Change of use of heritage-listed building to hotel in recreational green land and compatibility with spatial development goals

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat der Landeshauptstadt Salzburg Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer Liegenschaft im Gebiet der Landeshauptstadt Salzburg, auf welcher sich - inmitten eines Parkes - die sogenannte "Villa Trapp" befindet. Das verfahrensgegenständliche Areal ist im Flächenwidmungsplan (Beschluss des Gemeinderates vom 8. Juli 1998, in Kraft getreten am 18. August 1998) als Grünland-Erholungsgebiet gewidmet. Das Gebäude (die Villa) steht unter Denkmalschutz.

Mit Eingabe vom 5. Juni 2008 (bei der Behörde eingelangt am selben Tag) beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung einer raumordnungsrechtlichen Einzelbewilligung gemäß § 24 Abs. 3 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 1998 (kurz: ROG) für die Nutzungsänderung des Gebäudes von Missionarhaus in eine Hotelpension. Der Antrag umfasste ursprünglich auch die Errichtung eines Pavillons im Park, insoweit wurde der Antrag mit Schreiben vom 19. Juni 2008 eingeschränkt.

Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurde ein (erstes) raumordnungsrechtliches Amtsgutachten vom 25. Juni 2008 eingeholt (Gemeindeakt ON 8), in dem es unter anderem heißt, das Grundstück werde durch eine rund 2 m hohe Gartenmauer zur T-Straße hin begrenzt und sei über eine Toreinfahrt erreichbar. Innerhalb der Parkanlage befinde sich das dreigeschossige Objekt, die sogenannte "Villa Trapp". Der Bereich unmittelbar um das Gebäude sei geschottert, die restliche Liegenschaft stelle sich als Gartenfläche mit relativ dichtem und mächtigem Baumbestand dar. Nordwestlich des Gebäudes befinde sich das Missionshaus der Beschwerdeführerin. In der Umgebung überwiege die Wohnnutzung in Reihenhäusern, Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Die T-Straße sei eine rund 8 m breite Gemeindestraße. Sie sei eine typische Wohngebietsstraße mit einseitigem Gehsteig und einer Geschwindigkeitsbegrenzung mit 30 km/h. Der nächstgelegene Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel (O-Buslinie, Schnellbahn) befinde sich in rund 350 m Entfernung beim Bahnhof Aigen.

Im eigentlichen Gutachten wurde ausgeführt, die grundsätzliche Planungsabsicht sei im gesamtstädtischen räumlichen Entwicklungskonzept (REK 1994, beschlossen vom Gemeinderat am 21. Februar 1996, abgeändert mit Beschluss des Gemeinderates vom 4. Juli 2001) festgehalten. Dieses enthalte folgende Ziele und Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Vorhaben stünden:

A.4.6 Ausbau des Fremdenverkehrs primär in qualitativer, möglichst nicht in quantitativer Hinsicht.

A.4.7 Reduktion bzw. Vermeidung von negativen Auswirkungen des Fremdenverkehrs, Schutz der Wohnbevölkerung davor.

C.4.3 Erhaltung historischer und/oder baukünstlerisch wertvoller Einzelgebäude.

C.4.4 Berücksichtigung und Respektierung historischer Ensembles und/oder Einzelgebäude bei Planungsmaßnahmen (z.B. Wettbewerbe) und Nutzungsänderungen, insbesondere Berücksichtigung historischer Gartenanlagen.

C.4.7 Sowohl die historischen Ensembles als auch die stadtbildprägenden Bereiche seien mit ihrem direkten Umfeld (beispielsweise historische Gartenanlagen) bei allen Planungsmaßnahmen besonders zu berücksichtigen; dies gelte insbesondere im Rahmen der Bebauungsplanung (Grund- und Ausbaustufe), im Rahmen städtebaulicher Studien und/oder Wettbewerbe sowie im Zuge der Baubewilligungsverfahren (Architekturbegutachtung).

Mit dem gegenständlichen Verfahren solle es ermöglicht werden, die sogenannte Villa Trapp zukünftig als Hotelpension zu führen. Da lediglich eine Hotelgröße von 14 (bereits bestehenden) Zimmern geplant sei, werde dem Ziel unter Punkt A.4.6 entsprochen.

