Exclusion of building-right housing from real estate transfer tax exemption due to legal separation of land and structures

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat dem Bund (FLD für Wien, NÖ und Bgld) Aufwendungen in der Höhe von S 2.500, binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Mit Baurechtsvertrag v 2. 5. 1923 bestellte das Stift Sch in W der Beschwerdeführerin an den ihm gehörigen im Grundbuch der KG O vorgetragenen Liegenschaften EZ 75 (hinsichtlich des Grundstücks 369/nn), EZ 386 (hinsichtlich des Grundstücks Nr 840/nn, 366/nn, 367/nn und 1732/nn) sowie EZ 422 (hinsichtlich des Grundstücks Nr. 368/nn) auf die Dauer von 70 Jahren ein Baurecht gem dem G v 26. 4. 1912 RGBl 86. Lt der §§ 2 und 3 des zit Vertrags erklärte die Beschwerdeführerin, auf den Grundstücken binnen einer Frist von 4 Jahren nach Genehmigung der Pläne Häuser mit Kleinwohnungen iS des § 6 des G v 22. 12. 1910 RGBl 242 errichten zu wollen. Weiters wurde zwischen den Vertragsteilen vereinbart, daß das Ausmaß der bewohnbaren Fläche der einzelnen Wohnungen iS des Gebäudesteuergesetzes v 28. 12. 1911 RGBl 242 jeweils 80 m² nicht übersteigen dürfe.

Mit den im wesentlichen gleichlautenden Kaufverträgen v 14. 7. 1972 veräußerte das genannte Stift die Liegenschaft EZ 3718 der KG O mit den Grundstücken 366/nn Garten und 366/nn Bauarea um einen Preis von S 78.000, (Beschwerdefall Zl 1821/73), die Liegenschaft EZ 3710 der KG O mit den Grundstücken 366/nn Garten und 366/nn Bauarea um einen Preis von S 138.120,-- (Beschwerdefall 1822/73) und die Liegenschaft EZ 3715 der KG O mit den Grundstücken 366/nn Garten und 366/nn Bauarea um einen Preis von S 119.280, (Beschwerdefall Zl 1823/73).

In allen Fällen setzte sich der Kaufpreis gem P III der Verträge aus einem Betrag für die Erwerbung von Garten und Baugrund (jeweils S 240, je m²) und einem Betrag für einen vorgesehenen Straßengrund (jeweils S 120, je m²) zusammen.

In den P II und V der Verträge wurde festgestellt, daß sich auf den kaufgegenständlichen Liegenschaften jeweils ein auf Grund des Baurechtsvertrags v 2. 5. 1923 errichtetes im Eigentum der Beschwerdeführerin stehendes Haus, nämlich im Beschwerdefall Zl 1821/73 in W, TStraße 29, im Beschwerdefall Zl 1822/73 in W, KWeg 5 und im Beschwerdefall Zl 1823/73 in W, KWeg 4, befindet.

Die nähere tatsächliche Beschaffenheit der auf den Kaufliegenschaften befindlichen, aber keinen Vertragsgegenstand bildenden Häuser ist aus den vorliegenden drei Urkunden nicht ersichtlich. Desgleich ist nicht ersichtlich, inwiefern die im Jahre 1972 erworbenen Grundstücke mit jenen Grundstücken identisch sind, an denen im Jahre 1923 von der Verkäuferin ein Baurecht bestellt wurde.

Für die Erwerbsvorgänge wurde von der beschwerdeführenden Partei die Freiheit von der Grunderwerbsteuer gem 4 c (offenbar § 4 Abs 1 Z 1 lit c) des Grunderwerbsteuergesetzes 1955 BGBl 140 (GrEStG) geltend gemacht. Ungeachtet dieses Antrags setzte das zust FA der beschwerdeführenden Partei gegenüber für die genannten drei Erwerbsvorgänge Grunderwerbsteuer in Höhe von S 5.460,, S 11.050, und S 9.542, fest.

