Administrative court revokes building permit due to lack of owner consent for roof removal integral to facade renovation.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Oberösterreich hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR1.326,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Antrag vom 28.März2008 begehrten die erst- und zweitmitbeteiligten Parteien die Erteilung der Baubewilligung gemäß §24Oö.Bauordnung1994 (BO) für Baumaßnahmen am Gebäude Hauptstraße26, Gst.Nr.265, EZ42, KGLinz. Im Bauansuchen wurde das Bauvorhaben dahingehend umschrieben, dass das1972 errichtete Gebäude mit fünf Geschoßen (plus Keller) nicht mehr den heutigen Energiestandards entspreche (Stahlbetonbau mit minimaler Dämmung von 3cm). Mit Ausnahme des Kellers bzw. der erdgeschoßigen und voll verglasten Geschäftszone solle das Haus nunmehr eine neue Gebäudehülle im Niedrigenergiehaus-Standard erhalten und zudem eine neue (attraktivere) Erscheinung bekommen. Im 4.Obergeschoß sei anstelle der bisherigen Büronutzung nunmehr eine Wohnung geplant. Das darüber befindliche Dach solle vollkommen (intensiv und extensiv) begrünt werden sowie einen kleinen Terrassenbereich für die im 4.Obergeschoß befindliche Wohnung bilden. Diesem Bauansuchen war auch die Unterschrift der Beschwerdeführerin, einer Miteigentümerin des Baugrundstückes, beigefügt.

Im Akt befindet sich ein "Protokoll der Planungsvisite" vom 19.Juni2008. Daraus geht hervor, dass das vorliegende Projekt eine Revitalisierung des bestehenden Gebäudes beinhalte. Neben inneren Umbauten sei vor allem auch eine Neugestaltung der straßenseitigen Fassade zur Hauptstraße vorgesehen. Diese Maßnahme stelle eine optische Verbesserung im Gesamterscheinungsbild der Hauptstraße dar und werde somit aus Sicht der Stadtplanung begrüßt. Die Fassade solle als vorgehängte Pfosten-Riegelkonstruktion aus Aluminium ausgeführt werden. Der Raster betrage ca.80/50m. Die Planungsvisite stelle fest, dass durch die vorgehängte Fassade eine Verbesserung des Gesamterscheinungsbildes des Baukörpers bewirkt werde. Zur Verbesserung des Erscheinungsbildes der Fassade sollte das Vordach über dem Geschäftslokal im Erdgeschoß entfallen. Die Einreichung wäre entsprechend zu korrigieren.

In einem Schreiben der AbteilungStadtplanung an das Bauamt des Magistrates der LandeshauptstadtLinz vom 3.Juli2008 wurde ausgeführt, dass die Unterlagen zu einer Beurteilung in ortsbildtechnischer Hinsicht nicht ausreichten. Als Ergänzung sei die Entfernung des Vordaches laut Planungsvisite beizubringen.

In einem Aktenvermerk vom 15.Juli2008 ist festgehalten, dass das Projekt der Beurteilung durch die Planungsvisite entspreche. Ein Stempel sei angebracht worden. Handschriftlich ergänzt wurden das Bauansuchen mit Eintrag vom 15.Juli2008 dahingehend, dass auch ein "Abbruch vom Dach" erfolgen solle, und entsprechend auch die Baupläne.

Bei der mündlichen Bauverhandlung am 7.August2008 führte die Beschwerdeführerin aus, bezüglich des Abbruches des seit 1981 baubehördlich genehmigten Vordaches erteile sie keine Zustimmung als Grundmiteigentümerin. Um das Projekt nicht zu gefährden und in der Hoffnung, eine Kompromisslösung zu finden, stimme sie "nur der Sanierung des Objektes" zu.

Mit Bescheid des Magistrates der LandeshauptstadtLinz vom 2.September2008 wurde die Baubewilligung für das Bauvorhaben "Neugestaltung der Fassade, Änderung des Verwendungszweckes der Räumlichkeiten im 4.Obergeschoß von Büro auf Wohnung, für bauliche Änderungen im Erd-, 1., 2.und 3.Obergeschoß des Objektes" erteilt. In der Bescheidbegründung wurde, soweit hier wesentlich, ausgeführt, der Beschwerdeführerin komme kein Einwendungsrecht als Nachbarin zu. Gemäß §28Abs.2 Z.2BO sei nur bei Neu-, Zu- oder Umbauten sowie bei einem Abbruch von Gebäuden die Zustimmung sämtlicher Grundeigentümer vorzulegen. Der Abbruch des Vordaches sei als bloß anzeigepflichtige bauliche Änderung nach §25 Abs.1Z.3BO zu werten. Die Zustimmung der Grundmiteigentümerin sei bei einer bloß anzeigepflichtigen Baumaßnahme nicht notwendig.

Die dagegen von der Beschwerdeführerin erhobene Berufung wurde mit Bescheid des Stadtsenates der LandeshauptstadtLinz vom 7.Oktober2008 als unzulässig zurückgewiesen. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dem Eigentümer des Baugrundes komme nur in jenen Baubewilligungsverfahren, in denen seine Zustimmung zur Bauführung gefordert werde, eine Parteistellung zu. Er nehme am Bauverfahren regelmäßig nur hinsichtlich der Frage teil, ob die erforderliche Zustimmung vorliege oder nicht. Das zu entfernende Vordach stelle kein Gebäude dar und erfülle daher nicht den zustimmungspflichtigen Bewilligungstatbestand des §24 Abs.1 Z.4 erste Alternative BO und auch nicht den zustimmungspflichtigen Anzeigetatbestand des §25 Abs.1 Z.12BO.

Es handle sich um eine Änderung des Gebäudes im Sinne des §25 Abs.1 Z.3 lit.bBO. Nach dieser Bestimmung sei das Anbringen eines Vordaches anzeigepflichtig, woraus zwangsläufig folge, dass auch die Entfernung eines solchen nach dieser Bestimmung anzeigepflichtig sei. Auch wenn man die Entfernung des Vordaches als einen nach §24 Abs.1 Z.4 zweite Alternative BO bewilligungspflichtigen Abbruch eines "sonstigen Baues" qualifizierte, wäre damit für die Beschwerdeführerin nichts gewonnen, da sich die Pflicht zur Beibringung der Grundeigentümerzustimmung gemäß §28 Abs.2 Z.2BO auf den Abbruch von "Gebäuden" beschränke.

Die Entfernung eines an ein Gebäude angeschraubten Vordaches erfülle keinen Tatbestand, für dessen Realisierung die Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich sei. Die Beschwerdeführerin sei daher schon mangels Parteistellung nicht legitimiert, den Bescheid vom 2.September2008 inhaltlich zu bekämpfen. Die Behörde erster Instanz habe die Entfernung des Vordaches nicht in den Spruch des Baubewilligungsbescheides aufgenommen. Dabei handle es sich um kein Versehen, da aus der Bescheidbegründung eindeutig hervorgehe, dass die Entfernung des Vordaches lediglich einer Anzeigepflicht unterliege und somit gar nicht bewilligt werden könne.

Es sei somit klarer Wille der Erstbehörde gewesen, die Beseitigung des Vordaches nicht zum Inhalt der Bewilligung zu erklären. Daran könne auch der Umstand nichts ändern, dass die Entfernung des Vordaches im genehmigten Bauplan dargestellt sei. Erfolge nämlich eine anzeigepflichtige Baumaßnahme in Verbindung mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben und sei das anzeigepflichtige Bauvorhaben im Bauplan dargestellt, entfalle nach §25 Abs.1aBO eine eigene Bauanzeige. Die lediglich der Verwaltungsvereinfachung dienende Bestimmung des §25 Abs.1aBO sehe zwar den Entfall einer an sich neben dem Bewilligungsantrag einzureichenden Bauanzeige vor, bewirke aber nicht, dass ein im Zusammenhang mit einem bewilligungspflichtigen Projekt geplantes anzeigepflichtiges Bauvorhaben selbst zu einem bewilligungspflichtigen werde.

Ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben könne nicht rechtmäßiger Inhalt eines Baubewilligungsbescheides sein. Die Behörde erster Instanz habe daher zutreffend den Abbruch des Vordaches nicht zum Inhalt des Baubewilligungsbescheides erklärt, sondern dieses Bauvorhaben durch Zeitablauf (Nichtuntersagung) zur Kenntnis genommen. Gegenstand des angefochtenen Bescheides und somit Sache des Berufungsverfahrens sei nicht die Entfernung des Vordaches, sodass die Berufung ins Leere gehe.

Die Beschwerdeführerin erhob Vorstellung, welcher mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid keine Folge gegeben wurde. Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen aus, werde eine Grundmiteigentümerzustimmung vom Gesetzgeber nicht verlangt, entstehe automatisch keine Parteistellung im zugrundeliegenden Verfahren. Die BO unterscheide zwischen bewilligungspflichtigen und bloß anzeigepflichtigen Bauvorhaben und knüpfe daran jeweils unterschiedliche verfahrensrechtliche Regelungen. Der Abbruch des Vordaches stelle lediglich eine bauliche Änderung nach §25 Abs.1 Z3BO dar. Eine solche Änderung sei nur anzeigepflichtig und unterliege nicht dem Erfordernis der Zustimmung der Miteigentümer. Ebenso unterliege sie keiner baubehördlichen Bewilligungspflicht, sondern werde durch Zeitablauf im Falle der Nichtuntersagung zur Kenntnis genommen. Diese Rechtsansicht spiegle sich auch darin, dass sowohl im Einreichplan als auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung der Abbruch des Vordaches als gesonderter Teil angeführt worden sei, im Bewilligungsbescheid selbst aber nicht mehr aufscheine. Der Spruch nehme eindeutig nicht mehr Bezug auf den Abbruch des Vordaches. Die Zustimmung des Grundeigentümers sei nur beim Neu-, Zu- und Umbau sowie beim Abbruch von Gebäuden erforderlich, nicht aber bei der Änderung sonstiger Bauten. Es nütze der Beschwerdeführerin daher auch nichts, wenn sie sich nunmehr auf §24 Abs.1Z.2BO stütze, der eine solche Änderung als unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungspflichtig anführe.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde mit dem Begehren, ihn wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften kostenpflichtig aufzuheben.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und, ebenso wie die mitbeteiligte Landeshauptstadt, in einer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde als unbegründet beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

§24 Abs.1BO idFLGBl.Nr.96/2006 lautet auszugsweise wie

folgt:

"§24

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Folgende Bauvorhaben bedürfen einer Bewilligung der Baubehörde (Baubewilligung), soweit die §§ 25 und 26 nichts anderes bestimmen:

(1) Folgende Bauvorhaben sind der Baubehörde vor Beginn der Bauausführung anzuzeigen (Bauanzeige), soweit §26 nichts anderes bestimmt:

…

3. die nicht unter §24 Abs.1 Z.1 fallende

(1a) Bei den im Abs.1 Z.3 bis15 angeführten Bauvorhaben entfällt eine eigene Bauanzeige, wenn sie in Verbindung mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben gemäß §24 erfolgen und im Bauplan gemäß §29 dargestellt sind.

…

(3) Für die Bauanzeige und deren Inhalt gilt §28 Abs.1 Z. bis 3 sinngemäß mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Bauwerbers der Anzeigende tritt. Für Bauvorhaben nach Abs.1 Z.1 und 2 gilt zusätzlich §28 Abs.1 Z.4 sinngemäß, soweit die Bauvorhaben nach Abs.1 Z.2 nicht unter eine Ausnahme des §3 Abs.2 fallen.

(4) Der Bauanzeige sind anzuschließen:

1. bei Bauvorhaben

a) nach Abs.1 Z.1 die im §28 Abs.2 Z.1 bis7 genannten Unterlagen,

b) nach Abs.1 Z.2 die im §28 Abs.2 Z.1 bis4 und6 genannten Unterlagen,

jeweils zusätzlich mit der schriftlichen Bestätigung des Planverfassers und der Personen, die die Überwachung der Bauausführung übernommen haben;

2. bei Bauvorhaben nach Abs.1 Z.3 und 11 die im §28 Abs.2 Z.1 und4 genannten Unterlagen, wobei für den Bauplan §29 Abs.2 und5 sinngemäß gelten und zudem weiters gilt, dass der Bauplan der Anzeige nur in zweifacher Ausfertigung anzuschließen ist; bei Bauvorhaben nach Abs.1 Z.3 lit.a überdies ein allenfalls erforderlicher Energieausweis (§39d Oö.Bautechnikgesetz);

3. bei allen anderen Bauvorhaben nach Abs.1 ein allgemeiner Grundbuchsauszug im Sinn des §28 Abs.2 Z.1 sowie eine je nach Art des angezeigten Bauvorhabens ausreichende Beschreibung und zeichnerische Darstellung (Plan, Skizze und dgl.), aus der jedenfalls auch die genaue Lage des Bauvorhabens auf dem Grundstück ersichtlich sein muss; bei Bauvorhaben nach Abs.1 Z.12 überdies die Zustimmung des Eigentümers oder der Miteigentümer, wenn der Anzeigende nicht Alleineigentümer ist.

§28 Abs.3 gilt in allen Fällen sinngemäß."

§28Abs.2BO idFLGBl.Nr.36/2008 lautet auszugsweise:

"§ 28

Baubewilligungsantrag

…

(2) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

…

2. beim Neu-, Zu- und Umbau sowie beim Abbruch von Gebäuden die Zustimmung des Grundeigentümers oder der Miteigentümer, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist; die Zustimmung der Miteigentümer ist dann nicht erforderlich, wenn es sich um Zu- oder Umbauten innerhalb einer selbständigen Wohnung, einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit oder auf einem damit verbundenen Teil der Liegenschaft im Sinn des §1 des Wohnungseigentumsgesetzes oder des §2 Wohnungseigentumsgesetz2002 handelt;

…"

Gemäß §35 Abs.1 zweiterSatzZ.2BO ist die beantragte Baubewilligung zu erteilen, sofern nicht eine Zurückweisung oder eine Abweisung nach §30BO zu erfolgen hat, wenn das Bauvorhaben in allen seinen Teilen den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes sowie sonstigen baurechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.

Gemäß §3 Z.5 des Oberösterreichischen Bautechnikgesetzes müssen bauliche Anlagen in allen ihren Teilen nach dem jeweiligen Stand der Technik so geplant und errichtet werden, dass das Orts- und Landschaftsbild nicht gestört wird. Gemäß §3 Z.6leg.cit. müssen bauliche Anlagen in allen ihren Teilen nach dem jeweiligen Stand der Technik so geplant und errichtet werden, dass sie sich in die Umgebung einwandfrei einfügen; Baumassen und Bauteile müssen harmonisch aufeinander abgestimmt werden; Fassaden und Dachformen, Baustoffe, Bauteile und Bauarten, Verputz und Farbgebung dürfen nichr verunstaltend wirken.

Der Grundeigentümer (Miteigentümer) ist in Ansehung eines Ansuchens um Baubewilligung am Bauverfahren regelmäßig hinsichtlich der Frage Partei, ob seine liquid erforderliche Zustimmung vorliegt oder nicht (vgl.z.B. das hg.Erkenntnis vom 23.Juli2009, Zl.2008/05/0273). Liegt eine Zustimmung vor, so muss jedenfalls auch noch klar sein, welchem Vorhaben zugestimmt wird (vgl.das hg.Erkenntnis vom 23.Juni2010, Zl.2010/06/0041).

Im vorliegenden Fall wurde ein Baubewilligungsverfahren betreffend Baumaßnahmen auf einer Liegenschaft durchgeführt, deren Miteigentümerin die Beschwerdeführerin ist. Zur Frage, ob und inwieweit ihre Zustimmung zu diesen Baumaßnahmen erforderlich ist und ob die erforderliche Zustimmung vorliegt, hatte die Beschwerdeführerin in dem durchgeführten Baubewilligungsverfahren Parteistellung.

Die belangte Behörde ist allerdings davon ausgegangen, dass die Beseitigung des Vordaches nur eine anzeigepflichtige Maßnahme darstelle, die nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens und für die keine Zustimmung des Grundmiteigentümers notwendig sei. Die Zurückweisung der Berufung der Beschwerdeführerin mangels Parteistellung sei daher zu Recht erfolgt.

Der belangten Behörde ist insofern zuzustimmen, als es möglich ist, dass in einem Bauplan sowohl bewilligungspflichtige als auch anzeigepflichtige Maßnahmen dargestellt werden, wobei dann jedoch im Bescheidspruch genau zu bezeichnen ist, was Gegenstand der Baubewilligung ist (vgl.die hg.Erkenntnisse vom 26.Februar2009, Zl.2008/05/0260, und vom 16.September2009, Zl.2008/05/0246). Hier ist im genehmigten Plan die Eintragung "Abbruch Vordach" enthalten.

Im vorliegenden Fall ist aber zu beachten, dass seitens der Stadtplanung Linz verlangt wurde, dass das Vordach über dem Geschäftslokal im Erdgeschoß zu entfallen hat, was in der Folge zu einer entsprechenden Projektsänderung führte. Unter Bedachtnahme darauf kann ohne nähere Feststellungen nicht davon ausgegangen werden, dass die Entfernung des Vordaches unabhängig von der Fassadenneugestaltung zu sehen ist. Sollte die Entfernung des Vordaches für die Bewilligungsfähigkeit im Sinne des §3 des Oberösterreichischen Bautechnikgesetzes erforderlich sein, würde es sich dabei um einen untrennbaren Teil der Gesamteinreichung handeln, über den auch im Baubewilligungsbescheid mitentschieden worden ist. Entgegen der Auffassung der belangten Behörde ergibt sich aus dem Bescheidspruch des Magistrates der LandeshauptstadtLinz im Baubewilligungsbescheid vom 2.September2008, in dem lediglich von einer "Neugestaltung der Fassade" die Rede ist, nicht eindeutig, dass nicht auch die Entfernung des Vordaches zu dieser Neugestaltung der Fassade zählt.

Im Übrigen ist im Hinblick auf die umfangreichen Änderungen des Gebäudes auch nicht eindeutig klar, welchen Maßnahmen die Beschwerdeführerin zugestimmt hat, wenn sie ihre Zustimmung ausdrücklich auf die "Sanierung des Objektes" bezogen hat. Sollte, wie bereits erwähnt, die Entfernung des Vordaches eine untrennbare Einheit mit der Neugestaltung der Fassade darstellen, so zwar, dass diese Neugestaltung ohne die Entfernung nicht bewilligungsfähig wäre, dann läge jedenfalls insoweit keine Zustimmung vor, wiewohl eine solche Zustimmungspflicht zur Fassadenneugestaltung nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann. Ein zustimmungspflichtiger Umbau (vgl.§28 Abs.2 Z.2BO) ist gemäß §2 Z.40b des Oberösterreichischen Bautechnikgesetzes idF LGBl.Nr.97/2006 nämlich dann gegeben, wenn eine so weitgehende bauliche Änderung eines Gebäudes erfolgt, dass dieses nach der Änderung ganz oder in größeren Teilen (z.B.hinsichtlich eines Geschoßes) als ein anderes anzusehen ist. Ob die Trennbarkeit der Entfernung des Vordaches von den sonstigen Baumaßnahmen entsprechend den obigen Ausführungen gegeben ist, hat die belangte Behörde nicht festgestellt.

Der angefochtene Bescheid war daher gemäß §42 Abs.2 Z.1VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.

Der Ausspruch über den Kostenersatz beruht auf den §§47ffVwGG iVmder Verordnung BGBl.IINr.455/2008.

Wien, am 15. Februar 2011