VwGH dismisses complaint where official referred buyer to commission due to doubts about primary residence use declaration.

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Land Salzburg Aufwendungen in der Höhe von S 4.565,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 7. Jänner 1998 hat die belangte Behörde den Beschwerdeführer als Rechtserwerber betreffend den Kaufvertrag vom 28. November/9. Dezember 1997 hinsichtlich eines näher bestimmten Grundstückes an die Grundverkehrslandeskommission verwiesen. In der Begründung dieses Bescheides hat die belangte Behörde ausgeführt, dass das genannte Rechtsgeschäft gemäß den Bestimmungen des Salzburger Grundverkehrsgesetzes angezeigt worden sei, wobei der Beschwerdeführer erklärt habe, den Gegenstand des Rechtsgeschäftes zur Begründung eines Hauptwohnsitzes zu erwerben. Als Zeitpunkt, bis zu dem die angegebene Nutzung spätestens aufgenommen werden solle, habe er den 30. November 2007 angegeben. Das kaufgegenständliche Grundstück liege in einem begehrten Zweitwohnsitz- bzw. Ferienwohnsitzgebiet. Dies und der Umstand, dass die spätestmögliche Nutzungsaufnahme erst in zehn Jahren gelegen sei, lasse befürchten, dass der Beschwerdeführer das zu errichtende Haus nicht dem angegebenen Zweck entsprechend nutzen werde, sondern vielmehr als Zweitwohnsitz. Darüber hinaus sei auch nicht ersichtlich, warum der Rechtserwerber seinen Hauptwohnsitz gerade nach N. verlegen wolle.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, über die der Verwaltungsgerichtshof erwogen hat:

Die auf den Beschwerdefall anzuwendenden Bestimmungen des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1997 - GVG 1997, LGBl. Nr. 11/1997, lauten:

§ 12. (1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die Baugrundstücke betreffen und folgende Rechte zum Gegenstand haben, sind mit Ausnahme des Falles des § 13 Abs. 1 lit. a nur zulässig, wenn der Rechtserwerber eine Erklärung gemäß Abs. 3 abgibt und das Rechtsgeschäft unter Anschluss der Erklärung und in den Fällen des Abs. 3 Z 2 lit. c auch der darin genannten Bescheinigung beim Grundverkehrsbeauftragten anzeigt. Darunter fallen:

a) die Übertragung des Eigentums; .......

(3) Die Erklärung des Rechtserwerbers hat zu enthalten:

1. Der Rechtserwerber ist nicht Ausländer im Sinne des § 4 oder nimmt den Erwerb in Ausübung und unter Erfüllung der Voraussetzungen einer der Freiheiten nach dem EU-Recht, insbesondere dem EG-Vertrag, oder dem EWR-Abkommen (§ 5 Abs. 1) vor oder ist durch staatsvertragliche Verpflichtungen begünstigt. Und:

2. a) Der Gegenstand des Rechtsgeschäftes wird vom Rechtserwerber oder einer anderen Person als Hauptwohnsitz oder sonst ständiger Wohnsitz genutzt werden. Für die Aufnahme der Nutzung ist eine Frist ab Abgabe der Erklärung anzugeben. Sie darf, wenn das Rechtsgeschäft ein bebautes Grundstück betrifft, ein Jahr nicht überschreiten; bei Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung eines Gebäudes oder bei unbebauten Grundstücken kann die Frist nach der für die Verwirklichung des Vorhabens allgemein erforderlichen Zeit bis längstens zehn Jahre bemessen werden. Eine vom Rechtserwerber zu lang bemessene Frist kann vom Grundverkehrsbeauftragten unter Mitberücksichtigung der Umstände des Rechtserwerbers kürzer bestimmt werden. ....

(4) Der Grundverkehrsbeauftragte hat über die erfolgte vollständige Anzeige unverzüglich eine Bestätigung auszustellen.

Der Grundverkehrsbeauftragte darf aber die Bestätigung nicht

ausstellen und hat den Rechtserwerber an die

Grundverkehrslandeskommission zu verweisen, wenn wegen der Umstände

des Einzelfalles, die sich aus dem Rechtsgeschäft, den Angaben in

der Anzeige und offenkundigen Tatsachen ergeben, zu befürchten ist,

dass

a) der Rechtserwerber den Gegenstand des Rechtsgeschäftes

nicht seiner Erklärung gemäß nutzen wird oder

b) ........

§ 36. (1) ......

(13) Gegen Bescheide des Grundverkehrsbeauftragten gemäß § 12 Abs. 4 zweiter Satz ist kein ordentliches Rechtsmittel zulässig.

