Urban renewal exemption: whether buildings exceeding zoning height limits and impairing neighbor lighting require assanierung despite lacking equipment defects

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von S 3.035,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit dem nach einem Devolutionsantrag ergangenen Bescheid der Wiener Landesregierung vom 19. Mai 1992 wurde der Antrag der Beschwerdeführerin "auf Feststellung, daß die in ihrem Eigentum stehenden Liegenschaften EZ nn1 und nn2 der Kat.Gem. Leopoldstadt, auf denen sich die Gebäude mit der Adresse A-Straße 39, und B-Gasse 4, befinden, gemäß § 7 Abs. 2 des Stadterneuerungsgesetzes von Assanierungsmaßnahmen ausgenommen sind", unter Berufung auf § 7 Abs. 3 dieses Gesetzes abgewiesen.

Die Behörde stützte sich in der Begründung ihres Bescheides auf die Regelung des § 7 Abs. 2 lit. d des Stadterneuerungsgesetzes, wonach einzelne bebaute Grundstücke, die keiner Assanierung bedürfen, von den Assanierungsmaßnahmen ausgenommen seien, wenn sie die Assanierung nicht erschweren. Die auf den erwähnten Liegenschaften errichteten Wohngebäude seien mit Bescheiden vom 18. Mai 1878 baubehördlich bewilligt worden. Der gesamte Bauzustand der Gebäude sei eher als schlecht zu bezeichnen, da in allen Bereichen seit Jahren Baugebrechen (Verputzschäden, schadhafte Fenster usw.) bestünden. Die im Auftrag der Magistratsabteilung 25 tätige Gebietsbetreuung Leopoldstadt habe zum vorliegenden Antrag mitgeteilt, daß mit den beiden, jeweils fünfgeschoßigen Seitentrakten (ca. 18 bis 20 m Höhe) das laut Bebauungsplan zulässige Maß wesentlich überschritten werde. Da der Hof relativ eng sei (9 m), und vor allem die Nachbarliegenschaften (C-Gasse 1 und D-Platz 4 und 5) durch die Höhe der westlichen Seitentrakte in der Belichtung stark beeinträchtigt würden, müsse von einem städtebaulichen Mißstand gesprochen werden. Dieser könnte beispielsweise im Rahmen einer Blocksanierung durch Abtragung von ein oder zwei Geschoßen des Seitentraktes beseitigt werden und es bestünde die tatsächliche Möglichkeit einer wesentlichen Verbesserung für mehrere Liegenschaften. Unter Zugrundelegung der Verfahrensergebnisse und der Überlegungen über eine mögliche künftige Assanierung könne die Behörde weder davon ausgehen, daß die auf den genannten Grundstücken errichteten Baulichkeiten keiner Assanierung bedürfen, noch erkennen, daß durch eine Ausnahme die Assanierung nicht erschwert würde. Zweck der Assanierungsmaßnahmen sei nämlich die Beseitigung städtebaulicher Mißstände. Für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Mißstände vorliegen, sei nach § 6 Abs. 2 leg. cit. nicht nur die überwiegende mangelhafte Ausstattung der Wohnungen zu berücksichtigen, sondern u.a. auch die Belichtung und Belüftung der Wohnungen, die Beschaffenheit der Gebäude, die Zugänglichkeit der Grundstücke sowie das Maß der baulichen Nutzung. Da die Voraussetzungen nach § 7 Abs. 2 leg. cit. in Ansehung der in Rede stehenden Liegenschaften nicht vorlägen, sei der auf die Feststellung des Vorliegens dieser Voraussetzungen abzielende Antrag abzuweisen gewesen.

Über die gegen diesen Bescheid eingebrachte Beschwerde hat der Verwaltungsgerichtshof nach Vorlage der Verwaltungsakten und Erstattung einer Gegenschrift durch die belangte Behörde erwogen:

Gemäß § 7 Abs. 2 lit. d des Stadterneuerungsgesetzes, BGBl. Nr. 287/1974, sind von den Assanierungsmaßnahmen nach diesem Bundesgesetz einzelne bebaute Grundstücke, die keiner Assanierung bedürfen, ausgenommen, wenn sie die Assanierung nicht erschweren.

Gemäß § 6 Abs. 1 leg. cit. liegen städtebauliche Mißstände, die nur durch Assanierungsmaßnahmen beseitigt werden können, in einem Gemeindegebiet oder einem Teil desselben vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht.

