VwGH dismisses appeal for building permit extension due to lack of valid justification and excessive prior extensions.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Aufgrund der Beschwerde und der dieser angeschlossenen Ausfertigung des angefochtenen Bescheides ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

Mit Bescheid des Magistrates der mitbeteiligten Stadt vom 14. September 1972 wurde R.E. eine Baubewilligung für die Errichtung eines dreigeschoßigen Hauptgebäudes und eines dreigeschoßigen Lagergebäudes auf den Grundstücken Nr. 929/59 und 929/76, KG Lustenau, erteilt. Gemäß der Baubeginnsanzeige wurde mit dem Bau am 1. Juni 1973 begonnen. Bei einer Baukontrolle am 16. Juni 1975 wurde festgestellt, daß das Bauvorhaben teilweise im Rohbau fertiggestellt worden sei, die Bauarbeiten jedoch eingestellt worden seien. In alljährlichen weiteren Baukontrollen wurde im wesentlichen ein unveränderter Bauzustand beschrieben. Über Ansuchen des R.E. wurde mit Bescheid des Magistrates der mitbeteiligten Stadt vom 11. Jänner 1982 die Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens bis zum 1. Jänner 1987 verlängert. In der Folge erlosch die Baubewilligung vom 14. September 1972 gemäß § 51 Abs. 2 i.V.m. § 69 Abs. 2 Oö Bauordnung 1976, da weder eine Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgte noch ein weiteres Ansuchen um Verlängerung der Bauvollendungsfrist eingereicht wurde.

Mit Eingabe vom 16. Oktober 1987 stellte die beschwerdeführende Gesellschaft neuerlich ein Baubewilligungsansuchen für das nicht vollendete Bauvorhaben. Mit Bescheid des Magistrates der mitbeteiligten Stadt vom 20. Dezember 1988 wurde die beantragte Baubewilligung erteilt und erwuchs dieser Baubewilligungsbescheid in Rechtskraft. Am 27. Oktober 1989 wurde im Zuge einer Baukontrolle festgestellt, daß sich das Bauvorhaben unverändert im Rohbaustadium befinde. Auch in den folgenden Jahren wurde bei diversen Baukontrollen die mangelnde Fertigstellung des Bauvorhabens festgestellt. Mit Eingabe vom 17. Dezember 1993 beantragte die Beschwerdeführerin die "Verlängerung der Baubewilligung" mit dem Hinweis auf die momentane wirtschaftliche Lage und die Absicht, die noch bestehenden Rohbauteile etappenweise auszubauen. Mit Bescheid des Magistrates der mitbeteiligten Stadt vom 7. April 1994 wurde die Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens bis 30. Dezember 1995 verlängert. Da das Bauvorhaben in der Folge nicht vollendet wurde, stellte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 14. November 1995 neuerlich einen Antrag auf Verlängerung der Bauvollendungsfrist mit derselben Begründung wie im Ansuchen vom 17. Dezember 1993. Daraufhin verlängerte der Magistrat Linz die Bauvollendungsfrist mit Bescheid vom 31. Jänner 1996 noch einmal bis 30. Dezember 1996.

Mit Schriftsatz vom 27. November 1996 beantragte die Beschwerdeführerin neuerlich die Verlängerung der Baufertigstellungsfrist, wobei sich auch diesmal die Begründung des Ansuchens mit der der vorangegangenen Verlängerungsanträge deckte. Im Zuge des Ermittlungsverfahrens wurden von der Baubehörde erster Instanz Fotos angefertigt, aus denen sich ergab, daß lediglich im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß des Hauptgebäudes Fenster eingebaut seien, wogegen im zweiten und dritten Obergeschoß sowohl an der Straßen- als auch an der Hofseite die Fenster fehlten. An der Hofseite des Gebäudes sei auch kein Außenverputz vorhanden, sodaß das Gebäude dort als "Rohbau" im landläufigen Sinn wirke. Mit Schreiben vom 25. September 1997 forderte die Baubehörde erster Instanz die Beschwerdeführerin auf, bekanntzugeben, innerhalb welcher Frist die Fertigstellung nunmehr möglich erscheine, und gleichzeitig die behauptete wirtschaftliche Lage entsprechend darzulegen. Mit Schreiben der Beschwerdeführerin vom 14. Oktober 1997 teilte diese mit, daß das vorliegende Gebäude, ausgehend vom Wissensstand im Jahre 1970 als Wohn- und Bürohaus geplant worden sei. Inzwischen hätten sich jedoch die Gegebenheiten in vielfacher Hinsicht verändert und erfordere der Arbeitsmarkt derzeit keine Quartiere im größeren Ausmaß. Der Bürostandard in der Hofgasse habe sich als ausbaufähig erwiesen und die benachbarten Liegenschaften in der Semmelweißstraße würden einer unsicheren Zukunft entgegensehen. Es sei daher nicht möglich, eine wirklich sichere Entscheidung über die weitere Verwendung des Gebäudes zu treffen und könnten daher auch keine verbindlichen Zusagen über die bauliche Fertigstellung des Gebäudes gemacht werden. Die Baubehörde erster Instanz forderte die Beschwerdeführerin neuerlich auf, bekanntzugeben, wie lange die Frist zur Fertigstellung verlängert werden solle und worin die Verhinderung der rechtzeitigen Fertigstellung der Baulichkeit bestanden habe. Die Beschwerdeführerin reagierte auf diese schriftliche Aufforderung nicht.

Die Baubehörde erster Instanz wies in der Folge das Ansuchen um Verlängerung der Baufertigstellungsfrist mit Bescheid vom 19. März 1998 unter Berufung auf § 51 Abs. 4 Oö Bauordnung 1976 ab.

In der dagegen eingebrachten Berufung machte die Beschwerdeführerin geltend, daß die Fertigstellung der restlichen Fassadengestaltung (Hofseite und Giebelseite) bereits eingeplant sei und baldigst durchgeführt werde (Herbst, Frühjahr 98/99).

Mit Bescheid des Stadtsenates der mitbeteiligten Stadt vom 11. Mai 1998 wurde der Berufung keine Folge gegeben und der erstinstanzliche Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, daß der auf Abweisung des Bauansuchens lautende Spruch unter Anführung der O.ö. BauO 1994 neu gefaßt wurde. Die Berufungsbehörde führte dazu aus, daß sich die Baubehörde erster Instanz zu Unrecht auf die Oö Bauordnung 1976 berufen habe. Das mit Eingabe vom 27. November 1996 eingeleitete Verfahren zur Verlängerung der Baufertigstellungsfrist stelle kein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Oö Bauordnung 1994 anhängiges Verwaltungsverfahren dar.

Es sei somit die Oö Bauordnung 1994 anzuwenden. § 38 Abs. 4 Oö Bauordnung 1994 setze zum einen voraus, daß der Bauwerber an der rechtzeitigen Fertigstellung gehindert gewesen sei, und zum anderen, daß die Fertigstellung innerhalb der Nachfrist möglich sei. Im Falle eines Vorliegens dieser beiden Tatbestandsvoraussetzungen habe der Bauwerber einen Rechtsanspruch auf eine angemessene Verlängerung der Bauvollendungsfrist. Wenn die Beschwerdeführerin die nicht rechtzeitige Vollendung des Bauvorhabens damit begründe, daß durch die Änderung der Gegebenheiten eine sichere Entscheidung über die weitere Verwendung des ursprünglich als Wohn- und Bürohaus geplanten Gebäudes nicht zu treffen sei, liege kein objektiv nachvollziehbarer, zwingender Hinderungsgrund an der Fertigstellung vor, sondern ergebe sich, daß die Beschwerdeführerin aufgrund ihrer geänderten wirtschaftlichen Gegebenheiten - seit über zwei Jahrzehnten - einfach nicht wisse, welchem Zweck sie das Bauvorhaben zuführen solle und sie allein deswegen keine Investitionen in die weitere Vollendung des Bauvorhabens tätigen wolle.

Berücksichtige man weiters, daß allein die zweite Baubewilligung für das vorliegende Bauvorhaben hinsichtlich der Bauvollendungsfrist bereits zweimal verlängert worden sei, sei schwer glaubhaft zu machen, die Beschwerdeführerin sei gewillt, das Bauvorhaben innerhalb einer weiteren Nachfrist fertigzustellen. Letztlich scheitere eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist daran, daß das Gesetz lediglich eine angemessene Verlängerung erlaube. Wenngleich nach dem Gesetzeswortlaut auch eine mehrmalige Verlängerung möglich sei, müsse doch insgesamt gesehen die Verlängerung der Baufertigstellungsfrist angemessen sein.

Gehe man davon aus, daß mit der Errichtung des Bauvorhabens im Jahre 1973 - also vor 25 Jahren - begonnen worden sei, die ursprünglich erteilte Baubewilligung erloschen und eine weitere Baubewilligung bereits zweimal verlängert worden sei, so würde eine nochmalige Verlängerung der Bauvollendungsfrist eine derart exzessive Handhabung des betreffenden Rechtsinstitutes darstellen, die in keiner Weise mit den Intentionen des Gesetzes - nämlich die Hintanhaltung von unvollendeten "Bauruinen" - in Einklang zu bringen sei. Die Abweisung des Ansuchens sei somit zu Recht erfolgt.

In der dagegen erhobenen Vorstellung machte die Beschwerdeführerin geltend, aus beigelegten Fotos vom 20. Mai 1998 ergebe sich, daß lediglich die Hofseite des Gebäudes zu verputzen sei und im zweiten und dritten Obergeschoß noch die Fenster einzubauen seien. Abgesehen davon seien jedoch bereits alle konstruktiven Bauteile einschließlich der Innenmauern und Stiegenanlagen fertiggestellt. Da alle konstruktiven Gebäudeteile verwirklicht worden wären, könne man das Bauvorhaben als fertiggestellt ansehen und bedürften die noch durchzuführenden Maßnahmen wegen ihrer Geringfügigkeit keiner Baubewilligung. Die Entscheidung der Berufungsbehörde sei daher als rechtswidrig anzusehen.

Die Vorstellung der Beschwerdeführerin wurde mit dem angefochtenen Bescheid als unbegründet abgewiesen. Diese Entscheidung wurde nach Anführung der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen im wesentlichen damit begründet, daß das Vorbringen der Beschwerdeführerin bei Betrachtung der eindeutigen Aktenlage grundsätzlich nicht geeignet sei, dem Rechtsmittel zum Erfolg zu verhelfen. Was die vorgelegten Fotos betreffe, würden sich diese nicht von den im Akt aufliegenden, im baubehördlichen Ermittlungsverfahren angefertigten Fotos vom September 1997 unterscheiden. Vielmehr belegten diese Fotos, daß dieser Zustand bereits seit Jahren unverändert bestehe. Aus den Fotos ergebe sich weiters, daß das Bauvorhaben in seiner derzeitigen Bauphase noch keineswegs kollaudierungsfähig sei und es könne daher auch von keiner Baufertigstellung gesprochen werden. Der Umstand, daß die Beschwerdeführerin nicht die Baufertigstellung angezeigt bzw. die Benützungsbewilligung beantragt, sondern vielmehr mit Eingabe vom 27. November 1996 die Verlängerung der Baufertigstellungsfrist beantragt habe, indiziere eindeutig, daß von einer Baufertigstellung in dem vom Gesetz verstandenen Sinn keine Rede sein könne. Die in der Vorstellung vertretene Auffassung der Beschwerdeführerin, die am Bauvorhaben noch durchzuführenden Baumaßnahmen bedürften keiner Bewilligung mehr, sei daher unzutreffend. Im übrigen verweise die belangte Behörde im gegebenen Zusammenhang auf die zutreffende Begründung des angefochtenen Berufungsbescheides und schließe sich diesen Ausführungen grundsätzlich und vollinhaltlich an. Da somit - schon dem Vorbringen der Beschwerdeführerin nach - kein zwingender Hinderungsgrund an der Fertigstellung des bereits 1973 begonnenen Bauvorhabens bestanden habe und die Baufertigstellungsfrist ohnedies mehrmals angemessen verlängert worden sei, scheitere eine weitere Verlängerung der Bauvollendungsfrist letztlich daran, daß das Gesetz lediglich eine "angemessene" Verlängerung erlaube. Eine nochmalige Verlängerung besagter Frist würde eine derart exzessive Handhabung des betreffenden Rechtsinstitutes darstellen, die in keiner Weise mit den Intentionen des Gesetzes - nämlich die Hintanhaltung von unvollendeten Bauruinen - in Einklang gebracht werden könne.

In der dagegen erhobenen Beschwerde wird die Rechtswidrigkeit des Inhaltes und die Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

Für das vorliegende, mit Antrag vom 27. November 1996 eingeleitete Verfahren zur Verlängerung der Frist für die Baufertigstellung ist die am 1. Jänner 1995 in Kraft getretene Oö Bauordnung 1994, LGBl. Nr. 66 i.d.F. der Novelle LGBl. Nr. 93/1996 (O.ö. BauO 1994), anzuwenden. Gemäß § 38 Abs. 1 O.ö. BauO 1994 erlischt die Baubewilligung mit Ablauf von drei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft des Bewilligungsbescheides, wenn nicht innerhalb dieser dreijährigen Frist mit der Bauausführung begonnen wurde. Wird mit der Bauausführung innerhalb der dreijährigen Frist begonnen, erlischt zufolge Abs. 2 dieser Gesetzesstelle die Baubewilligung, wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung fertiggestellt und die Fertigstellung angezeigt (§ 42 Abs.

1) oder die Benützungsbewilligung beantragt (§ 42 Abs.

