Building permit challenge: neighbor standing to enforce height and setback restrictions via subjective public rights under the Vienna Building Code

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Die Bundeshauptstadt Wien hat den Beschwerdeführern insgesamt Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.326,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Die Mitbeteiligte beantragte mit der am 30. April 2008 beim Magistrat der Stadt Wien eingelangten Eingabe die Erteilung der Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses auf einem näher bezeichneten Grundstück im 13. Wiener Gemeindebezirk. Die Beschwerdeführer sind (neben anderen Personen) Miteigentümer eines südlich des Baugrundstückes unmittelbar benachbarten Grundstückes.

Es ist ein zweistöckiges, unterkellertes Wohngebäude mit Dachgeschoß mit sieben Wohnungen und einer Garage im Keller für 7 Stellplätze vorgesehen. An der Südfront des Gebäudes, die dem benachbarten Grundstück der Beschwerdeführer zugekehrt ist, sind in allen Hauptgeschossen (Erdgeschoss, erster und zweiter Stock) durchgehend Terrassen bzw. Loggien oder Balkone geplant, die die hintere Baufluchtlinie um 1,5 m überragen. Über dem zweiten Stock befindet sich ein zurückgesetztes "1. Dachgeschoß" und darüber eine "Galerie" (mit 50 % Luftraum). Zu dem Dachgeschoß ist über die gesamte südliche Gebäudefront eine teils 4,30 m bzw. 2,80 m tiefe Terrasse geplant, wobei diese auf einer Länge von 9,75 m im Ausmaß von 1,50 m über die Baufluchtlinie ragt und der westlich vorspringende, nicht abgetrennte Teil im Einreichplan als Balkon bezeichnet wird; östlich davon liegt 1,50 m vorspringend über die Baufluchtlinie ein als "Pergola" bezeichneter Bauteil in einer Länge von 6,01 m. Entlang der äußeren Grenze von Balkon und Terrasse (im Bereich der Pergola vor dieser) ist eine Brüstung aus Glas in der Höhe von 1,10 m vorgesehen. Vor der darüber gelegenen Galerie, die mit dem Dachgeschoß durch eine massive Treppe verbunden ist und zu der der Lift hochgeführt wird, ist eine Terrasse (gleichfalls mit Brüstungen aus Glas) in der Tiefe von ca. 3,00 m über die gesamte Front vorgesehen.

Aus Anlass der Ladung zur mündlichen Verhandlung am 28. November 2008 erhoben die Beschwerdeführer schriftlich Einwendungen. Die Beschwerdeführer machten insbesondere geltend, dass gemäß dem anzuwendenden Flächungswidmungs- und Bebauungsplan auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück nur ein Dachgeschoß errichtet werden dürfe. Nach Ansicht der Beschwerdeführer beabsichtige die mitbeteiligte Partei das Gebäude nicht nur mit einem Dachgeschoß zu errichten. Durch den Ausbau des Dachgeschoßes mit einer Galerie werde ein weiteres Vollgeschoß errichtet. Die Bebauungsbestimmungen betreffend die Gebäudehöhe würden dadurch verletzt und die Fluchtlinien würden nicht eingehalten. Sowohl der Aufzug als auch die Dachgaube befänden sich außerhalb der Baufluchtlinien. Die zulässige Gebäudehöhe von 9,0 m werde erheblich überschritten, weil diese Höhe vom Straßenniveau zu berechnen sei. Die Gebäudehöhe sei unzulässigerweise vom Niveau des Erdgeschoßes ermittelt worden.

Der Magistrat der Stadt Wien, MA 37, erteilte dem Bauvorhaben mit Bescheid vom 12. Mai 2009 die baurechtliche Bewilligung unter Auflagen.

Die belangte Behörde wies u.a. die dagegen erhobene Berufung der Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Bescheid mit der Maßgabe als unbegründet ab, dass sich der angefochtene Bescheid auf die zum Bestandteil des angefochtenen Bescheides erklärten Pläne beziehe (Anm.: die damit offensichtlich gemeinten Pläne wurden entsprechend vidiert).

Die belangte Behörde führte - soweit es beschwerderelevant ist - im Wesentlichen aus, die Beschwerdeführer seien Eigentümer einer benachbarten Liegenschaft und hätten im erstinstanzlichen Verfahren rechtzeitig subjektiv-öffentliche Nachbarrechte gemäß § 134a der Bauordnung für Wien (BO) geltend gemacht. Sie seien Parteien dieses Baubewilligungsverfahrens.

Nach dem Bescheid über die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vom 3. Juli 2007 sei für das verfahrensgegenständliche Baugrundstück die Widmung Wohngebiet, Bauklasse I (maximale Gebäudehöhe von 9,00 m) und die offene oder gekuppelte Bauweise festgesetzt. Entlang der Baulinie an der (nördlich gelegenen) W. Straße sei ein 6,00 m tiefer Vorgarten vorgesehen. In einem Abstand von 15 m von der vorderen Baufluchtlinie sei eine parallel verlaufende hintere Baufluchtlinie bestimmt.

Da das geplante Wohnhaus entsprechend den Bebauungsbestimmungen unter Einhaltung der festgelegten Vorgartentiefe nicht an der Baulinie errichtet werde, sei die zulässige Gebäudehöhe im vorliegenden Fall gemäß § 81 Abs. 2 BO zu ermitteln. Zur Berechnung der Gebäudehöhe sei die (fiktive) Schnittlinie der im Sinne des § 81 Abs. 4 BO gebildeten (gedachten) Oberfläche des Daches mit den Außenwandflächen zu bilden und heranzuziehen. Dies werde auch in den Einreichplänen (Ansichten, Schnitte, Fassadenabwicklung) entsprechend dargestellt.

Auf Grund der im Berufungsverfahren vorgenommenen Abänderung des Geländeverlaufes an der Ost- und Westfront sei die Fassadenabwicklung daran anzupassen gewesen. Diese neu vorgelegte Fassadenabwicklung sei vom bautechnischen Amtssachverständigen überprüft und für richtig befunden worden. Danach betrage die an der nord- und südseitigen Gebäudefront vorgesehene durchschnittliche Gebäudehöhe zwar 9,05 m bzw. 9,40 m, die Gebäudehöhe erreiche aber auch an diesen Fronten an keinem Punkt das gemäß § 81 Abs. 2 BO zulässige um 3,00 m vermehrte Ausmaß von 12,00 m (9,00 m + 3,00 m). Auf Grund einer fehlenden Festsetzung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dürfe die Firsthöhe die zulässige Gebäudehöhe gemäß § 81 Abs. 2 BO um höchstens 7,5 m überragen. Wie den Einreichplänen zu entnehmen sei, werde das zulässige Ausmaß der Dachhöhe durch das Bauvorhaben jedenfalls eingehalten.

Wenn sich die Beschwerdeführer dagegen wendeten, dass nach den Bebauungsbestimmungen lediglich ein Dachgeschoß zulässig sei, sei darauf hinzuweisen, dass den Beschwerdeführern als Nachbarn nur ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht bezüglich der Einhaltung der Gebäudehöhe sowie der Firsthöhe im Sinne des § 81 Abs. 2 BO zukomme. Die Regelung der Dachgeschoßanzahl stelle im gegenständlichen Fall jedoch keine bestimmende Gebäudehöhen- bzw. Firsthöhenregelung dar, weil die zulässige Gebäudehöhe nach den Bebauungsbestimmungen ausdrücklich, und zwar bauklassenmäßig festgesetzt, sowie die zulässige Firsthöhe nach der genannten Bestimmung festgelegt sei. Hinsichtlich der Anzahl der Dachgeschoße und hinsichtlich deren Bezeichnung stehe den Beschwerdeführern ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht nicht zu.

Wenn vorgebracht werde, dass das Galeriegeschoß in Wahrheit ein zweites Dachgeschoß sei, in dem in Zukunft durch kleine Adaptierungen weitere Wohneinheiten gebildet werden könnten, sei darauf hinzuweisen, dass es sich bei einem Baubewilligungsverfahren stets um ein Projektgenehmigungsverfahren handle, in dem die Baubehörde auf Grund des vom Antragsteller erarbeiteten Projektes die Frage von dessen Bewilligungsfähigkeit zu beurteilen habe.

