Real estate transfer approval: failure to prove non-holiday purpose under § 8 GVG despite contradictory applicant statements

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die beschwerdeführende Partei hat dem Land Vorarlberg Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Antrag vom 15. November 2000 begehrte die "Firma S." (in der Folge kurz: Erwerberin) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zum Erwerb von zwei verschiedenen Anteilen an einem näher genannten (bebauten) Grundstück in D von der beschwerdeführenden Partei.

Die Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg versagte mit Bescheid vom 26. November 2001 gemäß § 8 "Abs. 3" (richtig wohl: Abs. 2) lit. a des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes, LGBL. Nr. 29/2000 (kurz: GVG), die beantragte Genehmigung.

Gegen diesen Bescheid erhob die beschwerdeführende Partei Berufung.

Mit Bescheid vom 5. Juli 2001 gab die belangte Behörde der Berufung gemäß § 66 Abs. 4 AVG i.V.m. § 8 Abs. 2 lit. a GVG keine Folge.

In der Begründung wird u.a. ausgeführt, die Erwerberin habe hinsichtlich der künftigen Verwendung in ihrem Antrag die "Betreibung einer Frühstückspension" angegeben. Im Zuge des durchgeführten Grundverkehrsverfahrens habe die Erwerberin aber über eine entsprechende Anfrage der erstinstanzlichen Behörde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie mit einer Bescheidauflage mit dem Inhalt einer Weiterführung der Liegenschaft als Frühstückspension nicht einverstanden sei. Es sei mit der beschwerdeführenden Partei (= Verkäufer) vereinbart worden, dass die Erwerberin in ihrer Entscheidung bezüglich des Kaufgegenstandes frei bleiben müsse, "ob nun in baulicher Hinsicht oder aber Umwandlung ggf in weitere Appartements usw." Aus diesen Angaben der Erwerberin sei zu schließen, dass sie die gegenständlichen Wohneinheiten auch zu Ferienzwecken nutzen möchte. Damit habe die Erwerberin aber die belangte Behörde nicht von der Wahrscheinlichkeit überzeugt, dass keine Nutzung zu Ferienzwecken erfolgen werde.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Unbestritten ist, dass die Erwerberin der gegenständlichen Objekte keine Erklärung im Sinne des § 7 GVG für den genehmigungsfreien Erwerb abgab, sondern um grundverkehrsbehördliche Genehmigung ansuchte, wobei sie in der Rubrik "Staatsbürgerschaft" den Begriff "andere" ankreuzte und das Wort "Schweiz" ergänzte.

Zwar haben die Grundverkehrsbehörden den gegenständlichen Erwerb nicht als Grunderwerb durch Ausländer nach § 9 ff GVG, sondern als genehmigungspflichtigen Grunderwerb nach § 8 GVG behandelt, jedoch kann die Richtigkeit dieser Rechtsansicht dahingestellt bleiben, weil auch beim Grunderwerb durch Ausländer nach § 10 Abs. 1 lit. a GVG u.a. die Voraussetzungen nach § 8 GVG zu erfüllen sind, und sich die Bewilligungspflicht nach § 8 leg. cit. aus der im Beschwerdefall fehlenden schriftlichen Erklärung im Sinne des § 7 Abs. 2 bis 4 leg. cit. ergibt, welche nach § 7 Abs. 1 leg. cit. Voraussetzung für einen genehmigungsfreien Erwerb wäre.

Die Frage, ob allenfalls auch eine Erklärung nach § 7 GVG ausreichend gewesen wäre, ist daher - entgegen einer diesbezüglichen Anregung der beschwerdeführenden Partei in einem ergänzenden Beschwerdeschriftsatz - vom Verwaltungsgerichtshof mangels rechtlicher Relevanz für den angefochtenen Bescheid nicht zu prüfen.

Die beschwerdeführende Partei behauptet, es seien mit 1. Juni 2002 "mehrere bilaterale Verträge zwischen der EU bzw. deren Mitgliedstaaten und der Schweizerischen Eidgenossenschaft" in Kraft getreten. Der angefochtene Bescheid wurde aber bereits am 1. Juli 2001 der beschwerdeführenden Partei zugestellt. Eine nach Erlassung des angefochtenen Bescheides erfolgte Änderung der Rechtslage insbesondere in Bezug auf die Kapitalverkehrsfreiheit zwischen der EU und der Schweiz geht - abgesehen vom zitierten § 10 Abs. 1 lit. a GVG - daher ins Leere, zumal der angefochtene Bescheid nach der Sach- und Rechtslage zur Zeit seiner Erlassung zu prüfen ist (vgl. die bei Dolp, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, 3. Auflage, S. 559 zu § 41 VwGG angeführte hg. Judikatur).

Nach § 8 Abs. 2 lit. a GVG sind Rechtserwerbe an bebauten Baugrundstücken zu genehmigen, wenn der Erwerber glaubhaft macht, dass der Erwerb nicht zu Ferienzwecken erfolgt.

