in Bezug auf die befürchteten Hangrutschungen getätigt und keinerlei Zusammenhang zur Gebäudehöhe hergestellt hätten, womit sie bezüglich ihres erstmalig mit Schreiben vom 1. März 2012 dargelegten und in der Berufung weiter ausgeführten Vorbringens zur Gebäudehöhe als präkludiert anzusehen seien. Im Übrigen werde aber festgehalten, dass durch das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe eingehalten werde. Teil des Einreichplanes sei eine Fassadenabwicklung, in der auch - wie in den Ansichten - die geplanten Geländeveränderungen dargestellt seien. Sowohl vom geplanten Gelände als auch vom ursprünglich vorhandenen Gelände ausgehend werde die durchschnittliche Gebäudehöhe ausgewiesen, die nach beiden Ermittlungsarten eine Differenz von 1 cm aufweise, jedoch in beiden Fällen die zulässige Gebäudehöhe von 4,50 m mit 4,16 m bzw. 4,17 m deutlich unterschreite. An der den Beschwerdeführern zugekehrten ostseitigen Gebäudefront werde das im Sinn des § 81 Abs. 2 BO höchstzulässige Ausmaß der Gebäudehöhe von 7,50 m (4,50 m vermehrt um 3,00 m) auch ausgehend vom gewachsenen Gelände mit maximal 4,97 m bei weitem eingehalten.

Das Vorbringen bezüglich der Größe des Bauvorhabens - welches ein Vorbringen bezüglich der Ausnützbarkeit des Bauplatzes darstelle - werde erstmals in der Berufung ausgeführt, weshalb die Beschwerdeführer auch diesbezüglich als präkludiert anzusehen seien. Angemerkt werde aber, dass im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan keine Einschränkung festgesetzt sei und das im Einreichplan ausgewiesene Ausmaß der bebauten Fläche von 148,48 m2 ein Drittel der Bauplatzfläche (§ 76 Abs. 10 BO) von 1.146 m2 deutlich unterschreite.

Dem Einwand der Beschwerdeführer, wonach durch das Bauvorhaben die in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft bebaut werde, sei entgegenzuhalten, dass das geplante Gebäude in offener Bauweise errichtet werden solle und im Einreichplan nachvollziehbar eine Bebauung der Liegenschaft der Beschwerdeführer nicht ausgewiesen sei. Gemäß § 67 Abs. 1 BO sei das hier zu beurteilende Bauvorhaben auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen von der Behörde dahin zu überprüfen, ob es den Bestimmungen dieses Gesetzes und den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen entspreche. Dem Bauwerber könne die Errichtung der von den Beschwerdeführern gewünschten Stützmauer entlang der gemeinsamen Grundgrenze nicht vorgeschrieben werden. Auch die Grundgrenze sei im Einreichplan richtig dargestellt, wie ein Vergleich mit dem im Akt einliegenden und von einem Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen erstellten Höhen- und Lageplan ergebe. Der von den Beschwerdeführern angesprochene angebliche Punkt '101,39' sei die Höhenangabe bezogen auf das Wiener Nullniveau bei dem im unbestrittenen Vermessungsplan ausgewiesenen Grenzpunkt 8200, an dem die gemeinsame Grundgrenze eine geringfügige Richtungsänderung in ihrem Verlauf aufweise.

Fragen der Statik und der Tragfähigkeit des Untergrundes würden kein Vorbringen darstellen, das sich auf ein in der BO abschließend aufgezähltes subjektiv-öffentliches Nachbarrecht stütze.

Fragen der Versickerung des Regenwassers bzw. der Ableitung von Niederschlagswässern würden keine Emissionen darstellen, die durch die Nutzung des Bauvorhabens entstehen, und seien damit nicht von dem in § 134a Abs. 1 lit. e BO angeführten Nachbarrecht umfasst. Gleiches gelte für das von den Beschwerdeführern eingewandte Abrutschen des Geländes.

Gemäß § 70 Abs. 1 BO sei eine mündliche Verhandlung durchzuführen, wenn die Möglichkeit bestehe, dass durch das Bauvorhaben subjektiv-öffentliche Nachbarrechte berührt werden und nicht das vereinfachte Baubewilligungsverfahren zur Anwendung komme. Die Verhandlung müsse nicht an Ort und Stelle stattfinden, es sei denn, dass sonst nach den Grundsätzen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 das Bauvorhaben oder seine Auswirkungen auf die Umgebung nicht zuverlässig beurteilt werden könnten. Dass das hier gegenständliche Bauvorhaben auf Grund des Einreichplanes nicht beurteilbar sei und unbedingt eine Ortsaugenscheinverhandlung erforderlich wäre, hätten die Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar darzulegen vermocht, zumal im Einreichplan in den Ansichten das bestehende Gelände an den Fronten des Gebäudes und an der gemeinsamen Grundgrenze des Bauplatzes mit der Liegenschaft der Beschwerdeführer dargestellt worden sei, woraus die gegebene Geländesituation des Bauplatzes nachvollziehbar sei.

Dem Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die verbesserten Einreichunterlagen erst nach Ablauf der von der Baubehörde erster Instanz festgesetzten Frist vorgelegt worden seien und die Baubehörde daher das Ansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurückweisen hätte müssen, hielt die belangte Behörde entgegen, dass die Behörde das Verfahren auch dann fortzuführen habe, wenn nach Ablauf der behördlich festgesetzten Frist, jedoch vor Erlassung eines Zurückweisungsbescheides, die verbesserten Unterlagen nachgereicht werden.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde mit dem Begehren, ihn wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes kostenpflichtig aufzuheben.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

Gemäß § 79 Abs. 11 Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 - VwGG, BGBl. Nr. 10 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, sind auf das vorliegende, mit Ablauf des 31. Dezember 2013 beim Verwaltungsgerichtshof anhängige Beschwerdeverfahren die Bestimmungen des VwGG in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen der BO, LGBl. Nr. 11/1930 in der Fassung LGBl. Nr. 46/2010, lauten auszugsweise:

"Parteien

§ 134. ...

(3) Im Baubewilligungsverfahren und im Verfahren zur Bewilligung von Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplanes sind außer dem Antragsteller (Bauwerber) die Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaften Parteien. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind wie Eigentümer der Liegenschaften zu behandeln. Die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften sind dann Parteien, wenn der geplante Bau und dessen Widmung ihre im § 134 a erschöpfend festgelegten subjektivöffentlichen Rechte berührt und sie spätestens, unbeschadet Abs. 4, bei der mündlichen Verhandlung Einwendungen im Sinne des § 134 a gegen die geplante Bauführung erheben; das Recht auf Akteneinsicht (§ 17 AVG) steht Nachbarn bereits ab Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde zu. Alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden, sind Beteiligte (§ 8 AVG). Benachbarte Liegenschaften sind im Bauland jene, die mit der vom Bauvorhaben betroffenen Liegenschaft eine gemeinsame Grenze haben oder bis zu einer Breite von 6 m durch Fahnen oder diesen gleichzuhaltende Grundstreifen oder eine höchstens 20 m breite öffentliche Verkehrsfläche von dieser Liegenschaft getrennt sind und im Falle einer Trennung durch eine öffentliche Verkehrsfläche der zu bebauenden Liegenschaft gegenüberliegen. ...

Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

§ 134a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:

a) Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerkes zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;