Scope of conditions for notification-only building projects and mandatory setback distances in flood hazard zones

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Vorarlberg hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Grundstückes im Gebiet der mitbeteiligten Gemeinde, auf welchem sich ein Wohnhaus befindet. Das Grundstück grenzt mit einer Schmalseite an den Uferbereich eines Baches (Birkengraben).

Das gegenständliche Bauverfahren wurde mit einer Eingabe des (unvertretenen) Beschwerdeführers vom 22.Mai2006 eingeleitet (bei der mitbeteiligten Gemeinde eingelangt am 24.Mai2006), die mit "Bauantrag" überschrieben ist, und in der es heißt: "Ich möchte hiermit um den Bauantrag für ein Treibhaus (Breite 2,5m;

Länge 3,6m; Höhe 2,35m) ansuchen" (es folgt die Beschreibung);

nach den Planunterlagen soll dieses Treibhaus eine Entfernung von 2,00m von der entlang dieses Uferbereiches verlaufenden Grundstücksgrenze einhalten. Den Akten ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer mit Eingabe ebenfalls vom 22.Mai2006 bei der belangten Behörde um eine entsprechende Bewilligung nach dem Gesetz über Natur- und Landschaftsentwicklung ansuchte.

Mit Erledigung vom 21.Juni2006 teilte die Baubehörde dem LandeswasserbauamtB unter anderem mit, die zuständigen Techniker des Amtes hätten festgestellt (Anmerkung: dies ist nicht aktenkundig), dass sich das Treibhaus zum einen im Hochwasserabflussbereich des Birkengrabens befinde und zum anderen in der Regel zur Pflege des Grabens ein Streifen von mindestens 3m entlang des Grabens von jeglicher Verbauung freizuhalten sei. Um Stellungnahme werde ersucht.

Das Landeswasserbauamt erwiderte mit Schreiben vom 6.Juli2006, das zu bebauende Grundstück liege gemäß dem Gefahrenzonenplan Hard, Stand November1985, in der gelben Gefahrenzone. Eine Gefährdung durch Überflutungen bei extremen Hochwasserereignissen bzw. bedingt durch die Rückstauzone des Bodensees sei daher gegeben. In der gelben Gefahrenzone sei eine Bauführung unter Berücksichtigung von bautechnischen Auflagen aber grundsätzlich möglich. Der Erteilung der betreffenden Baubewilligung werde aus wasserbautechnischer Sicht zugestimmt, wenn zum rechtsufrigen Grenzverlauf des Birkengrabens (Anmerkung:

das ist nach den Verwaltungsakten der Bereich zum Grundstück des Beschwerdeführers) ein mindestens 3m breiter Streifen von jeglicher Verbauung zur Pflege des Grabens freigehalten werde.

Hierauf erging der erstinstanzliche Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde vom 8.August2006. Einleitend heißt es nach einer Beschreibung des Vorhabens, im Zuge des Ermittlungsverfahrens sei festgestellt worden, dass sich das Treibhaus im Hochwasser-Abflussbereich des Birkengrabens befindet. Diesbezüglich sei das Einvernehmen mit dem Landeswasserbauamt hergestellt und es sei übereingekommen worden, dass ein Streifen von mindestens 3,00m entlang des Grabens von jeglicher Verbauung zur Pflege des Grabens freizuhalten sei. Die BezirkshauptmannschaftB habe mit Bescheid vom 2.August2006 die Bewilligung nach dem Gesetz über Naturschutz und Landschaftsentwicklung unter der Auflage erteilt, dass das Treibhaus in einem Abstand von 3,00m ab der Böschungsoberkante des Birkengrabens zu errichten sei. Da die Böschungsoberkante und die Grundgrenze zusammenfielen, betrage der Abstand des Treibhauses von der südlichen Grundgrenze (Birkengraben) 3,00m, der Abstand vom östlich gelegenen Grundstück betrage projektgemäß 5,00m. Die baugesetzlichen Abstände seien somit eingehalten. In der Gemeinde bestehe ein rechtsverbindlicher Flächenwidmungsplan. Das gegenständliche Baugrundstück sei als Baufläche/Bauwohngebiet gewidmet.