3) wurde. Die Frist für die Fertigstellung des Bauvorhabens ist gemäß § 38 Abs. 4 leg. cit. über Antrag des Bauwerbers angemessen zu verlängern, wenn er glaubhaft macht, daß er an der rechtzeitigen Fertigstellung gehindert war und die Fertigstellung innerhalb der Nachfrist möglich ist. Gemäß den Erläuterungen (siehe den Ausschußbericht in den Beilagen 140/1976 des o. ö. Landtages, XXI. GP, S. 17, abgedruckt in Neuhofer-Sapp, O.Ö. Baurecht3, 1991, 228) zu dem gleichlautenden § 51 Abs. 4 Oö Bauordnung 1976 soll eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist nur aus triftigen Gründen möglich sein.

Das vorliegende Verlängerungsansuchen begründete die Beschwerdeführerin nach den unbestrittenen Ausführungen im angefochtenen Bescheid damit, daß das gegenständliche Gebäude als Wohn- und Bürohaus geplant worden sei und man dabei vom Wissensstand im Jahre 1970 ausgegangen sei. Inzwischen hätten sich die Gegebenheiten in vielfacher Hinsicht verändert und erfordere der Arbeitsmarkt derzeit keine Quartiere in größerem Ausmaß. Der Bürostandard in der Hofgasse habe sich als ausbaufähig erwiesen und die benachbarten Liegenschaften in der Semmelweißstraße würden einer unsicheren Zukunft entgegengehen.

Es sei daher nicht möglich, eine wirklich sichere Entscheidung über die weitere Verwendung des Gebäudes zu treffen und könnten daher auch keine verbindlichen Zusagen über die bauliche Fertigstellung des Gebäudes gemacht werden. Die belangte Behörde hat - wie die Berufungsbehörde - zutreffend dazu die Auffassung vertreten, daß damit kein objektiv nachvollziehbarer, zwingender Hinderungsgrund an der Fertigstellung glaubhaft gemacht worden sei. Der angeführte Grund für die Verlängerung kann insbesondere auch nicht als triftiger Grund qualifiziert werden.

Die belangte Behörde hat überdies zu Recht die Auffassung vertreten, daß im Hinblick auf die bereits zweimalige Verlängerung der Frist für die Baufertigstellung dieses Bauvorhabens nach der Erteilung der zweiten Baubewilligung für dieses Bauvorhaben im Jahre 1988 im insgesamten Ausmaß von drei Jahren bei einer weiteren Verlängerung (wie in der Berufung konkretisiert bis Frühjahr 1999, also weitere eineinhalb Jahre) nicht mehr von einer angemessenen Verlängerung im Sinne des § 38 Abs. 4 leg. cit. gesprochen werden kann. Auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes ermöglicht diese Bestimmung zwar eine mehrmalige Verlängerung, bei der Prüfung eines weiteren Verlängerungsansuchens ist aber jeweils auch zu beurteilen, ob die Frist für eine allfällige weitere Verlängerung unter Berücksichtigung der bereits gewährten Verlängerungsfrist angemessen ist.

Bei der im vorliegenden Fall gegebenen Sachlage konnte eine weitere Verlängerung der Baufertigstellungsfrist nicht mehr als angemessen angesehen werden. Im Hinblick auf die bereits bewilligten zwei Verlängerungen der Baufertigstellungsfrist zunächst von Ende 1993 bis Ende 1995 und weiters bis Ende 1996, also bereits drei Jahre, war die Behörde im vorliegenden Verlängerungsverfahren auch nicht mehr gehalten, insbesondere auch im Hinblick auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin zu den Verlängerungsgründen, näher festzustellen, welche Arbeiten noch bis zur Bauvollendung erforderlich seien.

Die Bewilligung eines weiteren Verlängerungsansuchens setzt insbesondere auch voraus, daß die Nichtfertigstellung des Bauvorhabens innerhalb der bereits gewährten Verlängerungen entsprechend begründet wird. Auch dies ist im vorliegenden Verfahren nicht erfolgt. Wenn die Beschwerdeführerin meint, die belangte Behörde hätte sich mit ihrem Vorbringen in der Berufung, es seien nur mehr unwesentliche Änderungen im Innenbereich und die restliche Fassadengestaltung an der Hof- und Giebelseite erforderlich, wofür eine Fertigstellungsfrist bis Herbst, Frühjahr 1998/1999 benötigt werde, nicht auseinandergesetzt, stellt dies schon deshalb keinen Verfahrensmangel dar, weil das Nichtvorliegen eines triftigen Grundes für die bisherige Nichtfertigstellung und damit für die Notwendigkeit einer Verlängerung bereits zu Recht zur Abweisung der Ansuchens führen durfte.

Da bereits der Inhalt der Beschwerde erkennen läßt, daß die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Rechtsverletzungen nicht vorliegen, war die Beschwerde gemäß § 35 Abs. 1 VwGG ohne weiteres Verfahren in nichtöffentlicher Sitzung als unbegründet abzuweisen.

Damit erübrigt sich eine Entscheidung über den Antrag, der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Wien, am 22. September 1998