Unauthorized construction of a roof extension and garden annex in a small garden plot: enforcement of demolition order under building police powers
Österreich (AT)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe Viennese Administrative Court (VwGH) dismissed the appellant’s complaint, upholding the lower instance decision and ordering the appellant to pay EUR 381.90 in costs to the respondent county and EUR 991.20 to the co-involved municipality. The dispute concerned a baupolizeilich order (building police order for demolition) issued by the municipality, requiring the appellant to dismantle an unauthorized additional roof floor, internal stairs, and a garden extension that exceeded the building height and floor area originally approved in 1980 for a small garden house; the appellant had argued that the municipality had tacitly approved the construction through prior actions and billing. The court determined that the unauthorized structural changes constituted a violation of the approved building permit and that the municipality was entitled to enforce compliance with the original plan under the applicable NÖ Building Orders (1976 and 1996), rejecting the appellant's claims of implied consent.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 113 NÖ Bauordnung 1976; § 77 NÖ Bauordnung 1996: An unauthorized building extension exceeding the permitted area constitutes a violation of building law, and past utility connections or fee assessments do not constitute tacit consent or a waiver of the right to enforce demolition orders.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVolltext
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Der Beschwerdeführer hat dem Land Niederösterreich Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 und der mitbeteiligten Partei Aufwendungen in der Höhe von EUR 991,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Auf der Parzelle Nr. 32 der Kleingartenanlage Strasshof-West in der mitbeteiligten Gemeinde besteht ein Kleingartenhaus; der diesbezügliche Bauplan vom April 1980 wies den Beschwerdeführer als Bauwerber, den "ÖBB-Landwirtschaftkleingartenverein Strasshof-West" als Grundeigentümer aus. Die Baubewilligung wurde auf Grund eines Antrages des Beschwerdeführers am 4. August 1980 erteilt.
Nach einer anonymen Anzeige fand am 19. Februar 1999 an Ort und Stelle eine Besichtigung in Anwesenheit des Beschwerdeführers statt. Es wurde festgestellt, dass an der nördlichen Seite des bestehenden Kleingartenhauses ein Zubau in der Größe von 5 m x 3,70 m errichtet worden sei, dass im bestehenden Gebäude im Dachboden ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer und ein Vorraum ausgeführt worden seien. Im Erdgeschoß befinde sich an Stelle des bewilligten Kabinetts ein Stiegenaufgang. Die verbaute Fläche betrage 53,30 m2.
Mit Schreiben vom 23. Februar 1999, gerichtet an die Bauabteilung der mitbeteiligten Gemeinde, ersuchte der Beschwerdeführer um Einleitung eines Verfahrens "gemäß
§ 113 NÖ Bauordnung 1976 in Verbindung mit
§ 77 NÖ Bauordnung 1996", und ersuchte die Behörde, ihm umgehend
die für diesen Antrag notwendigen Anleitungen zu übersenden.
Anlässlich der Verhandlung vom 24. Juni 1999, bei der der Beschwerdeführer und auch ein Vertreter des Grundeigentümers anwesend waren, wurde festgestellt, dass der bewilligte Umfang dieses Gebäudes maßgeblich erweitert worden sei. Die seinerzeit vorhandene Brettlbinderkonstruktion sei entfernt und stattdessen ein ausgebautes Dachgeschoß samt interner Stiegenanlage errichtet worden. Im Dachgeschoß seien zwei Aufenthaltsräume hergestellt worden. Durch den Dachgeschoßausbau sei es zu einer deutlichen Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe gekommen. Der gartenseitig errichtete Zubau weise eine Fläche von 18,5 m2 auf. An der rechten Grundstücksgrenze wurde eine Gartengerätehütte im Ausmaß von 2,4 m x 3,5 m festgestellt.
Mit Bescheid vom 27. Juli 1999 erließ der Bürgermeister der mitbeteiligten Gemeinde einen baupolizeilichen Abtragungsauftrag, in dessen Begründung auf die Feststellungen anlässlich der Verhandlung Bezug genommen wird.
In seiner dagegen erstatteten Berufung bekämpfte der Beschwerdeführer die Feststellung, die bewilligte Gebäudehöhe von 3,5 m werde maßgeblich überschritten. Den Pächtern der Kleingartenanlage sei immer die Erweiterung auf 50 m2 verbaute Fläche in Aussicht gestellt worden. Nachdem 1997/1998 der Anschluss an das örtliche Kanal- und Gasnetz erfolgt sei und die Gemeinde zwecks Erhebung der Kanalgebühren die Baulichkeiten vermessen habe, seien Kanalgebührenbescheide für Baulichkeiten ausgestellt worden, die das Ausmaß von 35 m2 weit überschritten hätten. Dies sei als Duldung oder stilles Einverständnis der Gemeinde anzusehen, weshalb der Beschwerdeführer 18,5 m2 dazu gebaut habe. Es werde weiter eine Umwidmung der Gartenfläche auf Bauland erhofft, zumal ca. 75 % der Pächter die erlaubte, verbaute Fläche von 35 m2 überschritten hätten.
Der Gemeinderat der mitbeteiligten Gemeinde wies die Berufung mit Bescheid vom 27. November 2000 als unbegründet ab; es erfolgten jedoch Abänderungen bei den einzelnen Aufträgen. An den Beschwerdeführer als Eigentümer der dort genannten Baulichkeiten erging der Auftrag,
1. das nachträglich errichtete Dachgeschoß samt Stiegenaufgang abzubrechen, sodass die bewilligte Höhe eingehalten werde,