VwGH allows neighbor's objection to building permit due to illegal conversion of garden areas into living spaces.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben.

Die Bundeshauptstadt Wien hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR 1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Schreiben vom 16. Juni 2005 suchte die mitbeteiligte Partei um Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines Wohnhausneubaues mit drei Wohnungen und einer Tiefgarage mit sechs Stellplätzen auf der Liegenschaft EZ 1170 KG Oberdöbling, Rückaufgasse 33, an. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der westseitig angrenzenden Liegenschaft EZ 1909.

Die Beschwerdeführerin wandte sich mit Schriftsatz vom 16. August 2005 gegen das Bauvorhaben und erstattete Einwendungen, unter anderem betreffend die Abstände zu den Grundgrenzen, die Dachgauben, einen als Nebengebäude ausgewiesenen Bauteil und die Ausführung eines Flachdaches als Dachterrasse.

Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 22. August 2005, bei der die Beschwerdeführerin ihre Einwendungen bekräftigte, nahm die mitbeteiligte Partei Planänderungen vor; der westseitige Seitenabstand im Bereich des Stiegenhauses wurde von 2,97 m auf 3,00 m erhöht. Diese Änderungen wurden der Beschwerdeführerin zur Kenntnis gebracht.

Mit Schriftsatz vom 22. November 2005 hielt die Beschwerdeführerin ihre bisherigen Einwendungen aufrecht. Sie betonte, dass die als Gauben ausgeführten Dachelemente keine Gauben darstellten, vielmehr sei das Dachgeschoss als vollwertiges Wohngeschoss ausgebaut worden. Die Gauben gingen über die gesamte Front und seien viel zu groß, um noch als Gauben bezeichnet werden zu können. Damit würden die Bebauungs- und Höhenbestimmungen übergangen. Auch seien diese Gauben mit Türen ausgestattet, sodass sie offensichtlich der Schaffung eines Zuganges zu den Terrassen dienten, womit aber das Wesen einer Gaube bei Weitem überschritten werde. Weiters sei das vorgesehene Nebengebäude, nämlich der "Lagerraum für Topfpflanzen", lediglich eingeschüttet worden, um durch eine unzulässige Veränderung des Höhenniveaus den Vorschriften über die Höhe formal zu entsprechen. Die Bezeichnung "Lagerraum für Topfpflanzen" sei offensichtlich als Umgehung der Bauordnung gewählt worden, weil es völlig klar sei, dass es sich dabei um einen an einen Wohnraum anstoßenden weiteren Wohnraum handle, und zwar eine Art Wintergarten, der die Wohnung entscheidend vergrößere, wobei dieser Raum natürlich und selbstverständlich ausschließlich zu Wohnzwecken und nicht zur Lagerung von Topfpflanzen verwendet werden würde. Die gesamte Ausgestaltung deute daraufhin; es sei nämlich sowohl eine ordentliche Wärmedämmung vorgesehen als auch eine Versorgung mit Heizung, Strom etc. Es sei unzulässig, derartige Räume in die gärtnerisch auszugestaltende Flächen zu bauen. Völlig unzulässig sei auch die Ausführung eines begrünten Flachdaches als Terrasse. Weiters ragten die vorgesehenen Terrassen zumindest mit dem Gesims in den 3 m - Bauwich hinein, was ebenfalls unzulässig sei. Zwar seien die Koten nunmehr so eingezeichnet worden, dass es 3 m statt 2,97 m heiße, aber das Gebäude sei nach wie vor gleich situiert; lediglich im Gebäude seien "2 cm" eingespart worden, sodass offensichtlich das Gebäude nach wie vor um 1 cm in den seitlichen Bauwich hineinrage.

Mit Bescheid vom 19. Jänner 2006 erteilte die Magistratsabteilung 37 der mitbeteiligten Partei nach Maßgabe der mit dem amtlichen Sichtvermerk versehenen Pläne gemäß § 70 der Bauordnung für Wien und in Anwendung des Wiener Garagengesetzes unter Bezugnahme auf die mit Bescheid vom 22. Juni 2004 bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen, deren weitere Gültigkeit zuletzt am 17. Mai 2005 bestätigt worden sei, die Bewilligung zur Errichtung eines unterkellerten, zweigeschossigen Wohnhauses mit ausgebautem Dachgeschoss, beinhaltend drei Wohnungen und eine Tiefgarage im Keller mit sechs Stellplätzen; anschließend an das Wohnhaus werde ein Wintergarten hergestellt.

Die Beschwerdeführerin erhob Berufung.

Nach Durchführung eines Ermittlungsverfahrens wies die belangte Behörde mit dem nun angefochtenen Bescheid vom 26. Juni 2006 die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet ab. Dies wurde nach Wiedergabe der bezughabenden Bestimmungen damit begründet, dass mit dem gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, PD 7465, für den gegenständlichen Bauplatz die Widmung Bauland-Wohngebiet, Bauklasse I, höhenbeschränkt auf 7,50 m, und die offene Bauweise festgesetzt worden seien. Der bebaubare Bereich sei durch Baufluchtlinien begrenzt. Die Vorgaben des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes seien von der Baubehörde erster Instanz in dem mit dem Antrag auf Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen vorgelegten Lageplan übertragen und mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 22. Juni 2004 bekannt gegeben worden. Die weitere Gültigkeit dieses Bescheides sei mit Bescheid vom 17. Mai 2005 bestätigt worden, da eine Änderung der Rechtslage in der Zwischenzeit nicht eingetreten sei.

Im Zusammenhang mit dem hier wesentlichen Berufungsvorbringen legte die belangte Behörde dar, dass sich die im gegenständlichen Fall vorgenommenen Geländeveränderungen, gemessen an der Bestimmung des § 60 Abs. 1 lit. g der Bauordnung für Wien, als geringfügig darstellten, auch wenn die Geländeanschüttungen die Abgrabungen überwögen. Die Geländeveränderungen überstiegen die Höhe von 1 m nicht, und das Bauvorhaben übersteige, auch vom tiefsten Punkt des gewachsenen Geländes aus gemessen, das um 1,50 m vermehrte Ausmaß der zulässigen Gebäudehöhe an keinem Punkt. Weiters betrage der Abstand zu den seitlichen Grundgrenzen nur im Bereich des Stiegenhauses das zulässige Mindestmaß von 3 m und sei in den übrigen Bereichen des Bauvorhabens immer größer, wodurch die Beschwerdeführerin in ihrem Nachbarrecht auf Einhaltung der Bestimmungen über die Gebäudehöhe durch die Anschüttungen nicht verletzt sein könne. Die Geländeveränderungen stellten auch keine Aufschüttungen in der Art dar, dass das projektierte Gelände eine Erhebung bilde, auf der das Bauvorhaben gegenüber der Umgebung herausrage.

Nach Wiedergabe der Bestimmungen der §§ 82 Abs. 1, 3 und 4 der Bauordnung für Wien fuhr die belangte Behörde hinsichtlich des von der Beschwerdeführerin beanstandeten Nebengebäudes fort, dass nach den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen die nicht bebaubaren Bereiche des Bauplatzes gärtnerisch auszugestalten seien. Wie den Einreichplänen zu entnehmen sei, werde der Abstand von 10 m durch den als Nebengebäude ausgewiesenen Bauteil zum Vorgarten, die zulässige Gebäudehöhe sowie die Firsthöhe eingehalten. Die Frage, ob der Fußboden eines Lagerraumes unterhalb des anschließenden Geländes liege, stelle kein Nachbarrecht dar; außerdem wäre dies zulässig. Auch dass die Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe durch Anschüttungen an das Nebengebäude erreicht werde, beeinträchtige die Beschwerdeführerin in ihrem Recht nicht, da zur seitlichen Grundgrenze ein Abstand von je 6 m bestehe. Auch widerspreche das Nebengebäude durch den Umstand, dass durch dessen gegenüber dem anschließenden Gelände abgesenkte Lage des Fußbodens eine größere Raumhöhe erreicht werde, nicht den gesetzlichen Vorschriften. Hinsichtlich der beeinspruchten Nutzungsart sei in den Einreichplänen klargestellt, dass dieses geplante Nebengebäude dem Einstellen von Pflanzen diene und somit keine Aufenthaltsräume enthalte. Da dieses geplante Nebengebäude auch die nach den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen höchstzulässige Grundfläche einhalte und die Ausgestaltung des Nebengebäudes keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte berühren könne, erwiesen sich die diesbezüglich erhobenen Einwände als unbegründet. Ebenso sei die Nutzung des begrünten Flachdaches auf dem Nebengebäude als Terrasse in den Bestimmungen der Bauordnung für Wien nicht untersagt und im Sinne der Baufreiheit daher zulässig. Anzumerken sei, dass die Errichtung von Terrassen in der gärtnerisch auszugestaltenden Fläche zulässig sei, unabhängig davon, ob darunter ein Gebäudeteil errichtet werde.

Zum Einwand der Beschwerdeführerin in Bezug auf die Nichteinhaltung der Seitenabstände sei auszuführen, dass aus den der Bewilligung zu Grunde liegenden Einreichplänen ersichtlich sei, dass der gesetzlich bestimmte Abstand an der der Beschwerdeführerin zugewandten Westfront eingehalten werde. Im Bereich des Stiegenhauses solle ein Mindestabstand von 3 m zur Grundgrenze eingehalten werden, an den übrigen Teilen dieser Gebäudefront betrage der Abstand deutlich mehr. Die ursprünglich geplanten Gesimse im Stiegenhausbereich, die in den 3 m - Seitenabstand ragten und damit das Recht der Beschwerdeführerin beeinträchtigt hätten, seien bereits durch die mitbeteiligte Partei im erstinstanzlichen Verfahren entfernt worden. Dies sei in den Einreichplänen im Dachgeschossgrundriss, in der Dachdraufsicht sowie in den Schnittzeichnungen und der Nord- und Südansicht dargestellt. Eine Beeinträchtigung von Rechten der Beschwerdeführerin könne dadurch nicht mehr vorliegen. Bezüglich der projektierten Balkone an der Ostfront komme der Beschwerdeführerin keine Parteistellung zu, da diese Front ihrer Liegenschaft nicht zugewandt sei.

Nach Wiedergabe des § 81 Abs. 6 der Bauordnung für Wien fuhr die belangte Behörde fort, entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin werde dort nicht festgelegt, dass von einer Dachgaube aus eine davor liegende Dachterrasse durch eine Fenstertür nicht betreten werden dürfe und es könne daher die Unzulässigkeit der Ausführung von Türen in Gauben aus der Formulierung dieser Bestimmung nicht abgeleitet werden, zumal die projektierte Anordnung im Sinne der Baufreiheit zulässig sei. Das im § 81 Abs. 6 der Bauordnung für Wien normierte Drittel der Länge der Gebäudefront werde ebenfalls nicht überschritten. Ob dieses Maß in Form einer einzigen Gaube ausgenützt werde, die weiters eine Seite des dahinterliegenden Raumes zur Gänze einnehme, liege im Sinne der Baufreiheit ebenfalls im Ausgestaltungsspielraum der Konsenswerberin.

Die Ausgestaltung eines Flachdaches bzw. flachgeneigten Daches als Dachterrasse, wie von der Beschwerdeführerin beeinsprucht, sei nach den Vorschriften der Bauordnung für Wien grundsätzlich zulässig. Auch nach der Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen sei ein Verbot zur Errichtung von Dachterrassen durch den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, PD 7465, nicht festgeschrieben. Das Geländer werde in einer transparenten Konstruktion ausgeführt und sei damit bezüglich der Überschreitung des zulässigen Gebäudeumrisses nicht zu berücksichtigen. Da eine Nutzung einer Dachterrasse vom Wohnzweck mitumfasst sei, könne die Nachbarin durch von ihrer Nutzung ausgehende Emissionen nicht geltend machen, wodurch ihr diesbezüglicher Einwand unzulässig sei. Außerdem sei die Vorschrift zu Ausgestaltung von Flachdächern als Gründächer stadtgestalterischer Natur und könne vom Nachbarn nicht geltend gemacht werden.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, welcher mit Beschluss vom 5. Oktober 2006, B 1463/06-6, die Behandlung der Beschwerde ablehnte und sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abtrat.

In ihrer im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ergänzten Beschwerde macht die Beschwerdeführerin Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend. Sie stützt ihre Einwände zum einen in Bezug auf den "Lagerraum für Topfpflanzen" auf das Nichtvorliegen eines Nebengebäudes und auf das Gebot der Ausgestaltung von Flachdächern als begrünte Flachdächer, zum anderen auf die Unzulässigkeit der vorgesehenen Gauben in Bezug auf Größe und Ausgestaltung und schließlich auf die Nichteinhaltung des 3 m-Abstandes von der westlichen Grundgrenze.

Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragte.

Die mitbeteiligte Partei erstattete ebenfalls eine Gegenschrift, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragte.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Im Beschwerdefall sind folgende Bestimmungen der Bauordnung für Wien (in der Folge: BO) von Bedeutung:

"§ 79. (1) ...

(3) In der offenen Bauweise muss der Abstand der Gebäude von Nachbargrenzen in den Bauklasse I und II mindestens 6 m, in der Bauklasse III mindestens 12 m, in der Bauklasse IV mindestens 14 m, in der Bauklasse V mindestens 16 m und in der Bauklasse VI mindestens 20 m betragen. Die Fläche, die zwischen den Nachbargrenzen und den gedachten Abstandslinien liegt, wird als Abstandsfläche bezeichnet. In die Abstandsflächen darf mit Gebäuden auf höchstens die Hälfte des Abstandes an die Nachbargrenzen herangerückt werden, wobei die über die gedachte Abstandslinie hinausragende bebaute Fläche je Front in den Bauklasse I und II 45 m2, in der Bauklasse III 90 m2, in der Bauklasse IV 105 m2, in der Bauklasse V 120 m2 und in der Bauklasse VI 150 m2 nicht überschreiten darf; insgesamt darf diese über die gedachte Abstandslinie hinausragende bebaute Fläche auf demselben Bauplatz in den Bauklasse I und II 90 m2, in der Bauklasse III 180 m2, in der Bauklasse IV 210 m2, in der Bauklasse V 240 m2 und in der Bauklasse VI 300 m2 nicht überschreiten.

(4) ...

§ 81 ...

(6) Der nach den Abs. 1 bis 5 zulässige Gebäudeumriss darf durch einzelne, nicht raumbildende Gebäudeteile untergeordneten Ausmaßes überschritten werden; mit raumbildenden Dachaufbauten darf der Gebäudeumriss nur durch einzelne Dachgauben sowie im unbedingt notwendigen Ausmaß durch Aufzugstriebwerksräume und durch Stiegenhäuser überschritten werden. Die einzelnen Dachgauben müssen in ihren Ausmaßen und ihrem Abstand voneinander den Proportionen der Fenster der Hauptgeschosse sowie dem Maßstab des Gebäudes entsprechen. Die Dachgauben dürfen insgesamt höchstens ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch nehmen.

§ 82. (1) Nebengebäude sind Gebäude oder gesondert in Erscheinung tretende Teile eines Gebäudes, wenn sie nicht mehr als ein über dem anschließenden Gelände liegendes Geschoß aufweisen, keine Aufenthaltsräume enthalten und eine bebaute Grundfläche von nicht mehr als 100 m2, in Gartensiedlungsgebieten von nicht mehr als 5 m2 haben.

(2) Die Errichtung eines Nebengebäudes setzt das Vorhandensein oder das gleichzeitige Errichten eines Hauptgebäudes voraus. Die Fläche aller Nebengebäude auf demselben Bauplatz darf nicht mehr als 1/10 seiner Fläche betragen.

(3) Nebengebäude dürfen auf allen kraft des Bebauungsplanes unbebaut zu belassenden Flächen des Bauplatzes errichtet werden, wenn für diese Flächen nicht die gärtnerische Ausgestaltung gemäß § 5 Abs. 4 lit. p angeordnet ist. In Vorgärten und auf Abstandsflächen sind Nebengebäude unbeschadet des Abs. 4 und der Bestimmungen über die Errichtung von Garagen unzulässig.

(4) Beträgt die Gebäudehöhe von Nebengebäuden nicht mehr als 2,50 m und die Firsthöhe nicht mehr als 3,50 m und werden sie in einer Tiefe von mindestens 10 m ab der Vorgartentiefe errichtet, dürfen sie auch auf den kraft Gesetzes oder des Bebauungsplanes ansonsten unbebaut zu belassenden Flächen des Bauplatzes errichtet werden; die Anordnung der gärtnerischen Ausgestaltung von Grundflächen nach § 5 Abs. 4 lit. p steht dem nicht entgegen.

(5) ...

§ 87. ...

(3) Als Aufenthaltsräume gelten Wohnräume, Büroräume, sonstige Arbeitsräume und Küchen. Räume, in denen ständig oder regelmäßig Arbeiten verrichtet werden, sind Arbeitsräume; Arbeitsräume, in denen ständig oder regelmäßig Büroarbeiten verrichtet werden, sind Büroräume. Verkaufsräume, Gaststätten und Räume mit ähnlicher Funktion müssen den Bestimmungen über den gesetzlichen Lichteinfall, die natürliche Belichtung und die natürliche Belüftung nicht entsprechen; dies gilt auch für einen mit diesen Räumen verbundenen Büroraum. Wird den gesetzlichen Bestimmungen über den Lichteinfall und die natürliche Belichtung nicht entsprochen, müssen diese Räume mit einer tageslichtähnlichen Beleuchtung ausgestattet sein; ist keine natürliche Belüftung gegeben, müssen sie mit einer mechanischen Be- und Entlüftung ausgestattet sein. Lagerräume, in denen ständig oder regelmäßig Arbeiten zur Anlieferung, zur Lagerung, zur Betreuung, zum Abtransport oder zur Evidenthaltung des Lagergutes verrichtet werden, müssen den gesetzlichen Erfordernissen für Verkaufsräume entsprechen.

§ 134a. (1) subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:

a) Bestimmungen über den Abstand eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht der Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;