VwGH dismisses landowner's complaint on annulment of building permit, ruling no subjective public right exists without transfer of developer status.

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Land Niederösterreich Aufwendungen in der Höhe von EUR 553,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Kostenersatzbegehren hinsichtlich des Vorlageaufwandes wird abgewiesen.

Mit Spruchpunkt II. des Bescheides der Bezirkshauptmannschaft W vom 12. Mai 2011 wurde der S. AG auf Grund ihres Ansuchens vom 21. Juni 2010 die Baubewilligung für die Errichtung eines Verkaufsmarktes am Standort H.-Straße 81 erteilt. Der Beschwerdeführer ist Grundeigentümer dieser Liegenschaft.

Mit Spruchpunkt I. des nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheides wurde der Spruchpunkt II. des Bescheides der Bezirkshauptmannschaft W vom 12. Mai 2011 gemäß § 68 Abs. 4 Z. 4 AVG iVm § 23 Abs. 8 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (BO) für nichtig erklärt. Mit Spruchpunkt II. des in Beschwerde gezogenen Bescheides wurde die Vorschreibung der Verfahrenskosten für das Bauverfahren, die im Spruchpunkt III. des Bescheides der Bezirkshauptmannschaft W vom 12. Mai 2011 erfolgt war, gemäß § 68 Abs. 2 AVG behoben.

Der angefochtene Bescheid vom 27. Oktober 2011 erging an die S. AG, nicht aber an den Beschwerdeführer.

Der Beschwerdeführer erachtet sich durch den angefochtenen Bescheid (inhaltlich lediglich durch Spruchpunkt I.) in seinem gesetzlich gewährleisteten Recht darauf, dass eine baubehördliche Bewilligung, die sich auf ein im Eigentum des Beschwerdeführers stehendes Grundstück bezieht, nicht ohne Vorliegen eines mit Nichtigkeit bedrohten Fehlers und nicht nach Ablauf einer Frist von vier Wochen ab Baubeginn für nichtig erklärt wird, verletzt.

In der Beschwerde wird ausgeführt, der in Beschwerde gezogene Bescheid sei dem Beschwerdeführer nicht zugestellt worden, der Beschwerdeführer sei erst von der S. AG über die Nichtigerklärung informiert worden. Um Rechtssicherheit zu erlangen, habe der Beschwerdeführer daher am 11. November 2011 bei der Bezirkshauptmannschaft W einen Antrag auf Feststellung, dass das Recht zur Ausführung des Bauvorhabens weiterhin aufrecht sei, gestellt. Ohne sich mit diesem Feststellungsantrag inhaltlich auseinanderzusetzen, habe die Bezirkshauptmannschaft W dem Beschwerdeführer am 18. November 2011 den angefochtenen Bescheid "zur weiteren Verwendung" übermittelt.

Die mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft W vom 12. Mai 2011 erteilte Baubewilligung beziehe sich auf das im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Grundstück. Aus dieser Bewilligung sei dem Beschwerdeführer ein Recht zur Ausführung eines Bauvorhabens erwachsen. Dies ergebe sich aus der in § 9 Abs. 1 BO normierten Eigenschaft der Baubewilligung als dinglicher Bescheid. Die Wirkung von dinglichen Bescheiden knüpfe nicht an die Person des Berechtigten, sondern an das Objekt des Verfahrens an. Die Rechtswirkungen eines dinglichen Bescheides träfen somit den jeweiligen Inhaber des entsprechenden Rechts (Sachherrschaftsbefugnis) an einer Sache, auf welche sich der Bescheid beziehe. Träger der dinglichen Berechtigung sei der Grundeigentümer, da im Baurecht grundsätzlich auf das Eigentum an Liegenschaften abgestellt werde. Als Liegenschaftseigentümer könne sich der Beschwerdeführer daher auf die Baubewilligung vom 12. Mai 2011 berufen. Dass diese von einem Dritten erwirkt worden sei, sei für seine Rechtsposition irrelevant.

Der Beschwerdeführer sei dem Nichtigerklärungsverfahren nicht beigezogen worden. Seine Interessen seien dabei nicht gewahrt worden. Wäre dem Beschwerdeführer Parteiengehör gewährt worden, hätte er darlegen können, dass gerade eine nachteilige Veränderung seiner Rechtsposition für ihn unzumutbar sei, da er im Vertrauen auf die mit der S. AG vereinbarte Nutzung seiner Liegenschaft und im Hinblick auf das dafür vereinbarte Entgelt weitreichende langfristige Dispositionen getroffen habe. Die belangte Behörde habe im angefochtenen Bescheid lediglich ausgeführt, dass es der S. AG als Rechtsfolge des bekämpften Bescheides offenstehe, den mit dem Beschwerdeführer abgeschlossenen langfristigen Bestandvertrag aufzulösen. Auf die Interessenlage des Beschwerdeführers sei die belangte Behörde nicht eingegangen.

