Denial of real property transfer tax exemption for contract resolution effected simultaneously with new sale to predetermined buyer

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Am 17./18. Dezember 2001 schlossen RA Dr. S als Masseverwalter im Konkurs der K GmbH als Verkäufer und die Beschwerdeführerin (vertreten durch ihren Geschäftsführer P G) einen Kaufvertrag über die Liegenschaften X und Y, um den Kaufpreis von ATS 43,300.000,--, wobei vereinbart wurde, dass eine einvernehmlich mit ATS 14,505.000,-- bewertete Leibrentenverpflichtung in Anrechnung auf den Kaufpreis zu übernehmen war. Stichtag der Übergabe war der 30. Juni 2002. Im Vertragspunkt II.2.c war davon die Rede, dass der Vertrag der Genehmigung des Gläubigerausschusses und des Konkursgerichtes bedarf.

Der Erwerbsvorgang wurde mit einer am 20. Dezember 2001 beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien (im Folgenden kurz: Finanzamt) eingelangten Abgabenerklärung angezeigt.

Am 30. März 2003 richtete das Finanzamt an die Beschwerdeführerin unter anderem die Frage, ob die "konkursbehördliche" Genehmigung erteilt wurde.

Daraufhin teilte RA Dr. S in seiner Eigenschaft als Masseverwalter im Konkurs der Verkäuferin mit Schreiben vom 21. Oktober 2003 dem Finanzamt mit, dass der seinerzeitige Kaufvertrag zwischenzeitig mit Vereinbarung vom 16. Juni 2003 "rückabgewickelt" worden sei, sodass sich eine Beantwortung der gestellten Fragen erübrige.

Am 21. Jänner 2004 langte beim Finanzamt ein Schreiben des Notars Dr. B ein, womit er mitteilte, dass der Kaufvertrag vom 18. Dezember 2001 mit Auflösungsvereinbarung vom 26. Mai 2003 "wiederum aufgelöst" worden sei; dabei beantragte er, weder für den aufgelösten Kaufvertrag noch für die Auflösungsvereinbarung Grunderwerbsteuer festzusetzen. Mit dieser Eingabe wurden dem Finanzamt Kopien der Auflösungsvereinbarung vom 26. Mai 2003 und der am 16. Juni 2003 erfolgten Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften auf diese Vereinbarung vorgelegt.

Die zwischen RA Dr. S in seiner Eigenschaft als Masseverwalter im Konkurs der K GmbH und der Beschwerdeführerin (vertreten durch die je selbstständig zeichnungsberechtigten Geschäftsführer P G und W G) abgeschlossene Auflösungsvereinbarung hat - auszugsweise - folgenden Wortlaut:

"I.

Die Vertragsteile heben hiemit den Kaufvertrag vom 17. Dezember 2001 hinsichtlich der Liegenschaft X und Y auf, und zwar unter der aufschiebenden Bedingung

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

§ 17 Abs. 1 GrEStG 1987 lautet auszugsweise:

"(1) Die Steuer wird auf Antrag nicht festgesetzt,

1. wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird."

Kern des umfangreichen Beschwerdevorbringens ist der Vorwurf, die belangte Behörde habe in Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes das Gesetz grob unrichtig angewendet.

Dazu ist die Beschwerdeführerin darauf zu verweisen, dass nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes betreffend Fälle, in denen die Auflösung eines Vertrages vereinbart wird, um den Verkauf des Objektes an einen im voraus bestimmten neuen Käufer zu ermöglichen, wobei die Auflösung des alten unter Abschluss des neuen Vertrages gleichsam uno actu erfolgen, davon auszugehen ist, dass der Verkäufer dadurch nicht die Möglichkeit wieder erlangt hat, über das Grundstück anderweitig frei zu verfügen (vgl. dazu die zahlreiche bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern II 3. Teil, Grunderwerbsteuer G 1987 Rz 15 Abs. 1 zu § 17 GrEStG referierte hg. Judikatur).

Da im vorliegenden Fall (was auch von der Beschwerde gar nicht in Frage gestellt wird) sowohl die Auflösungsvereinbarung als auch der neue Kaufvertrag (mit einer Käuferin, deren Komplementär die Beschwerdeführerin ist) am gleichen Tag unterfertigt wurden, sowie unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Abschluss des neuen Kaufvertrages Bedingung für die Auflösung des alten Vertrages war, besteht überhaupt kein Anlass, den vorliegenden Beschwerdefall anders zu behandeln, als die mit der zitierten hg. Rechtsprechung bereits entschiedenen Fälle. Aus diesem Grund erübrigt sich auch ein Eingehen auf die übrigen von der Beschwerde vorgetragenen Argumente und erweist sich darüber hinaus der angefochtene Bescheid auch als ausreichend und einer nachprüfenden Kontrolle zugänglich begründet.

Des Weiteren liegen ausgehend von der in der Begründung des angefochtenen Bescheides vorgenommenen zutreffenden rechtlichen Beurteilung durch die belangte Behörde (die keinesfalls im Widerspruch mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes steht) die behaupteten Verfahrensfehler (gelegen in der Unterlassung der Vernehmung des Geschäftsführers der Beschwerdeführerin) nicht vor, weshalb sich der angefochtene Bescheid in jeder Richtung als frei von der behaupteten Rechtswidrigkeit erweist.

Die Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen, wobei aus dem Grunde des § 39 Abs. 2 Z. 6 VwGG von der Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung Abstand genommen werden konnte, zumal im vorliegenden Fall auch Art. 6 Abs. 1 EMRK die Durchführung einer Verhandlung nicht gebietet (die Angelegenheit fällt nicht in dem Bereich der sog. civil rights).

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der VwGH-AufwandersatzVO 2008, BGBl. II Nr. 455. Wien, am 8. September 2010