VwGH annul building permit due to missing co-owner consent under TBO § 27 despite shared ownership structure.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Tirol hat den Beschwerdeführern Aufwendungen in der Höhe von S 3.115,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das auf der Bauparzelle 161 (EZ 178 II) der Katastralgemeinde

P befindliche Haus samt Hofraum ist nach dem Grundbuch materiell in vier Teile geteilt und zwar:

"1. Anteil: Ebenerdig (im Südosten) Keller, Senkgrube und Hausstiege; im 1. Stock (im südl. Teile des Hauses) Stube, Speise, Hausgang, an diesen angrenzend eine aufgelassene Küche, eine Küche und ein Söller mit Abort, im 2. Stocke die zwei Kammer an der Südostseite und darüber im Dachraum die Dille. Dieser Anteil ist bezeichnet mit Hs.Nr. 37.

2. Anteil: Ebenerdig (von Osten gesehen) die Küche an der Nordostecke und südl. davon ein kleiner Hausgang mit angrenzendem "Loch" (kleines Raumgemach) und einer Senkgrube, im 1. Stocke (in der Nordostecke) Stube, Kammer, der Abort über dem eigenen Hausgang und westl. von diesem ein kleines Hausgangstück (Abortzugang und Ofenheizplatz) sowie westl. an dieses angrenzend eine kleine Küche (teilweise demoliert), im 2. Stocke die Kammer an der Nordostecke. Dieser Anteil ist mit Hs.Nr. 38 bezeichnet.

3. Anteil: im 1. Stock (von Norden her gesehen ebenerdig) der südl. vom Keller des Anteiles 4 gelegene Keller an der Westseite und im 2. Stock die Wagenschupfe in der Nordwestecke, südl. davon eine demolierte Küche und westl. dieser der untere Teil einer Schupfe, im Dachraume (von Osten her gesehen in 3. Stockhöhe, von Westen gesehen beiläufig ebenerdig) der obere Teil der vorerwähnten Schupfe sowie südl. an diese angrenzend eine weitere Schupfe und östl. davon eine verfallene Dille.

4. Anteil: Im 1. Stocke (von Nordwesten her gesehen ebenerdig) der Keller an der Nordostecke, im 2. Stocke die südl. gelegene Küche, östl. davon die Stube und nördl. dieser eine Kammer. Ferner der Hofraum im Südwesten samt Abort, im 3. Stocke (Dachraum) die vom vorerwähnten Hausgang zugängl. Dille mit der Dachkammer an der Ostseite. Dieser Anteil ist bezeichnet mit Hs.Nr. 38 a.

Im gemeinsamen Eigentume und in gemeinsamer Benützung stehen:

a) der Anteil 2 und 4, der nordseitige Hausgang im 1. Stocke (von Norden her gesehen zu ebener Erde) b) der Anteil 3 und 4, der nordseitige Hausgang im 2. Stocke (von Norden her gesehen in 1. Stockhöhe) und der davor liegende Söller an der Nordseite, ferner der Kellerzugang westl. des Hausganges im 1. Stock."

Die Erstmitbeteiligte als Eigentümerin des 4. Anteiles beantragte mit Eingabe vom 24. Oktober 1975 beim Bürgermeister der zweitmitbeteiligten Gemeinde eine Baubewilligung für die Neuerstellung und Erweiterung des ihr zustehenden Obergeschosses des genannten Wohnhauses. Bei der über dieses Bauansuchen abgeführten mündlichen Verhandlung erhoben die Beschwerdeführer als Miteigentümer des 2. Anteiles des Hauses Einspruch mit der Begründung, daß ohne ihre Zustimmung die Veränderungen am Haus nicht vorgenommen werden dürften. Überdies entspreche der unter dem geplanten Aufbau bestehende Hausteil in statischer Hinsicht nicht den Anforderungen.

Mit Bescheid vom 19. Dezember 1975 erteilte der Bürgermeister der Gemeinde P die Baubewilligung für die geplante Neuerstellung und Erweiterung des zweiten Obergeschosses sowie Neuerstellung des Wohnungsanteiles des ersten Obergeschosses, wodurch im Erdgeschoß ein Heizraum, zwei Keller und ein Stiegenhaus, im Obergeschoß eine Küche, ein Wohnzimmer, ein WC, ein Bad, ein Abstellraum, drei Zimmer, ein Gang und ein Stiegenhaus und im Dachgeschoß zwei Zimmer mit Dachschräge entstehen sollten, unter bestimmten Auflagen und verwies die Beschwerdeführer mit deren Einwendungen auf den Zivilrechtsweg.

Mit Bescheid vom 1. Juli 1976 gab der Gemeindevorstand der dagegen durch die Beschwerdeführer gemeinsam erhobenen Berufung insofern teilweise statt, als die Baubewilligung auf jene Teile des Bauvorhabens eingeschränkt wurde, "die zu den materiellen Anteilen 3 und 4 dieser Bauparzelle gehören". An dem im Grundbuch beschriebenen gemeinsamen Hauseingang der Anteile 2 und 4 dürfe, so wurde ausgesprochen, keine bauliche Einschränkung vorgenommen werden. Jener Teil des Hausdaches, welcher über dem den Beschwerdeführern gehörigen Zimmer sich erstrecke, dürfe keine Änderung erfahren; der nördliche Dachteil der ED habe sich dem bestehenden Dachteil über der Kammer des Anteiles 2 anzugleichen. Im übrigen wurde der angefochtene Bescheid aufrechterhalten. In der Begründung legte der Gemeindevorstand dar, daß in statischer Hinsicht gegen die Erteilung der Baubewilligung keine öffentlichen Bedenken bestünden; ob eine zusätzliche Verstärkung an der nordöstlichen Hausecke erforderlich werde, könne derzeit noch nicht gesagt werden. Die Berufungsbehörde könne sich der in der Berufung vertretenen Ansicht, daß auch an materiell geteilten Objekten nur bei Vorliegen des Einverständnisses aller Miteigentümer bauliche Maßnahmen durchgeführt werden dürften, nicht anschließen. Materiell geteiltes Eigentum sei wie vollwertiges Alleineigentum anzusehen, sodaß für Baumaßnahmen an Räumen, die im materiellen Anteil der Erstmitbeteiligten stünden, keine Zustimmung der Besitzer der anderen materiellen Anteile erforderlich sei. Allerdings dürfe jener Teil des Daches, der sich über einen materiellen Anteil der Beschwerdeführer erstrecke, von der Baubewilligung nicht erfaßt und durch die Bauausführung nicht berührt werden.

In der dagegen erhobenen Vorstellung bekämpften die Beschwerdeführer einerseits das im Berufungsverfahren zur Frage der Tragfähigkeit der Mauern erstattete Gutachten, da ihnen nicht Gelegenheit gegeben worden sei, dazu Stellung zu nehmen, andererseits deshalb, weil die Befangenheit des Sachverständigen, der als Bauführer in dem zu bewilligenden Bau vorgesehen sei, nicht beachtet worden sei. Schließlich habe die Bauwerberin nicht die Zustimmung aller Miteigentümer beibringen können; auch an materiell geteilten Objekten könnten bauliche Maßnahmen nur bei Vorliegen des Einverständnisses aller Miteigentümer durchgeführt werden.

Mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid wies die belangte Behörde die Vorstellung als unbegründet ab. Die Vorschriften über die statischen Bauerfordernisse seien nicht dazu bestimmt, dem Interesse der Nachbarschaft zu dienen. Daher könne daraus kein Mitspracherecht für diese abgeleitet werden. Damit könnten aber auch die Beschwerdeführer in ihrem Recht auf Wahrung des Parteiengehörs nicht verletzt sein. Durch die Einschränkung der Baubewilligung könne eine Schmälerung der Rechte der Beschwerdeführer als Nachbarn nicht eintreten. Wohl könnten Miteigentümer nur im Verein untereinander einen Antrag auf Erteilung der Baubewilligung stellen, doch stehe die Grundparzelle 161 in der EZ 178 II, Katastralgemeine P, nicht im Miteigentum, sondern sei materiell in vier Teile geteilt. Der materielle Anteil, auf welchen sich die Baubewilligung beziehe, stehe daher im alleinigen selbständigen Eigentum der Konsenswerberin. Die Zustimmungserklärung der Beschwerdeführer sei daher nicht erforderlich. In einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht seien die Beschwerdeführer nicht verletzt worden.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde mit dem Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften und Rechtswidrigkeit des Inhaltes. Die Beschwerdeführer seien in ihrem gemäß §§ 37, 45 Abs. 3 und 65 AVG zustehenden Recht auf Parteiengehör, in ihrem aus § 27 TBO erfließenden Recht als Miteigentümer auf Erteilung der Zustimmung zu einem Bauvorhaben sowie in dem ihnen nach § 30 TBO zustehenden Nachbarrecht auf Berücksichtigung subjektiv-öffentlich rechtlicher Einwendungen verletzt worden.

Sowohl die belangte Behörde wie die Erstmitbeteiligte Partei haben eine Gegenschrift erstattet.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Entscheidungswesentlich ist lediglich, ob den Beschwerdeführern die Stellung von (Mit)Eigentümern im Sinn des § 27 TBO oder von Nachbarn im Sinn des § 30 TBO zukommt.

Materiell geteiltes Eigentum oder auch Stockwerkseigentum kann seit dem Gesetz vom 30. März 1879, betreffend die Teilung von Gebäuden nach materiellen Anteilen RGBl. Nr. 50 (ausgedehnt auf das Land Tirol durch RGBl. Nr. 93/1910), nicht mehr neu errichtet werden; schon begründete Anteile bleiben jedoch bestehen. § 6 Abs. 2 des für Tirol wirksamen Gesetzes vom 17. März 1897, betreffend die Anlegung von Grundbüchern, Tiroler Landesgesetzblatt Nr. 9, sieht bei materiell geteilten Häusern nur vor, daß für jeden Hausanteil ein besonderes Eigentums- und Lastenblatt zu eröffnen ist.

Eindeutige gesetzliche Grundlagen über das Verhältnis der Miteigentümer bei materiell geteiltem Eigentum fehlen daher.

Nach herrschender Lehre (vgl. Ehrenzweig, System des österreichischen allgemeinen Privatrechts2 I/2, 23) ist mit dem Eigentum am einzelnen Stockwerk in der Regel ein Miteigentum an der Bodenfläche, den Hauptmauern, dem Dach und den anderen gemeinsamen Zwecken dienenden Teilen der Liegenschaft verbunden. - Klang2 III 1083 behandelt offensichtlich diese Art des Stockwerkseigentums nicht und geht von einer realen Teilung der Liegenschaft selbst aus, wenn er lehrt, daß jedes Stück des Bodens ein selbständiges Rechtsobjekt bilde; dies ist beim Stockwerkseigentum logisch ausgeschlossen. - Nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 14. März 1928, 1 Bl. 1928, 297, ergibt sich aus dem Eigentum an dem waagrecht begrenzten Stockwerk das Miteigentum an dem Grund, auf dem das Haus steht, und zwar an der ganzen Bauparzelle. Dies folge, so ist dort ausgeführt, klar aus dem Begriff des Zubehörs des Hauses zum Grund (§ 297 ABGB), weil dort, wo ein getrenntes Eigentum an einzelnen Stockwerken zulässigerweise bestehe, dieses Eigentum vom Eigentum am Baugrund nicht losgelöst werden könne. Da Haus und Baugrund ein untrennbares Ganzes bildeten, müsse daher das Eigentum an den einzelnen Stockwerken auch das Eigentum an dem Baugrund in sich schließen, wenngleich dieses nur in der Form des Miteigentumes, wie es eben die Teilung des Eigentums nach Stockwerken und die wirtschaftliche Notwendigkeit der gemeinschaftlichen Benützung des Grundes mit sich bringe (vgl. § 26 Z. 12 der Ministerialverordnung vom 10. April 1898, LGBl. für Tirol Nr. 9). Ein Sondereigentum an dem Baugrund eines nach Stockwerken geteilten Hauses sei demnach ausgeschlossen. In der Entscheidung vom 1. März 1951, SZ 24/58, wies der Oberste Gerichtshof darauf hin, daß Stockwerkseigentum keine vollständige Teilung des Gebäudes mit sich bringe und gar nicht bringen könne, weil bei der waagrechten Teilung eines Gebäudes stets Hausbestandteile vorhanden seien, die wie Hauptmauern, Stiegenhaus und Dach, den Bedürfnissen aller Eigentümer dienten und daher nicht materiell geteilt werden könnten. Das Stockwerkseigentum mache daher eine Sammlung selbständiger Eigentums- und unselbständiger Miteigentumsrechte pro indiviso aus.

Der Verwaltungsgerichtshof teilt diese in der oberstgerichtlichen Judikatur vertretene Rechtsauffassung jedenfalls insoweit, als auch er der Meinung ist, daß bei Stockwerkseigentum grundsätzlich Miteigentum an dem verbauten Grundstück zusteht. Gemäß § 27 Abs. 2 TBO sind einem Bauansuchen der Nachweis des Eigentums an der zu bebauenden Grundfläche bzw. die Zustimmungserklärung des Grundeigentümers, wenn der Bauwerber nicht Grundeigentümer ist, anzuschließen. Ist der Bauwerber also nicht alleiniger Eigentümer der zu bebauenden Grundfläche, hat er die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer beizubringen. Dieses Erfordernis ist bei dem vorliegenden Bauvorhaben gegeben, da die Bauwerberin nicht alleinige Eigentümerin der Grundfläche ist.

Nachbarn sind gemäß § 30 Abs. 1 TBO hingegen Eigentümer von Grundstücken, die zu dem zur Verbauung vorgesehenen Grundstück in einem solchen räumlichen Naheverhältnis stehen, daß durch die bauliche Anlage oder durch deren Benützung hinsichtlich der durch dieses Gesetz geschützten Interessen mit Rückwirkungen auf ihr Grundstück oder die darauf errichtete bauliche Anlage zu rechnen ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich aber nicht um verschiedene Grundstücke, sondern um ein einheitliches Grundstück; daß das darauf errichtete Gebäude zum Teil in verschiedenem Alleineigentum steht, ist für das Erfordernis der Zustimmung nach der Tiroler Bauordnung ohne Bedeutung.

Die Richtigkeit dieser Überlegungen ergibt sich überdies aus der Argumentation der belangten Behörde (entsprechend der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes), daß die Vorschriften über die statischen Bauerfordernisse nicht dazu bestimmt seien, dem Interesse der Nachbarschaft zu dienen. Zweifellos besteht nämlich ein rechtliches Interesse des Alleineigentümers des darunter liegenden Stockwerkes, zu verhindern, daß der Eigentümer des darüber liegenden Stockwerkes bauliche Veränderungen vornimmt, die die Sicherheit des gesamten Gebäudes (also auch der im fremden Alleineigentum stehenden darunter liegenden Teile) zu beeinträchtigen geeignet sind.

Da die belangte Behörde in dem in Beschwerde gezogenen Vorstellungsbescheid daher zu Unrecht davon ausgegangen ist, daß die (nicht vorliegende) Zustimmung der übrigen Miteigentümer der Liegenschaft für die zu prüfende Baubewilligung nicht erforderlich sei, leidet der angefochtene Bescheid an Rechtswidrigkeit des Inhaltes und war daher aus diesem Grund gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 aufzuheben.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom 31. Oktober 1977, BGBl. Nr. 542, wobei der Ersatz von Stempelgebühren nur in der verzeichneten Höhe zugesprochen werden konnte.

Wien, am 30. Mai 1978