Superstructure on foreign land: mandatory demolition order despite ungrantable building permit due to missing owner consent

1. Die zur Zl. 2011/05/0069 erhobene Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat der Stadt Wiener Neustadt Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 und den mitbeteiligten Parteien zusammen Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.106,40 jeweils binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

2. Der zur Zl. 2011/05/0070 angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Die Stadt Wiener Neustadt hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.326,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines auf einem bestimmten Grundstück der mitbeteiligten Parteien in Wiener Neustadt errichteten Superädifikates (mit einem Arbeits- und Lagerraum).

Hinsichtlich dieses Bauwerkes befindet sich im Verwaltungsakt ein zwischen der erstmitbeteiligten Partei als Vermieterin und der "Firma (Name des Beschwerdeführers)" als Mieter abgeschlossener Mietvertrag vom 1. April 1994, der auszugsweise lautet:

"… Mietgegenstand

…Vermietet werden die im folgenden bei Mietzins angeführten

Räumlichkeiten…

Mietzins

…

f) Superädifikat B-gasse

59,82 m2

…

Benützung

…Die Vermieterin erteilt ihre Zustimmung für das vom Magistrat Wr.-Neustadt alle fünf Jahre geforderte Ansuchen um Weitergewährung der Baubewilligung des 59,82 m2 großen Arbeitsraumes auf die Dauer des Mietverhältnisses…."

Nachdem die mit Bescheid des Magistrats der Stadt Wiener Neustadt befristet auf die Dauer von 5 Jahren erteilte Baubewilligung vom 24. Juni 2004 abgelaufen war, beantragte der Beschwerdeführer mit einer am 4. Jänner 2010 bei der genannten Behörde eingelangten Eingabe die Erteilung einer (neuerlichen) Baubewilligung zur Errichtung eines "provisorischen Arbeits- und Lagerraumes" auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft. In dieser Eingabe wurde unter anderem auf eine beiliegende "Zustimmung des Liegenschaftseigentümers" verwiesen.

Einem (damit wohl gemeinten) im Verwaltungsakt aufliegenden Schreiben des Beschwerdeführers vom 30. Dezember 2009 ist auszugsweise folgendes zu entnehmen:

"Da es mir - trotz vertraglicher Verpflichtung des Grundstückseigners - nicht gelungen ist, eine Unterschrift für die Verlängerung der Baubewilligung obiger Liegenschaft zu erhalten, habe ich Herrn (Zweitmitbeteiligter) Jun. 2× persönlich darüber informiert, dass ab nun alle Unterlagen zur Unterschrift bei Ihnen aufliegen…. Auch der Unterzeichnung der Einverständniserklärung, die mir von Herrn (Zweitmitbeteiligter). mündlich zugesagt worden ist, liegt bei Mag. A… (Anwalt von Hrn. (Zweitmitbeteiligten)) auf und ist mir noch nicht ausgehändigt worden…."

Mit Schreiben vom 8. Februar 2010 teilten die mitbeteiligten Parteien mit, dass sie auf Grund der offensichtlichen Baufälligkeit des gegenständlichen Objekts der Verlängerung der Baubewilligung des Superädifikates auf dem beschwerdegegenständlichen Grundstück nicht zustimmten.

Mit Bescheid vom 12. August 2010 wies der Magistrat der Stadt Wiener Neustadt das Ansuchen des Beschwerdeführers auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines provisorischen Arbeits- und Lagerraumes auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gemäß § 20 Abs. 1 Z 6 iVm § 20 Abs. 3 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (BO) ab. Begründend stützte sich die Behörde auf den fehlenden Nachweis der Zustimmung der Grundeigentümer zum projektierten Bauvorhaben und verwies auf das Schreiben des Beschwerdeführers vom 30. Dezember 2009, in welchem dieser "die Uneinbringlichkeit der Zustimmung" trotz behaupteter entsprechender vertraglicher Verpflichtung der Eigentümer des Baugrundstücks selbst festgestellt habe.

Mit Bescheid vom selben Tag erteilte der Magistrat der Stadt Wiener Neustadt (von Amts wegen) dem Beschwerdeführer als Eigentümer des Superädifikates gemäß § 35 Abs. 2 Z 3 BO den baupolizeilichen Auftrag, das Bauwerk einschließlich der Fundamente abzubrechen (wobei sämtliche bei dem Abbruch anfallenden Materialien ordnungsgemäß auf den dafür vorgesehenen Deponien zu entsorgen seien) und der Behörde die Durchführung der Arbeiten bis spätestens 31. Oktober 2010 nachzuweisen.

