VwGH annul tax assessment due to procedural violation in property value allocation. The court held that the tax authority failed to properly determine building and land values.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Der Bund hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR1.286,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit dem im Instanzenzug ergangenen angefochtenen Bescheid wurde über die Einkommensteuer 2004 entschieden. Die belangte Behörde führte in der Begründung ihres Bescheides aus, im Rahmen einer abgabenbehördlichen Prüfung sei festgestellt worden, dass die Beschwerdeführerin den von ihr als Einzelunternehmerin geführten Frisiersalon veräußert habe und den Veräußerungsgewinn von EUR98.000,-- mit 49%, das sind EUR48.000,-- auf den Gebäudewert und 51%, das sind EUR50.000,-- auf Grund und Boden aufgeteilt habe. Sie habe diese Aufteilung in Anlehnung an den im ursprünglichen Kaufvertrag vom 24.Juli1980 ausgewiesenen Kaufpreis für Grund und Boden sowie die Errichtungskosten vorgenommen. Die Betriebsprüfung habe dazu festgehalten, dass sich das Lokal im Erdgeschoß eines Wohn- und Geschäftshauses im Gemeindezentrum befinde. Der gegenständliche Miteigentumsanteil umfasse lediglich die Geschäftsräumlichkeiten (Verkaufsraum, WC mit Vorraum), wobei sich außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten kein weiterer Grund und Boden, der dem Miteigentumsanteil zugehörig wäre, befinde. Das Gemeindezentrum bestehe aus drei Stockwerken, die als Geschäftsräumlichkeiten und für Gemeindezwecke in Verwendung stünden. Die bebaute Fläche des gegenständlichen Objektes decke sich beinahe zur Gänze mit der Grundstücksfläche. Auf Grund dieser Gegebenheiten erscheine die im Zuge der Veräußerung getroffene Aufteilung von 51% auf Grund und Boden und 49% auf das Gebäude nicht schlüssig. Die Betriebsprüfung habe daher an Hand von "fünf Bewertungsmethoden" den Gebäudewert ermittelt, wobei die bei der Berechnung verwendeten Grundstückspreise der amtlichen Kaufpreissammlung entnommen worden seien. Die Substanzwertermittlung durch den Baukostenindex-Substanzwert habe einen Wert für das Gebäude von EUR78.790,79 (80,40%) ergeben. Der Gebäudewert nach der Verhältnismethode betrage EUR80.850,-- (82,50%) und nach der Differenzmethode EUR81.344,-- (83%). Die Gebäudewertermittlung an Hand der Baukostenstatistik habe einen Gebäudewert von EUR68.706,-- (70,11%) und an Hand des Ertragswertes einen Gebäudewert von EUR70.155,-- (71,59%) ergeben. Um zusätzliche etwaige in der Berechnung auftretende Unsicherheitsfaktoren auszugleichen, werde eine Aufteilung im Verhältnis 30% Grundanteil und 70% Gebäudeanteil im Schätzungswege vorgenommen.

Die Beschwerdeführerin habe gegen den diesen Feststellungen folgenden Einkommensteuerbescheid Berufung erhoben und darin ausgeführt, die Betriebsprüfung sei von einem Grundpreis von EUR200,-- bis EUR350,--/m2 ausgegangen, obwohl in Fulpmes bereits im Jahr 1980 der Grundpreis EUR513,--/m2 betragen habe. Dem Kaufvertrag vom 20.Juli1980 sei daher die Wertaufteilung von EUR513,-- x 83,28, das sind EUR42.722,-- für den Grund (47,82% des Gesamtkaufpreises) zu Grunde gelegt worden. Laut Kaufvertrag vom 21.Juni2004 zerfalle der Gesamtkaufpreis von EUR98.000,-- auf einen Grundanteil von EUR50.000,-- und einen Gebäudeanteil von EUR48.000,--. Es sei daher offensichtlich, dass die von der Betriebsprüfung angewendeten Bewertungsmethoden nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprächen.

Im Erwägungsteil führte die belangte Behörde aus, der Gebäudewertanteil am Gesamtverkaufspreis sei von der Betriebsprüfung nach der Substanzwertermittlung (Baukostenindex) mit 80,4%, nach der Gebäudewertermittlung (Baukostenstatistik) mit 70,11% und an Hand des Ertragswertes mit 71,59% ermittelt worden. Daneben seien noch zwei weitere Bewertungsmethoden (Verhältnis- und Differenzwertmethode) angewendet worden, bei denen der Gebäudewertanteil am Gesamtverkaufspreis mit 82,5% und 83% ermittelt worden sei. Diese Wertermittlungen seien der Beschwerdeführerin als Beilagen zum Betriebsprüfungsbericht vorgehalten worden und habe sie dagegen keine konkreten Einwendungen erhoben.

Die Betriebsprüfung sei von einem Grundpreis von EUR250,-- pro m2 zum Verkaufsstichtag ausgegangen. Die Beschwerdeführerin habe dagegen eingewendet, dass bereits im Jahr 1980 ein Grundpreis von EUR513,--/m2 gegeben gewesen sei.

