VwGH dismisses complaint; purchase price includes renovation costs as consideration for real estate acquisition tax.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von EUR610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Die Beschwerdeführerin erwarb mit Kaufvertrag vom 26.Juni2001 von der NKEG betreffend die Liegenschaft X, folgende Anteile:

"a)36/1546 Anteile mit Wohnungseigentum an W24 (B-LNR28)

"II.

Die Verkäuferin verkauft und übergibt nunmehr die im PunktI. dieses Kaufvertrages näher bezeichneten Liegenschaftsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum, samt allem rechtlichen und faktischen Zubehör, so wie sie diese Liegenschaftsanteile besessen und benützt hat und zu besitzen und zu benützen berechtigt war, an die CGmbH, welche diese Liegenschaftsanteile, verbunden mit Wohnungseigentum, kauft.

Die Verkäuferin hat sich gegenüber den Miteigentümern das Recht auf Verwertung des Dachbodens u.a.über der Wohnung W24 vorbehalten. Die Verkäuferin überträgt alle ihr diesbezüglich zustehenden Rechte an die Käuferin und diese erklärt sich damit einverstanden. Die Übertragung des genannten Verwertungsrechts ist vom Kaufpreis umfasst.

III. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt für die

2.1.

Herstellung des Objektes gemäß einem gebrauchsfähigen, aktuellen Wohnstandard

2.2.

Boden und Wandaufbau laut Einreichplan (Beilage)

2.3.

Vorraum + Abstellraum: Feinsteinzug/Verfliesung

2.4.

Badezimmer + WC: Fliesen, Entlüftung

2.5.

Wohnräume: Qualitätsfertigparkett Eiche

2.6.

Terrassen: Feinsteinzeug

2.7.

Verfliesung der Wände im Badezimmer + WC bis Türstockoberkante (=2m)

2.8.

Abstellraum: Heizzentrale, Waschmaschinenanschluß

2.9.

Badezimmer: Eckbadewanne, Waschtisch

2.10.

Dachflächenfenster aus Holz (Marke Velux)

2.11

Türen standard weiß

2.12.

Alle Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen im Objekt neu verlegt oder renoviert

2.13.

Küche laut Absprache

2.14.

Elektroinstallation mit Standardschalterprogramm

2.15.

Telefon/TV-Dose in Wohnung verlegt

2.16.

Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner

2.17.

Beleuchtungskörper in allen Zimmern, einfach, montiert

Die Ausführung des gegenständlichen Bauauftrages hat nach Maßgabe und auf Grundlage folgender Unterlagen und Bestimmungen zu erfolgen (im Falle von Widersprüchen gilt die nachstehende Reihenfolge als maßgebend):

Herstellungs- / Errichtungs- /Renovierungskosten netto

öS750.000,00

zuzüglich 20 % Umsatzsteuer

öS150.000,00

Gesamtkosten inkl. Umsatzsteuer - Gesamtrechnungsbetrag

öS900.000,00"

Mit einem zweiten Bauauftrag ebenfalls vom 31.Mai2001 hatten die Beschwerdeführerin (als Auftraggeberin) und die A sowie die DGmbH als "Ausbaufirma" über die Wohnung Top21 im Haus X einen Bauvertrag geschlossen, der -auszugsweise- folgenden Inhalt hat:

"Vertragsgegenstand sind die in Punkt2. genannten Baumaßnahmen, die Generalplanung, sowie die Gesamtausführung bis zur Abnahmereife und Benützungsbewilligung hinsichtlich des gegenständlichen Objektes.

2. Bauauftrag

Der Auftraggeber beauftragt durch Unterfertigung des gegenständlichen Bauauftrages die Ausbaufirma zur Durchführung sämtlicher Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten betreffend das in der Präambel angeführte Objekt gemäß den nachstehend angeführten Detailbeschreibungen und Rahmenbedingungen.

2.1.

Herstellung des Objektes gemäß einem gebrauchsfähigen, aktuellen Wohnstandard

2.2.