Unter Hinweis auf den das Baubewilligungsansuchen des Beschwerdeführers abweisenden erstinstanzlichen Bescheid führte die Erstbehörde aus, dass für das gegenständliche Bauwerk keine Baubewilligung vorliege und auch nicht erwirkt werden könne, weshalb die Voraussetzungen des § 35 Abs. 2 Z 3 BO vorlägen und ein Abbruchauftrag habe ergehen müssen.

Die vom Beschwerdeführer gegen diese Bescheide erhobenen beinahe wortgleichen Berufungen wurden mit den nunmehr angefochtenen Bescheiden gemäß § 66 Abs. 4 AVG abgewiesen und es wurden die Bescheide erster Instanz bestätigt. In ihren im Wesentlichen gleichlautenden Begründungen führte die belangte Behörde nach Darlegung des Verfahrensganges, soweit für die Beschwerdeverfahren erheblich, aus, dass die Zustimmung der Grundeigentümer zum verfahrensgegenständlichen Bauvorhaben gemäß § 18 BO jedenfalls eine Grundvoraussetzung für die positive Erledigung darstelle, diese bis dato aber nicht vorgelegt habe werden können, dem Beschwerdeführer das Zustimmungserfordernis bestens bekannt gewesen sei und diesem von der belangten Behörde auch ausreichend Zeit zu Mängelbehebung gegeben worden sei. Zum Abbruchauftrag führte die belangte Behörde aus, dass auf Grund der Abweisung des Bauvorhabens im parallel geführten Bauverfahren infolge eines Widerspruchs zur Bestimmung des § 18 Abs. 1 BO die Erlangung einer Baubewilligung aus den genannten Gründen auch nicht möglich erscheine. Da für das Bauwerk nicht nur keine Baubewilligung vorliege, sondern eine solche auch nicht erwirkt werden könne, sei der Abbruch des Bauwerks von der Erstbehörde rechtsrichtig angeordnet worden.

Gegen diese Bescheide richten sich die vorliegenden Beschwerden, in welchen der Beschwerdeführer sowohl Rechtswidrigkeit des Inhaltes als auch Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend macht.

Die belangte Behörde hat bezüglich beider Beschwerdeverfahren die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und für beide Beschwerdeverfahren jeweils eine Gegenschrift erstattet, in welcher sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragte. Die mitbeteiligten Parteien erstatteten im Beschwerdeverfahren zu Baubewilligung eine Gegenschrift mit dem Begehren, die Beschwerde kostenpflichtig abzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat beschlossen, beide Beschwerdeverfahren wegen ihres persönlichen und sachlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung zu verbinden, und hat erwogen:

§ 35 Abs. 2 BO regelt, unter welchen Voraussetzungen die Baubehörde einen Abbruchauftrag zu erteilen hat; diese Bestimmung lautet auszugsweise:

"(2) Die Baubehörde hat den Abbruch des Bauwerks anzuordnen wenn,

...

3. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt und das Bauwerk unzulässig ist (§ 15 Abs. 3 und § 23 Abs. 1) oder der Eigentümer den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag oder die Anzeige nicht innerhalb der von der Baubehörde bestimmten Frist ab der Zustellung der Aufforderung hiezu eingebracht hat.

…"

Liegt keine Baubewilligung (oder Anzeige) vor, dann ist (hier) die Bewilligungsfähigkeit zu prüfen und bejahendenfalls dem Eigentümer die Einbringung eines entsprechenden Antrags innerhalb einer bestimmten Frist aufzutragen. Dieser Schritt hat zu entfallen, wenn das Bauwerk unzulässig ist (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 13. Dezember 2011, Zl. 2008/05/0193). Unzulässig iSd § 35 Abs. 2 Z. 3 erster Fall BO ist ein Bauwerk gemäß § 23 Abs. 1 zweiter Satz u.a. dann, wenn es im Widerspruch zu den Bestimmungen des § 20 Abs. 1 BO steht.

Gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 BO (zuletzt geändert durch LGBl. 8200- 14) hat die Baubehörde bei Baubewilligungsanträgen zu prüfen, ob dem Bauvorhaben eine Bestimmung der BO entgegensteht.

Die belangte Behörde ist in ihren Bescheiden zu dem Ergebnis gelangt, dass der Erteilung einer Baubewilligung für das gegenständliche Bauwerk mangels Nachweises der Zustimmung der mitbeteiligten Grundeigentümer zum Bauvorhaben des Beschwerdeführers die Bestimmung des § 18 Abs. 1 Z 1 lit. a BO entgegenstehe und daher eine Bewilligung des vom Bauauftrag erfassten Bauwerkes unzulässig sei.

Gemäß § 18 Abs. 1 Z 1 BO sind dem Antrag auf Bewilligung anzuschließen:

"1. Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift):

höchstens 6 Monate alt

oder

Nachweis des Nutzungsrechtes: