VwGH dismisses complaint; rear setback line remains valid for land division under zoning plan.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Aus den vorliegenden Verwaltungsakten, dem angefochtenen Bescheid und der Beschwerde ergibt sich folgender Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Nr. 1397, EZ 7111, KG Perchtoldsdorf. Dieses Grundstück weist im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Perchtoldsdorf die Widmung "Bauland-Wohngebiet" auf. Es hatte im Jahr 1988, in welchem die 5. Änderung des Bebauungsplans verfügt wurde, eine rechteckige Form und grenzte im Süden an seiner Breitseite an die Brunnberggasse an. Mit dieser 5. Änderung des Bebauungsplanes wurde die hintere Baufluchtlinie für die in diesem Bereich liegenden Grundstücke um 10 m verlegt, dh. nach hinten verschoben, um eine bessere Bebaubarkeit der Grundstücke zu ermöglichen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der mitbeteiligten Gemeinde vom 1. Juli 1993 wurde das Grundstück 1397 (ebenso wie die umliegenden Grundstücke) abgeteilt und anders konfiguriert. Das verfahrensgegenständliche Grundstück wies daraufhin die Form eines Fahnengrundstückes auf, wobei ein schmaler Zufahrtsstreifen (Fahne) die Verbindung an die Brunnbergstraße darstellte. Der Großteil des Grundstückes selbst war hinter dem an die Brunnbergstraße angrenzenden Grundstück 1398/4 situiert; die hintere Baufluchtlinie verlief nur einige Meter hinter der Einmündung des Zufahrtsstreifens in das restliche Grundstück 1397.

Wie aus den Verwaltungsakten weiter hervor geht, wurde mit der 11. Änderung des Bebauungsplanes im Jahr 1994 im Bereich u. a. des Grundstückes 1397 die vordere Baufluchtlinie von 3 m auf 12 m, gemessen von der parallel laufenden Straßenfluchtlinie zur Brunnbergstraße, verlegt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der mitbeteiligten Gemeinde vom 18. Dezember 1995 wurde einem Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers u.a. für das Grundstück Nr. 1397 gemäß § 10 der Niederösterreichischen Bauordnung 1976 (NÖ BauO 1976) die baubehördliche Bewilligung zur Grundabteilung erteilt und das neu geschaffene Grundstück 1397G zum Bauplatz erklärt (Bauplatz 6). Im Unterschied zur bisherigen Form des Grundstückes 1397 wies die Konfiguration des Bauplatzes 6 eine etwas größere Breite auf.

Am 4. Jänner 2001 erstattete die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers eine neuerliche Anzeige über eine Änderung der Grundstücksgrenzen im Bauland. Diese Änderung hätte bewirkt, dass ein über einen Servitutsweg erreichbarer (anderer) Bauplatz (Bauplatz 4) zur Gänze hinter der hinteren Baufluchtlinie (von der Brunnbergstraße aus gesehen) zu liegen gekommen wäre.

Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 teilte die mitbeteiligte Gemeinde der Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers mit, dass die beabsichtigte Teilung aus diesem Grund im Widerspruch zum Bebauungsplan stünde. Darüber hinaus verwies sie darauf, dass der Fahnenbauplatz Bauplatz 6 nicht mit einem Hauptgebäude hinter der hinteren Baufluchtlinie bebaut werden könne; hypothetisch könne ein Hauptgebäude nur im Bereich der "Fahnenstange" bewilligt werden. Laut Bebauungsplan stehe nur jener 51 m tiefe Bereich zwischen der vorderen und der hinteren Baufluchtlinie für eine Bebauung mit Hauptgebäuden zur Verfügung.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der mitbeteiligten Gemeinde vom 2. März 2001 wurde die am 4. Jänner 2001 angezeigte Änderung der Grundstücksgrenzen untersagt.

Mit Anzeige vom 11. Juni 2001 wandte sich die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers neuerlich an die Baubehörde erster Instanz und ersuchte um Bestätigung der Nichtuntersagung einer neuen Grundabteilung. Die daraufhin nicht untersagte und grundbücherlich durchgeführte Grundabteilung führte zur derzeit vorhandenen Konfiguration des verfahrensgegenständlichen Grundstückes. Das Grundstück ist, von der Brunnbergstraße aus gesehen, nun über ein Zufahrtsstraße zwischen den Grundstücken 1400/4 und 1398/4 erreichbar; es schließt im Norden an die genannten Grundstücke an. Die hintere Baufluchtlinie kreuzt die Zufahrtsstraße.

Der Beschwerdeführer suchte mit Schreiben vom 12. Oktober 2004 um die Baubewilligung für den Neubau zweier Wohnhäuser auf dem Grundstück Nr. 1397 an. Aus den projektsbezogenen Plänen ergibt sich, dass die beiden Häuser hinter der genannten hinteren Baufluchtlinie errichtet werden sollten.

Die Baubehörde erster Instanz teilte dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 11. November 2004 mit, dass über eine hintere Baufluchtlinie mit Ausnahme von Bauwerken nach § 51 der Niederösterreichischen Bauordnung 1996 (NÖ BauO 1996), Vorbauten nach § 52 leg. cit. und unterirdischen Bauwerken oder Bauwerksteilen (§ 49 leg. cit) nicht gebaut werden dürfe.

Mit Bescheid vom 31. Jänner 2005 wies der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde das Bauansuchen wegen Widerspruchs zum Bebauungsplan ab.

Der Beschwerdeführer erhob Berufung und brachte vor, sein Grundstück sei rechtskräftig als Baufläche und Bauplatz gewidmet. Eine Einschränkung der Bebaubarkeit im Rahmen der Widmung bestehe nicht. Das Grundstück müsse daher einer Bebauung entsprechend der NÖ Bauordnung 1996 zugänglich sein. Das bedeute, dass für ein Grundstück Baufluchtlinien nur so festgelegt werden dürften, dass eine Bebauung des Grundstückes in der Form möglich sein müsste, wie sie auf vergleichbaren Nachbarliegenschaften im Bauland zulässig sei. Im Übrigen sei die von der Behörde erster Instanz angenommene Baufluchtlinie tatsächlich keine solche. Es handle sich vielmehr um eine rein zufällige Konstellation, wobei die hintere Baufluchtlinie der angrenzenden Grundstücke den Zufahrtsbereich des gegenständlichen Grundstückes kreuze. Eine Baufluchtlinie für das gegenständliche Grundstück sei damit nicht festgelegt worden.

Mit Bescheid vom 9. Juni 2005 wies der Gemeinderat der mitbeteiligten Gemeinde als Baubehörde zweiter Instanz die Berufung ab und begründete dies damit, dass im rechtsgültigen Bebauungsplan für die gegenständliche Liegenschaft durch eine Baufluchtlinie ein hinterer Bauwich festgelegt worden sei und dass die beiden Wohnhäuser im Bereich des Bauwichs lägen. Die Frage, ob eine Baufluchtlinie etwa mit einer Grundstücksgrenze zusammenfalle oder nicht, sei nicht relevant. Die Flächenwidmung als Baufläche stehe in keinem Zusammenhang mit dem gegenständlichen Verfahren. Sowohl der Landesgesetzgeber als auch der örtliche Verordnungsgeber seien ermächtigt, nach sachlichen Kriterien eine Einschränkung der Bebaubarkeit von Liegenschaften auszusprechen. Daraus ergebe sich auch die Möglichkeit der Festlegung, welcher Bereich der Liegenschaft einer Bebauung zugeführt werden dürfe. Weil es sich beim gegenständlichen Projekt um zwei Hauptgebäude handle, sei das Bauansuchen wegen Widerspruchs zum Bebauungsplan abzuweisen gewesen.

Dagegen erhob der Beschwerdeführer Vorstellung an die belangte Behörde und brachte zusätzlich zum Berufungsvorbringen vor, bei der von den Behörden auf Gemeindeebene herangezogenen Baufluchtlinien handle es sich nicht um eine hintere Baufluchtlinie des gegenständlichen Grundstückes, sondern um die Baufluchtlinie der Nachbargrundstücke. In Ansehung des gegenständlichen Grundstückes könne es sich nur um die vordere Baufluchtlinie handeln. Das gegenständliche Grundstück sei als Bauplatz gewidmet, auf sämtlichen als Bauplatz gewidmeten Nachbargrundstücken sei eine den Bebauungsbestimmungen der Gemeinde für Bauland entsprechende Bebauung zulässig. Würde man der Rechtsansicht der Vorinstanzen folgen, würde dies bedeuten, dass das gegenständliche Grundstück nicht mit einem oder mehreren Wohnhäusern entsprechend der Bebauungsdichte bebaut werden könnte. Eine Einschränkung der Bebaubarkeit durch den örtlichen Verordnungsgeber könne nur nach sachlichen Kriterien erfolgen, die hier völlig fehlen würden.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid vom 14. März 2006 wurde die Vorstellung als unbegründet abgewiesen. Nach Wiedergabe des Verwaltungsgeschehens und der einschlägigen Bestimmungen der NÖ BauO 1996 hielt die belangte Behörde fest, aus dem rechtsgültigen Bebauungsplan der mitbeteiligten Marktgemeinde ergebe sich, dass über das gegenständliche Grundstück eine hintere Baufluchtlinie verlaufe; über eine derartige Baufluchtlinie dürfe gemäß § 49 Abs. 1 NÖ BauO 1996 - mit Ausnahme der im § 49 Abs. 1 genannten Fälle - nicht gebaut werden. Diese Ausnahmen lägen im gegenständlichen Verfahren, bei dem zwei oberirdische Wohnhäuser im hinteren Bauwich errichtet werden sollten, nicht vor. Auch die Voraussetzungen nach § 51 Abs. 4 NÖ BauO 1996 lägen nicht vor. Das eingereichte Bauvorhaben widerspreche dem Bebauungsplan und es hätten die Baubehörden daher zu Recht das Bauansuchen abgewiesen. Hinsichtlich des Bebauungsplanes sei auszuführen, dass dieser eine Verordnung des Gemeinderates der mitbeteiligten Gemeinde darstelle und so lange von den Baubehörden sowie der Vorstellungsbehörde ihren Entscheidungen zu Grunde zu legen sei, so lange er in Kraft sei.

Der Beschwerdeführer erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof. Er verband die Beschwerde mit dem Antrag auf Abtretung an den Verwaltungsgerichtshof und führte unter einem die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof aus.

Mit Beschluss vom 25. September 2006, B 839/06-8, lehnte der Verfassungsgerichtshof die Behandlung der Beschwerde ab und trat sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab. Die Beschwerde bedenke nicht ausreichend, dass die hintere Baufluchtlinie für das Grundstück 1397, EZ 7111, KG Perchtoldsdorf, sehr wohl Geltung habe, weil sie seit dem Jahr 1988 unverändert bestehe und die Liegenschaft des Beschwerdeführers erst seit der Grundstücksteilung im Jahr 2001 nahezu zur Gänze hinter dieser hinteren Baufluchtlinie liege.

In seinem an den Verwaltungsgerichtshof gerichteten Teil der Beschwerde macht der Beschwerdeführer Rechtswidrigkeit des Inhaltes geltend. Er begründet dies damit, dass aus der Bestimmungen des § 16 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes, wonach Bauland-Wohngebiet der Bebauung mit Wohngebäuden zuzuführen sei, eine gesetzeskonforme Auslegung der geltenden Bebauungsbestimmungen abzuleiten sei, die nur zum Schluss führen könne, dass die über die Grundgrenze des gegenständlichen Grundstückes verlaufende Baufluchtlinie keine normative Bedeutung für die Bebauung des gegenständlichen Grundstückes habe. Die gegenständliche Baufluchtlinie habe als hintere Baufluchtlinie lediglich Relevanz für die Bebauung der Nachbargrundstücke. Die NÖ BauO 1996 definiere Baufluchtlinie als Abgrenzungen innerhalb eines Grundstückes; die vorliegende Baufluchtlinie entspreche den gesetzlichen Anforderungen jedenfalls nicht. Es handle sich vielmehr um eine zufällige Konstellation, wobei die hintere Baufluchtlinie der angrenzenden Grundstücke den Zufahrtsbereich des gegenständlichen Grundstückes kreuze. Eine Abgrenzung innerhalb des Grundstückes Nr. 1397 könne damit nicht festgelegt werden. Eine gesetzeskonforme, rechtsrichtige Auslegung hätte zu dem Schluss führen müssen, dass das eingereichte Bauvorhaben der NÖ BauO 1996 entspreche und die vorliegende Baufluchtlinie lediglich von Relevanz für die Bebauung der Nachbargrundstücke sei. Demgemäß wäre dem Bauansuchen aber Folge zu geben gewesen.

Der Verfassungsgerichtshof hat dem Verwaltungsgerichtshof die Akten des Verwaltungsverfahrens übermittelt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die entscheidungswesentlichen Bestimmungen der NÖ BauO 1996 haben folgenden Wortlaut:

"§ 4. Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

§ 20. (1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone,

2. der Bebauungsplan,

…

entgegensteht. …

(3) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber binnen 8 Wochen ab dem Einlangen des Antrags mitzuteilen. Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

§ 49. (1) Über eine Baufluchtlinie sowie in einen Bauwich darf grundsätzlich nicht gebaut werden. Ausgenommen sind Bauwerke nach § 51, Vorbauten nach § 52 und unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile. Unterirdische Bauwerke oder Bauwerksteile dürfen jedoch höchstens 50 cm, in Hanglagen höchstens 1 m, über die bestehende oder bewilligte Höhenlage des Geländes ragen."

Strittig ist im vorliegenden Fall allein die Frage, ob die hintere Baufluchtlinie normativ ist, also ob ihr Wirksamkeit zukommt, und ob sie daher im vorliegenden Fall der projektsgemäßen Bebauung entgegensteht. Der Beschwerdeführer bestreitet dies und meint, diese Linie gelte nur für die Nachbargrundstücke, nicht aber für das verfahrensgegenständliche Grundstück, das zum Großteil hinter der Baufluchtlinie liegt.

Der Verfassungsgerichtshof hat sich in seinem Ablehnungsbeschluss vom 25. September 2006 mit der Frage der Gesetzeskonformität des Bebauungsplanes auseinander gesetzt und dargetan, dass die hintere Baufluchtlinie für das Grundstück des Beschwerdeführers sehr wohl Geltung habe. Der Verwaltungsgerichtshof schließt sich dieser Ansicht an:

Die hintere Baufluchtlinie, die in ca. 51 m Entfernung zur vorderen Baufluchtlinie und in ca. 63 m Entfernung von der Straßenfluchtlinie zur Brunnbergstraße entfernt und parallel zu dieser verläuft, ist seit 1988 im Bebauungsplan der mitbeteiligten Gemeinde ausgewiesen. Wie auch auf den benachbarten Grundstücken trennt sie die bebaubaren Bereiche der Grundstücke von den freizuhaltenden Bereichen ab. Daran vermag eine spätere Abteilung von Grundflächen, die außerhalb des bebaubaren Bereichs liegen, nichts zu ändern. Die normative Kraft der Nichtuntersagung einer späteren Abteilung bewirkt selbst dann für das Baubewilligungsverfahren keine Ausnahme vom Flächenwidmungsplan und den Bebauungsbestimmungen, wenn sie entgegen der Bestimmung des § 10 Abs. 2 Z 2 NÖ BauO 1996 ergangen ist.

Bei der auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befindlichen Baufluchtlinie handelt es sich um eine rechtswirksame hintere Baufluchtlinie im Sinne des § 4 Z. 2 NÖ BauO 1996. Dass keine der Ausnahmen des § 49 Abs. 1 zweiter Satz leg. cit. im gegenständlichen Fall verwirklicht werden soll, wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Daher trifft auf das vorliegende Bauvorhaben die Bestimmung des § 49 Abs. 1 leg. cit. zu, wonach über eine Baufluchtlinie nicht gebaut werden darf. Widerspricht nun aber ein Bauvorhaben dem Bebauungsplan, so ist es gemäß § 20 Abs. 3 erster Satz NÖ BauO 1996 abzuweisen.

Die mit dem angefochtenen Bescheid getroffene Feststellung, dass die Abweisung des Bauansuchens durch die Baubehörden keine Rechte des Beschwerdeführers verletzte, steht daher in Übereinstimmung mit der Rechtslage.

Da somit bereits der Inhalt der Beschwerde und die vorgelegenen Verwaltungsakten erkennen ließen, dass die vom Beschwerdeführer behauptete Rechtsverletzung nicht vorliegt, war die Beschwerde gemäß § 35 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung als unbegründet abzuweisen.

Wien, am 18. Dezember 2006