Classification of real estate parceling and resale as commercial property trading versus private investment income

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 2.400,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Der Beschwerdeführer erklärte für die Jahre 1966 bis 1968 neben Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit Einkünfte aus der Gewinnung von Kies, die das Finanzamt mit der Begründung, die Gewinnung der Bodensubstanz werde vom Beschwerdeführer nicht selbst vorgenommen, sondern nur durch Dritte gegen Entgelt geduldet, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfaßte. Die für die Jahre 1969 bis 1971 übermittelten Steuererklärungsformulare schickte der Beschwerdeführer unausgefüllt an das Finanzamt zurück mit dem Bemerken, in diesen Jahren "kein umsatzsteuerpflichtiges Einkommen" (1969 und 1971) bzw. "kein steuerpflichtiges Einkommen" (1970) erzielt zu haben. Im Zuge einer für die Jahre 1966 bis 1977 gemäß § 99 Abs. 2 Finanzstrafgesetz durchgeführten Betriebsprüfung wurde u.a. festgestellt, daß der Beschwerdeführer im Prüfungszeitraum verschiedene Liegenschaften erworben und zum Teil (nach Parzellierung) wiederum verkauft habe. Im einzelnen handelte es sich um folgende für das verwaltungsgerichtliche Verfahren bedeutsame Transaktionen:

1. Gründe in K (6.841 m2): Kauf am 2. August 1966 um S 20.000,--; anschließend Nutzung zur Kiesgewinnung (Schaffung eines Schotterteiches).

a) Verkauf des Schotterteiches (3.739 m2) am 7. Dezember 1967 an einen Fischereiverband um S 20.000,--;

b) Verkauf einer Teilparzelle (508 m2) am 25. August 1971 um S 25.400,--;

c) Verkauf einer Teilparzelle (647 m2) am 29. Oktober 1971 um S 32.350,--;

d) Verkauf einer Teilparzelle (543 m2) am 24. Juli 1971 um S 27.150,--;

e) Verkauf einer Teilparzelle (Ausmaß nicht festgestellt) am 5. Oktober 1972 um S 27.750,--;

f) Verkauf einer Teilparzelle (712 m2) am 8. September 1972 um S 35.600,--.

2. Schottergrube in S: Kauf am 26. Juni 1967 um S 200.000,--;

anschließend Nutzung als Fischteich. Verkauf am 27. Juni 1972 um S 1,500.000,--.

3. "X" am See III (3,4155 ha): Kauf am 8./11. September 1973 um S 512.325,--; bisher nicht verkauft. Im Betriebsprüfungsbericht wird diesbezüglich bemerkt: "Es bestehen bereits Parzellierungsentwürfe, ein weiterer See ist geplant. Holz wurde bereits geschlägert und Wege wurden angelegt."

4. B, S-straße 19 (Mietwohnhaus): Kauf am 29. November 1973 um 1 Million Schilling; bisher nicht verkauft. Aus dem Gebäude werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

5. B, S-straße 14 (Gasthaus mit Garten): Kauf am 27. November 1974 um S 900.000,--. Verkauf am 6. Oktober 1978 um 1,3 Millionen Schilling; zwischenzeitig wurde das Objekt verpachtet.

6. Land- und forstwirtschaftliche Gründe in S (6.629 m2 Wiese):

Kauf am B. September 1973 um S 90.000,--; bisher nicht verkauft.

7. Land- und forstwirtschaftliche Gründe in S (1,0444 ha Wald):

Kauf am 8. September 1973 um S 105.000,--; bisher nicht verkauft.

8. "Gründe von Y" am See III: Kauf von 3.296 m2 am 4. November 1971 um S 65.920,--; Schenkung von 12.713 m2 seitens der Ehegattin des Beschwerdeführers am 18. November 1971 (entgeltlicher Vorerwerb durch die Ehegattin); Wertansatz laut Betriebsprüfung S 343.251,--; Schenkung von 331 m2 seitens der Ehegattin des Beschwerdeführers am 16. Oktober 1973 (entgeltlicher Vorerwerb durch die Ehegattin);

Wertansatz laut Betriebsprüfung S 8.937,--.

Verkäufe: 1971: eine Parzelle um S 20.000,--

1975: zwei Parzellen um S 222.000,--,

Aufgliederung: Grund S 61.700,--, Servitutseinräumung (Recht auf Benützung der Zufahrtsstraße, des Seeufers und des Badesees) S 148.300,--, Anteil an Straßenherstellungskosten S 9.000,--, Parzellierungskosten S 3.000,--,

1976: zwei Parzellen um S 199.200,--,

Aufgliederung: Grund S 96.600,--, Servitutseinräumung S 96.600,--,

Anteil an Straßenherstellungskosten S 6.000,

1977: eine Parzelle um S 99.000,--

Aufgliederung: Grund S 48.000,-- Servitutseinräumung S 51.000,--. Außerdem erhielt der Beschwerdeführer laut Betriebsprüfungsbericht für die Einräumung von Servituten der oben genannten Art betreffend Parzellen, die - ebenfalls im Bereich des Sees III - von seiner Ehegattin veräußert worden waren S 161.740,-- (1973) und S 66.700,-- (1976).

Der Betriebsprüfer beurteilte die Grundstücksgeschäfte als gewerblichen Grundstückshandel. Zur Berücksichtigung von Aufwendungen wie Grunderwerbsteuer, Vertrags- und Eintragungsgebühren, Parzellierungskosten etc. erhöhte er die Einkaufspreise um 20 %. Weiters rechnete er den Einkünften aus dem gewerblichen Grundstückshandel auch Guthabenzinsen von jenen Konten und Sparbüchern des Beschwerdeführers zu, über die die Grundstücksgeschäfte abgewickelt worden waren.

Entsprechend der ertragsteuerlichen Beurteilung, wonach es sich bei den Grundstücksgeschäften um eine gewerbliche Tätigkeit handelte, stellte der Betriebsprüfer auch die entsprechenden Einheitswerte des Betriebsvermögens zum 1. Jänner der Jahre 1969, 1971, 1973, 1974, 1976 und 1977 fest.

In einem gesonderten Betriebsprüfungsbericht für denselben Zeitraum wurden noch folgende Feststellungen getroffen:

Der Beschwerdeführer besitze eine Konzession für das Baumeistergewerbe und habe ab dem Jahr 1966 Baupläne und Sachverständigengutachten erstellt, Bauansuchen ausgefertigt sowie kleinere Baumeisterarbeiten unter Einsatz von Aushilfskräften durchgeführt. Über diese Tätigkeit seien keine Aufzeichnungen geführt und keine Abgabenerklärungen eingebracht worden. Die Gewinne seien daher zu schätzen gewesen, wobei ausschließlich von den aufgefundenen Unterlagen ausgegangen worden sei. Sicherheitszuschläge seien nicht vorgenommen worden. Die für die einzelnen Jahre geschätzten Gewinne betrugen:

1972 S 30.000,--

1973 S 18.800,--

1974 S 41.400,--

1975 S 21.650,--

1976 S 13.900,--

1977 S 4.400,--

Das Finanzamt folgte den Prüfungsfeststellungen und erließ entsprechende Bescheide betreffend Umsatzsteuer, Einkommensteuer und Gewerbesteuer für die Jahre 1969 bis 1977 sowie Einheitswert des Betriebsvermögens zum 1. Jänner der Jahre 1969, 1971, 1973, 1974, 1976 und 1977.

Der Beschwerdeführer erhob gegen sämtliche Bescheide Berufung. Die rechtliche Beurteilung der Liegenschaftsgeschäfte als gewerblicher Grundstückshandel sei unzutreffend. Die Grundstücke seien in der Absicht angeschafft worden, "Schottervorkommen zur Veräußerung zu erlangen und dadurch Fischteiche zu erhalten". Bis zum Jahre 1969 seien die Grundverkäufe unbedeutend gewesen. Darnach seien Grundstücke veräußert worden, um die Steuern betreffend die Einkünfte aus der Schottergewinnung bezahlen zu können. Eine vorhergehende Parzellierung sei unumgänglich gewesen. Außerdem sei die ursprünglich geplante Ausbeute von Kiesmaterial weit unter den Erwartungen geblieben. Mit der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken sollte der finanzielle Schaden "durch die Nichtverwertbarkeit des Materials" ausgeglichen werden. Die Schottergrube in S sollte ebenfalls als Fischteich genutzt werden. Da die Wasserrechtsbehörde die erforderliche weitere Ausbaggerung nicht bewilligt habe und der Teich schließlich ausgetrocknet sei, habe sich auch dieses Projekt nicht verwirklichen lassen. Es habe immer nur die Absicht bestanden, durch die Ausbeutung von Schotter(Kies)vorkommen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie durch die Anlage von Fischteichen Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu erzielen. Diesem Zweck habe auch die Anschaffung der Gebäude in B gedient. Auch sollte durch die Anschaffung von Einkunftsquellen Vorsorge für die Existenz der Kinder des Beschwerdeführers geschaffen werden. Die Grundstücke seien nur im Bedarfsfall und "nicht nacheinander und gezielt" verkauft worden. Abgesehen davon seien die mit Kauf, Parzellierung, Aufschließung und Verkauf der Grundstücke verbundenen Kosten vom Betriebsprüfer zu niedrig geschätzt worden. Zur Baumeistertätigkeit sei zu sagen, daß Planungen und kleinere Bauführungen durchgeführt worden seien, um die Gewerbeberechtigung als Baumeister nicht zu verlieren. Die Arbeiten seien weitgehend zu Selbstkosten durchgeführt worden.

Der Beschwerdeführer habe Baumaterial nie auf eigene Rechnung besorgt. Wenn Material über ihn bezogen worden sei, dann nur um die Abnehmer in den Genuß des Firmenrabattes kommen zu lassen. Im übrigen werde für die Jahre bis einschließlich 1972 Verjährung eingewendet.

Im Zuge des Berufungsverfahrens nahm der Beschwerdeführer noch zu verschiedenen Feststellungen des Betriebsprüfers betreffend die Baumeistertätigkeit und die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (Fischzucht) Stellung. Weiters führte er aus, daß die am See III gelegenen Grundstücke auf Verlangen der Gemeinde parzelliert worden seien, um "aus Fremdenverkehrsgründen ein attraktives Erholungsgebiet" zu schaffen. Ihm sei auch eine Diplomarbeit des Harald H. über das Thema "Untersuchung eines Naherholungsgebietes", dargestellt am Beispiel "B Badeseen", bekannt. Die belangte Behörde gab der Berufung teilweise statt, indem sie hinsichtlich der Veranlagungszeiträume bis einschließlich 1971 den Eintritt der Bemessungsverjährung gemäß § 207 BAO feststellte. Für die verbleibenden Jahre wurden die Steuerbemessungsgrundlagen herabgesetzt und so in einer Vielzahl von Einzelfragen dem Vorbringen des Beschwerdeführers Rechnung getragen. Streit besteht im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nur mehr hinsichtlich folgender Fragen:

1. die Qualifikation der Grundstücksgeschäfte als gewerblicher Grundstückshandel (die Höhe der hieraus erzielten Einkünfte wird nicht bestritten),

um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehandelt hat; ebensowenig sind Untersuchungen hinsichtlich der geplanten aber nicht zustande gekommenen Nutzung als Fischteich anzustellen. Sobald der Beschwerdeführer nämlich den Entschluß gefaßt hat, die Grundstücke nicht (mehr) für die Kiesgewinnung bzw. für die Fischzucht zu nutzen und eine derartige Nutzung auch tatsächlich nicht mehr vorlag, waren sie entweder dem Privatvermögen oder einer anderen betrieblichen Tätigkeit zuzurechnen. Im Hinblick auf die Parzellierung, die Aufschließung und den planmäßigen Abverkauf der Grundstücke konnte die belangte Behörde diese daher unbedenklich als Umlaufvermögen eines gewerblichen Grundstückshandels beurteilen.