Beim gegenständlichen Bauvorhaben werde der gemäß § 81 Abs. 4 BO gebildete, zulässige Gebäudeumriss durch die Gaube, den Aufzugstriebwerksraum, das Stiegenhaus, eine Pergola sowie durch Glasbrüstungen überschritten. Gemäß § 81 Abs. 6 BO dürfe der nach Abs. 1 bis 5 dieser Bestimmung zulässige Gebäudeumriss durch Aufzugstriebwerksräume und durch Stiegenhäuser im unbedingt notwendigen Ausmaß überschritten werden. Dieses unbedingt notwendige Ausmaß ergebe sich dabei aus der Funktion dieser Dachaufbauten und werde nicht dadurch überschritten, dass die Bauteile durch eine andere Planung vermeidbar wären bzw. die Überschreitung des Gebäudeumrisses technisch nicht notwendig sei. Der vom Erdgeschoß bis ins Galeriegeschoß führende, für die Erschließung der Wohneinheiten unbedingt erforderliche Aufzugsschacht erfülle mit seinem Aufbau (Aufzugstriebwerksraum) ebenso wie das Stiegenhaus nach dem Einreichplan diese Funktion und es werde der zulässige Gebäudeumriss jeweils nur im unbedingt notwendigen Ausmaß überschritten. Die Terrassenbrüstungen (aus Glas und Stahlstäben) betreffend die Terrasse im ersten Dachgeschoß und im Galeriegeschoß würden nur mit einem sehr geringen Teil den zulässigen Gebäudeumriss überschreiten und dieser Teil weise jedenfalls nur ein untergeordnetes Ausmaß auf und sei nicht raumbildend. Des Weiteren finde auf die Glasbrüstungen die Bestimmung des § 81 Abs. 7 BO Anwendung, wonach der zulässige Gebäudeumriss auch durch Verglasungen untergeordneten Ausmaßes überschritten werden dürfe. Hinzu komme, dass gemäß § 107 Abs. 1 BO alle dem Zutritt offenstehenden absturzgefährlichen Stellen innerhalb von Baulichkeiten oder an Baulichkeiten mit einem standsicheren, genügend dichten und festen Geländer zu sichern seien, wobei anstelle von Geländern auch Brüstungen zulässig seien.

Ebenso handle es sich bei der Pergola, zumal sie sich - entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer - nicht über die gesamte Gebäudefront erstrecke, um einen Teil untergeordneten Ausmaßes, der den zulässigen Gebäudeumriss im Sinne des § 81 Abs. 6 BO überschreiten dürfe. Darüber hinaus sei festzuhalten, dass Pergolen gemäß § 62a Abs. 1 Z 14 BO bewilligungsfrei seien, weshalb die gegenständliche Pergola vom anhängigen Baubewilligungsverfahren ohnehin nicht umfasst sei.

Die an der Südfront im 1. und 2. Stock vorgesehenen Loggien und Balkone seien gemäß § 84 Abs. 2 lit. a BO zulässig. Die an dieser Gebäudefront im zweiten Stock "an der rechten Seite" projektierte Terrasse sowie die im Dachgeschoß "in der Mitte" geplante Terrasse stellten gleichzeitig auch die Deckflächen der jeweils darunter befindlichen Loggien (Erker) dar. Solche Deckflächen könnten im Sinne der Baufreiheit auch als Terrassen ausgestaltet werden. Diese Terrassen überschritten selbst jedoch in Anbetracht dessen, dass deren Bodenflächen bereits als Deckflächen der Erker berücksichtigt würden, die Baufluchtlinie nicht und seien somit auch nicht in das von § 84 Abs. 2 lit. a BO normierte Drittel einzurechnen.

Hinsichtlich der an der nördlichen Gebäudefront befindlichen, die vordere Baufluchtlinie überschreitenden Erker und Balkone sei festzuhalten, dass diese an einer Front situiert seien, die dem Grundstück der Beschwerdeführer nicht direkt zugekehrt sei, sodass durch deren Errichtung subjektiv-öffentliche Nachbarrechte der Beschwerdeführer im Sinne des § 134a Abs. 1 BO nicht verletzt werden könnten.

Weiters gehörten Bestimmungen, die der Wahrung des örtlichen Stadtbildes und der schönheitlichen Rücksichten dienten, nicht zu jenen Bestimmungen, die auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen würden. Eine Verletzung dieser Vorschriften könne daher der Nachbar im Baubewilligungsverfahren nicht geltend machen.

In der dagegen erhobenen Beschwerde wird Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht.

Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und - wie die mitbeteiligte Partei - eine Gegenschrift samt Antrag auf kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde erstattet.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die im vorliegenden Fall maßgeblichen Bestimmungen der Bauordnung für Wien (im Folgenden: BO), LGBl. Nr. 11/1930, in der Fassung vor der Novelle LGBl. Nr. 25/2009, lauten wie folgt (zT auszugsweise):

"§ 62a (1) Bei folgenden Bauführungen ist weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige erforderlich:

(2) …

(3) Anlagen nach Abs. 1 müssen den Bauvorschriften einschließlich der Bebauungsvorschriften entsprechen und sind andernfalls zu beseitigen; gegebenenfalls kann die Behörde Aufträge gemäß § 129 Abs. 10 erteilen. Solche Aufträge müssen erteilt werden, wenn augenscheinlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht.

...

(7) Werden Anlagen nach Abs. 1 im Zusammenhang mit bewilligungs- oder anzeigepflichtigen Bauvorhaben in Bauplänen dargestellt, so erstreckt sich die für diese Pläne erwirkte Baubewilligung oder Bauanzeige nicht auf sie."

"Bauklasseneinteilung, zulässige Gebäudehöhe

§ 75. (1) Die Bauklasseneinteilung setzt die Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte Baugebiete fest.

(2) Die Gebäudehöhe hat, soweit sich nicht nach den Bestimmungen der Abs. 4 bis 6 und des § 81 sowie des Bebauungsplanes eine andere Gebäudehöhe ergibt, zu betragen:

in Bauklasse I mindestens 2,5 m, höchstens 9 m,

…

(4) Bei Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie, Verkehrsfluchtlinie oder der diesen Fluchtlinien zunächstgelegenen Baufluchtlinie darf, auch wenn sich nach den Bebauungsbestimmungen eine größere Gebäudehöhe ergäbe, an diesen Linien die Gebäudehöhe nicht mehr betragen als:

a) in der Bauklasse I und II das um 2 m vergrößerte Maß des Abstandes dieser Fluchtlinien;

b) …

… ."

"Gebäudehöhe und Gebäudeumrisse; Bemessung

§ 81. (1) …

(2) Bei den über eine Gebäudetiefe von 15 m hinausragenden Teilen von Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Verkehrsfluchtlinie sowie bei allen nicht an diesen Fluchtlinien gelegenen Gebäuden darf die Summe der Flächeninhalte aller Gebäudefronten nicht größer als das Produkt aus der Summe der Längen aller Gebäudefronten und der höchsten zulässigen Gebäudehöhe sein; hiebei darf die höchste zulässige Gebäudehöhe an der Grundgrenze und bis zu einem Abstand von 3 m von derselben überhaupt nicht und an den übrigen Fronten an keiner Stelle um mehr als 3 m überschritten werden (…) Der oberste Abschluss des Daches darf keinesfalls höher als 7,5 m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt.

(3) …

(4) Durch das Gebäude darf jener Umriss nicht überschritten werden, der sich daraus ergibt, dass in dem nach Abs. 1 bis 3 für die Bemessung der Gebäudehöhe maßgeblichen oberen Anschluss der Gebäudefront ein Winkel von 45 Grad , im Gartensiedlungsgebiet von 25 Grad , von der Waagrechten gegen das Gebäudeinnere ansteigend, angesetzt wird. Dies gilt auch für den Fall, dass im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Höhe der Dächer festgesetzt ist. Ist im Bebauungsplan eine besondere Bestimmung über die Neigung der Dächer festgesetzt, ist der dieser Festsetzung entsprechende Winkel für die Bildung des Gebäudeumrisses maßgebend.

(5) …

(6) Der nach den Abs. 1 bis 5 zulässige Gebäudeumriss darf durch einzelne, nicht raumbildende Gebäudeteile untergeordneten Ausmaßes überschritten werden; mit raumbildenden Dachaufbauten darf der Gebäudeumriss nur durch einzelne Dachgauben sowie im unbedingt notwendigen Ausmaß durch Aufzugsschächte und Treppenhäuser überschritten werden. Die einzelnen Dachgauben müssen in ihren Ausmaßen und ihrem Abstand voneinander den Proportionen der Fenster der Hauptgeschoße sowie dem Maßstab des Gebäudes entsprechen. Die Dachgauben dürfen insgesamt höchstens ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch nehmen.

(7) Der zulässige Gebäudeumriss darf auch durch Verglasungen untergeordneten Ausmaßes überschritten werden."

"Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

§ 134a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet: