Calculation base for lease fees: fixed term with early termination right by one party creates indefinite duration for fee assessment

Die angefochtenen Bescheide werden wegen Rechtswidrigkeit ihres Inhaltes aufgehoben.

Der Bund hat der beschwerdeführenden Partei Aufwendungen in der Höhe von S 6.490,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

I. Laut Punkt II einer in Wien am 24. Februar 1976 verfaßten Vertragsurkunde mietete die beschwerdeführende Partei von der Firma P. Kommanditgesellschaft ein Geschäftslokal im Ausmaß von etwa 514,86 m² in dem auf der Liegenschaft W., M.-Gasse 9, erst zu errichtenden Fertigteilhaus gegen Zahlung eines wertgesicherten Mietzinses von monatlich S 43.763,10 zuzüglich Mehrwertsteuer (Punkt V der Urkunde) und gegen Ersatz der im Punkt V Abs. 5 näher spezifizierten Betriebskosten.

Im Punkt IV Abs. 1 der Schrift findet sich die Abrede, daß das Mietverhältnis mit dem Monatsersten, der der Fertigstellung und Übergabe des Mietobjektes folge, beginnen solle. Abs. 2 dieses Vertragspunktes lautet wörtlich wie folgt:

„Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von zwanzig Jahren abgeschlossen und geht nach Ablauf dieser Zeit in ein solches auf unbestimmte Zeit mit halbjähriger Kündigungsfrist zum Ende jedes Kalenderhalbjahres über. Ungeachtet der vorstehend genannten Dauer wird der Mieterin (beschwerdeführende Partei) nach Ablauf der ersten fünf Jahre ein Kündigungsrecht zum Ende jedes Kalenderhalbjahres unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zugestanden.“

Diesen Vertragstext nahm das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien - dem die Schrift am 26. Februar 1976 zur Gebührenbemessung angezeigt worden ist - zum Anlaß, um mit einem an die beschwerdeführende Partei gerichteten, vorläufigen Abgabenbescheid vom 18. Mai 1976 unter Hinweis auf § 33 TP 5 des Gebührengesetzes 1957, BGBl. Nr. 267 (in der hier noch anzuwendenden Fassung vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 30. November 1976, BGBl. Nr. 668 - GebG), eine Rechtsgebühr von S 102.091,-- und eine sogenannte Bogengebühr von S 60,-- anzufordern. Die Bemessungsgrundlage für die Rechtsgebühr bildete die Abgabenbehörde erster Instanz aus dem 18fachen Jahreswert des eingangs erwähnten monatlichen Mietzinses zuzüglich 8 v.H. Mehrwertsteuer im Betrag von S 3.501,04. In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung machte die beschwerdeführende Partei - soweit im verwaltungsgerichtlichen Verfahren von Bedeutung - geltend, aus Punkt IV Abs. 2 der Vertragsurkunde könne keineswegs erschlossen werden, daß es sich um einen Bestandvertrag mit der bestimmten Vertragsdauer von 20 Jahren handle. Seien doch beide Vertragsteile nur während der bestimmten Dauer von fünf Jahren gebunden, nach deren Ablauf die beschwerdeführende Partei zum Ende eines jeden Kalenderhalbjahres jederzeit kündigen könne. An eine bestimmte Vertragsdauer von fünf Jahren schließe sich somit eine Vertragsdauer von unbestimmter Zeit, weshalb die Gebührenbemessungsgrundlage bloß aus dem achtfachen Jahreswert der von der beschwerdeführenden Partei zu erbringenden Leistungen - für die ersten fünf Vertragsjahre fünf Jahresmieten, ab diesem Zeitpunkt unbestimmte Zeit - drei Jahresmieten - zu bilden sei. Es errechne sich daher eine Rechtsgebühr von bloß S 45.373,--.

Ungeachtetdessen gab das Finanzamt der Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 9. Juli 1976 keine Folge, in deren Begründung die Abgabenbehörde erster Instanz der beschwerdeführenden Partei entgegenhielt, der Vorbehalt der Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von fünf Jahren habe bei Bestandverträgen mit bestimmter Dauer gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG außer Betracht zu bleiben. Indes gehört diese Berufungsvorentscheidung nicht mehr dem Rechtsbestand an, weil die beschwerdeführende Partei - ohne weitere Begründung - den Antrag stellte, ihre Berufung der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorzulegen.

Mit Bescheid vom 23. November 1976 hat sodann die Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland die Berufung der beschwerdeführenden Partei endgültig abgewiesen. In der Begründung der Rechtsmittelentscheidung hat die Finanzlandesdirektion ausgeführt, im Hinblick auf den eingangs wiedergegebenen Wortlaut des Punktes IV der Vertragsurkunde könne nicht bestritten werden, daß das Mietverhältnis als auf die Dauer von zwanzig Jahren abgeschlossen gelte, nach Ablauf dieser Zeit in ein solches auf unbestimmte Zeit mit halbjähriger Kündigungsfrist übergehe und der Mieterin (beschwerdeführende Partei) ungeachtet der vorstehend genannten Dauer nach Ablauf der ersten fünf Jahre ein Kündigungsrecht zum Ende jedes Kalenderhalbjahres unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zugestanden worden sei. Sei jedoch die Dauer des Bestandvertrages bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibe dieser Vorbehalt für die Gebührenbemessung gemäß § 33 TP 5 Abs. 3 GebG außer Betracht. Das bedeute im Streitfalle, daß das Recht der Mieterin, nach Ablauf der ersten fünf Jahre zu kündigen, sich auf die Gebührenermittlung nicht auswirken könne. Somit ergebe sich eine fixe Vertragsdauer von 20 Jahren. Unter Berücksichtigung der anschließenden, unbestimmten Zeit, ergebe sich schließlich ein Gesamtwert in der Höhe des 23fachen Jahreswertes, weshalb gemäß § 15 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes das Höchstausmaß des 18fachen Jahreswertes anzusetzen gewesen sei. Dies entspreche auch der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, zumal der Gerichtshof von dem Erkenntnis vom 8. April 1964, Slg. Nr. 3058/F, im Erkenntnis vom 3. Dezember 1964, Slg. Nr. 3190/F, wieder abgegangen sei.

Gegen diesen Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 23. November 1976 richtet sich die zur Zl. 114/77 protokollierte, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes erhobene Beschwerde.

II. Am 22. Dezember 1975 wurde dem vorgenannten Finanzamt eine weitere Vertragsurkunde dto. Wien, 17./19. Dezember 1975 zur Gebührenbemessung angezeigt, deren Punkt I zufolge die Miteigentümer der Liegenschaft W., K.-Gasse 4, der beschwerdeführenden Partei besagte Liegenschaft gegen Zahlung eines wertgesicherten Mietzinses von S 20.000,-- zuzüglich Mehrwertsteuer und gegen Ersatz bestimmter Betriebskosten (Punkt III der Urkunde) in Bestand gaben.

Punkt II der Schrift lautet wörtlich wie folgt:

„Der Mietvertrag wird auf zwei Jahre abgeschlossen, das ist vom 1. Jänner 1976 bis 31. Dezember 1995. Nach Ablauf dieser Zeit geht das Mietverhältnis in ein solches von unbestimmter Dauer über und kann sodann unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist von beiden Vertragsteilen jeweils zum 30. 6. oder 31. 12. eines jeden Jahres aufgekündigt werden. Das Bestandrecht ist aber ungeachtet der vorerwähnten Vertragsdauer nach einer Laufzeit von drei Jahren von Seiten der Mieterin (beschwerdeführende Partei) zum 30. 6. und 31. 12. eines jeden Jahres mit halbjähriger Kündigungsfrist aufkündbar.“

Diese Schrift nahm das Finanzamt zum Anlaß, um mit (endgültigem) Abgabenbescheid vom 21. April 1976 gemäß § 33 TP 5 GebG von der beschwerdeführenden Partei eine Rechtsgebühr von S 57.154,-- zuzüglich einer Bogengebühr von S 30,-- anzufordern. Die Bemessungsgrundlage für die Rechtsgebühr bildete die Abgabenbehörde erster Instanz in diesem Falle aus dem 21fachen Jahreswert des monatlichen Mietzinses von S 20.000,-- zuzüglich Betriebskosten von S 1.000,-- und der Umsatzsteuer von S 1.680,--. Auch gegen diesen Bescheid erhob die beschwerdeführende Partei das Rechtsmittel der Berufung und stellte den Antrag, der Gebührenbemessung bloß den sechsfachen Jahreswert - für die ersten drei Vertragsjahre drei Jahresmieten, ab diesem Zeitpunkt unbestimmte Zeit - drei weitere Jahresmieten - zugrunde zu legen, wodurch sich eine Rechtsgebühr von nur S 16.330,-- ergebe. Die Begründung der Rechtsmittelschrift gleicht jener zu I. angeführten.