Das Grundstück befinde sich im gelben Bereich des Gefahrenzonenplanes "Hochwasserbodensee" und Überflutungsbereich "Dornbirner Ache und Harder Bäche" des Landeswasserbauamtes. Dies bedeute, dass es bei Starkregen und Rückstau des Bodensees zu Überflutungen des betroffenen Grundstückes kommen könne. Dieser Umstand solle daher bei der Planung bzw. Errichtung des Gebäudes berücksichtigt und für den Ereignisfall entsprechende Vorkehrung getroffen werden.

Es folgt sodann der Spruch des erstinstanzlichen Bescheides, wonach dem Beschwerdeführer gemäß §33 Abs.2 iVm §19 lit.d des Vorarlberger Gesetzes (BauG) "das Ansuchen zur Errichtung eines Treibhauses" nach Maßgabe der vorgelegten Planunterlagen "unter folgender Auflage freigegeben" werde:

(1) Im Sinne dieses Gesetzes ist

...

f) Bauwerk: eine Anlage, zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind und die mit dem Boden in Verbindung steht;

...

i) Gebäude: ein überdachtes Bauwerk, das von Menschen betreten werden kann und mindestens einen Raum allseits oder überwiegend umschließt;

...

l) Nebengebäude: ein Gebäude, das auf Grund seiner Art und Größe und seines Verwendungszweckes einem auf demselben Baugrundstück befindlichen Gebäude untergeordnet und nicht für Wohnzwecke bestimmt ist, wie Garagen, Geräteschuppen, Gartenhäuschen u.dgl.;

... "

"§4

Baugrundstücke, Erschließung, Naturgefahren

...

(3) Ein Baugrundstück darf nur so bebaut werden, dass weder das Bauwerk selbst noch Nachbargrundstücke durch Lawinen, Wasser, Vermurungen, Steinschlag, Rutschungen u.dgl. gefährdet werden."

"§6

Mindestabstände

(1) Oberirdische Gebäude, ausgenommen kleine Gebäude nach §19 lit.a bisc, müssen von der Nachbargrenze mindestens 3m entfernt sein. Abweichend davon dürfen Bauteile nach §5 Abs.5 lit.b und c bis zu 2m an die Nachbargrenze heranreichen.

(2) Oberirdische Bauwerke, die keine Gebäude sind, sowie oberirdische kleine Gebäude nach §19 lit.a bis c müssen mindestens 2m von der Nachbargrenze entfernt sein.

(3)..."

"§18

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben

(1) Einer Baubewilligung bedürfen

a) die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden;

ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach §19 lit.a bis c nur anzeigepflichtig sind;

(2) ..."

"§19

Anzeigepflichtige Bauvorhaben

Wenn die Abstandsflächen und Mindestabstände eingehalten werden, sind folgende Bauvorhaben anzeigepflichtig:

a) die Errichtung oder wesentliche Änderung von Nebengebäuden zu Wohngebäuden, wenn das Nebengebäude eine überbaute Fläche von höchstens 25m2 und eine Höhe von höchstens 3,5m über dem Gelände hat und in einer Baufläche liegt;

...

d) die Errichtung oder wesentliche Änderung von Bauwerken, die keine Gebäude sind, sofern sie nicht nach §18 Abs.1 lit.c bewilligungspflichtig sind;

... "

"§24

Bauantrag

(1) Die Erteilung der Baubewilligung ist bei der Behörde schriftlich zu beantragen.

(2) Der Bauantrag hat Art, Lage, Umfang und die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens anzugeben.

(3) Dem Bauantrag sind anzuschließen ..."

"§28

Baubewilligung

(1) Die Behörde hat über den Bauantrag ehestens zu entscheiden.

(2) Die Baubewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§2Abs.3 lit.a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen.

(3) Die Baubewilligung ist zu versagen, wenn die im Abs.2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß §29 nicht erfüllt werden können.

(4) Bedarf ein Bauvorhaben außer der Baubewilligung noch einer Bewilligung nach anderen landesrechtlichen Vorschriften, so darf die Baubewilligung frühestens zugleich mit der anderen Bewilligung erteilt werden.

(5) ..."

"§29

Befristungen, Auflagen und Bedingungen

(1) Entspricht das Bauvorhaben den Voraussetzungen des §28 Abs.2 nicht, so ist durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen sicherzustellen, dass diese Voraussetzungen geschaffen werden.

...

(5) Wenn es öffentliche Interessen, wie Interessen der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes, des Denkmalschutzes, des Schutzes vor Schäden an Nachbarbauwerken oder des Tourismus, erfordern, hat die Behörde durch Auflagen Art und Zeit der Ausführung des Bauvorhabens festzulegen und besonders auch Maßnahmen im Sinne des §36Abs.3 vorzuschreiben.

(6) ..."

"§32

Bauanzeige

(1) Die Bauanzeige ist bei der Behörde schriftlich einzubringen.

(2) ..."

"§33

Erledigung

(1) Ist das angezeigte Bauvorhaben bewilligungspflichtig, so hat die Behörde dies mit schriftlichem Bescheid festzustellen.

(2) Die Behörde hat das anzeigepflichtige Bauvorhaben mit schriftlichem Bescheid freizugeben, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§2 Abs.3 lit.a Raumplanungsgesetz), nicht entgegenstehen. Auflagen nach §29 Abs.5 sind zulässig.

(3) Erfüllt das anzeigepflichtige Bauvorhaben die im Abs.2 genannten Voraussetzungen nicht, ist es mit schriftlichem Bescheid zu untersagen. An Stelle einer Untersagung kann die Behörde auch bloß schriftlich mitteilen, dass und weshalb das Bauvorhaben die Voraussetzungen für eine Freigabe nicht erfüllt.

(4) Bescheide nach den Abs.1 bis 3 sowie eine Mitteilung nach Abs.3müssen spätestens sechs Wochen nach Vorliegen einer vollständigen Bauanzeige nachweisbar abgefertigt, z.B.der Post zur Zustellung übergeben werden. Später abgefertigte Bescheide nach den Abs.2 und 3 sind rechtswidrig, eine verspätete Mitteilung wirkungslos.

(5) Wenn eine Mitteilung nach Abs.3 ergangen ist, kann der Bauwerber beantragen, dass über die ursprüngliche Bauanzeige entschieden wird, oder eine neue, geänderte Bauanzeige einbringen. In beiden Fällen ist eine neuerliche Mitteilung nach Abs.3 zweiter Satz ausgeschlossen und verkürzt sich die Frist (Abs.4) auf vier Wochen.

(6) Über Berufungen gegen Bescheide nach den Abs.1 bis 3 ist spätestens nach drei Monaten zu entscheiden."

"§36

Bauausführende

(1) ...

(3) Die Bauausführenden haben - unbeschadet bundesrechtlicher Vorschriften - alle Maßnahmen zu treffen, die notwendig sind, um die Sicherheit und Gesundheit von Menschen sowie den Schutz vor Schäden an Nachbarbauwerken zu gewährleisten und um vermeidbare Belästigungen, besonders durch Lärm und Staub, hintanzuhalten.

(4) ..."

Das gegenständliche Objekt ist ein Gebäude, und zwar ein Nebengebäude. Da es projektgemäß den erforderlichen Mindestabstand von 2m von der Grundgrenze einhält, handelt es sich hier um ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben im Sinne des §19 lit.a BauG und nicht um ein solches im Sinne des §19lit.d iVm §18 Abs.1 lit.cBauG, wie die belangte Behörde zutreffend erkannt hat. Damit ist das Vorhaben entgegen der Auffassung der belangten Behörde nicht bloß grundsätzlich, sondern ausschließlich anzeigepflichtig, sodass die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens nicht in Betracht kommt (und daher die darauf gegründeten Überlegungen der belangten Behörde inhaltlich rechtswidrig sind).