Boden und Wandaufbau laut Einreichplan (Beilage)

2.3.

Vorraum + Abstellraum: Feinsteinzug/Verfliesung

2.4.

Badezimmer + WC: Fliesen, Entlüftung

2.5.

Wohnräume: Qualitätsfertigparkett Eiche

2.6.

Terrassen: Feinsteinzeug

2.7.

Verfliesung der Wände im Badezimmer + WC bis Türstockoberkante (=2m)

2.8.

Abstellraum: Heizzentrale, Waschmaschinenanschluß

2.9.

Badezimmer: Eckbadewanne, Waschtisch

2.10.

Dachflächenfenster aus Holz (Marke Velux)

2.11

Türen standard weiß

2.12.

Alle Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen im Objekt neu verlegt oder renoviert

2.13.

Küche laut Absprache

2.14.

Elektroinstallation mit Standardschalterprogramm

2.15.

Telefon/TV-Dose in Wohnung verlegt

2.16.

Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner

2.17.

Beleuchtungskörper in allen Zimmern, einfach, montiert

Die Ausführung des gegenständlichen Bauauftrages hat nach Maßgabe und auf Grundlage folgender Unterlagen und Bestimmungen zu erfolgen (im Falle von Widersprüchen gilt die nachstehende Reihenfolge als maßgebend):

Herstellungs- / Errichtungs- /Renovierungskosten netto

öS425.000,00

zuzüglich 20 % Umsatzsteuer

öS85.000,00

Gesamtkosten inkl. Umsatzsteuer - Gesamtrechnungsbetrag

öS510.000,00"

Jeweils am 30.August2008 legte die A an die Beschwerdeführerin Endabrechnungen betreffend die Wohnungen Top24 und Top21 über ATS900.000,-- und ATS510.000,--.

Daraufhin setzte das Finanzamt mit Bescheid vom 13.Februar2004 (unter Einbeziehung der Baukosten in der Höhe von ATS1,410.000,--ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von ATS3,010.000,-- (=EUR218.745,23) Grunderwerbsteuer in der Höhe von EUR7.656,08 fest, was unter Berücksichtigung der im Wege der Selbstberechnung abgeführten Steuer (von EUR4.069,68) eine Nachforderung in der Höhe von EUR3.586,40 ergab.

In der Begründung dieses Bescheides vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass die Beschwerdeführerin nach den vorliegenden Urkunden die Absicht hatte, fertig renovierte Wohnungen zu kaufen. Die Steuer sei daher auch von den Baukosten zu berechnen.

Dagegen berief die Beschwerdeführerin im Wesentlichen mit dem Argument, sie habe unsanierte Wohnungen erworben, um sie dann selbst nach ihren Vorstellungen zu sanieren. Die überwiegenden und wesentlichen Bauleistungen seien im Zeitraum Mai2001 bis August2001 durchgeführt worden. Sie sei von Anfang an als Bauherrin in Erscheinung getreten.

Das Finanzamt wies die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 23.März2005 als unbegründet ab. Darin wies das Finanzamt insbesondere darauf hin, dass gegenüber der Baubehörde als Bauwerber bereits im Jahr1999 die MKEG und die MKEG und die OKEG aufgetreten seien. Die Baubewilligung sei am 10.Februar2000 gegenüber der MKEG und der OKEG erteilt worden. Die Erteilung der Bauaufträge vor den Kaufverträgen zeige die Einbindung der Beschwerdeführerin in ein Vertragskonzept. Spätere Planauswechslungen seien unmaßgeblich.

Dagegen stellte die Beschwerdeführerin fristgerecht einen Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz, beantragte die Durchführung einer mündlichen Verhandlung und erstattete unter anderem folgendes Sachvorbringen.

"Ergänzend zu unserer Berufung und in Beantwortung der Begründung der vorliegenden Berufungsvorentscheidung bringen wir wie folgt vor:

Der tatsächliche Sachverhalt im konkreten Fall stellt sich wie folgt dar.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde in einem gemäß §12 Abs.1 Z.2VwGG gebildeten Senat erwogen:

Nach §4 Abs.1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen.

Gem. §5 Abs.1 Z.1 leg.cit. ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Nach ständiger hg.Judikatur sind alle Aufwendungen eines vertraglich an ein bestimmtes Objekt gebundenen Käufers Teil der grunderwerbsteuerrechtlich relevanten Gegenleistung und damit Bemessungsgrundlage der Steuer (vgl.dazu insbesondere die bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, BandII, 3.TeilGrEStG1987 unter Rz88 Abs.1 zu §5 referierte hg.Rechtsprechung).

Insbesondere dann, wenn ein Erwerber an ein vom Verkäufer (oder von einem mit diesem zusammenarbeitenden Dritten) vorgegebenes Objekt gebunden ist, ist ein Kauf mit Gebäude (oder Wohnung) anzunehmen, auch wenn über die Herstellung des Gebäudes (bzw. der Wohnung) ein gesonderter Vertrag geschlossen wird (siehe dazu die bei Fellner aaO unter Rz88a zu §5ErgM53M letzter Absatz referierte zahlreiche hg.Judikatur).

Ein gewichtiger Aspekt gegen die Annahme der Bauherrenschaft eines Grundstückserwerbers ist der Umstand, dass nicht er, sondern der Veräußerer oder eine andere Person gegenüber der Baubehörde als Bauwerber aufgetreten ist (siehe dazu wiederum die bei Fellner aaO 56/10H Abs.2 zu §5 referierte hg.Judikatur).

Vor dem Hintergrund dieser Sach- und Rechtslage ist das Schicksal der Beschwerde aber bereits entschieden, weil sich im vorliegenden Fall einerseits auf Grund der unstrittigen Vertragstexte und andererseits auf Grund des Sachvorbringens der Beschwerdeführerin in ihrem Vorlageantrag eindeutig ergibt, dass sie in ein bereits seit längerer Zeit bestehendes Sanierungskonzept betreffend die erworbenen Wohnungen eingetreten ist.

Mit ihrem gesamten Vorbringen über später entfaltete Bautätigkeiten ist die Beschwerdeführerin auf die vorstehende Judikatur zu verweisen. Auf dieses Vorbringen war unter anderem auch deshalb nicht weiter einzugehen, weil der Besteuerung im vorliegenden Fall nur das Entgelt der Beschwerdeführerin für jene Bauleistungen zu Grunde gelegt wurde, die bereits im Sommer2001 kurz nach dem Vertragsabschluss von der bauausführenden A in Rechnung gestellt worden waren.

Was die Verfahrensrüge der Beschwerde anlangt ist darauf zu verweisen, dass der Inhalt der sog."Excel Dokumente" im vorstehenden Zusammenhang unmaßgeblich ist, weil die für die Entscheidung des Falles maßgebliche Tatsachengrundlage sich aus den zitierten Vertragstexten im Zusammenhalt mit dem eigenen Sachvorbringen der Beschwerdeführerin im Vorlageantrag ergibt. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin in weiterer Folge im Zuge eines Planwechsels der Baubehörde gegenüber als Bauwerber auftrat ändert nichts daran, dass in Bezug auf das von der Beschwerdeführerin im Jahr2001 erworbene Objekt sie nach ihrem eigenen Vorbringen nicht Bauwerberin war.

Der angefochtene Bescheid erweist sich somit insgesamt als frei von Rechtswidrigkeit, weshalb die Beschwerde gemäß §42 Abs.1VwGG als unbegründet abzuweisen war.

Von der Durchführung der beantragten mündlichen Verhandlung konnte aus dem Grund des §39 Abs.2 Z.6VwGG Abstand genommen werden, zumal hier kein Fall vorliegt, der in den Anwendungsbereich des Art.6 Z.1EMRK fällt.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§47ffVwGG iVm der VwGH-AufwandersatzVO2008 BGBl.II Nr.455. Wien, am 8.September2010