Administrative penalty for building defects overturned due to procedural flaws and lack of evidence on roof danger.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Mit dem im Instanzenzug ergangenen Bescheid der Wiener Landesregierung vom 21. Oktober 1977 wurde der Beschwerdeführer für schuldig befunden, in der Zeit vom 3. Februar 1972 bis 2. Oktober 1975 als Miteigentümer des Hauses Wien 20., XGasse, insofern nicht für die Erhaltung seiner Baulichkeit in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften der Bauordnung für Wien entsprechendem Zustand gesorgt zu haben, als er es unterlassen habe, 1) das äußerst schadhafte und undichte Dach, 2) die vollständig vermorschten Fenster und 3) den schadhaften und absturzgefährdeten Außenwandverputz Instandsetzen zu lassen. Er habe dadurch eine Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien begangen, weshalb über ihn eine Geldstrafe in der Höhe von S 10.000,-- (Ersatzarreststrafe vier Wochen) verhängt worden ist.

Zufolge der Begründung ihres Bescheides ging die Wiener Landesregierung davon aus, daß der Beschwerdeführer die in Rede stehenden Baugebrechen gar nicht bestritten, sich jedoch damit gerechtfertigt habe, daß das gegenständliche Haus zum Abbruch bestimmt und es im übrigen infolge Unkenntnis des Aufenthaltsortes der Miteigentümer nicht möglich gewesen sei, deren Zustimmung zum Abbruch des Hauses einzuholen. Dem sei entgegenzuhalten, daß bereits mit Bescheid vom 5. November 1969 die Abtragung des gegenständlichen Hauses aufgetragen worden sei, wobei in der Begründung dieses Bescheides auch die Baugebrechen angeführt worden seien. Obwohl der Beschwerdeführer verpflichtet gewesen wäre, ohne Verzug das Einverständnis der Miteigentümer zu einer Abtragung oder Instandsetzung des Hauses einzuholen, habe er erst im Jahre 1974 die ersten diesbezüglichen Schritte unternommen. Da sich die dem Beschwerdeführer zur Last gelegte Verwaltungsübertretung als Ungehorsamsdelikt darstelle, hätte der Beschwerdeführer, um straflos zu bleiben, beweisen müssen, daß ihm die Einhaltung dieser Verwaltungsvorschrift ohne sein Verschulden unmöglich gewesen sei. Diesen Beweis habe er nicht erbracht.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, über die der Verwaltungsgerichtshof nach Vorlage der Akten und Einbringung einer Gegenschrift durch die belangte Behörde erwogen hat:

Unter dem Gesichtspunkt einer inhaltlichen Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides machte der Beschwerdeführer im wesentlichen geltend, daß er als bloßer Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft rechtlich gar nicht in der Lage gewesen sei, die entsprechenden Maßnahmen zu treffen. Einer der Miteigentümer sei überhaupt nicht auffindbar, weshalb die Notwendigkeit bestanden habe, für diesen durch das Gericht einen Kurator zu bestellen. Er habe bis zu dem aufgetragenen Zeitpunkt keine Maßnahme setzen können, ohne in die Rechte Dritter einzugreifen, insbesondere habe er nicht den Auftrag zum Abbruch des Hauses erteilen können.

Mit diesen Ausführungen vermag der Beschwerdeführer aus nachstehenden Erwägungen keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides darzutun:

Gemäß § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, daß die Baulichkeiten und die dazu gehörigen Anlagen ... in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Zufolge § 135 Abs. 1 leg. cit. werden Übertretungen der Vorschriften dieser Bauordnung ... mit Geld bis zu S 30.000,--, im Falle der Uneinbringlichkeit mit Arrest bis zu drei Monaten bestraft.

Das Tatbild einer Verwaltungsübertretung nach dieser Bestimmung besteht in der Nichtbefolgung eines Gebotes und sieht keinen Eintritt eines Schadens vor. Es handelt sich daher um ein Ungehorsamsdelikt, bei welchem zufolge § 5 Abs. 1 VStG 1950 Strafbarkeit angenommen wird, wenn der Täter nicht beweist, daß ihm die Einhaltung der Verwaltungsvorschrift ohne sein Verschulden unmöglich gewesen ist.

Nach Auffassung des Gerichtshofes konnte die belangte Behörde mit Recht davon ausgehen, daß das gegenständliche Haus während der Tatzeit Baugebrechen aufgewiesen hat, sodaß sie den Entlastungsbeweis nur dann als erbracht hätte ansehen können, wenn der Beschwerdeführer alles in seinen Kräften stehende unternommen hätte, um das Baugebrechen in kürzester Frist zu beseitigen (vgl. die hg. Erkenntnisse vom 4. Juli 1961, Zl. 99/61, und vom 1. April 1963, Zl. 1067/62, auf welche unter Erinnerung an Art. 14 Abs. 4 der hg. Geschäftsordnung, BGBl. Nr. 45/1965, hingewiesen wird). Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß die gegenständliche Liegenschaft im Eigentum mehrerer Personen steht, denn jeder Miteigentümer ist verpflichtet, alle tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um seiner Instandhaltungsverpflichtung nachzukommen (vgl. die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. Jänner 1959, Zl. 1401 und 1402/58, vom 23. Jänner 1959, Zl. 2077/58, vom 8. Mai 1962, Zl. 636/61, und vom 20. Jänner 1964, Zl. 1929/63).