Der Beschwerdeführer erachtet sich durch den angefochtenen Bescheid in seinem Recht verletzt, trotz Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen keine Anzeigenbestätigung des Grundverkehrsbeauftragten erhalten zu haben, sondern vielmehr an die Grundverkehrslandeskommission verwiesen worden zu sein und bringt vor, das gegenständliche Grundstück sei laut Amtsbescheinigung des Bürgermeisters der Marktgemeinde N. als Bauland ausgewiesen und die Nutzung zur Begründung eines Hauptwohnsitzes sei bei unbebauten Grundstücken längstens innerhalb von 10 Jahren ab Abgabe der Erklärung aufzunehmen. Er sei am 15. Juni 1941 geboren und sohin zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung etwas mehr als 56 Jahre alt gewesen. Mit 65 Jahren erreiche er spätestens sein Pensionsalter. Er sei langjähriger Gast der Gemeinde N., Jagdkarteninhaber und langjähriger Jagdausübender im Bereich N. und beabsichtige, seinen Lebensabend in N. zu verbringen. Das von ihm erworbene Grundstück sei vom Bebauungsplan umfasst, es entstünden dort mehrere Einfamilienhäuser. Das Gebiet am Roßberg sei kein begehrtes Zweitwohnsitz- bzw. Ferienwohnsitzgebiet. Vielmehr werde die unmittelbare Umgebung ausschließlich von Einheimischen als Hauptwohnsitz genutzt. Beim zugrundeliegenden Rechtsgeschäft handle es sich um einen Kaufvertrag, der keine atypischen Züge aufweise. Gemäß den Angaben in der Anzeige wolle der Beschwerdeführer innerhalb von zehn Jahren seinen Hauptwohnsitz auf dem Grundstück begründen. Offenkundige Tatsachen lägen nicht vor und seien der Bescheidbegründung auch nicht zu entnehmen, sodass die Verweisung an die Grundverkehrslandeskommission nicht zu Recht erfolgt sei. Es sei vielmehr lebensnah anzunehmen, dass ein Städter sich dazu entschließe, seinen Lebensabend in einer alpinen Region zu verbringen. Nur bei offensichtlich unglaubwürdigen Angaben wäre eine Verweisung gerechtfertigt gewesen.

Diesem Vorbringen des Beschwerdeführers ist entgegenzuhalten, dass der Grundverkehrsbeauftragte nach § 12 Abs. 4 lit. a Salzburger Grundverkehrsgesetz 1997 den Rechtserwerber bereits dann an die Grundverkehrslandeskommission zu verweisen hat, wenn auf Grund der dort aufgezählten Voraussetzungen zu befürchten ist, dass der Rechtserwerber den Gegenstand des Rechtsgeschäftes nicht seiner Erklärung gemäß nutzen wird. Dabei genügt es, dass der Grundverkehrsbeauftragte Zweifel an der erklärten Nutzungsart hat; die Ansicht des Beschwerdeführers, dass nur "offensichtlich unglaubwürdige" Angaben zu einer Verweisung führen könnten, lässt sich nach Ansicht der Verwaltungsgerichtshofes der zitierten Bestimmung nicht entnehmen. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, dass der Grundverkehrsbeauftragte keine inhaltliche Entscheidung zu treffen hat, sodass - wie die belangte Behörde zutreffend ausführt - durch die Verweisung die Rechtsposition des Beschwerdeführers insoweit nicht geschmälert wird, als er als Rechtserwerber im Verfahren vor der Grundverkehrslandeskommission seinen Standpunkt umfassend darlegen kann. Ausgehend davon begegnet es keinen Bedenken, wenn der Grundverkehrsbeauftragte daraus, dass das kaufgegenständliche Grundstück in einem Zweitwohnsitz- bzw. Ferienwohnsitzgebiet liegt, wobei die spätestmögliche Nutzungsaufnahme von zehn Jahren gewählt wurde, den Schluss gezogen hat, es sei zu befürchten, dass das zu errichtende Haus nicht zu dem angegebenen Zweck, sondern vielmehr als Zweitwohnsitz genutzt werden könnte. Bei diesem Sachverhalt erübrigt sich ein Eingehen auf das weitere Vorbringen des Beschwerdeführers, der die Voraussetzungen für die Zustimmung der Grundverkehrslandeskommission im Verfahren vor dieser Behörde zu beweisen haben wird.

Die vorliegende Beschwerde erweist sich sohin als unbegründet und war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 416/1994.

Wien, am 24. Februar 2000