Mit Berufungsvorentscheidung vom 6. September 1976 gab sodann die Abgabenbehörde erster Instanz der Berufung teilweise Folge und setzte die strittige Rechtsgebühr - nunmehr vom 18fachen Jahreswert ausgehend - auf S 48.989,-- herab.

Im Umfange der Berufungsvorentscheidung - die über fristgerechten, jedoch nicht weiter begründeten Vorlageantrag der beschwerdeführenden Partei ihre Wirksamkeit verlor - hat schließlich die Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland der Berufung mit Bescheid vom 27. Jänner 1977 teilweise Folge gegeben; die Begründung der Rechtsmittelentscheidung entspricht, was die zu beurteilende Rechtsfrage (18facher oder acht-, bzw. sechsfacher Jahresmietzins als Gebührenbemessungsgrundlage) anlangt, jener der zu I. angeführten.

Gegen diesen Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 27. Jänner 1977 richtet sich die zur Zl. 454/77 protokollierte und gleichfalls wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes erhobene Beschwerde.

III. Der Verwaltungsgerichtshof hat beschlossen, die beiden Beschwerden wegen ihres persönlichen und sachlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung zu verbinden.

Er hat sodann darüber und über die von der belangten Behörde erstatteten Gegenschriften erwogen:

Im Einklang mit ihrem Vorbringen im Verwaltungsverfahren hält die beschwerdeführende Partei daran fest, die Abgabenbehörden hätten in beiden Fällen der Gebührenbemessung lediglich das acht-, bzw. sechsfache des - der Höhe nach unbestrittenen - Jahreswertes der von der ihr zu erbringenden Leistungen der Gebührenbemessung zugrunde legen dürfen. In diesem Zusammenhang beruft sich die beschwerdeführende Partei auf die schon unter I. erwähnten, von einem verstärkten Senat beschlossenen Erkenntnisse Slg. Nr. 3058/F und Slg. Nr. 3190/F, in denen der Gerichtshof ausgesprochen habe, daß ein auch nur von einem Vertragsteile beliebig „auflösbares“ Bestandverhältnis in seiner Dauer unbestimmt sei, auch wenn es der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen worden sei. Daran habe der Gerichtshof im Erkenntnis Slg. Nr. 3190/F festgehalten und es treffe nicht zu, wenn die belangte Behörde das Gegenteil behaupte. Die belangte Behörde stützt demgegenüber ihren Rechtsstandpunkt, daß nämlich in den beiden Schriften vom 24. Februar 1976 und 17./19. Dezember 1975 jeweils ein Bestandvertrag von bestimmter (20jähriger) Dauer beurkundet worden sei, weshalb die Vorschrift des § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG zum Zuge komme, auf die hg. Erkenntnisse vom 11. Oktober 1973, Zl. 1960/72, vom 31. Oktober 1974, Zl. 654/74, und schließlich vom 19. Februar 1975, Slg. Nr. 4796/F.

Der Verwaltungsgerichtshof vermag der belangten Behörde indes nicht beizupflichten. Gemäß § 33 TP 5 Abs. 1 Z. 1 GebG unterliegen Bestandverträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert einer Rechtsgebühr von 1 v.H., und nach Abs. 3 der eben erwähnten Gesetzesstelle ist bei unbestimmter Dauer des Bestandvertrages als Wert das 3fache Jahresentgelt anzunehmen. Ist die Dauer des Bestandvertrages bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich nun in dem schon mehrfach genannten Erkenntnis Slg. Nr. 3058/F dazu bekannt, daß ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen ist, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, in seiner Dauer unbestimmt ist. Daran hat der Gerichtshof in dem Erkenntnis Slg. Nr. 3190/F festgehalten und überdies in beiden Erkenntnissen ausgesprochen, daß ein Vertragsverhältnis von bestimmter Dauer jedenfalls dann vorliege, wenn nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sind.

Mißt man nun den Inhalt der beiden eingangs wörtlich wiedergegebenen, die Vertragsdauer regelnden Vertragspunkte - der gemäß § 17 Abs. 1 GebG für die Festsetzung der Gebühren maßgebend zu sein hat - an den von der Rechtsprechung des Gerichtshofes entwickelten Grundsätzen, so kann die Lösung der beiden Beschwerdefälle durch die belangte Behörde nicht als rechtsmäßig erkannt werden. Ab Vertragsbeginn steht nach dem deutlichen Urkundeninhalt durch fünf bzw. drei Jahre keinem der beiden Vertragsteile ein Kündigungsrecht zu, weshalb insoweit ein Vertrag von bestimmter Dauer vorliegt, ohne daß ein Anwendungsfall des § 33 TP 5 Abs. 3 letzter Satz GebG auch nur in Betracht zu ziehen wäre.

Daran schließt sich ein Zeitraum von 15 bzw. 17 Jahren, während deren Laufzeit wohl die beschwerdeführende Partei (unter Einhaltung der bedungenen Kündigungsfristen) ohne Einschränkung auf bestimmte Kündigungsgründe, also nach ihrem Belieben jederzeit kündigen kann, während dieses Recht den Vermietern erst nach Ablauf von vollen 20 Jahren ab Vertragsabschluß eingeräumt ist. Jene Phase nach dem fünften bzw. dritten Jahre ab Vertragsbeginn stellt sich nach dem Gesagten also als ein Vertrag von unbestimmter Dauer dar. Dies berechtigte die Abgabenbehörden zwar, die Bestandvertragsgebühr - wie im Erkenntnis Slg.

Nr. 3190/F dargetan - vom acht-, bzw. sechsfachen, nicht aber vom 18fachen Jahresmietzins zu errechnen.

Mit dem Hinweis auf das hg. Erkenntnis vom 11. Oktober 1973, Zl. 1960/72, vermag die belangte Behörde deshalb nichts für ihren Standpunkt zu gewinnen, weil in jenem Beschwerdefall, der ein vom Gerichtshof als rechtlich selbständigen Vertrag beurteiltes Rahmen-Zusatzabkommen mit einer Laufzeit von 24 Monaten betraf, der Gebührenbemessung von den Abgabenbehörden der zweifache Jahreswert zugrunde gelegt worden war. Die Annahme eines Vertrages von unbestimmter Dauer und infolgedessen der Ansatz des dreifachen Jahreswertes, der in jenem Verfahren weder einen Beschwerdepunkt bildete, noch von den Abgabenbehörden in Betracht gezogen worden war, erwies sich demzufolge der Prüfung durch den Gerichtshof entzogen. Das hg. Erkenntnis vom 19. Februar 1975, Slg. Nr. 4796/F, wiederum betraf einen Jagdpachtvertrag, wobei sich an die bestimmte Vertragsdauer von sechs Jahren ein Verlängerungszeitraum in der gleichfalls bestimmten Vertragsdauer von sechs Jahren schloß. Für keinen der beiden sechsjährigen Zeiträume war der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht worden.

Der betreffende Vertrag wurde eben nicht, um bei den Worten des Erkenntnisses Slg. Nr. 3190/F zu bleiben, „der Form nach auf die bestimmte Zeit von zwölf Jahren abgeschlossen.“ Dem Erkenntnis vom 31. Oktober 1974, Zl. 654/74, schließlich, das einen Jagdpachtvertrag mit von vornherein bestimmter (achtjähriger) Dauer ohne Verlängerungsmöglichkeit betraf, ist nicht zu entnehmen, daß der Pächter das Vertragsverhältnis nach seinem Belieben jederzeit durch Kündigung beenden konnte.

Die vorliegenden Beschwerden erweisen sich somit als berechtigt, weshalb die angefochtenen Bescheide gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufzuheben waren.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 48 Abs. 1 lit. a und b VwGG 1965 im Zusammenhang mit Art. I Z. 1 und Art. III Abs. 2 der Verordnung des Bundeskanzlers vom 31. Oktober 1977, BGBl. Nr. 542. Im hg. Verfahren Zl. 114/77 konnten Stempelgebühren in der Höhe von S 250,-- nicht zugesprochen werden, weil die in dreifacher Ausfertigung einzubringende Beschwerdeschrift gemäß § 14 TP 6 GebG idF BGBl. Nr. 668/1976 nur mit Stempelmarken im Werte von insgesamt S 210,-- zu versehen war und im übrigen die Vorlage einer Ausfertigung, Abschrift oder Kopie des angefochtenen Bescheides zur gehörigen Rechtsverfolgung vor dem Verwaltungsgerichtshof genügt.

Wien, am 5. Juni 1978