Vienna building permit challenge over unessential deviations from maximum building height and mandatory unsealed plot area

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben insgesamt der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 und der mitbeteiligten Partei Aufwendungen in der Höhe von EUR 991,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Die Rechtsvorgängerin der mitbeteiligten Partei beantragte mit Eingabe vom 30. November 2004 als Bauwerberin und Grundeigentümerin die Erteilung der Baubewilligung für den Umbau, Neubau und Dachgeschossausbau des auf dem laut Grundbuchsstand 1.146 m2 großen Grundstück Nr. 62 der Liegenschaft EZ 169, Grundbuch 01005 Josefstadt, Florianigasse 10 errichteten Gebäudes.

Das Baugrundstück grenzt im Süden an die öffentliche Verkehrsfläche Florianigasse und im Osten an die öffentliche Verkehrsfläche Schlösselgasse. Im Norden grenzt an das Baugrundstück das im Wohnungseigentum stehende Grundstück Nr. 69 der Liegenschaft EZ 689, Grundbuch 01005 Josefstadt, Schlösselgasse 9. Die Beschwerdeführer sind Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft.

Mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, MA 37, vom 22. April 1999 wurden die Bebauungsbestimmungen für das Baugrundstück wie folgt bekannt gegeben:

"...

Wohngebiet, Bauklasse II (zwei) und die geschlossene Bauweise. Die Liegenschaft liegt in einer Schutzzone und Wohnzone.

Es bestehen folgende Bebauungsbeschränkungen:

In der Bauklasse II bebaubare Fläche max. 75 %.

Die im Plan mit G bezeichneten Flächen sind gärtnerisch zu gestalten und dauernd in diesem Zustand zu erhalten.

An den zu den öffentlichen Verkehrsflächen gerichteten Fronten dürfen an den Baulinien die Baumassen der Gebäude nicht gestaffelt werden und bei Gebäuden über der Bauklasse I darf die Dachneigung 30 Grad nicht unterschreiten.

...

Bei innerhalb des Baulandes zur Errichtung gelangenden

Gebäuden darf der höchste Punkt des Daches nicht über 4,5 m über

der ausgeführten Gebäudehöhe liegen.

...

Nicht bebaute, jedoch bebaubare Bauflächen sind gärtnerisch

auszugestalten.

..."

Die weitere Gültigkeit der Bekanntgabe wurde mehrfach, zuletzt mit Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, MA 37, vom 28. September 2004 gemäß § 11 der Bauordnung für Wien bestätigt.

Für die an der Westseite angrenzenden Grundstücke ist im Flächenwidmungsplan an der Florianigasse Bauklasse IV und beim nördlich davon gelegenen Grundstück Bauklasse II festgelegt. Für das Grundstück der Beschwerdeführer ist Bauklasse IV festgelegt.

Die bebaubare Fläche für diese Grundstücke ist mit 50% festgelegt.

In der Ladung (Kundmachung vom 11. März 2005) wurde das

Bauansuchen wie folgt beschrieben:

"I.) Ansuchen um Baubewilligung für den Ausbau des

Dachgeschosses auf der Liegenschaft 8., Florianigasse ONr. 10, zur Schaffung von vier Wohnungen, wobei an den Fronten Florianigasse und Schlösselgasse unter Beibehaltung der Gebäudehöhen und Dachflächen gassenseitig Dachgauben und hofseitig Zubauten errichtet werden sollen. Darüber hinaus soll hofseitig an der linken, hinteren Grundgrenze das ebenerdige Gebäude abgetragen und ein Seitentrakt mit vier Geschossen für die Schaffung von drei Wohnungen und einer Büroeinheit errichtet werden. Ebenso soll hofseitig an der rechten Grundgrenze ein Stiegenhaus samt Aufzugsschacht in Massivbauweise vom Erdgeschoss bis zum ersten Dachgeschoss samt Balkon errichtet und gleichzeitig eine unterirdische Garage für 19 Stellplätze und Kellerräume errichtet werden.

II.) Ansuchen um Bewilligung von unwesentlichen Abweichungen von den Bebauungsvorschriften gemäß § 69 Abs. 1 BO hinsichtlich

beachtet werde.

(§ 78 Bauordnung für Wien) auf die (Hauptfenster der) Liegenschaften der Beschwerdeführer durch das vorliegende Bauvorhaben, insbesondere durch die Überschreitungen der höchstzulässigen Firsthöhe und der höchstzulässigen Gebäudehöhe an den Hoffronten der bestehenden Gassentrakte bzw. des neu zu errichtenden Gebäudetraktes nicht beeinträchtigt. Demnach werde auch durch die angesprochenen Abweichungen von den Bebauungsvorschriften weder die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen vermindert noch der konsensgemäße Baubestand der Nachbarliegenschaften der Beschwerdeführer beeinträchtigt. Das auf die Verminderung des Lichteinfalles durch das vorliegende Bauvorhaben bezogene Vorbringen der Beschwerdeführer erweise sich daher als unbegründet.

§ 5. ...

(4) Über die Festsetzungen nach Abs. 2 und 3 hinaus können die Bebauungspläne zusätzlich enthalten:

...

(h) Bestimmungen über die Gebäudehöhe, im Bauland bei Festsetzung einer Bauklasse nur bis zu deren Grenzen, ferner über die Höhe von sonstigen Baulichkeiten, sowie über die höchstens zulässige Zahl der Geschosse, die zur Gänze oder zu einem Teil über dem anschließenden Gelände liegen;

...

(k) Bestimmungen über die Ausbildung der Schauseiten und Dächer der Gebäude, insbesondere über die Begründung der Dächer, sowie über die Dachneigungen, die auch mit mehr als 45 Grad, im Gartensiedlungsgebiet auch mit mehr als 25 Grad festgesetzt werden können;

...

Unwesentliche Abweichungen von Bebauungsvorschriften

§ 69. (1) Für einzelne Bauvorhaben hat die Behörde nach Maßgabe des Abs. 2 über die Zulässigkeit folgender Abweichungen von den Bebauungsvorschriften zu entscheiden:

...

(f) Abweichungen von den Bestimmungen des Bebauungsplanes nach § 5 Abs. 4 lit. d, e, i, k, m, n, o, p, q, r, s, u und y für jede Art von Baulichkeiten, nach lit. k jedoch nur bis zu einer Dachneigung von 45 Grad, und nach § 5 Abs. 4 lit. w hinsichtlich der Errichtung von Geschäftshäusern sowie hinsichtlich der Beschränkung des Rechtes, Fenster von Aufenthaltsräumen von Wohnungen zu öffentlichen Verkehrsflächen herzustellen sowie in Wohnzonen hinsichtlich der Verpflichtung, nicht weniger als 80 vH der Summe der Nutzfläche der Hauptgeschosse eines Gebäudes, jedoch unter Ausschluss des Erdgeschosses, Wohnzwecken vorzubehalten, für die Errichtung von Garagengebäuden;

...

m) das Überschreiten der gemäß § 5 Abs. 4 lit. h und gemäß § 77 Abs. 3 lit. c bestimmten sowie der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe in allen Bauklassen, wenn das Interesse an der Gestaltung des örtlichen Stadtbildes nicht entgegensteht;

...

s) Ausnahmen von Gebot der Freihaltung von Teilen der Fläche des Bauplatzes von jeder ober- und unterirdischen Bebauung sowie vom Verbot der Versiegelung dieser Fläche (§ 76 Abs. 10a);

...

(2) Durch Abweichungen nach Abs. 1 darf die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen ohne nachgewiesene Zustimmung des betroffenen Nachbarn nicht vermindert werden; an Emissionen darf nicht mehr zu erwarten sein, als bei einer der Flächenwidmung entsprechenden Nutzung typischerweise entsteht. Im Übrigen darf, abgesehen von den unter Abs. 1 näher genannten Voraussetzungen, von den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes nur unwesentlich abgewichen werden; es dürfen das vom Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst und die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung nicht grundlegend anders werden. Die Gründe, die für die Abweichung sprechen, sind mit den Gründen, die dagegen sprechen, abzuwägen. Insbesondere ist auf den konsensgemäßen Baubestand der betroffenen Liegenschaft und der Nachbarliegenschaften sowie auf den Umstand, dass die Ausnahmebewilligung nur für die Bestanddauer des Baues gilt, Bedacht zu nehmen. Vom Bauwerber geltend gemachte Verpflichtungen aus Bundes- oder anderen Landesgesetzen sind zu berücksichtigen, desgleichen, ob die Abweichung einer zeitgemäßen Ausstattung oder der besseren barrierefreien Benützbarkeit des konsensgemäßen Baubestandes oder des geplanten Baues dienlich ist.

...

Bauweisen; Ausnützbarkeit der Bauplätze

§ 76. (1) ...

(10a) In jedem Fall müssen mindestens 10 vH der Fläche des Bauplatzes, die 500 m2 übersteigt, von jeder ober- und unterirdischen Bebauung frei bleiben und dürfen darüber hinaus aus auch nicht versiegelt werden; dies gilt nicht, wenn die so frei zu haltende Fläche geringer als 10 m2 wäre.

...

Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte

§ 134 a. (1) Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, deren Verletzung die Eigentümer (Miteigentümer) benachbarter Liegenschaften (§ 134 Abs. 3) im Baubewilligungsverfahren geltend machen können, werden durch folgende Bestimmungen, sofern sie ihrem Schutze dienen, begründet:

a) Bestimmungen über den Abstand eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;