Des Weiteren wird in der Beschwerde vorgebracht, dass eine Aufhebung des Baubewilligungsbescheides gemäß § 23 Abs. 8 BO bei der Bewilligung für den Neu- oder Zubau eines Gebäudes nur bis spätestens vier Wochen nach Baubeginn zulässig sei. Am 7. Oktober 2011 sei der Baubeginn erfolgt. Die Frist zur Nichtigerklärung habe daher am 4. November 2011 geendet. Der bekämpfte Bescheid sei dem Beschwerdeführer gegenüber, wenn überhaupt, frühestens am 23. November 2011 erlassen worden, weshalb er jedenfalls rechtswidrig sei.

Im Übrigen werden in der Beschwerde inhaltliche Mängel des angefochtenen Bescheides und die Verletzung von Verfahrensvorschriften gerügt, und zwar mit Argumenten, die auch die S. AG in ihrer gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde vorgebracht hat (vgl. dazu das hg. Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 2011/05/0196).

Die Beschwerde ist unzulässig:

Mit einer Baubewilligung wird das subjektiv-öffentliche Recht verliehen, einen Bau nach Maßgabe der bewilligten Pläne zu errichten. Sie enthält lediglich die Feststellung, dass das geplante Vorhaben vom öffentlich-rechtlichen Standpunkt des Raumordnungsrechts und des Baurechts her zulässig ist. Normativer Gehalt einer Baubewilligung ist nur der Ausspruch, dass dem zur Bewilligung beantragten Bau kein im öffentlichen Bau- oder Raumordnungsrecht fußendes Hindernis entgegensteht. Die Baubewilligung sagt nichts darüber aus, ob der bewilligte Bau nicht etwa mit Mitteln des Privatrechts verhindert werden kann (vgl. dazu das hg. Erkenntnis vom 23. September 2002, Zl. 2002/05/0787).

Die Niederösterreichische Bauordnung 1996 gebraucht den Begriff des "Bauwerbers" ausschließlich im Zusammenhang mit einem Baubewilligungsverfahren. Von einem "Bauwerber" ist nur während des Verfahrens zur Erteilung einer Baubewilligung die Rede. Zwar hat der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 28. Juni 2005, Zl. 2005/05/0105, ausgeführt, dass es nach Abschluss des Baubewilligungsverfahrens keinen "Bauwerber" mehr gebe und die Bauwerbereigenschaft mit der Erteilung der Baubewilligung, der Ab- oder Zurückweisung des Bauansuchens ende. Dies wurde allerdings im Zusammenhang mit einem baupolizeilichen Auftragsverfahren dargelegt, wo somit Ergebnis war, dass es für ein rechtliches Interesse des frustrierten Bauwerbers, dass an den Eigentümer kein Bauauftrag ergehe, im Gesetz keinerlei Hinweise gebe. Mit der Nichtigerklärung einer Baubewilligung hat sich der Verwaltungsgerichtshof nicht auseinandergesetzt.

Entscheidend ist im vorliegenden Fall, wer Träger des subjektiv-öffentlichen Rechtes ist, das mit der Baubewilligung verliehen wurde.

Zutreffend verweist der Beschwerdeführer darauf, dass nach § 9 Abs. 1 BO allen Bescheiden nach diesem Gesetz (mit hier nicht in Frage kommenden Ausnahmen) insofern eine dingliche Wirkung zukommt, als daraus erwachsende Rechte oder Pflichten auch vom Rechtsnachfolger geltend gemacht werden dürfen oder zu erfüllen sind.

Die Berechtigung zur Ausnutzung einer rechtskräftigen Baubewilligung ist somit nicht an die Person des Bauwerbers gebunden. Es kann auch ein Dritter, der nicht Partei des Baubewilligungsverfahrens gewesen ist, zur Ausnutzung der Baubewilligung berechtigt sein (vgl. das zum Burgenländischen Baugesetz ergangene hg. Erkenntnis vom 20. Dezember 2002, Zl. 2002/05/1008).

Wie der Verwaltungsgerichtshof in dem soeben zitierten hg. Erkenntnis vom 20. Dezember 2002 ausgeführt hat, hat in einem Verfahren über die Nichtigerklärung einer aufrechten Baubewilligung somit nicht unbedingt der (ursprüngliche) Bauwerber Parteistellung. Die Behörde muss zunächst vielmehr prüfen, wer zur Ausnützung der rechtskräftigen und noch rechtswirksamen Baubewilligung berechtigt ist. Steht nicht von vornherein zweifelsfrei fest, dass allein ein vom Grundeigentümer verschiedener Bauwerber zur Ausnutzung der rechtskräftigen Baubewilligung berechtigt ist, wird die Behörde (zunächst) davon auszugehen haben, dass dem Grundeigentümer das subjektivöffentliche Recht, einen Bau nach Maßgabe der bewilligten Pläne zu errichten, zusteht. Sofern im Verfahren nichts Gegenteiliges hervorkommt, ist daher im Verfahren über die Nichtigerklärung der Baubewilligung die Parteistellung des Grundeigentümers zu bejahen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat damit aber nicht ausgesprochen, dass dem Grundeigentümer im Verfahren betreffend die Nichtigerklärung einer Baubewilligung jedenfalls bereits auf Grund seiner Stellung als Grundeigentümer Parteistellung zukommt, respektive ihm ein subjektiv-öffentliches Recht zusteht, in dem er durch die Nichtigerklärung verletzt sein könnte. Im Beschluss vom 22. Februar 1996, Zl. 96/06/0024 (ergangen zur Tiroler Bauordnung), hat der Verwaltungsgerichthof vielmehr festgehalten, dass durch eine Nichtigerklärung einer Baubewilligung Rechte von Grundeigentümern, die nicht zugleich Bauwerber sind, nicht berührt werden. Dasselbe gilt im Übrigen nach ständiger Rechtsprechung auch bei der Versagung einer Baubewilligung (vgl. z.B. die hg. Erkenntnisse bzw. Beschlüsse vom 17. November 1994, Zl. 94/06/0222, vom 29. Jänner 2002, Zl. 2002/05/0022, vom 18. November 2003, Zl. 2003/05/0027, vom 30. Jänner 2007, Zl. 2006/05/0207, und vom 3. Juli 2007, Zl. 2006/05/0267).

Das Recht aus der Baubewilligung hat zunächst der Bauwerber. In die Rechtsstellung des Bauwerbers kann eingetreten werden, und zwar auch durch eine Person, die nicht Grundeigentümer ist (vgl. zu entsprechenden Eintrittsakten das zum Salzburger Baupolizeigesetz ergangene hg. Erkenntnis vom 24. April 1997, Zl. 96/06/0284, und das zur Bauordnung für Wien ergangene hg. Erkenntnis vom 4. Juli 2000, Zl. 99/05/0087). Ohne einen solchen Übergang, also ohne Rechtsnachfolge, ist allerdings gegenüber der Baubehörde nach wie vor der Bauwerber der zum Bau berechtigte.

Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass das Recht aus der Baubewilligung von der S. AG auf ihn übergegangen wäre, und auch nicht, dass die S. AG aus diesem Recht nicht mehr berechtigt wäre. Einen diesbezüglichen Rechtsübergang legt der Beschwerdeführer nicht dar, vielmehr bringt er selbst in seiner Beschwerde vor, dass er nach wie vor aufrecht mit der S. AG eine Nutzung seiner Liegenschaft durch die S. AG vertragsmäßig vereinbart habe. Die Regelungen über die Rechtsnachfolge, auch im Zusammenhang mit der Dinglichkeit von Bescheiden, sind im vorliegenden Fall daher nicht heranzuziehen (wobei noch anzumerken ist, dass der Beschwerdeführer den Eintritt einer Rechtsnachfolge im Sinne des § 9 BO nach Erteilung der Baubewilligung nicht angibt). Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Recht, dass eine baubehördliche Bewilligung, die sich auf ein im Eigentum des Beschwerdeführers stehendes Grundstück bezieht, nicht ohne Vorliegen eines mit Nichtigkeit bedrohten Fehlers und nicht nach Ablauf einer Frist von vier Wochen ab Baubeginn für nichtig erklärt werden darf, steht ihm als bloßem Grundeigentümer aber nicht zu.

Da der Beschwerdeführer in dem von ihm im Beschwerdepunkt geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Recht folglich nicht verletzt sein kann, fehlt es an der Berechtigung der Beschwerde, weshalb diese gemäß § 34 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung mit Beschluss eines gemäß § 12 Abs. 3 VwGG gebildeten Senates zurückzuweisen war.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der Verordnung BGBl. II Nr. 455/2008. Das Mehrbegehren war abzuweisen, da die belangte Behörde aus Anlass der gegenständlichen Beschwerde keine Verwaltungsakten vorgelegt hat (die Vorlage erfolgte vielmehr zum hg. Verfahren 2011/05/0196).

Wien, am 23. August 2012