Fee exemption under Housing Promotion Act for mortgage deeds securing substitute own-funds loans

Die angefochtenen Bescheide werden wegen Rechtswidrigkeit ihres Inhaltes aufgehoben.

Der Bund hat der beschwerdeführenden Partei Aufwendungen in der Höhe von S 10.230,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Kostenmehrbegehren wird abgewiesen.

Laut jeweils Punkt II zweier Pfandbestellungsurkunden ddto. Wien 29. April 1976 verpfändete die beschwerdeführende Partei - ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen - dem Lande Salzburg die Liegenschaft EZ. 2263 des Grundbuches über die KG M. zur Sicherstellung folgender Darlehensforderungen:

S

22.300,--

gemäß Schuldschein vom

28. 12. 1972,

S

32.700,--

gemäß Schuldschein vom

8. 7. 1974,

S

40.000,--

gemäß Schuldschein vom

21. 3. 1972,

S==

S

61.600,--

gemäß Schuldschein vom

28. 12. 1972,

S

40.000,--

gemäß Schuldschein vom

21. 3. 1972,

S

25.900,--

gemäß Schuldschein vom

18. 4. 1973,

S==

Im Punkt I der beiden Urkunden ist jeweils erzählend festgehalten, daß die eben erwähnten, unverzinslichen Darlehen der beschwerdeführenden Partei vom Lande Salzburg anstelle von aufzubringenden Eigenmitteln (sog. "Eigenmittelersatzdarlehen") gemäß § 11 Abs. 5 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 zum Zwecke der Errichtung von Klein- und Mittelwohnungen auf der zum Pfand gegebenen Liegenschaft zugezählt worden seien.

Obschon die beiden Schriften mit "Gebührenfrei gemäß § 35 Wohnbauförderungsgesetz 1968, BGBl. Nr. 280/1967, in der Fassung BGBl. Nr. 232/1972" bzw. "Gebührenfrei gemäß § 11 (5) Wohnbauförderungsgesetz 1968, BGBl. Nr. 280/1967, in der Fassung BGBl. Nr. 232/1972" überschrieben sind, setzte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien mit zwei an die beschwerdeführende Partei gerichteten Abgabenbescheiden ddto. 24. Juni 1976 unter Hinweis auf § 33 TP 18 des Gebührengesetzes 1957, BGBl. Nr. 267 (in der auf die beiden Streitfälle noch anzuwendenden Fassung vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 30. November 1976, BGBl. Nr. 668 = GebG), eine Rechtsgebühr von 1 v. H., somit von S 950,-- und S 1.275,-- fest.

In den gegen diese Bescheide erhobenen, gleichlautenden Berufungen bemängelte der Rechtsfreund der beschwerdeführenden Partei, daß es an jeglicher Begründung mangle, der entnommen werden könne, warum die beanspruchte Gebührenbefreiung von der Abgabenbehörde erster Instanz versagt werde. Schon aus diesem Grunde seien die beiden Bescheide rechtswidrig, ganz abgesehen davon, daß aus den Urkunden eindeutig hervorgehe, daß es sich um Eigenmittelersatzdarlehen gemäß § 11 Abs. 5 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 handle, derentwegen die bücherliche Sicherstellung erfolgt sei. In der novellierten Form des § 35 Abs. 1 und 2 Wohnbauförderungsgesetz 1968 seien aber alle Rechtsgeschäfte, die dem begünstigten Zweck - hier nachgewiesen durch die Urkunden - dienten, rechtsgebührenfrei. Ungeachtet dessen wies das Finanzamt die beiden Berufungen mit Berufungsvorentscheidungen vom 18. August 1976 als unbegründet ab. In der Begründung dieser Bescheide hielt das Finanzamt den Berufungsausführungen entgegen, § 35 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 begünstige nur Darlehensgeschäfte, nicht jedoch Pfandbestellungen, weshalb die Anforderung der Rechtsgebühr nach § 33 TP 18 GebG zu Recht erfolgt sei. Indes gehören die beiden Berufungsvorentscheidungen nicht mehr dem Rechtsbestand an, weil die beschwerdeführende Partei mit Schriftsatz vom 23. August 1976 den Antrag stellte, ihre Berufungen der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorzulegen. Aus diesem Anlaß brachte der Rechtsfreund der beschwerdeführenden Partei noch vor, eine einschränkende Auslegung der Befreiungsvorschrift, wie sie das Finanzamt vornehme, sei mit deren Wortlaut nicht in Einklang zu bringen. Dort sei bloß von Rechtsgeschäften die Rede, die nach Maßgabe des Finanzierungsplanes zur Finanzierung eines gesetzlich geförderten Bauvorhabens erforderlich seien. Daß gerade Pfandbestellungen für Darlehen nach dem Wohnbauförderungsgesetz hievon ausgenommen sein sollten, widerstreite somit dem Wortlaut, aber auch der daraus zu entnehmenden Absicht des Gesetzes.

Mit Bescheiden vom 27. Oktober 1977 hat sodann die Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland die beiden Berufungen endgültig abgewiesen. In der Begründung der Rechtsmittelentscheidung hat die Finanzlandesdirektion ausgeführt, ein Rechtsgeschäft müsse, damit ihm die Gebührenfreiheit nach § 35 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 zukomme, zur Finanzierung eines geförderten Bauvorhabens erforderlich und im Finanzierungsplan (§§ 27, 28 leg. cit.) ausgewiesen sein.

Als Rechtsgeschäfte, die für die Finanzierung, das heißt die Geldaufbringung, erforderlich seien, seien nun in erster Linie Darlehens- und Kreditverträge (Förderungsdarlehen der öffentlichen Hand gemäß § 11 leg. cit. und Kapitalmarktdarlehen) anzusehen, nicht aber Pfandbestellungen, mit denen nicht Geld aufgebracht werde, sondern Forderungen sichergestellt würden. Der Gesetzgeber habe auch gar keine Veranlassung gehabt, in die Gebührenbefreiung auch die Sicherungsgeschäfte miteinzuschließen, da diese ohnedies unter den Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 GebG von der Gebührenpflicht ausgenommen seien.

Gegen eine darüber hinausgehende Begünstigung für Sicherungsgeschäfte im Grunde der Bestimmung des § 35 Abs. 1 Wohnbauförderungsgesetz 1968 spreche demnach nicht nur deren Wortlaut, auf den es in erster Linie anzukommen habe, sondern insbesondere auch die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach Befreiungsbestimmungen in Abgabengesetzen nicht extensiv, sondern restriktiv auszulegen seien. Abgesehen davon könne aus dem Umstand, daß nach dem Wortlaut des § 35 Abs. 1 Wohnbauförderungsgesetz 1968 vor dem 1. Jänner 1973 nur die durch dieses Gesetz unmittelbar veranlaßten Schriften und Rechtsgeschäfte von den Stempel- und Rechtsgebühren befreit gewesen seien und in der novellierten Fassung (BGBl.

Nr. 232/1972) das Wort "unmittelbar" nicht mehr enthalten sei, für die Gebührenfreiheit bloßer Sicherungsgeschäfte nichts gewonnen werden. Bis zum 1. Jänner 1973 seien, wie auch der Verwaltungsgerichtshof wiederholt bestätigt habe, nur die durch das Gesetz veranlaßten Darlehen § 10 Wohnbauförderungsgesetz alte Fassung) und nicht auch die Kapitalmarktdarlehen von der Gebühr befreit gewesen. Für diese Auslegung sei aber nicht das Wort "unmittelbar" ausschlaggebend gewesen, denn auch ohne dieses hätte vor dem 1. Jänner 1973 die Gebührenfreiheit nicht auch auf Kapitalmarktdarlehen ausgedehnt werden können.

Absicht des Gesetzgebers der Novelle BGBl. Nr. 232/1972 sei es gewesen, die bisher auf öffentliche Darlehen eingeschränkte Gebührenbefreiung auch auf die zur Finanzierung des Bauvorhabens. auf dem Kapitalmarkt aufgenommenen Darlehen auszuweiten. Aus den bereits dargelegten Gründen habe dies nicht einfach durch Weglassen des Wortes "unmittelbar" erreicht werden können, sondern es habe die Bestimmung der gewünschten Absicht entsprechend neu gefaßt werden müssen. Dabei habe der Gesetzgeber bei der Befreiung für Rechtsgeschäfte nicht mehr auf die "Veranlassung" durch das Wohnbauförderungsgesetz abgestellt - schon aus diesem Grunde erwiesen sich Überlegungen, die dem Fehlen des Wortes "unmittelbar" in der novellierten Fassung eine Bedeutung beilegten, als nicht zielführend, weil nicht nur das Wort "unmittelbar" sondern die ganze Wortgruppe "durch dieses Bundesgesetz unmittelbar veranlaßt" für die Rechtsgeschäfte bedeutungslos geworden sei - sondern er habe die Gebührenbefreiung davon abhängig gemacht, ob das Rechtsgeschäft zur Finanzierung des Bauvorhabens erforderlich sei.

Bei dieser Sach- und Rechtslage könne den gegenständlichen Pfandbestellungsurkunden Gebührenfreiheit nach § 35 Abs. 1 Wohnbauförderungsgesetz 1968 nicht zukommen, weshalb von der Prüfung der Frage des Vorliegens der zweiten Voraussetzung (Finanzierungsplan) habe abgesehen werden können.

Gegen diese Bescheide der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 27. Oktober 1977 richten sich die vorliegenden, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes erhobenen Beschwerden.

Der Verwaltungsgerichtshof hat antragsgemäß beschlossen, die beiden Beschwerden wegen ihres persönlichen und sachlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung zu verbinden.

Er hat sodann nach Durchführung der von der beschwerdeführenden Partei verlangten Verhandlung darüber erwogen:

Gemäß § 35 Abs. 1 des Wohnbauförderungsgesetzes 1968, BGBl. Nr. 280/1967 in der Fassung des Bundesgesetzes vom 30. Mai 1972, BGBl. Nr. 232/1972 (im folgenden kurz "WBFG"), dessen Anwendung auf den eingangs wiedergegebenen Urkundeninhalt zunächst strittig ist - sind die durch dieses Bundesgesetz veranlaßten Schriften und die nach Maßgabe des Finanzierungsplanes zur Finanzierung eines nach diesem Bundesgesetz geförderten Bauvorhabens erforderlichen Rechtsgeschäfte von den Stempel- und Rechtsgebühren befreit.

Der Verwaltungsgerichtshof hat nun die eben angeführte Gesetzesstelle in dem Erkenntnis vom 24. November 1976, Slg. Nr. 5046/F - dort einen "Vorvertrag" über eine nach dem WBFG geförderte Eigentumswohnung betreffend -, dahin ausgelegt, daß eine Befreiung von den Stempel- und Rechtsgebühren dann nicht verweigert werden kann, wenn eine hinreichend enge Verflechtung der in der zu beurteilenden Schrift enthaltenen Abreden mit den von einem Vertragsteil zwecks Inanspruchnahme der Förderung nach dem WBFG zu übernehmenden Pflichten besteht. In dieser Rechtsansicht sah sich der Gerichtshof insbesondere dadurch bestärkt, daß der Gesetzgeber der Novelle BGBl. Nr. 232/1972 gegenüber dem § 35 Abs. 1 WBFG in der Stammfassung eine weitere Fassung gewählt hat, dies in der erklärten Absicht, nunmehr sämtliche durch das WBFG veranlaßten Schriften und erforderlichen Rechtsgeschäfte von den Gebühren zu befreien.

Was nun die beiden Beschwerdefälle anlangt, steht außer Streit, daß die beschwerdeführende Partei auf der Pfandliegenschaft Klein- und Mittelwohnungen errichtet, und ferner, daß dieses Bauvorhaben die Förderung durch das Land Salzburg nach dem WBFG genießt. Dies bedeutet zunächst, daß der Förderungswerber im Rahmen des Finanzierungsplanes (§ 27 Abs. 2 WBFG) den Nachweis über die Aufbringung von Eigenmitteln im Ausmaß von mindestens 10 v.H. der Gesamtbaukosten (§ 11 Abs. 1 leg. cit.) zu erbringen hat, um die Förderung des Bauvorhabens durch Gewährung eines Darlehens (§ 10 Abs. 1 lit. a leg. cit.) zu erlangen, das durch grundbücherliche Einverleibung eines Pfandrechtes sicherzustellen ist (§ 11 Abs. 4 zweiter Satz leg. cit.).

Daß ein derartiger Darlehensvertrag und die darin enthaltenen Abreden über die bücherliche Sicherstellung gemäß § 35 Abs. 1 WBFG im Zusammenhalt mit § 19 Abs. 2 GebG von den Rechtsgebühren - der Darlehensvertragsgebühr nach § 33 TP 5 GebG - befreit sind, bestreitet auch die belangte Behörde nicht. Darüber hinaus vermag der Gerichtshof im Hinblick auf die oben erwähnte Zielsetzung des Gesetzgebers der Novelle BGBl. Nr. 232/1972 keinen Grund dafür zu finden, der es rechtfertigen würde, die Gebührenfreiheit nach § 35 Abs. 1 WBFG zu versagen, wenn die Rechtswohltat des § 19 Abs. 2 GebG nicht zum Zuge kommt, etwa deshalb, weil der Vertrag über das Förderungsdarlehen für sich allein in einer Schrift, die von § 11 Abs. 4 WBFG geforderte Bestellung einer Hypothek zur Sicherstellung eben dieser Verbindlichkeit aber in einer anderen, z.B. im zeitlichen Ablauf erst später verfaßten Schrift beurkundet wird.

Es wäre nun nicht einzusehen, Eigenmittelersatzdarlehen, die gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. bei Jungfamilien, bei Familien mit drei und mehr Kindern sowie in Fällen sozialer Härte anstelle der vom Förderungswerber aufzubringenden Eigenmittel treten, anders zu behandeln. Zwar erfordert die eben angeführte Gesetzesstelle nicht unmittelbar, daß auch Eigenmittelersatzdarlehen durch Bestellung einer Hypothek sichergestellt werden müßten, doch läßt sich - falls dies geschieht - der gebotene enge Zusammenhang mit der Verwirklichung des vom Gesetzgeber mit einer Gebührenbefreiung bedachten Zieles - nämlich der Errichtung von Klein- und Mittelwohnungen (§ 1 Abs. 1 lit. a WBFG) - nicht in Abrede stellen, dies umsoweniger, wenn die bücherliche Sicherstellung, wie in den beiden Beschwerdefällen, vom Gläubiger gefordert wird.

Der vorliegenden Beschwerde kommt somit Berechtigung zu, weshalb die angefochtenen Bescheide gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufzuheben waren. Es erübrigt sich daher auch, auf den vom Beschwerdevertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Gerichtshof vorgetragenen Einwand, allenfalls käme auch die Befreiungsvorschrift des § 35 Abs. 2 WBFG zum Zuge, weiter einzugehen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 48 Abs. 1 lit. a, b und d VwGG 1965 sowie auf Art. I Z. 1 und 2 der Verordnung des Bundeskanzlers vom 31. Oktober 1977, BGBl. Nr. 542. Das Kostenmehrbegehren (Stempelmarken im Werte von S 60,--) war abzuweisen, weil zur gehörigen Rechtsverfolgung vor dem Verwaltungsgerichtshof die Vorlage (je) einer Ausfertigung, Abschrift oder Kopie des angefochtenen Bescheides genügt.

Wien, am 19. Juni 1978