Gemäß § 12 Abs. 2 GVG können zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen dieses Gesetzes die Angaben des Antragstellers (§ 17) in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden.

Die beschwerdeführende Partei wendet u.a. ein, die Rechtsansicht der belangten Behörde sei nicht haltbar, dass die in § 8 Abs. 2 lit. a GVG normierte Glaubhaftmachung - dass nämlich das Vertragsobjekt nicht zu Ferienzwecken genutzt werde - nicht erfolgt sei bzw. im Gegenteil auf Grund der Angaben der Erwerberin zu schließen sei, dass eine Ferienwohnungsnutzung zu besorgen sei. Schon in der Berufung habe die beschwerdeführende Partei vorgebracht, dass gemäß § 12 Abs. 1 GVG zur Sicherstellung des Erwerbszweckes Auflagen erteilt werden könnten, wenn Hinweise oder Besorgnis für eine spätere widmungsfremde Nutzung gegeben seien.

Die beschwerdeführende Partei übersieht mit ihrer Argumentation betreffend mögliche Auflagen nach § 12 GVG, dass nach § 8 Abs. 2 lit. a GVG der dort genannte Verwendungszweck ("nicht zu Ferienzwecken") vom Erwerber gegenüber der Grundverkehrsbehörde glaubhaft zu machen ist, um überhaupt eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erlangen zu können.

Die Auflagen nach § 12 Abs. 2 GVG dienen nur der Sicherstellung der "Angaben des Antragstellers", welche jedoch im Beschwerdefall insofern widersprüchlich waren, als die Erwerberin zunächst angab, die gegenständlichen Objekte zur "Betreibung einer Frühstückspension" verwenden zu wollen (siehe Grundverkehrs-Ansuchen vom 15. November 2000), in weiterer Folge jedoch ausdrücklich erklärte, einer dahingehenden Auflage nicht zuzustimmen (siehe Schreiben an die Grundverkehrs-Landeskommission vom 17. Jänner 2001).

Im Zuge der mündlichen Verhandlung vor der belangten Behörde am 18. Mai 2001 wurde laut Verhandlungsprotokoll ein Schreiben des Rechtsvertreters der Erwerberin vom 11. Mai 2001 verlesen und in Kopie der beschwerdeführenden Partei übergeben, in dem u.a. festgehalten wurde, dass die Frühstückspension von der Erwerberin "vorerst" weitergeführt werde. Es sei als Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag zwischen den Parteien vereinbart worden, dass der Erwerberin "die freie Nutzung" der Kaufobjekte offen stehe. Beweggrund für den Abschluss des Kaufvertrages sei für die Erwerberin die Möglichkeit einer Gewinnerzielung gewesen, "sei es durch Fortführung der Frühstückspension, sei es durch Um- und Ausbau der Objekte in Appartements oder Weiterverkauf."

Da im Beschwerdefall - mangels entsprechender raumordnungsrechtlicher Widmung - eine Nutzung der Kaufobjekte als Ferienwohnung nicht möglich ist, ist (wie bereits oben erwähnt) von der Erwerberin für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung auf Grund des § 8 Abs. 2 lit. a GVG glaubhaft zu machen, dass der Erwerb nicht zu Ferienzwecken erfolgt.

Von einem Glaubhaftmachen (sohin von einem "von der Wahrscheinlichkeit überzeugen" - vgl. das von der belangten Behörde dazu zutreffend zitierte hg. Erkenntnis vom 10. Mai 1996, Zl. 95/02/0306) des Verwendungszweckes im Sinne des § 8 Abs. 2 lit. a GVG kann jedoch - wie die belangte Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides angesichts der von der Erwerberin abgegebenen Erklärungen zutreffend aufzeigte - keine Rede sein.

Entgegen den Beschwerdeausführungen ist dem GVG auch nicht zu entnehmen, dass im Falle des Nichtglaubhaftmachens der in § 8 Abs. 2 lit. a GVG festgelegten Verwendungszwecke etwa noch allgemeine volkswirtschaftliche Interessen und insbesondere finanzielle Interessen des Verkäufers (vgl. dazu den hg. Beschluss vom 21. Dezember 2001, Zl. 2001/02/0249) vor Abweisung eines Antrages zu berücksichtigen wären. Die grundverkehrbehördliche Genehmigung wurde daher zu Recht versagt.

Weshalb die Grundverkehrsbehörde bei der Vollziehung des § 8 Abs. 2 lit. a GVG in unzulässiger Weise "in raumplanerische Kompetenzen" eingreift, vermag die beschwerdeführende Partei nicht einsichtig zu machen, zumal der Behörde nach dieser Bestimmung zwingend aufgetragen wird, die Glaubhaftmachung des Verwendungszwecks ("nicht zu Ferienzwecken") zu prüfen, sie jedoch hinsichtlich der entsprechenden Widmung des Grundstücks an die jeweiligen raumordnungsrechtlichen Vorschriften gebunden ist.

Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff. VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. II Nr. 333/2003.

Wien, am 20. April 2004