Zu Punkt A.4.7 sei anzumerken, dass durch die Errichtung von 14 Hotelzimmern, welche jetzt bereits als Wohnräume der Missionare dienten, keine Erhöhung der Verkehrsbelastung zu erwarten sei.

Die Ziele C.4.3, C.4.4 und C.4.7 würden insofern erfüllt, als sich das äußere Erscheinungsbild des denkmalgeschützten Gebäudes nicht ändern werde, wobei auch das Umfeld, also der Park, erhalten bleibe.

In der Deklaration "geschütztes Grünland" aus dem Jahr 2001 heiße es im Punkt 3., mit dieser Deklaration stünden nur Bauführungen und Maßnahmen im Einklang, die wie beispielsweise Sportanlagen oder landwirtschaftliche Zweckbauten der Grünlandwidmung entsprächen, und solche, für deren Durchführung im Grünland ein zwingendes öffentliches Interesse vorliege. Änderungen der Art des Verwendungszweckes von bestehenden Gebäude, die einer Bewilligung gemäß § 24 Abs. 3 ROG bedürften, blieben möglich, wenn sie den Zielen der Deklaration, insbesondere der Erhaltung des charakteristischen Landschafts- und Ortsbildes nicht zuwiderliefen. Als zwingend im öffentlichen Interesse gelegene Bauten und baubewilligungspflichtige Maßnahmen gälten nur solche, die auf Grund der Notwendigkeit der Lage einer bestimmten Einrichtung der technischen Infrastruktur nur an einem ganz bestimmten Standort im Grünland errichtet werden könnten.

Der Bereich dieser Villa werde von der Deklaration "geschütztes Grünland" erfasst. Durch das gegenständliche Vorhaben ergebe sich insofern kein Widerspruch zu dieser Deklaration, als das Erscheinungsbild der Anlage nicht geändert werde. Auch könne von keiner erheblichen verkehrlichen Mehrbelastung ausgegangen werden, weil die bestehenden Räumlichkeiten bereits jetzt von den Missionaren genutzt würden.

Die Festlegungen des Grüngürtels folgten in ihrer Argumentation den Zielsetzungen der Deklaration "geschütztes Grünland". Insofern bestehe auch kein Widerspruch zum Grüngürtel für den Salzburger Ballungsraum.

Es ergebe sich daher die Beurteilung, dass das Ansuchen der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegenstehe und daher aus der Sicht der Raumordnung positiv zu beurteilen sei.

Im Zuge der Ermittlungsverfahrens langten Dutzende von ablehnenden Stellungnahmen insbesondere von Nachbarn ein. In den meisten hieß es formularmäßig gleich lautend, die Villa solle als Hotelpension genehmigt werden. Dies ermögliche rechtlich, trotz aller Beteuerungen, den befürchteten Betrieb von Großveranstaltungen, dann Tagestourismus und eine Verkehrslawine. Helfen könne nur der Gemeinderat, der über die erforderliche Ausnahmebewilligung nach dem ROG zu entscheiden habe. Die Anrainer seien gegen eine Umwidmung. Da die raumordnungsrechtliche Bewilligung der Hotelnutzung den Betrieb nicht auf eine Frühstückspension beschränke, gewerberechtlich auch die Parknutzung beantragt sei und im Internet alles wie bisher, nur unter anderem Namen, beworben werde, werde ersucht, das Ansuchen abzulehnen, um die Anrainer vor der Zerstörung des Lebensraumes zu schützen.

Weiters gingen einige umfangreichere ablehnende Stellungnahmen ein, nämlich (darauf wird im angefochtenen Bescheid Bezug genommen) zu ON 41, 62, 73, 80, 82, 84 und 86 des Gemeindeaktes (ON 80 mit dem Gesellschaftsvertrag der Trapp GmbH vom 29. April 2008, wobei der Gegenstand des Unternehmens mit "Fremdenverkehr, insbesondere Bewirtschaftung und Vermarktung der Villa Trapp, insbesondere durch Veranstaltungen, Führungen, Handel mit Merchandisingprodukten aller Art, Führung einer Frühstückspension am Standort der Villa Trapp und dergleichen mehr" angegeben ist, ON 82 mit einem Rechtsgutachten zur Frage der touristischen Verwertungsmöglichkeiten der Villa und Ablichtungen/Ausdrucken von internationalen Zeitungsartikeln und Internetseiten, ON 84 ebenfalls mit diesem Rechtsgutachten, dann mit einer betriebswirtschaftlichen Rentabilitätsbeurteilung und einer gutachterlichen Stellungnahme zum raumordnungsfachlichen Gutachten vom 25. Juni 2008).