Zufolge Abs. 2 dieser Gesetzesstelle sind für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Mißstände vorliegen, insbesondere zu berücksichtigen:

1. die mangelhafte Ausstattung zumindest der Hälfte der Wohnungen der in diesem Gebietsteil vorhandenen Wohnhäuser (§ 3 Z. 10);

2. die Belichtung und Belüftung der Wohnungen, die Beschaffenheit der Gebäude, die Zugänglichkeit der Grundstücke sowie das Maß der baulichen Nutzung.

Der Verwaltungsgerichtshof geht davon aus, daß unter Assanierung die Beseitigung städtebaulicher Mißstände unter Bedachtnahme auf die Bebauungsvorschriften zu verstehen ist (vgl. in diesem Sinne Geuder, Assanierungsrecht, Österreichische Staatsdruckerei, Wien 1979, S. 5), woraus im Hinblick auf die eben wiedergegebene Regelung des § 6 Abs. 2 leg. cit. in Übereinstimmung mit der Ansicht der belangten Behörde abzuleiten ist, daß für die Beurteilung des Vorliegens städtebaulicher Mißstände u.a. die Belichtung und Belüftung der Wohnungen maßgebend ist. Dabei ist aus dem wiedergegebenen Wortlaut des § 6 leg. cit., insbesondere der Wendung "der in diesem Gebietsteil vorhandenen Wohnhäuser", abzuleiten, daß die Voraussetzungen für eine Assanierungsbedürftigkeit eines bestimmten Wohnhauses auch dann gegeben sind, wenn sich dieses auf die Belüftung und Belichtung der Nachbargebäude derart auswirkt, daß von einem städtebauchlichen Mißstand gesprochen werden muß.

Unter diesem Gesichtspunkt ist aber entscheidend, daß die Beschwerdeführerin der in der Begründung des angefochtenen Bescheides getroffenen Feststellung nicht entgegengetreten ist, wonach mit den beiden jeweils fünfgeschoßigen Seitentrakten (mit ca. 18 bis 20 m Höhe) das nach dem Bebauungsplan zulässige Maß überschritten und vor allem die Belichtung der Nachbarliegenschaften durch die Höhe der westlichen Seitentrakte stark beeinträchtigt werde. Auch wenn die Beschwerdeführerin zutreffend darauf hinweist, "daß keine Wohnung i.S. des § 3 Z. 10 StEG vorhanden ist", also im Sinne der Begriffsbestimmung dieser Regelung keine Wohnung wegen "Wasserentnahme oder Abort außerhalb derselben" als "mangelhaft ausgestattet" anzusehen ist, kann der Schlußfolgerung der belangten Behörde - auch unter dem Gesichtspunkt des § 42 Abs. 2 Z. 3 lit. c VwGG - nicht entgegengetreten werden, daß im Hinblick auf den geschilderten Sachverhalt im Beschwerdefall von einem städtebaulichen Mißstand hinsichtlich der bebauten Grundstücke der Beschwerdeführerin gesprochen werden muß. Ob dieser Mißstand im Sinne der Ausführungen in der Begründung des angefochtenen Bescheides "durch Abtragung von 1 oder 2 Geschoßen des Seitentraktes beseitigt werden könnte", ist im gegebenen Zusammenhang nicht zu erörtern, weil für die Frage der Rechtmäßigkeit der getroffenen Entscheidung im Sinne der wiedergegebenen gesetzlichen Bestimmungen nur wesentlich ist, OB die Grundstücke der Beschwerdeführerin einer Assanierung bedürfen.

Unter Zugrundelegung dieser von der belangten Behörde zutreffend erfolgten Feststellung bestehen aber auch keine Bedenken dagegen, daß diese Liegenschaften in die gemäß § 1 Abs. 1 leg. cit. erlassene Verordnung der Wiener Landesregierung, LGBl. Nr. 25/1991, einbezogen worden sind, weil die Erklärung zum Assanierungsgebiet nach dieser Bestimmung das Vorliegen städtebaulicher Mißstände voraussetzt, die nur durch Assanierungsmaßnahmen beseitigt werden können.

Dem Feststellungsantrag der Beschwerdeführerin wurde daher mit Recht keine Folge gegeben, weshalb sich die Beschwerde als unbegründet erweist. Sie war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 und 48 Abs. 2 Z. 1 und 2 VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 104/1991.