Vom Wortlaut her vermittelte die einleitende Baueingabe des (unvertretenen) Beschwerdeführers den Eindruck, es handle sich dabei um einen Bauantrag (also um einen Antrag auf Erteilung einer Baubewilligung) und nicht um eine Bauanzeige. Die Baubehörde hat diese Eingabe zunächst auch als Bauantrag behandelt, was sich nicht zuletzt daraus ergibt, dass sie im Sinne des §28 Abs.4 BauG mit der Erledigung bis zur Erteilung der naturschutzbehördlichen Bewilligung zugewartet hat.

Offenbar im Zuge der abschließenden Erledigung in erster Instanz hat die Baubehörde zutreffend erkannt, dass es sich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben handelt (wenngleich die dem erstinstanzlichen Bescheid zu entnehmende rechtliche Qualifikation unrichtig war) und hat die Eingabe als Bauanzeige behandelt.

Ist unklar, ob eine Eingabe als Bauantrag oder als Bauanzeige zu werten ist, hat die Baubehörde durch geeignete Maßnahmen für die erforderliche Aufklärung zu sorgen. Das hätte an sich vor Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides erfolgen sollen; mit der Berufung des (weiterhin unvertretenen) Beschwerdeführers war aber ausreichend klar gestellt, dass er seine Eingabe als Bauanzeige behandelt wissen wollte.

Solange aber nicht unmissverständlich geklärt war, ob es sich bei der einleitenden Eingabe vom 22.Mai2006 um einen Bauantrag oder um eine Bauanzeige handelte, konnten entgegen der in der Beschwerde vertretenen Auffassung die Wirkungen des §33 Abs.4

2.Satz BauG nicht eintreten. Der erstinstanzliche Bescheid ist daher entgegen der in der Beschwerde vertretenen Auffassung schon deshalb nicht rechtswidrig aus dem Grunde des §33Abs.4 zweiter SatzBauG (verspätete Erlassung).

Richtig ist aber die insoweit übereinstimmende Auffassung der belangten Behörde und des Beschwerdeführers, dass die -projektändernde- Auflage, die die Baubehörden erteilt haben, nämlich das Gebäude 3m von der Grenze abzurücken, unzulässig war, weil eine solche Auflage nicht durch §33Abs.2 letzter Satz iVm §29Abs.5BauG gedeckt ist.

Die Baubehörden hätten daher auf Grundlage ihrer Auffassung, die Errichtung des Gebäudes komme nur in einer Entfernung von 3m von der Grundgrenze in Betracht, nach §33Abs.3 BauG vorgehen müssen.

Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass es die belangte Behörde unterlassen hat, sich mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers näher auseinander zu setzen, welches nämlich dahin zu verstehen ist, dass sein Grundstück eingezäunt ist bzw. eine Thujenhecke bestehe, womit (sollte dies zutreffen) unklar ist, was eine Änderung des Standortes des Treibhauses innerhalb des eingezäunten bzw. von einer Hecke umfangenen Bereiches bewirken sollte, insbesondere, wie das von der Berufungsbehörde in den Vordergrund gestellte Erfordernis des Befahrens eines Dreimeter-Bereiches im Hinblick auf den Zaun und die Hecke (Hindernisse!) erfolgen sollte. Für eine Untersagung des Vorhabens im Sinne des §33Abs.3BauG mangelte es demnach bei der gegebenen Verfahrenslage an einer tragfähigen Begründung.

Der angefochtene Bescheid war daher gemäß §42 Abs.2 Z1 VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§47ffVwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl.II Nr.333/2003.

Wien, am 18. Dezember 2007