VwGH upholds building permit revocation due to incorrect interpretation of building regulation dimensions.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Niederösterreich hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von EUR 908,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit der Eingabe vom 3. September 1999 (eingelangt bei der Baubehörde am 6. September 1999) suchte die mitbeteiligte Partei (kurz: Bauwerberin) um baubehördliche Bewilligung zur Errichtung einer Reihenhaussiedlung mit ingesamt fünf Einheiten auf einer Liegenschaft im Gebiet der beschwerdeführenden Gemeinde an.

Im Flächenwidmungsplan ist diese Liegenschaft als "Bauland-Wohngebiet" ausgewiesen. Im Bebauungsplan ist hiefür eine 25 %ige Bebauungsdichte, wahlweise die offene oder gekuppelte Bebauungsweise sowie wahlweise die Bauklasse I oder II festgelegt.

Zusätzlich bestehen Bebauungsvorschriften zu diesem Bebauungsplan. Der 1. Abschnitt regelt die "Abteilung und Aufschließung" von Grundstücken, der 2. Abschnitt die "Anordnung und äußere Gestaltung von Baulichkeiten". Hier heißt es unter Punkt 2.1:

"Zur Erreichung einer harmonischen Gestaltung im BW (= Bauland-Wohngebiet) darf zusätzlich zur Eintragung der Bebauungsdichte die verbaute Fläche von Hauptgebäuden nicht mehr als 30 x 15 m aufweisen."

Im Punkt 2.2 heißt es, bei gekuppelter Bebauungsweise sei bei vorhandenem Baubestand an diesen so anzubauen, dass die Brandmauer dieser Baulichkeit möglichst verdeckt werde. Nach Punkt 2.3 dürfen die Gebäudesockel in der Höhe bei ebenem Gelände 0,60 m und bei Hanglage 1,2 m nicht überschreiten. Punkt 2.4 trifft nähere Bestimmungen zu den Oberflächen von Wandverkleidungen, in Punkt 2.5 heißt es, die Färbelung und Gliederung von Fassaden sei mit der Baubehörde abzustimmen, Punkt 2.6 und Punkt 2.7 treffen nähere Bestimmungen zur Austeilung von Mauerwerksöffnungen und zu Geschäftsportalen.

Nach verschiedenen Verfahrensschritten wurde das Baugesuch mit dem erstinstanzlichen Bescheid vom 21. Dezember 1999 abgewiesen. Dies wurde damit begründet, dass das "Projekt (Hauptgebäude)" ein Ausmaß von 36,4 m x 10 m aufweise. Nach dem Punkt 2.1 der Bebauungsvorschriften seien jedoch nur Gebäude im Ausmaß von 30 m x 15 m zulässig. Diese Bestimmung sei eindeutig formuliert. Entgegen der Auffassung der Bauwerberin könne darin keine reine Flächenbeschränkung erblickt werden, weil ansonsten "eine nach Quadratmetern orientierte Maßzahl verwendet" worden wäre. Es sei auch gar nicht erforderlich, dass diese Maßzahlen 30 m bzw. 15 m mit Begriffen wie Länge bzw. Breite versehen seien. Es sei vielmehr die Intention dieser Bestimmung gewesen, die Ausdehnung von Gebäuden über ein bestimmtes Maß hinaus zu vermeiden. Dabei sollte als Höchstmaß eine bestimmte Proportion, hier 2:1, festgelegt werden. Die Bestimmung sei somit dahingehend zu verstehen, dass ein Hauptgebäude an einer Seite nicht länger als 30 m sein dürfe und gleichzeitig an jener im rechten Winkel gelegenen nicht länger als 15 m. Daraus ergebe sich zwar "automatisch" auch eine Flächenbeschränkung, es sollten aber auch Überlängen vermieden werden. Wenn nun (wie die Bauwerberin meine) diese Bestimmung dahin verstanden werden solle, dass ein Gebäude eine Fläche von 450 m2 nicht überschreiten dürfe, so stehe das im ausdrücklichen Widerspruch "zu den Formulierungen in der genannten Bestimmung". Einerseits hätte man dann eine Beschränkung von 450 m2 gewählt, zum anderen könnte auf diese Weise "eine Verschiebung in jede Richtung vorgenommen werden", sofern nur das Produkt weiterhin 450 m2 ergäbe.

Dagegen erhob die Bauwerberin Berufung, die mit Berufungsbescheid vom 19. Juni 2000 als unbegründet abgewiesen wurde. Zusammengefasst schloss sich die Berufungsbehörde der Auffassung der Behörde erster Instanz an.