Die Betriebsprüfung habe ihre Grundpreisannahme auf die Auswertung der vom Finanzamt geführten Kaufpreissammlung (Kaufgeschäfte zwischen Anfang 2003 und Ende 2004) gestützt. Der Wert von EUR250,-- sei der Beschwerdeführerin im Zuge der Übermittlung des Prüfungsberichtes vorgehalten worden. Die Beschwerdeführerin sei dieser Wertannahme nicht entgegen getreten.

Der Durchschnitt der "fünf vom Finanzamt angewendeten Bewertungsmethoden" führe zu einem Aufteilungsverhältnis zwischen Wert des Grund und Bodens und des Gebäudes von 22,48% zu 77,52%. Da das Finanzamt zum Ausgleich von allfälligen Unsicherheiten zu Gunsten der Beschwerdeführerin nur einen Gebäudewertanteil von 70% angesetzt habe, scheine der vom Finanzamt ermittelte Veräußerungsgewinn keinesfalls überhöht zu sein.

Zur Wertermittlung sei noch anzumerken, dass die Auswertung der Zeitschrift "Gewinn" hinsichtlich der Grundstückspreise für Fulpmes für das Jahr2005 für vergleichbare Grundstücke eine Grundpreisobergrenze von EUR350,--/m2 angeführt habe. Ersetze man in der Gebäudewertermittlung nach der Verhältnismethode den vom Finanzamt angesetzten Grundpreis von EUR250,-- (unter Beibehaltung der sonstigen Rechengänge) durch den Betrag von EUR350,--, so ergebe sich ein Gebäudewertanteil von 77,16%. Auch im Falle der Neuberechnung des Gebäudewertes nach der Differenzmethode unter Ansatz eines Grundpreises von EUR350,-- errechne sich ein Gebäudeanteil von 76,20%. Insgesamt ergebe sich daher, dass die vom Finanzamt im Verhältnis 70 zu 30 vorgenommene Aufteilung keinesfalls zu Ungunsten der Beschwerdeführerin ausgefallen sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde nach Vorlage der Verwaltungsakten und Erstattung einer Gegenschrift durch die belangte Behörde erwogen:

Die Beschwerdeführerin macht sowohl unter dem Gesichtspunkt einer Rechtswidrigkeit des Inhaltes als auch einer Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend, die belangte Behörde sei von den in den Kaufverträgen 1980 und 2004 ausgewiesenen Wertverhältnissen ohne für die Beschwerdeführerin nachvollziehbare Gründe abgegangen. Im Sinne des §7Liegenschaftsbewertungsgesetzes sei die belangte Behörde an die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreise gebunden gewesen. Soweit die belangte Behörde auf die amtliche Kaufpreissammlung, ohne jedoch konkrete Grundstücksverkäufe zu nennen, Bezug nehme, sei der Beschwerdeführerin eine Überprüfung und Stellungnahme nicht möglich. Es sei davon auszugehen, dass dieser Quadratmeterpreis offensichtlich nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimme und sohin keinen geeigneten Vergleichsmaßstab darstellen könne. Nach der mit der Beschwerde vorgelegten Erklärung des Gemeindeamtes Fulpmes würden Grundstücke im Ortszentrum mit EUR500,-- bis EUR750,--/m2 gehandelt. Im Hinblick auf die um geradezu das Doppelte voneinander abweichenden Werte hätte die belangte Behörde jedenfalls von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen müssen. Der Beschwerdeführerin sei keine Gelegenheit gegeben worden, zu den Erhebungen der belangten Behörde hinsichtlich der Vergleichspreise Stellung nehmen zu können.

Mit ihrem Hinweis auf das Liegenschaftsbewertungsgesetz übersieht die Beschwerdeführerin, dass für die im Beschwerdefall vorzunehmende Bewertung ausschließlich abgabenrechtliche Bestimmungen anzuwenden sind (vgl.etwa das hg.Erkenntnis vom 19.März2002, 97/14/0034).

Die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft hat nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen. Hiezu ist jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen (vgl.aus der ständigen Rechtsprechung etwa die hg.Erkenntnisse vom 20.Februar1998, 96/15/0086, und vom 4.Juni2003, 99/13/0238). Es ist nicht erkennbar, dass die von der belangten Behörde im Beschwerdefall vorgenommene Wertermittlung dementsprechend erfolgt wäre, weil konkrete Feststellungen zum Wert des gesamten Gebäudes (auf das Geschäftslokal entfallenden Teil) nicht getroffen wurden. Feststellungen zur Größe und des Wertes des gesamten Grundstückes (auf das Geschäftslokal entfallenden Anteil) fehlen ebenfalls. Damit ist auch das Verhältnis zwischen Bodenwert und Gebäudewert nicht mängelfrei festgestellt worden. Der angefochtene Bescheid war daher wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften nach §42 Abs.2 Z.3 VwGG aufzuheben.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§47ffVwGG i. V.m. der Verordnung BGBl.II Nr.455/2008.

Wien, am 29. April 2010