VwGH allows tenant's appeal against enforcement order, ruling lease termination invalidates building authority's enforcement duties.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Salzburg hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 2.490,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Mit Bescheid vom 10. Jänner 1973 war dem Beschwerdeführer vom Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg gemäß § 108 Abs. 6 der Stadtbauordnung für Salzburg - StBO 1968, LGBl. Nr. 83, aufgetragen worden, die begonnenen Einbauten von Sanitärräumen im Kellergeschoß und von sonstigen Räumen in der Tenne des im Miteigentum von J und EL stehenden, vom Beschwerdeführer in Pacht genommenen Hauses G. 12 wieder zu entfernen und den vorherigen, als konsensgemäß anzusehenden Zustand des Gebäudes herzustellen. Die Bauberufungskommission hatte in der Folge diese Entscheidung durch Bescheid vom 25.

April 1973 mit der Maßgabe bestätigt, daß die zu entfernenden Bauteile nun bestimmt bezeichnet worden waren. Mit Verfahrensanordnung vom 13. Dezember 1973 drohte der Bürgermeister dem Beschwerdeführer die Ersatzvornahme gemäß § 4 VVG 1950 an. Mit zwei Bescheiden vom 9. Oktober 1974 wurde vom Bürgermeister schließlich die Ersatzvornahme angeordnet und nach derselben Gesetzesstelle ein Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten erteilt. Die Berufung des Beschwerdeführers gegen beide Bescheide, die mit der Auflösung des Pachtverhältnisses und einem Antrag der Liegenschaftseigentümer auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung gemäß § 19 Abs. 3 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 1968 sowie damit begründet wurde, daß die vorgeschriebenen Kosten überhöht seien, wies die Salzburger Landesregierung mit Bescheid vom 26.

Februar 1975 gemäß § 66 Abs. 4 AVG 1950 und § 10 VVG 1950 mit der Begründung ab, in der Auflösung des Pachtverhältnisses sei ebensowenig wie in dem Antrag der erwähnten Art ein Grund für die Unzulässigkeit der Vollstreckung zu erblicken. Wenn ein Pächter, wie hier geschehen, während der Laufzeit eines Pachtvertrages am Pachtobjekt nicht-bewilligungsfähige Umbauten vorgenommen habe, bleibe er auch nach Beendigung des Bestandverhältnisses für die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes verantwortlich. Jede andere Auslegung wurde untragbare Möglichkeiten der Umgebung materiell-rechtlicher Bestimmungen eröffnen.

Auch mache selbst die Unmöglichkeit der Leistung, zu deren Erbringung im übrigen lange genug Gelegenheit bestanden habe, eine Vollstreckung im Wege der Ersatzvornahme nicht unzulässig. Die vorgeschriebenen Kosten schließlich beruhten auf zwei unabhängig voneinander abgegebenen, übereinstimmenden Sachverständigengutachten, an deren Richtigkeit sich nicht zweifeln lasse, zumal der Beschwerdeführer seine davon abweichenden Behauptungen sachlich nicht begründet habe.

Diesen Bescheid bekämpft der Beschwerdeführer nun wegen Rechtswidrigkeit von dessen Inhalt, wobei er sich nach seinem ganzen Vorbringen in dem Recht, nicht zu dem bezeichneten baubehördlichen Auftrag im Wege der Ersatzvornahme gezwungen und zur Vorauszahlung der vorgeschriebenen Kosten verpflichtet zu werden, verletzt erachtet. Er vertritt die Ansicht, die Auflösung des Pachtverhältnisses verwehre eine Ersatzvornahme in jeder Richtung. Gleichermaßen würde eine Ausnahmegenehmigung nach dem Raumordnungsgesetz eine Vollstreckung hinfällig machen.

Über die Beschwerde und die Gegenschrift der belangten Behörde hat der Verwaltungsgerichtshof erwogen:

§ 108 Abs. 6 StBO 1968 spricht aus, daß ungeachtet einer Bestrafung wegen Übertretung dieser Bauordnung die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrig geführten Baues besteht. Der Adressat einer solchen Verpflichtung, die erforderlichenfalls bescheidmäßig aufgetragen werden muß, wird vom Gesetz nicht genannt. Der Verwaltungsgerichtshof ist in dieser Hinsicht stets davon ausgegangen - und tut dies weiter -, daß die Verantwortung für den ordnungsgemäßen, also den jeweiligen baurechtlichen Normen entsprechenden Zustand von Baulichkeiten im öffentlichrechtlichen, aber auch im Bereich des Privatrechtes grundsätzlich den Eigentümer dieser Baulichkeiten trifft. (So auch das Erkenntnis dieses Gerichtshofes vom 19. März 1974, Zl. 1757/72, auf das unter Erinnerung an Art. 14 Abs. 4 der Geschäftsordnung, BGBl. Nr. 45/1965, hingewiesen wird.) Demgegenüber ist im hier zu beurteilenden Rechtsfall der Beschwerdeführer, der nur Pächter war, rechtskräftig mit dem für das Vollstreckungsverfahren maßgebenden Titelbescheid zur Setzung im einzelnen bestimmter baupolizeilich vorgeschriebener Maßnahmen verpflichtet worden. Wenn nun schon an den Eigentümer gerichtete baubehördliche Verwaltungsakte, wegen deren dinglicher Wirkung, Rechte und Pflichten von der Rechtsstellung des Adressaten abhängig machen, also nur den jeweils Berechtigten oder Verpflichteten binden, mußte umso mehr die Beendigung jenes Privatrechtsverhältnisses, das die einzige, wenn auch richtigerweise nicht für die Heranziehung des hier im Auftragsverfahren Verpflichteten zureichende Rechtsbeziehung zwischen diesem und dem betroffenen Objekt hergestellt hatte, dem Beschwerdeführer zugute kommen, indem es ihn in die Lage versetzte, die gegen ihn gerichteten Vollstreckungsverfügungen gemäß § 10 Abs. 2 lit. a VVG 1950 mit Erfolg als unzulässig zu bekämpfen; denn der Berufungsgrund nach dieser Gesetzesstelle, ist wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 15. Mai 1973, Slg. N.F. Nr. 8416/A, ausgesprochen und näher begründet hat, auch dann verwirklicht, wenn nach dem seit Zustellung des Titelbescheides veränderten Sachverhalt ein im Spruch gleichlautender Titelbescheid nicht erlassen werden dürfte. Genau dies trifft im Beschwerdefall zu.

Da die belangte Behörde von einer im Ergebnis gegenteiligen Rechtsauffassung ausgegangen ist, belastete sie zufolge der darin gelegenen Verletzung subjektiver Rechte des Beschwerdeführers ihren Bescheid in bezug auf beide vor ihr angefochtenen Verwaltungsakte mit Rechtswidrigkeit des Inhaltes, was zu dessen Aufhebung gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 zu führen hatte, ohne daß noch auf das sonstige Beschwerdevorbringen eingegangen zu werden brauchte.

Der Ausspruch über die Kosten beruht auf den §§ 47 ff VwGG 1965 in der Fassung der Novelle BGBl. Nr. 316/1976 und der Verordnung BGBl. Nr. 4/1975. Die Abweisung des Mehrbegehrens betrifft die Umsatzsteuer, die wegen der gesetzlichen Pauschalierung des Aufwandersatzes nicht eigens abgegolten werden kann, sowie zuviel verrechnete Stempelgebühren.

Wien, am 29. März 1977