Building permit distance: Misapplication of the historical building stock exception under § 7 Abs. 5 Tiroler Bauordnung

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Tirol hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 2.512,80 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

JK, die erstmitbeteiligte Partei des Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof, ersuchte am 22. Juli 1975 beim Gemeindeamt M um die Erteilung einer baubehördlichen Bewilligung für die Abtragung des bestehenden Objektes und die Errichtung eines Neubaues (Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude) auf der seiner Mutter, der zweitmitbeteiligten Partei, gehörigen Liegenschaft M, D Straße 14, Bauparzelle 27 der Katastralgemeinde M. Gegenüber dem bisherigen Altbestand soll der Neubau im vorderen Bereich 3,30 m, im hinteren Bereich (ab einer Tiefe von 8,40 m) 2,30 m weiter von der Grundgrenze zur Liegenschaft D Straße 12 abgerückt werden. Zu der vom Bürgermeister für 19. August 1975 anberaumten mündlichen Verhandlung wurde der Beschwerdeführer als Nachbar, Eigentümer der Liegenschaft D Straße 12 (Bauparzelle 20), unter Hinweis auf die Rechtsfolgen des § 42 AVG 1950 geladen. Bei dieser Verhandlung wandte der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer unter anderem ein, das Bauvorhaben halte die nach dem Bebauungsplan vorgesehene offene Bauweise und die damit verbundenen Abstände nicht ein. Ein Fall des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung liege nicht vor. Das vorgesehene Gebäude sei wesentlich höher als der Altbestand. Die Einwendungen seien auch gegen die Ausbildung von Fenstern, insbesondere Stallfenstern, an der Ostseite des Bauvorhabens gerichtet. Ferner wurde beantragt, die gemeinsame Grundgrenze festlegen zu lassen - in dieser Beziehung einigten sich der Bauwerber und der Beschwerdeführer darauf, daß die südliche Grundgrenze des Bauwerbers zur Hausmauer des Nachbarn einen Abstand von 3,60 m habe (eine entsprechende Änderung des Bauplanes erfolgte der Aktenlage nach nicht).

Bei der genannten Verhandlung lag offensichtlich ein an diesem Tag beim Gemeindeamt M eingelangtes Gutachten des Architekten Dipl.-Ing. FL vom 14. August 1975 vor, in welchem gewisse Abänderungen des Bauvorhabens bezüglich Balkone und Fassade gefordert wurden. Dieses Gutachten ergänzte der Sachverständige durch seine Stellungnahme vom 20. August 1975, in der dargelegt wurde, das abzutragende Bauwerk stehe inmitten einer historisch gewachsenen und äußerst reizvollen Reihe bzw. Zeile von Bauernhäusern und entspreche somit dem § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung, „wo selbst für Neubauten innerhalb eines Altbestandes reduzierte (bzw. vorhandene) Abstände von Nachbarbauten zulässig“ seien.

Mit Bescheid vom 1. September 1975 erteilte der Bürgermeister die Baubewilligung und wies die Einwendungen des Nachbarn ab. In der Begründung dieser Erledigung wurde im wesentlichen ausgeführt, nach der Sondervorschrift des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung könnten bei Ersatz eines historischen, für das Ortsbild typischen Bestandes durch einen Neubau die bisherigen Abstände verwirklicht werden, und zwar auch dann, wenn diese geringer seien als nach dem Gesetz sonst vorgesehen. Zur Gebäudehöhe sei zu bemerken, daß die in der Gemeinde M gültigen Vorschriften im konkreten Fall eingehalten worden seien bzw. „daß sich die Höhe in das Orts- und Straßenbild einfüge“. Hinsichtlich der Ausführung von Fensteröffnungen seien beim bisherigen Bestand hygienische Bedenken weder behauptet noch nachgewiesen worden. Die Behörde habe daher keinen Anlaß, bei der durch den Neubau wesentlich günstigeren Situation - Vergrößerung des Gebäudeabstandes - Auflagen im Interesse der Hygiene vorzuschreiben.

Die gegen die Baubewilligung erhobene Berufung wurde vom Gemeindevorstand der Gemeinde Mutters mit Bescheid vom 2. Oktober 1975 abgewiesen. Dieser Berufungsbescheid ließ in der Begründung die Frage offen, ob die offene Bauweise vorgesehen sei und stützte sich gleichfalls auf die Sonderregelung des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung.

In seiner Vorstellung gegen diesen letztinstanzlichen Bescheid auf Gemeindeebene rügte der Beschwerdeführer vor allem die Anwendung der herangezogenen Ausnahmebestimmung.