Die belangte Behörde hat daher nicht rechtswidrig gehandelt, wenn sie angesichts der niederschriftlich festgehaltenen Angaben des Beschwerdeführers vom 8. Oktober 1976 zu dem Ergebnis gekommen ist, daß der erwähnte Entlastungsbeweis nicht gelungen sei; denn der Beschwerdeführer hat bei dieser Gelegenheit erklärt, seinen Rechtsvertreter beauftragt zu haben, die vier Miteigentümer des Hauses auszuforschen, was in der Zwischenzeit bei drei Miteigentümern gelungen sei. Für den vierten Miteigentümer sei ein Kurator bestellt worden. Den drei Miteigentümern sei ein Kaufvertrag bezüglich ihres Hausanteiles vorgelegt und von diesen auch unterfertigt worden. Eine Eintragung im Grundbuch sei aber bis zum heutigen Tag nicht durchgeführt worden, da die Grunderwerbssteuerbemessung noch nicht vorgenommen worden sei. Hinsichtlich des Hausanteiles des nicht ausgeforschten Miteigentümers sei zwar vom Kurator ein Kaufvertrag unterschrieben worden, aber die Zustimmung vom Landesgericht für Zivilrechtssachen liege noch nicht vor. Der Beschwerdeführer hat also im Verwaltungsstrafverfahren nicht einmal behauptet, sich um die Zustimmung der Miteigentümer zum Abbruch des Hauses bzw. zur Vornahme jener Instandsetzungsarbeiten bemüht zu haben, deren Unterlassung den Gegenstand des dem Beschwerdefall zugrunde liegenden Verwaltungsstrafverfahrens bilden.

Ungeachtet dessen ist der Gerichtshof zu dem Ergebnis gekommen, daß der angefochtene Bescheid aus nachstehenden Gründen rechtswidrig ist:

Bei einem zum Abbruchbestimmten Haus muß die sich aus § 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien für den Eigentümer (jeden Miteigentümer) ergebende Verpflichtung als erfüllt angesehen werden, wenn jene baulichen Maßnahmen getroffen worden sind, die erforderlich sind, um eine unmittelbar drohende Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohner des Gebäudes, der Nachbarschaft und der Straßenbenützer bis zu jenem Zeitpunkt hintanzuhalten, in dem voraussichtlich mit dem Abbruch des Gebäudes zu rechnen ist (vgl. in diesem Zusammenhang u. a. das hg. Erkenntnis vom 18. April 1961, Slg. N. F. Nr. 5540/A).

Der Begründung des angefochtenen Bescheides ist nicht zu entnehmen, daß sich die belangte Behörde mit dieser bei einem zum Abbruch bestimmten Haus gegebenen Beschränkung der Instandhaltungsverpflichtung im konkreten Fall auseinandergesetzt hätte.

In der dem gegenständlichen Verwaltungsstrafverfahren zugrunde liegenden Anzeige der Magistratsabteilung 36 vom 2. Oktober 1975 ist ausgeführt worden, daß „zumindest seit dem Jahre 1969 unter anderem das Dach äußerst schadhaft und undicht, die Fenster vollständig vermorscht und der Außenwandverputz derart schadhaft und absturzgefährlich sind, daß eine Gefährdung der Passanten besteht“.

Wenngleich es einerseits keiner weiteren Erörterungen bedarf, daß vollständig vermorschte Fenster und ein absturzgefährlicher Außenwandverputz eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Straßenbenützer darstellen, so ist es andererseits nicht evident, daß dies auch hinsichtlich des äußerst schadhaften und undichten Daches gelten muß. Erhebungen in dieser Richtung sind nicht durchgeführt worden, obwohl sich dies nicht zuletzt auch im Hinblick auf die vom Beschwerdeführer während des Berufungsverfahrens wiederholt in Abrede gestellte Gefährdung von Personen durch den Zustand des gegenständlichen Gebäudes als notwendig erwiesen hätte. In dieser Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhaltes liegt ein erheblicher Verfahrensmangel.

Darüber hinaus ist der angefochtene Bescheid aber auch mit einem Begründungsmangel belastet, weil er - mit Rücksicht auf die Strafbemessung relevante - Erörterungen über die Frage der Gefährdung von Personen durch die schadhafte Dachhaut vermissen läßt.

Der angefochtene Bescheid war daher gemäß § 42 Abs. 2 lit. c Z. 2 und 3 VwGG 1965 ungeachtet dessen wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben, daß diese Verfahrensmängel vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht worden sind (vgl. in diesem Zusammenhang das hg. Erkenntnis vom 5. April 1965, Slg. N. F. Nr. 6649/A).

Wien, am 22. März 1979