In einem "technischen Bericht zum Betriebsprogramm der Villa Trapp" mit Stand 20. Juni 2008 (ON 94) wird insbesondere dargelegt, auf Grund der bestehenden Infrastruktur und der bestehenden Grundrisse würden insgesamt 14 Zimmer mit unterschiedlicher Ausstattung für die Übernachtungsmöglichkeiten geschaffen. Auf Grund der Einbett- und Mehrbettsituation könnten maximal 26 Personen übernachten. Die bestehenden Räumlichkeiten würden als Hotel geführt, wobei ein Frühstück inkludiert sei. Das Hotel werde trotz vorhandener Küche nicht die Möglichkeiten eines Restaurantbetriebs haben. Nach Bedarf würden Getränke und kalte Speisen bzw. Snacks angeboten. Festzuhalten sei, dass für allfällige zukünftige Nutzungen allfällige warme Speisen durch eine externe Catering-Firma angeliefert würden. Der Aufwärmprozess finde in der bestehenden Küche statt.

Hinsichtlich der zusätzlichen Nutzungen sei festzuhalten, dass diese im Haus durch die örtlichen Gegebenheiten und das vorhandene Platzangebot auf maximal 30 Personen beschränkt seien.

Folgende zusätzliche Leistungen würden angeboten:

Seminarbetrieb von Hotelbenutzern bzw. externen Gästen: Die Aufteilung sei nach heutigem Wissensstand 50:50 zu setzen. Die Auslastung für diesen Bereich sei im Mittel mit fünfmal im Monat über das Jahr gesehen anzusetzen.

Veranstaltungen von Hochzeiten mit Benützung der vorhandenen Kapelle als Gesamtpaket (Zimmer, Essen, Hochzeit), im Durchschnitt zweimal im Monat.

Singveranstaltungen für geladene Gäste bestehend aus Einzelsänger, Jause bzw. Essen für maximal 25 Personen zwischen 16.00 und 19.00 Uhr, maximal 15mal im Monat.

Bei entsprechender Witterung seien auch die Nutzungen des Außenbereiches "angedacht", nämlich:

Hochzeiten bzw. Geburtstagsfeiern: Empfang im Außenbereich auf der Westseite des Gebäudes für maximal 100 geladene Personen in einem Zeitraum beginnend ab 11.00 Uhr Vormittag bis spätestens Ende 21.30 Uhr. Für allfällige Beschallung durch Musik oder ähnliche Geräuschquellen erfolge automatisch eine Lärmbegrenzung auf der Westseite mit 88 dB in 5 m Entfernung zu dem vorhandenen Lautsprechersystem. Für den Fall, dass eine entsprechende Schlechtwettersituation gegeben sei, werde für diesen Tag ein Zelt für maximal 100 Personen aufgestellt (Zeltgröße maximal 150 m2). Dieses Ereignis werde maximal zweimal monatlich stattfinden.

Villa Trapp-Ball: Diesbezüglich sei ab 2009 das Küren von Preisträgern für eine zugehörige Villa Trapp Singveranstaltung für maximal 250 geladene Gäste im Außenbereich geplant, was im Zeitraum von 14.00 bis 21.00 Uhr stattfinden solle.

Was das Verkehrsaufkommen anlange, sei für die derzeitige Situation erhoben worden, dass bei der vorhandenen maximalen Belegung des Hauses ca. 5 Pkw pro Tag und im Durchschnitt ein Klein-Lkw bzw. ein zugehöriger Mistwagen pro Tag das Gelände angefahren habe. Im Bereich eines weiteren Gebäudes (Anmerkung: dieses wird von der Beschwerdeführerin unmittelbar genutzt) seien im Maximalfall im Durchschnitt 20 Pkw am Tag bei maximaler Belegung gezählt worden. Die Hotelnutzung gehe davon aus, dass ca. die Hälfte der Gäste mit einem Taxi zum Hotel gebracht werde. Bei einer durchschnittlichen 70 %igen Auslastung sei somit davon auszugehen, dass ca. 5 Pkw auf dem auf der Liegenschaft vorhandenen Parkplatz stehen blieben und ca. 5 Taxis pro Tag vorbeiführen. Für den zugehörigen Betrieb des Hotels ("sonstiges gewerbliches Personal") würden im Mittel pro Tag 4 Pkw vorfahren sowie für allfällige Arbeiten im Garten bzw. Abtransport des Mülls 1 Lkw pro Tag.

Für allfällige Catering-Maßnahmen sei davon auszugehen, dass ein Klein-Lkw pro Veranstaltung anfahre, weil die Grundinstallation in der Küche bereits vorhanden sei.

Bei einem Seminarbetrieb für maximal 30 Personen sei anzunehmen, dass bei 50 %iger externer Auslastung ca. 80 % der Personen per Pkw anfahren würden. Bei der Auslastung von zwei Personen pro Pkw sei somit von 14 zusätzlichen Pkw auszugehen.

Was die Hochzeiten im Hause anlange, sei ebenfalls eine "komplette Anfahrt durch Eigen-Pkw" anzunehmen, was maximal 15 Pkw bedeute. Diese seien jedoch nicht mit der normalen Hotelnutzung zu überlagern.

Die Singveranstaltungen würden als geführte Tour angeboten. Zu diesem Zwecke würden drei Kleinbusse mit jeweils neun Personen auf dem Gelände anfahren und benötigten vor Ort einen Parkplatz.

Bei der Außenbereichnutzung sei davon auszugehen, dass ca. 70 % der Personen mit Pkw und 30 % mit öffentlichen Verkehrsmittel anführen. Bei einer durchschnittlichen Belegung der Autos mit drei Personen seien maximal 25 Pkw anzunehmen. Die Parkmöglichkeiten seien durch die Eigenparkplätze sowie im Außenbereich entlang der G-Straße, wo seitens der Beschwerdeführerin ein 2 m breiter Abstellstreifen entlang der gesamten Mauer vorhanden sei (mit 10 Stellplätzen) abgedeckt. Dies sei der maximale Bemessungsfall. In einem solchen Fall seien maximal 15 Parkplätze im Innenbereich durch Pkw bzw. zwei Parkplätze durch Caterer belegt. Die anderen Pkw seien an der Außenseite auf definierten Stellplätzen unterzubringen. Zusätzlich sei in einem näher bezeichneten Bereich ein gemieteter Parkplatz vorhanden, auf dem bei Bedarf zwei Busse oder 10 Pkw Platz fänden.

Was den Ball anlange, sei anzunehmen, dass zumindest zwei Drittel der Personen mittels öffentlicher Verkehrsmittel oder Kleinbussen antransportiert würden. Hiezu sei es notwendig, dass der näher bezeichnete, vorhandene Parkplatz aktiviert werde.

Im Bereich T-Straße sei somit ein Verkehrsaufkommen gegenüber dem bisherigen Bestand von 15 Pkw und zwei Kleinlastwägen am Tag im Mittel zusätzlich anzunehmen.

Am 28. August 2008 wurde ein verkehrstechnisches Amtsgutachten erstattet (ON 95), dem das vorgelegte Betriebsprogramm vom 20. Juni 2008 und ein Verkehrskonzept (der Betreiber) vom 30. Juli 2008 zu Grunde lag (ON 91). Es heißt darin, grundsätzlich werde auf Grund der angegebenen Zahlen erwartet, dass sich das Verkehrsaufkommen in der T-Straße nicht wesentlich erhöhen werde. Das derzeitige Verkehrsaufkommen gemäß der Zählung vom 28. bis 29. Juli 2008 durch ein näher bezeichnetes Unternehmen habe ein maximales Verkehrsaufkommen zur Spitzenstunde von 124 Kfz ergeben. Grundsätzlich seien 33 Kfz-Stellplätze auf Privatgrund vorhanden. Busse über 3,5 t seien für die beantragte Nutzung gemäß dem Betriebskonzept nicht erforderlich. Bei einer allfälligen Erweiterung des Betriebskonzeptes um Busse über 3,5 t müsste für den beabsichtigten Pkw-Parkplatz in der A-Straße Nr. 75 noch ein Nachweis mit einer genauen Planung der Aufstellfläche, der geregelten Zu- und Abfahrten erbracht werden.

Verkehrsgeometrisch müssten ausreichende Flächen für die erforderlichen Fahrmanöver zur Verfügung stehen. Es müsse sichergestellt werden, dass Busse ein- und ausfahren könnten, ohne den Verkehr in der A-Straße negativ zu beeinflussen.

Die T-Straße habe ein Fahrbahnbreite von 6 m und werde hauptsächlich von Anrainern genutzt. Auf Grund der Straßenbreite sei das Parken in dieser Straße verboten. Somit könne auf öffentlichem Grund keinerlei Parkfläche angeboten werden. Auch für Busse über 3,5 t bestünden in dieser Straße keinerlei Park- und Wendemöglichkeiten.

Das Parken in der G-Straße könne vom Kreuzungsbereich bis zur Zufahrt zum Grundstück der Beschwerdeführerin (Anmerkung: nach dem Zusammenhang handelt es sich um eine andere Einfahrt als zum Park der Villa Trapp) nicht gestattet werden, da die Privatgrundfläche mit einer Breite von 2 m für das Abstellen von Kfz gemäß den Richtlinien zu gering sei und somit öffentlicher Grund in Anspruch genommen werden müsste. Nach der Einfahrt in westlicher Richtung sei ein Privatgrundstreifen mit einer Breite von 2,5 m vorhanden. Dort sei das Parken möglich, ohne öffentliche Verkehrsflächen zu beanspruchen. Es werde aber darauf hingewiesen, dass die Fahrbahnbreite 3,2 m betrage und somit ein Begegnen zweier Kfz nicht möglich sei. Das gelte auch für die beschränkte Möglichkeit des Reversierens. Somit könne es vor allem zum Ende von Veranstaltungen zu Verkehrsproblemen in der G-Straße kommen.

Weiters werde empfohlen die Hecke an der Kreuzung T-/G-Straße zurückzuschneiden um die Sicht für die Zufußgehenden und mit den Kfz fahrenden Gäste aus der G-Straße kommend zu verbessern und andererseits das Verkehrszeichen frei sichtbar zu halten.

Auf Grund des vorliegenden, weitestgehend schlüssigen Verkehrsgutachtens in Kombination mit dem Betriebsprogramm sei die geplante Nutzung aus verkehrstechnischer Sicht positiv zu beurteilen.

Das erste Raumordnungsgutachten wurde durch ein weiteres Gutachten vom 28. August 2008 ergänzt (ON 96). Darin wird insbesondere ausgeführt, es solle damit vor allem zu den Einwänden der Nachbarn Stellung genommen werden. Ausdrücklich sei anzumerken, dass die Beurteilung auf dem gegebenen Antragsumfang aufbaue. Über den Antrag hinausgehende Nutzungen (Veranstaltungen) fänden daher keinen Eingang in dieses Gutachten. Klarzustellen sei, dass eine künftige bauliche Veränderung (Erweiterung) selbstverständlich einer Neubeurteilung im Sinne der Kriterien des § 24 Abs. 3 und 8 ROG vorbehalten bleiben müsste. Insoweit seien die Ausführungen in der Stellungnahme ON 84 nachvollziehbar. Änderungen der Anzahl der (privaten) Veranstaltungen unterlägen jedoch keiner neuerlichen raumordnungsrechtlichen Beurteilung (Anmerkung: darauf wurde in dieser ablehnenden Stellungnahme verwiesen). In der Stellungnahme ON 84 sei behauptet worden, dass dem Raumordnungsziel A.4.6 insoweit nicht entsprochen werde, als die Ansiedlung neuer Fremdenverkehrsbetriebe im Raumordnungskonzept für diesen Bereich nicht vorgesehen sei. Dem sei zu entgegnen, dass dieses Ziel nicht bestimmte bestehende Betriebe zum Inhalt habe, sondern den qualitativen Ausbau des Fremdenverkehrs in Salzburg in genereller Hinsicht. Auch sei dem Antragsgegenstand zufolge von keiner "Touristenattraktion ersten Ranges" (im Original unter Anführungszeichen) auszugehen. Maßgeblich sei daher die geplante Neunutzung des Wohnhauses mit 14 Hotelzimmern (ca. 25 Betten) samt den in ON 94 (Betriebsprogramm) aufgelisteten Zusatznutzungen. Diese beschränkte Zimmerzahl führe zu keiner quantitativen Erhöhung des Touristenaufkommens. Vielmehr müsse infolge des unter Denkmalschutz stehenden alten Baubestandes in Verbindung mit der geringen Zahl an Hotelbetten lediglich von einer qualitativen Verbesserung ausgegangen werden. Zur Befürchtung der Erhöhung des Verkehrsaufkommen werde auf das Gutachten ON 95 verwiesen. Es werde das Vorhaben daher weiterhin positiv beurteilt. Ausdrücklich sei festzuhalten, dass dieser Beurteilung der vorgelegte Antragsumfang und nicht die von den Nachbarn befürchteten Zusatznutzungen zugrundegelegt worden seien.

In einer Eingabe vom 26. August 2008 (ON 99, per FAX am 28. August 2008 übermittelt) brachte die Betreiberin des geplanten Hotels (die Villa Trapp GmbH - Briefkopf: Villa Trapp - The original Sound of music family home) vor, es sei ein bestimmtes Betriebskonzept vorgesehen (Anmerkung: das ist jenes vom 20. Juni 2008). Folgende Nutzungen und Veranstaltungen, die in früheren Vorhaben angesprochen worden seien, würden "definitiv in Zukunft nicht angedacht bzw. organisiert":

(2) ...

(3) Die Wirkungen des Flächenwidmungsplanes gemäß Abs. 1 können für bestimmte Grundflächen von der Gemeindevertretung (in der Stadt Salzburg vom Gemeinderat) auf Ansuchen des Grundeigentümers durch Bescheid ausgeschlossen und ein genau bezeichnetes Vorhaben raumordnungsmäßig bewilligt werden, wenn dieses dem räumlichen Entwicklungskonzept bzw. der erkennbaren grundsätzlichen Planungsabsicht nicht entgegensteht. Eine solche Einzelbewilligung kommt jedenfalls nicht in Betracht, wenn es sich bei dem Vorhaben handelt um:

(4) ...

(8) Im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Flächenwidmungsplanes oder seiner Änderungen bestehende, der festgelegten Nutzungsart oder Widmung nicht entsprechende Bauten und Betriebe werden durch diese Festlegungen nicht berührt, soweit für sie die allenfalls erforderlichen behördlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt sind. Änderungen und Erweiterungen solcher Bauten, Betriebe und betrieblichen Anlagen gegenüber dem Zeitpunkt der Festlegung der Nutzungsart oder Widmung sind jedoch nur zulässig, soweit hiefür eine behördliche Bewilligung nicht erforderlich ist oder soweit hiedurch Größe und Art der Bauten, Betriebe und betrieblichen Anlagen nicht in einer Weise verändert werden, die die erkennbare grundsätzliche Planungsabsicht und die festgelegte Nutzungsart oder Widmung, bei Betrieben und betrieblichen Anlagen die Nachbarschaft, wesentlich mehr als bisher beeinträchtigt. Das Gleiche gilt für Bauten, die auf Grund einer Bewilligung nach Abs. 3 errichtet worden sind. Bei Bauten im Grünland, ausgenommen Reithallen und Bauten, die Erwerbsgärtnereien oder Fischzuchtanlagen dienen, darf die Geschossfläche des gesamten Baues durch Auf- oder Zubauten auf höchstens 300 m2 erweitert werden. Unter den genannten Voraussetzungen sind auch zulässig:

a) geringfügige andere bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit derartigen Bauten, Betrieben und betrieblichen Anlagen, die für deren ordnungsgemäße Nutzung erforderlich sind, wie etwa die Errichtung einer mit dem Bau nicht verbundenen Kleingarage;

b) die Wiedererrichtung von Bauten nach Zerstörung durch ein Elementarereignis oder von rechtmäßig bestehenden Bauten, deren Erhaltung nicht allgemein wirtschaftlich vertretbar ist, wenn