Die Tiroler Landesregierung als Vorstellungsbehörde holte eine Stellungnahme des ihr beigegebenen technischen Amtssachverständigen ein In seiner Äußerung vom 12. November 1975 führte der Amtssachverständige folgendes aus: „Die gegenständliche Bauparzelle, für die lt. Flächenwidmungsplanänderung, genehmigt mit Zl. Ve-278/54/64 vom 29. Jänner 1964, zur Gp. 26 (Vorstellungswerber) die geschlossene, zur Bp. 28 die offene Bauweise festgelegt ist, liegt in einer Reihe von nicht sehr breiten Grundstücken, auf denen sich in der Mehrzahl Bauernhäuser älteren Bestandes befinden. Die dort vorgefundenen Grenzabstände stimmen in keiner Weise mit den Bestimmungen der offenen bzw. geschlossenen Bauweise überein. Sollte, wie es im vorliegenden Fall beabsichtigt ist, ein dort befindliches Haus durch einen Neubau ersetzt werden und will die Gemeinde das jetzt bestehende Straßenbild im wesentlichen beibehalten, so wird man nicht umhin können, die im § 7 Abs. 5 Tiroler Bauordnung verankerten Bestimmungen anzuwenden. Dies hat die Gemeinde Mutters in dem in Rede stehenden Fall, nach ha. Meinung, zu Recht getan: Denn nach ha. Ansicht handelt es sich bei den erwähnten Häusern um einen historisch gewachsenen Baubestand.“ Diese Stellungnahme wurde dem Beschwerdeführer zur Kenntnis gebracht und dieser forderte eine Ergänzung des seines Erachtens mangelhaften und unvollständigen Gutachtens, jedoch bestritt er nicht die Feststellung des Amtssachverständigen, die geschlossene Bauweise sei zwischen seiner Liegenschaft und der Liegenschaft, auf der der Neubau aufgeführt werden soll, gegeben.

Mit dem nun in Beschwerde gezogenen Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 4. Dezember 1975 wurde die Vorstellung als unbegründet abgewiesen. In der Begründung führte die Vorstellungsbehörde aus, für die zur Verbauung vorgesehene Bauparzelle 27, Katastralgemeinde M, sei laut Flächenwidmungsplan zur Bauparzelle 26 des Vorstellungswerbers die geschlossene Bauweise festgelegt. Gemäß § 23 Abs. 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes seien bei der geschlossenen Bauweise die Gebäude an den seitlichen Bauplatzgrenzen so aneinander zu bauen, daß straßenseitig eine geschlossene Gebäudefront entstehe. Demnach müßte der Bauwerber bei Einhaltung des Verbauungsplanes zum Vorstellungswerber hin bis an die Grundgrenze heranbauen, ohne Rücksicht darauf, ob der Anrainer mit seinem Haus selbst an der Grundgrenze stehe oder nicht. Die vorgeschriebene Bauweise werde im gegenständlichen Verfahren durch die Bestimmung des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung durchbrochen, wonach in einem historisch gewachsenen Baubestand Abstände verwirklicht werden könnten, die nicht den sonstigen Abstandsregelungen der Tiroler Bauordnung entsprächen, wenn dadurch ein wertvoller historischer Baubestand erhalten werde. Dies gelte auch für die Errichtung von Neubauten, wenn durch die Beibehaltung der bisherigen Abstände ein geschlossenes Orts- und Straßenbild erhalten werden könne., Diese Voraussetzungen seien nach dem Gutachten des Amtssachverständigen gegeben. Nach den genehmigten Bauplänen sei das Bauvorhaben des Bauwerbers mit seinem Wohntrakt 3,30 m und mit seinem Wirtschaftstrakt 2,30 m von der gemeinsamen Grundgrenze entfernt. Daraus ergebe sich, daß diese Bauweise für den Vorstellungswerber immer noch günstiger sei als die geschlossene Bauweise, wie sie laut Flächenwidmungsplan zwingend vorgeschrieben wäre, weil der Bauwerber dann bis an die gemeinsame Grundgrenze heranbauen müßte.

In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde werden Rechtswidrigkeit des Inhaltes, Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften sowie eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf ein Verfahren vor dem gesetzlichen Richter geltend gemacht. Der Beschwerdeführer behauptet - dies ergibt sich aus seinen Ausführungen - in seinen Rechten auf Einhaltung des Bebauungsplanes, der richtigen Anwendung der Ausnahmebestimmung des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung, der Durchführung eines ordnungsgemäßen Verfahrens sowie eines Verfahrens vor dem zuständigen behördlichen Organ verletzt zu sein. Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor, erstattete eine Gegenschrift und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde M als mitbeteiligte Partei des Verfahrens legte eine Äußerung vor, der sie einige Photos anschloß.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Unbestritten steht fest, daß der Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Nachbar Partei des Verwaltungsverfahrens war und zur Erhebung einer Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof berechtigt ist. Da der Nachbar zur mündlichen Verhandlung im erstinstanzlichen Verfahren unter Hinweis auf die Rechtsfolgen des § 42 AVG 1950 ordnungsgemäß geladen wurde, kann die Prüfung des in Beschwerde gezogenen Bescheides nur innerhalb des Rahmens vorgenommen werden, der durch die rechtzeitig erhobenen Einwendungen abgesteckt worden ist (siehe etwa das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes Slg. N. F. Nr. 5621/A). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gelten die Präklusionsfolgen nicht für Einwendungen, gegen die Zuständigkeit der entscheidenden Behörde (Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes Slg. N. F. Nr. 1750/A). Zunächst ist daher die in der Beschwerde aufgeworfene Frage der Zuständigkeit der belangten Behörde zu prüfen. Der Verwaltungsgerichtshof ist zwar nicht zur Prüfung der Verletzung eines verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes zuständig, wie die belangte Behörde zu Recht feststellt, doch führt die Entscheidung einer unzuständigen Behörde zu einer Aufhebung des Bescheides nach § 42 Abs. 2 lit. b VwGG 1965 (Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes Slg.N.F.Nr.6936/A). Der Hinweis des Beschwerdeführers auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes vom 16. Dezember 1975, V 28, 29/75, vermag eine Rechtswidrigkeit deshalb nicht darzutun, weil der vom Verfassungsgerichtshof gerügte Mangel der nicht gesetzmäßigen Kundmachung der Geschäftsordnung der Landesregierung durch die Verordnung der Landesregierung über die Geschäftsordnung, LGBl. Nr. 75/1975, bereits saniert wurde. Nunmehr ist zufolge § 36 Abs. 3 der Tiroler Landesordnung in Verbindung mit der obzitierten Geschäftsordnung bzw. Geschäftsverteilung der Tiroler Landesregierung vom 18. November 1975 eine kollegiale Beschlußfassung durch die Landesregierung in Fällen der vorliegenden Art nicht mehr erforderlich. Die Behauptung der Unzuständigkeit der belangten Behörde trifft daher nicht zu.

Für die Lösung der Frage, ob ein bestimmter Abstand von der Grundgrenze bei der Errichtung eines Neubaues eingehalten werden muß, erscheint zunächst maßgeblich, welche Bauweise der Bebauungsplan festlegt (§ 5 der Tiroler Bauordnung). Auf die Einhaltung der Bauweise besitzt der Nachbar ein subjektives öffentliches Recht. § 30 Abs. 4 letzter Satz der Tiroler Bauordnung regelt ausdrücklich, daß subjektive öffentlich-rechtliche Einwendungen insbesondere auf die Vorschriften über die widmungsgemäße Verwendung von Grundstücken, die Festlegungen über die Bauweise, die Bauhöhe, die Abstände von Gebäuden, die Beschaffenheit des Bauplatzes und den Brandschutz gestützt werden können.

Aus den Vorschriften über den Abstand eines Bauwerkes von der gemeinsamen Grundgrenze erwächst dem Nachbarn ein subjektives öffentliches Recht (siehe das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes Slg. N. F. Nr. 3844/A). Im vorliegenden Fall kann dahin gestellt bleiben, ob die offene oder geschlossene Bauweise gegeben ist, weil die belangte Behörde, wie die Gemeindeinstanzen, ihre Entscheidung auf die Bestimmungen des § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung stützte. Gerade die Zulässigkeit der Anwendung dieser Bestimmungen bestreitet der Beschwerdeführer. Der Rechtsansicht des Beschwerdeführers ist im Ergebnis zuzustimmen. Nach § 7 Abs. 5 der Tiroler Bauordnung können unter der Voraussetzung, daß in einem historisch gewachsenen Bauzustand Abstände verwirklicht werden, die von den sonstigen Bestimmungen über die Einhaltung von Abständen nach den vorhergehenden Absätzen dieses Paragraphen abweichen, die bisherigen Abstände auch bei Umbauten und bei Anbauten beibehalten werden, wenn hiedurch ein wertvoller historischer Baubestand erhalten wird und keine feuerpolizeilichen bedenken entgegenstehen. Dies gilt auch für die Errichtung von Neubauten, wenn durch die Beibehaltung der bisherigen Abstände ein geschlossenes Orts- oder Straßenbild erhalten werden kann. Nach Meinung des Verwaltungsgerichtshofes kommt diese gesetzliche Bestimmung für das Bauvorhaben der mitbeteiligten Partei schon deshalb nicht zur Anwendung, weil die Baulichkeit die bisherigen Abstände gar nicht einhält, wie schon der Bauplan erkennen läßt. Zu dieser Frage führt die Gemeinde Mutters in ihrer Äußerung an den Verwaltungsgerichtshof wörtlich aus: „Das bisherige Gebäude stand unmittelbar an der Eigentumsgrenze zum Beschwerdeführer. Vor allem die Verbesserung der Zufahrt zum rückwärtigen Wirtschaftsgebäude dürfte den Bauwerber bewogen haben, nicht mehr unmittelbar an der Grenze zum Beschwerdeführer heranzubauen, sondern davon abzurücken.“ Damit erweist sich aber der angefochtene Bescheid als mit einer inhaltlichen Rechtswidrigkeit behaftet und war gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 aufzuheben. Auf die weiteren vom Beschwerdeführer angeführten Rechtsverletzungen hinsichtlich der Durchführung eines ordnungsgemäßen Verfahrens war bei dieser Rechtslage nicht näher einzugehen.

Der Ausspruch über die Kosten gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 und die Verordnung des Bundeskanzlers vom 19. Dezember 1974, BGBl. Nr. 4/1975. Die Abweisung des Mehrbegehrens umfaßt jene Teile des gestellten Antrages, die über den gesetzlich festgesetzten Pauschalbetrag für den Schriftsatzaufwand hinausgehen.

Wien, am 15. Juni 1976