Eligibility for agricultural planning permit based on pending land transfer approval and sufficiency of business concept

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Auf Grund des Vorbringens in der Beschwerde und des vorgelegten, angefochtenen Bescheides geht der Verwaltungsgerichtshof von folgendem Sachverhalt aus:

G. R., der landwirtschaftliche Grundstücke käuflich erworben hatte, beantragte bei der Gemeindevertretung der beschwerdeführenden Gemeinde mit Schreiben vom 8. September 2009 unter Vorlage verschiedener Unterlagen und auch eines Betriebskonzeptes die Erteilung einer Einzelbewilligung gemäß § 46 Abs. 3 Z 4 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (ROG 2009) zur Neugründung eines landwirtschaftlichen Betriebes zum Zweck einer Rotwildzucht, verbunden mit der Errichtung eines Wohnhauses, einer Garage mit Werkstätte sowie eines 80 m von Wohnhaus abgesetzten landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes inklusive Stall und Remise zur Unterbringung von landwirtschaftlichen Maschinen, Geräten und Futtervorräten, auf Grundflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der beschwerdeführenden Gemeinde als Grünland, ländliches Gebiet, gewidmet sind. Die Gemeindevertretung fasste am 22. April 2010 den Beschluss, eine entsprechende Einzelbewilligung zu erteilen. Dieser Beschluss wurde sodann an die zuständige Bezirkshauptmannschaft (kurz: BH) unter Anschluss des Aktes zur aufsichtsbehördlichen Kenntnisnahme vorgelegt. Die BH führte hiezu ein Ermittlungsverfahren durch, holte ein Amtsgutachten vom 21. Juni 2010 ein und versagte mit Bescheid vom 7. Juli 2010 die Kenntnisnahme.

Dagegen erhob die Gemeinde Berufung, die mit dem angefochtenen Bescheid, soweit im Beschwerdefall erheblich, als unbegründet abgewiesen wurde.

Zur Begründung heißt es nach Darstellung des Verfahrensganges und der Ermittlungsergebnisse, unzutreffend sei das Berufungsvorbringen, wonach die Aufsichtsbehörde nicht berechtigt gewesen sei, ein weiteres agrarfachliches Amtsgutachten einzuholen und ihrer Entscheidung zugrundezulegen, weil auf Grund des schlüssig erbrachten Nachweises durch das Betriebskonzept vom 15. Jänner 2010 und des Privatsachverständigengutachtens vom 7. Februar 2010 die Sachfrage ausreichend geklärt sei. Der Antragsteller habe gemäß § 46 Abs. 5 ROG 2009 durch ein Betriebskonzept die Erzielung maßgeblicher Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft sowie das Vorhandensein einer ausreichenden Flächenausstattung für einen lebens- und leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieb nachzuweisen. Inwieweit dieser Nachweis schlüssig und nachvollziehbar erbracht worden sei, sei von der erkennenden Behörde unter Beiziehung eines Amtssachverständigen zu beurteilen. Das im Verfahren beigebrachte Privatgutachten sei auf Grund des Grundsatzes der Unbeschränktheit der Beweismittel zulässig und beachtlich, unterliege jedoch der freien Beweiswürdigung und sei dementsprechend einer sachverständigen Überprüfung gemäß § 52 AVG unterzogen worden. Es handle sich dabei nicht, wie die Gemeinde meine, um eine ungerechtfertigte Einholung eines zusätzlichen Sachverständigengutachtens. Die Beurteilung durch einen Amtssachverständigen auf Gemeindeebene vom 20. November 2009 habe auf dem Betriebskonzept vom 2. September 2009 beruht, dieses sei am 15. Jänner 2010 in wesentlichen Punkten modifiziert worden, von einem Privatsachverständigen positiv beurteilt worden und habe eine Grundlage für die Beschlussfassung vom 22. April 2010 gebildet. Das modifizierte Betriebskonzept sowie das beigebrachte Privatgutachten hätten erstmals im aufsichtsbehördlichen Verfahren einer Überprüfung durch einen Amtssachverständigen unterzogen werden können. Eine solche Überprüfung sei bei Feststellung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes gemäß § 52 AVG gesetzlich geboten.

Mit dem Vorbringen, der außerbücherliche Eigentümer sei als Eigentümer zu betrachten und ohne weitere Prüfung antragslegitimiert, verkenne die Gemeinde die Rechtslage. Antragslegitimiert gemäß § 46 ROG 2009 sei der Eigentümer bzw. eine Person, die einen Rechtstitel nachweise, der für die Einverleibung seines Eigentumsrechtes an der Grundfläche geeignet sei. Die Regelung stelle nicht allein auf einen Rechtstitel ab, der lediglich außerbüchliches Eigentum verschaffe. Voraussetzung solle vielmehr ein "qualifizierter" Rechtstitel sein, der auf Grund seiner Eignung auch einverleibungsfähig sei. Dieser Eignung mangle es einem Rechtstitel vor den zu seiner Rechtswirksamkeit erforderlichen behördlichen Genehmigungen, beispielsweise einer grundverkehrsbehördlichen Zustimmung. Dem beschwerdegegenständlichen Rechtsgeschäft liege die Eigentumsübertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke zugrunde, es bedürfe zu seiner vollen Wirksamkeit der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung gemäß § 3 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 2001 (GVG 2001). Einverleibungsfähig sei somit nur jener Rechtstitel über dieses Rechtsgeschäft, dem mit rechtskräftigem Bescheid die grundverkehrsbehördliche Zustimmung erteilt worden sei (Hinweis auf § 30 Abs. 1 GVG). Damit korrespondiere auch § 94 GBG, wonach der Rechtstitel auch die zur Wirksamkeit erforderliche Form (hier das Erfordernis der Rechtskraftbestätigung bei grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen) zu wahren habe.

Dem hier zugrundeliegenden Kaufvertrag sei mit Bescheid vom 23. September 2010 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 22. April 2010 habe der Antragsteller den Nachweis eines zur Einverleibung des Eigentumserwerbes geeigneten Kaufvertrages mangels grundverkehrsbehördlicher Zustimmung nicht erbringen können. Die Gemeinde hätte die Eignung des Kaufvertrages zur grundbücherlichen Einverleibung zu prüfen, entsprechend der Sachlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 22. April 2010 zu verneinen gehabt und den Antrag mangels Legitimation zurückweisen müssen. Dass sie dessen ungeachtet die Antragslegitimation bejaht und den Antrag einer positiven Beschlussfassung zugeführt habe, habe die Beschlussfassung mit Rechtswidrigkeit belastet. Dem Vorbringen der Gemeinde, dass der Antragsteller nunmehr (gemeint: zwischenzeitig) auch bücherlicher Eigentümer sei, komme in Ansehung der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Relevanz zu.

Darüber hinaus sei die im Betriebskonzept dargelegte Bewirtschaftungsweise im Lichte der tatbestandlichen Voraussetzungen nicht geeignet, die Neugründung eines landwirtschaftlichen Betriebes am vorgesehenen Standort zu begründen. Auch der Nachweis des Vorliegens eines besonderen Grundes für die Ausnahme sei nicht erbracht worden, ebensowenig der Nachweis, dass der vorgesehene Standort für das Vorhaben geeignet sei, nicht minder der Nachweis, dass maßgebliche Einnahmen erzielt werden könnten (wurde jeweils näher ausgeführt).

Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Im Beschwerdefall ist das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, LGBl. Nr. 30 (ROG 2009), in der Fassung LGBl. Nr. 118/2009 anzuwenden. Insbesondere sind folgende Bestimmungen relevant:

"Einzelbewilligung

§ 46

(1) Die Wirkungen des Flächenwidmungsplans gemäß § 45 Abs 1 können auf Ansuchen für ein genau zu bezeichnendes Vorhaben durch Bescheid der Gemeindevertretung ausgeschlossen werden (Einzelbewilligung). Das Ansuchen kann vom Grundeigentümer oder einer Person gestellt werden, die einen Rechtstitel nachweist, der für die grundbücherliche Einverleibung seines Eigentumsrechts an der Grundfläche geeignet ist.

(2) Die Erteilung einer Einzelbewilligung liegt im Planungsermessen der Gemeinde und ist nur zulässig, wenn

(3) Eine Einzelbewilligung kommt im Grünland nur in Betracht:

1. für Änderungen der Art des Verwendungszwecks von bestehenden Bauten und eine damit verbundene Vergrößerung auf höchstens 300 m2 Geschoßfläche;

2. für die Neuerrichtung von Bauten von untergeordneter Bedeutung, die im Zusammenhang mit bestehenden Bauten oder Nutzungen erforderlich sind und nicht Wohnzwecken dienen;

3. für an die Grünlandnutzung gebundene Bauvorhaben für Erwerbsgärtnereien, Fischzuchtanlagen oder Reithallen;

4. für die Neugründung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe.

(4) Die Erteilung einer Einzelbewilligung für die Änderung der Art des Verwendungszwecks von land- oder forstwirtschaftlichen Bauten kommt nach Neugründung eines Betriebs erst nach Ablauf von zehn Jahren ab Aufnahme der Nutzung des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes in Betracht.

(5) Die Erteilung einer Einzelbewilligung gemäß Abs 3 Z 4 kommt nur in Betracht, wenn eine für einen lebens- und leistungsfähigen Betrieb ausreichende Flächenausstattung gegeben ist und durch ein Betriebskonzept belegt wird, dass maßgebliche Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft erzielt werden können. Der Nachweis des Vorliegens dieser Voraussetzungen ist vom Antragsteller zu erbringen.

(6) …"

"Verfahren zur Erteilung von Einzelbewilligungen

§ 73

(1) Das Ansuchen um Einzelbewilligung ist vier Wochen lang ortsüblich kundzumachen. Die Kundmachung hat den Hinweis auf die Stellungnahmemöglichkeit gemäß Abs 2 zu enthalten.

(2) Innerhalb der Kundmachungsfrist können von den Trägern öffentlicher Interessen und von Personen, die ein Interesse glaubhaft machen, schriftliche Stellungnahmen eingebracht werden.

(3) Vor Beschlussfassung der Einzelbewilligung sind die Anrainer zu hören.

(4) Die Gemeindevertretung beschließt die Erledigung des Ansuchens durch Bescheid. Sie hat sich in den Beratungen mit den eingebrachten Stellungnahmen und den Ergebnissen der Anrainerhörung auseinander zu setzen.

(5) Der Bürgermeister oder die Bürgermeisterin hat die beschlossene Einzelbewilligung vor Ausfertigung des Bescheides unter Anschluss des gesamten Verwaltungsaktes der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Raumordnungs-Aufsicht

Aufgabe und Zuständigkeit

§ 74

(1) Folgende Planungsakte der Gemeinden bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit

1. der aufsichtsbehördlichen Genehmigung:

a) die Aufstellung und die Änderungen des Räumlichen Entwicklungskonzepts;

b) die Neuaufstellung des Flächenwidmungsplans;

2. der aufsichtsbehördlichen Kenntnisnahme:

(2) Die Kennzeichnung von Flächen für Einzelhandelsnutzungen in Betriebs- oder Gewerbegebieten sowie Kenntlichmachungen im Flächenwidmungsplan sind der Landesregierung mitzuteilen.

(3) Aufsichtsbehörde ist:

1. die Landesregierung für alle Planungsakte gemäß Abs 1 Z 1 und 2 lit a und für Einzelbewilligungen der Stadt Salzburg;

2. die örtlich zuständige Bezirkshauptmannschaft für Einzelbewilligungen anderer Gemeinden als der Stadt Salzburg.

(4) …

Entscheidung der Aufsichtsbehörde

§ 75

(1) Für die aufsichtsbehördliche Genehmigung und Kenntnisnahme gemäß § 74 Abs 1 gelten folgende Versagungsgründe:

1. Fehlen der Übereinstimmung mit Entwicklungsprogrammen des Landes;

(2) Die aufsichtsbehördliche Genehmigung ist zu erteilen und die aufsichtsbehördliche Kenntnisnahme hat - ebenfalls durch Bescheid - zu erfolgen, wenn kein Versagungsgrund vorliegt.

Verfahrensvorschriften

§ 76

(1) Der Antrag um aufsichtsbehördliche Genehmigung oder Kenntnisnahme ist unverzüglich auf Vollständigkeit der zur Beurteilung erforderlichen Unterlagen zu prüfen. Bei Fehlen zur Beurteilung erforderlicher Unterlagen ist deren Beibringung unter Setzung einer angemessenen Frist aufzutragen.

(2) Die Entscheidung über die aufsichtsbehördliche Genehmigung oder Kenntnisnahme hat ohne unnötigen Aufschub, längstens jedoch innerhalb folgender Fristen zu erfolgen:

(3) Wenn innerhalb der Fristen gemäß Abs 2 Z 2 und 3 der Gemeinde keine Entscheidung, bei Kenntnisnahme von Änderungen von Flächenwidmungsplänen auch keine Mitteilung des Vorliegens eines Versagungsgrundes, zugeht, gilt die Änderung des Flächenwidmungsplans bzw die Einzelbewilligung als aufsichtsbehördlich zur Kenntnis genommen.

(4) Die Landesregierung hat im Fall der Genehmigung oder Kenntnisnahme die Pläne und Planungsberichte zu vidieren. Je eine Ausfertigung ist der Gemeinde und der Bezirkshauptmannschaft zu übermitteln.

(5) Die Kenntnisnahmen der Bezirkshauptmannschaften sind von diesen der Landesregierung monatlich gesammelt mitzuteilen."

Das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001, LGBl. Nr. 9/2002 (GVG 2001), in der im Beschwerdefall maßgeblichen Fassung gemäß LGBl. Nr. 31/2009, regelt in seinem § 3 die zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfte und enthält in seinem § 16 Bestimmungen zur Rechtswirksamkeit von Geschäften und in § 30 zur Zulässigkeit von grundbücherlichen Eintragungen. Letztere Bestimmungen lauten auszugsweise:

"Rechtsunwirksamkeit von Rechtsgeschäften

§ 16

(1) Solange die erforderliche grundverkehrsbehördliche Zustimmung nicht erteilt ist, darf das zugrunde liegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist die grundbücherliche Eintragung des erworbenen Rechtes nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Zustimmung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend unwirksam.

(2).."

"Zulässigkeit der Eintragung

§ 30

(1) Rechte an Grundstücken dürfen im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch beigeschlossen sind:

1. ein rechtskräftiger Bescheid der Grundverkehrsbehörde über die erfolgte Zustimmung; oder

2. ein rechtskräftiger Bescheid oder eine Urkunde, aus dem bzw der sich ergibt, dass der Rechtserwerb keiner Zustimmung bedarf; als solche kommen insbesondere in Betracht: …

3. eine vor nicht mehr als zwölf Monaten abgegebene Erklärung

a) in Bezug auf die Beschränkungen des Verkehrs mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken: eine Erklärung der Vertragsparteien über das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 3 Abs 2 lit a oder b;

b) in Bezug auf die Beschränkungen des Grundverkehrs mit Ausländern: