Demolition order for unpermitted structures in mandatory lateral and front setbacks under Lower Austrian Building Code

Der angefochtene Bescheid wird, insoweit mit ihm Spruchpunkt2 des letztinstanzlichen Gemeindebescheides aufrecht erhalten wird, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben.

Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

Das Land Niederösterreich hat den Beschwerdeführern Aufwendungen in der Höhe von EUR1.211,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der mitbeteiligten Gemeinde vom 23.Juli1933 wurde den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer die Baubewilligung für die Errichtung eines an die südliche (linksseitige) und westliche Grundgrenze anschließenden Wohnhauses auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in Z, Fstraße..., erteilt und der Bau wurde mit Bescheid vom 3.Oktober1937 kollaudiert.

Mit Bescheid der damals zuständigen Gemeindeverwaltung des Reichsgaues Wienvom 9.Juni1943 wurde ein an das bestehende Gebäude nach Norden anschließender und bis zur nördlichen (rechtsseitigen) Grundgrenze reichender Wohnungszubau, bestehend aus drei Zimmern mit einem Geräteraum, baubehördlich bewilligt. Eine Benützungsbewilligung wurde mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien als damals zuständiger Baubehörde vom 12.August1953 erteilt.

Mit Bescheid vom 18.Jänner1954 erteilte der Magistrat der Stadt Wien den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer gemäß §71 der Bauordnung für Wien die Bewilligung zur Errichtung einer südlichen Einfriedungsmauer in der Höhe von ca. 2m. Mit dem gleichen Bescheid wurde den Rechtsvorgängern der Beschwerdeführer gemäß §129 Abs.4 und Abs.10 leg.cit. ein Abbruchauftrag für den 17,75m langen und 4,5m breiten, teilweise unterkellerten gemauerten Wirtschaftstrakt an der nördlichen (rechten) Grundstücksgrenze erteilt. Einem Antrag auf nachträgliche Genehmigung dieser Bauherstellungen wurde gemäß §§60, 70 und 71leg.cit. keine Folge gegeben; vielmehr wurde die beantragte Bewilligung versagt und die Eigentümer verpflichtet, diesen Zubau bis spätestens Ende 1954 abtragen zu lassen.

Aus der Begründung dieses Bescheides geht hervor, dass die nachträgliche Baubewilligung für den entlang der nördlichen Grundgrenze zugebauten Wirtschaftstrakt deshalb nicht habe erteilt werden können, weil die mit höchstens 100m2 festgesetzte zulässige bebaubare Fläche durch den Altbestand von 157m2 bebauter Fläche bereits überschritten sei. Überdies sei der Zubau teilweise im frei zu haltenden Vorgarten errichtet worden und widerspreche insbesondere die 26m lange Feuermauer den schönheitlichen Rücksichten im Sinne der Bauordnung. Da sohin keine nachträgliche Baubewilligung habe erteilt werden können, sei der Abtragungsauftrag zu erteilen gewesen; die Frist sei angemessen.

Dieser Bescheid wurde rechtskräftig. Der Abbruch erfolgte nicht.

Auf Grund einer Nachbarbeschwerde vom 4.Dezember2006 forderte die Baubehörde erster Instanz die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 12.Dezember2006 auf, die auf ihrer Liegenschaft befindlichen Gebäude sowie die Heizungsanlagen nach den Vorschriften der Niederösterreichischen Bauordnung1996 (NÖBauO1996) herzustellen. Die dafür vorgesehene Frist wurde über Ersuchen der Beschwerdeführer bis zum 31.Mai2007 erstreckt.

Am 30.Mai2007 beantragten die Beschwerdeführer unter Vorlage eines Eingabeplanes die Bewilligung des Umbaues des Heizraumes. Nach den Einreichunterlagen sollte der vorhandene Kamin abgetragen und im Nebenraum zum bestehenden Heizraum wiederhergestellt werden. Sowohl der Heizraum als auch der Nebenraum befinden sich im Zubau an der nördlichen Grundgrenze.

Mit Schreiben vom 11.Juni2007 teilte die Baubehörde erster Instanz den Beschwerdeführern mit, dass ihr Ansuchen vom 30.Mai2007 zum Umbau der Baulichkeiten für die Heizungsanlage (Kamindemontage und Neuerrichtung) am 6.Juni2007 dem Bausachverständigen zur Begutachtung vorgelegt und festgestellt worden sei, dass Unterlagen fehlten. Es werde auch darauf verwiesen, dass die geplanten Zubauten im seitlichen und vorderen Bauwich bereits mit Bescheid vom 18.Jänner1954 untersagt worden seien. Als Frist für die Einbringung der geforderten Unterlagen setzte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde den 27.Juni2007 fest und verwies weiters darauf, dass ein Abbruchauftrag erteilt werde, wenn die Unterlagen bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorlägen. Die Frist zur Vorlage des Teilungsplanes wurde bis zum 27.Juni2007 erstreckt.

Mit Schreiben vom 29.Jänner2008 forderte die Baubehörde ersterInstanz die Beschwerdeführer neuerlich auf, die mit Schreiben vom 11.Juni2007 angeforderten Unterlagen bzw. den Nachweis über die Grundstückszusammenlegung bis zum 6.Februar2008 vorzulegen und kündigte für den Fall der Versäumung dieser Frist die Erteilung eines Abbruchauftrages an.

Mit Bescheid vom 28.März2008 erteilte der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde den Beschwerdeführern für die baubehördlich nicht genehmigten Gebäudeteile der Liegenschaft F-Straße93 gemäß §35 Abs.3 NÖBauO1996 einen Abbruchauftrag, weil sich die unzulässig errichteten Bauwerke im seitlichen und vorderen Bauwich befänden. Als Frist wurde der 31.Mai2008 festgelegt.

Mit Bescheid vom 22.April2008 wies der Gemeindevorstand der mitbeteiligten Gemeinde die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung der Beschwerdeführer als unbegründet ab; aus Anlass der Berufung änderte er den Spruch des erstinstanzlichen Bescheides dahingehend ab, dass den Beschwerdeführern der Abbruchauftrag für die baubehördlich nicht genehmigten Gebäudeteile auf der Liegenschaft F-straße..., und zwar

"1. im linken seitlichen Bauwich, zum Grundstück 614 das Nebengebäude auf einer Länge von ca.14,50m, einer Breite von ca.3,40m und einer Höhe von ca.2,80m (in dem ein Unterstellraum und ein Geräteraum situiert ist) und

2. im rechten seitlichen und vorderen Bauwich zum Grundstück 618 das Gebäude auf einer Länge von ca.5,60m, einer Breite von ca.4,0m und einer Höhe von ca.3,20m (in dem sich ein Lager- und ein Heizraum befindet)",

gemäß §35 Abs.2 Z.3 NÖ BauO 1996 erteilt werde, da sich die gegenständlichen Gebäudeteile bzw. das Gebäude im vorderen bzw.seitlichen Bauwich befänden. Der Abbruch habe binnen dreier Monate ab Rechtskraft des Bescheides zu erfolgen.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Vorstellung, in der sie im Wesentlichen vorbrachten, das Gebäude sei bereits vor dem Jahre1954 errichtet und der Abbruchauftrag zu einem Zeitpunkt erlassen worden, wo sie noch lange nicht Eigentümer des gegenständlichen Grundstückes gewesen seien. Die Aufträge seien ihnen nunmehr in überraschender Weise erteilt worden, obwohl die Behörde mit dem Vollzug des Bescheides seit 53Jahren in Verzug gewesen sei. Sie hätten das gegenständliche Grundstück im Vertrauen auf den Grundbuchsstand erworben. Sämtliche Gebäude auf den Grundstücken seien bereits vor 1954 errichtet worden und die Beschwerdeführer hätten versucht, den Auflagen und Aufträgen der Behörde nachzukommen. So hätten sie einen Teilungsplan erstellt und die Kosten dafür übernommen; sie hätten auch einen Einreichplan für die nachträgliche Genehmigung der nicht genehmigten Bauwerke auf ihrem Grundstück vorgelegt. Die von der Behörde verlangte Vorlage einer Benützungsbewilligung aus dem Jahre1953, die zwar im Bauakt vermerkt sei, in diesem jedoch nicht aufliege, könne nur als schikanöse Vorgangsweise gewertet werden, da der Behörde bekannt sei, dass sie das Grundstück erst im Jahr1970 erworben hätten. Im Zeitpunkt des Kaufes der gegenständlichen Liegenschaft sei die Behörde mit dem Vollzug des Abbruchbescheides bereits mehr als 16Jahre in Verzug gewesen, sodass sie auf Grund des grob fahrlässigen Verhaltens der Baubehörde über die Eigenschaft des Bauwerkes und der Liegenschaft in Irrtum geführt worden seien. Ein Kaufvertrag wäre bei Kenntnis dieser Umstände niemals zustande gekommen. Das Nichttätigwerden der Behörde über einen Zeitraum von 54Jahren stelle einen Verstoß gegen die EMRK dar, da von der Durchführung eines fairen, ordentlichen und zeitlich angemessenen Verfahrens nicht mehr gesprochen werden könne. Weiters sei das Verfahren in wesentlichen Bestandteilen mangelhaft geblieben, zumal keine schriftliche Äußerung des Amtssachverständigen vorliege. Der Umstand, dass der Bauakt der Gemeinde offensichtlich nicht vollständig sei, könne ihnen nicht zur Last fallen.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 20.November2008 wies die belangte Behörde die Vorstellung als unbegründet ab.

Die belangte Behörde stellte fest, dass das Wohnhaus auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft in gekuppelter Bauungsweise errichtet worden sei. An der Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr.X (nördliche Grundstücksgrenze) befinde sich weiterhin das im Jahr1954 errichtete Nebengebäude, dessen Länge rund 14m, dessen Breite rund 4m und dessen Gebäudehöhe rund 3,20m betrage. In diesem seien im Wesentlichen ein Wohnzimmer, ein Vorraum, ein WC, ein Lager sowie eine Heizraum mit Schornstein untergebracht, wobei das Lager und der Heizraum im vorderen Bauwich (auf eine Länge von 5,6m und insofern erfasst von Spruchpunkt2 des Berufungsbescheides) stünden. An der südlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück Nr.Y seien ebenso Nebengebäude mit einer Länge von rund 14,50m, einer Breite von rund 3,40m und einer Gebäudehöhe von rund 2,80m (erfasst von Spruchpunkt1 des Berufungsbescheides) errichtet, wobei darin ein Unterstellraum und ein Geräteraum untergebracht seien.

Diese verfahrensgegenständlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile seien bereits vor Jahrzehnten errichtet worden, wobei der Bauakt der mitbeteiligten Gemeinde Baubewilligungen in Bezug auf diese Gebäude nicht beinhalte. Dies, obwohl deren Errichtung sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch auf Grund der derzeit geltenden Rechtslage einer baubehördlichen Bewilligung bedurft hätte. Festzuhalten sei, dass hiefür eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden könne, da sich die verfahrensgegenständlichen Gebäude bzw. -teile im seitlichen und vorderen Bauwich befänden und somit gegen die Bestimmungen der NÖBauO1996 sowie gegen §5 Abs.3 der Bebauungsvorschriften der mitbeteiligten Gemeinde verstießen. Zudem seien die Beschwerdeführer den Aufforderungen der Behörde, um eine nachträgliche Baubewilligung anzusuchen, nicht rechtzeitig nachgekommen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes treffe die Verpflichtung zur Beseitigung eines rechtswidrigen Bauwerkes den jeweiligen Eigentümer des Bauwerkes, unabhängig davon, ob er oder ein Dritter oder sein Rechtsvorgänger den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt habe. Ein baubehördlicher Konsens dürfe nicht schon dann angenommen werden, wenn ein Einschreiten der Behörde wegen Konsenslosigkeit nicht erfolgt sei oder wenn den Gemeindeorganen die Existenz eines konsenslosen Gebäudes bekannt sein müsse und sie dagegen im Lauf der Zeit keine rechtlichen Bedenken erhoben hätten.

Das Unterbleiben einer Beanstandung durch die baubehördlichen Organe könne der ausdrücklichen Erteilung einer Baubewilligung nicht gleichgehalten werden. Eine solche könne weder durch eine Art konkludentes Verhalten der Bauaufsichtsorgane begründet noch ersessen werden. Ob die Beschwerdeführer beim Kauf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft von einem baubehördlich bewilligten Gebäudebestand ausgegangen seien oder nicht bzw.davon ausgehen hätten dürfen, sei rechtlich nicht von Bedeutung. Die Ausführungen der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit ihrem Kaufverhalten seien nicht nachvollziehbar, zumal anzunehmen sei, dass die Beschwerdeführer im Zuge des Erwerbes der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft Sorgfalt walten lassen und auch in den Bauakt Einsicht genommen hätten, wodurch sie bereits damals vor Kaufabschluss die Konsenslosigkeit der Gebäude bzw. - teile hätten erkennen können.

Aus welchen Gründen sie damals den Kaufvertrag dennoch abgeschlossen hätten und welcher Schaden ihnen dadurch durch die Baubehörde entstanden sein solle, sei nicht nachvollziehbar und auch nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Sowohl ihre Rechtsvorgänger als auch die Beschwerdeführer seien seit der konsenslosen Errichtung des Zubaues gesetzlich verpflichtet, den bauordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Es sei auch nicht nachvollziehbar, weshalb das gegenständliche Verfahren einen Verstoß gegen die EMRK darstellen solle, zumal es Pflicht der Baubehörde sei, den bauordnungswidrigen Zustand zu beseitigen, wenn die Eigentümer ihren gesetzlichen Verpflichtungen nicht freiwillig nachkämen.

Da eine Ersitzung einer Bewilligung ausgeschlossen sei, habe die Baubehörde den verfahrensgegenständlichen Bauauftrag erlassen können. Auf schriftliche Äußerungen des bautechnischen Amtssachverständigen komme es nicht an, zumal der Baubestand auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft und die rechtlichen Regelungen eindeutig seien und auch den Beschwerdeführern bekannt sein müssten. Die Gemeindebehörden hätten zu Recht den Schluss gezogen, dass die verfahrensgegenständlichen Gebäude bzw. -teile abzubrechen seien, wobei diese im seitlichen und vorderen Bauwich auf Grund der Bestimmungen der NÖBauO1996 (§§49 Abs.1, 51 Abs.3 und 52 Abs.3 leg.cit. sowie §5 Abs.3 der Bebauungsvorschriften der mitbeteiligten Gemeinde) nachträglich auch nicht bewilligungsfähig seien.

Schließlich sei auch die Behauptung der Unvollständigkeit des verfahrensgegenständlichen Bauaktes unzutreffend, zumal die Benützungsbewilligung aus dem Jahr1953 im Akt enthalten sei. Der Spruch des Gemeindebescheides sei schließlich auch ausreichend bestimmt gefasst.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht werden.

Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragte.

Die mitbeteiligte Partei hat sich am Verfahren nicht beteiligt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die entscheidungswesentlichen Bestimmungen der NÖBauO1996 haben folgenden Wortlaut:

"§35. (1) ...

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks anzuordnen, wenn

§49. (1) Über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Ausgenommen sind Bauwerke nach §51, Vorbauten nach §52 und unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile. Unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile dürfen jedoch höchstens 50cm, in Hanglagen höchstens 1m, über die bestehende oder bewilligte Höhenlage des Geländes ragen.

§51. (1) ...

(3) Bei der gekuppelten und der einseitig offenen Bebauungsweise muss der seitliche Bauwich, bei der offenen Bebauungsweise und der freien Anordnung von Gebäuden ein seitlicher Bauwich von Nebengebäuden freigehalten werden.

§52. (1) Über die Straßenfluchtlinie sind folgende Vorbauten zulässig:

(3) Im seitlichen oder hinteren Bauwich sind zulässig:

1. die in Abs.1 Z.1 bis 4 genannten Bauteile bis zur gesamten Breite,

2. die in Abs.1 Z.5 bis 7 genannten Bauteile mit denselben Beschränkungen,

3. Balkone, Erker, Sonnenblenden (starre Markisen), Schutzdächer, Werbezeichen, Stiegenhäuser, Aufzugsanlagen, Veranden, Wintergärten, Windfänge, Freitreppen und Terrassen