Dagegen erhob die Bauwerberin Vorstellung.

Mit dem angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde der Vorstellung Folge gegeben, den bekämpften Berufungsbescheid behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Gemeinde verwiesen.

Soweit für das Beschwerdeverfahren erheblich, heißt es begründend, hinsichtlich dieser Bebauungsvorschriften seien keine erläuternden Bemerkungen oder Ausschussberichte vorhanden, die den Willen des damaligen Verordnungsgebers darlegen könnten. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes seien in einer freiheitlich - demokratischen Rechtsordnung gesetzliche Beschränkungen nicht einengend auszulegen. Wenn der Verordnungsgeber daher nur eine bestimmte maximal Seitenlänge für Hauptgebäude für zulässig hätte ansehen wollen, hätte er dies ausdrücklich anordnen müssen (Hinweis auf das hg. Erkenntnis vom 17. Jänner 1989, Zl. 88/05/0134, Slg. Nr. 12.844/A). Auch wenn die Gemeindebehörden den fraglichen Punkt der Bebauungsvorschriften dahin ausgelegt hätten, dass es die Intention des damaligen Verordnungsgebers gewesen sein müsse, dass die maximale Länge eines Hauptgebäudes nicht mehr als 30 m betragen dürfe, so sei dem entgegenzuhalten, dass dies im Sinne der zuvor genannten Rechtsprechung auch in dieser Form hätte normiert werden müssen bzw. diese Intention aus den Materialien (wie beispielsweise erläuternde Bemerkungen oder Ausschussberichte) hervorgehen müssen. Es sei daher der Bauwerberin dahingehend Recht zu geben, dass der strittige Punkt der Bebauungsvorschriften auf Grund seines eindeutigen Wortlautes lediglich dahin gedeutet werden könne, dass damit die maximal zu verbauende Fläche für Hauptgebäude und somit das Flächenmaß bestimmt werde und daher die verbaute Fläche von Hauptgebäuden - mit welcher Seitenlänge auch immer - nicht mehr als 450 m2 (30 m x 15 m) betragen dürfe.

Da sich aus den Projektunterlagen ergebe, dass das eingereichte Projekt insgesamt eine geringere Fläche aufweise, hätte somit das Baugesuch nicht aus diesem Grunde abgewiesen werden dürfen.

Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und, ebenso wie die mitbeteiligte Bauwerberin, in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Im Beschwerdefall ist die Auslegung des Punktes 2.1 der Bebauungsvorschriften strittig. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes ist die von den Gemeindebehörden dahin vorgenommen Auslegung zutreffend, dass damit die Maximalmaße des Hauptgebäudes normiert werden sollten. Zwar findet die Auffassung der belangten Behörde und der Bauwerberin, dass damit nur das Höchstmaß der verbauten Fläche von Hauptgebäuden begrenzt werden sollte, eine gewisse Stütze im Wortlaut dieser Bestimmung, die (auch) einen Konnex zur Bebauungsdichte vornimmt ("... zusätzlich zur Eintragung der Bebauungsdichte ..."), was jedenfalls im Ergebnis eine zweifache Beschränkung der bebaubaren Fläche des Bauplatzes bewirkt. Ginge es aber nur darum, das Höchstmaß der verbauten Fläche von Hauptgebäuden zu beschränken, wäre eine Angabe dieses Höchstmaßes in Quadratmetern angezeigt gewesen (wie auch im ersten Abschnitt der Bebauungsvorschriften im Zusammenhang mit dem Ausmaß der Bauplätze Quadratmeterangaben verwendet werden). Vor allem aber darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die strittige Bestimmung ausdrücklich eine harmonische Gestaltung sicherstellen soll (wie sie auch im zweiten Abschnitt dieser Vorschriften, "Anordnung und äußere Gestaltung von Baulichkeiten", eingereiht ist). Im Hinblick auf diesen Zweck ist die Auslegung schlüssig, dass damit Höchstausmaße (Längenmaße) normiert sind. Keinesfalls ist die Bestimmung in einer Weise unklar, dass sie im Zweifel (im Hinblick auf den Grundsatz der Baufreiheit) nur als Beschränkung des höchstzulässigen Flächenausmaßes des Hauptgebäudes zu deuten wäre.

Da die belangte Behörde dies verkannte, belastete sie den angefochtenen Bescheid mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit, weshalb er gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben war.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 501/2001.

Wien, am 20. Dezember 2002