Die Beschwerdeführerin erhob gegen sämtliche Bescheide gleichlautende Berufungen. Sie machte darin geltend, daß sie auf den Kaufliegenschaften im Jahre 1927 auf Grund des Baurechts drei Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von ca 78 m², 52,23 m² bzw 56,41 m² errichtet habe. Sie habe diese Häuser als gemeinnütziger Bauträger geschaffen und nunmehr als Eigenheim übernommen. Ein solcher Vorgang sei gem § 4 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Schließlich wies die Beschwerdeführerin auch darauf hin, daß das FA nicht darauf Rücksicht genommen habe, daß es sich bei den gegenständlichen Wohnungen auch um Arbeiterwohnstätten handle, deren Erwerb gem § 4 Abs 1 Z 2 lit b GrEStG abgabenfrei sei. Das FA habe aber auch die Anwendbarkeit des § 4 Abs 1 Z 1 lit b leg cit zu Unrecht verneint, weil auch auf den nachträglichen Erwerb eines Grundstücks durch einen gemeinnützigen Bauträger, auf welchem dieser selbst bereits vorher Kleinwohnungen errichtet habe, die zuletzt genannte Befreiungsbest anzuwenden sei.

Das FA wies die Berufungen zunächst mit gleichlautenden Berufungsvorentscheidungen ab. Diese Bescheide gehören jedoch nicht mehr dem Rechtsbestand an, weil die Beschwerdeführerin rechtzeitig den Antrag stellte, ihre Rechtsmittel der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorzulegen.

Die FLD für Wien, NÖ und Bgld hat schließlich mit im wesentlichen gleichlautenden Bescheiden v 5. 10. 1973 die Berufungen der Beschwerdeführerin gleichfalls abgewiesen.

Sie hat zur Begründung ihrer Entscheidung ausgeführt, die Befreiungsbest des § 4 Abs 1 Z 1 lit c und Z 2 lit b GrEStG seien nicht anwendbar, weil die Beschwerdeführerin nur Grund und Boden erworben habe und als juristische Person überdies ein Eigenheim nicht erwerben könne. Ebenso sei die Anwendbarkeit der Abgabenbegünstigung gem § 4 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG abzulehnen. Die genannte Best begünstige nämlich die Schaffung von Wohnhäusern mit Kleinwohnungen; im gegenständlichen Fall handle es sich jedoch um von der Beschwerdeführerin errichtete Siedlungshäuser. Davon abgesehen müsse berücksichtigt werden, daß die auf den Liegenschaften befindlichen Siedlungshäuser im Jahre 1927 errichtet worden seien, zu einer Zeit, da auch das GrEStG 1940, das gleichlautende Befreiungsbest enthalten habe, im Inland noch gar nicht wirksam gewesen war. Der erst viel später erfolgte Erwerb von Grund und Boden könne daher nicht unter die geltend gemachten Befreiungsvorschriften des GrEStG fallen.

Gegen diese Bescheide der FLD für Wien, NÖ und Bgld v 5. 10. 1973 richten sich die vorliegenden, wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobenen Beschwerden, welche ihres persönlichen und sachlichen Zusammenhangs wegen zur gemeinsamen Behandlung und Entscheidung verbunden wurden. Über sie hat der VwGH nach Durchführung der von der beschwerdeführenden Partei beantragten Verhandlung erwogen:

In den in rechtlicher Hinsichtlich gleichlautenden Beschwerdeschriftsätzen hält die Beschwerdeführerin daran fest, daß in den Streitfällen die Anwendung der Befreiungsbest des § 4 Abs 1 Z 1 lit b und c GrEStG zu Unrecht verneint worden ist.

Nach der Befreiungsvorschrift der bezogenen lit c von der zuerst die Rede sein soll ist beim Kleinwohnungsbau iS der Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen der erste Erwerb eines von einem gemeinnützigen Bauträger geschaffenen Wohnhauses, das den für Kleinwohnungen geltenden Bestimmungen entspricht, durch eine Person, die das Hausgrundstück als Eigenheim übernimmt, von der Besteuerung ausgenommen. Die Beschwerdeführerin vermeint, daß es zur Befreiung nach der in Rede stehenden Vorschrift genüge, wenn ein gemeinnütziger Bauträger, der selbst ein Wohnhaus geschaffen hat, das und so muß man wohl die Ausführungen in den Beschwerden verstehen den für Kleinwohnungen geschaffenen Bestimmungen entspricht, dieses Hausgrundstück übernehme.

Diese so vorgetragene Auffassung wird aber dem G nicht gerecht. Denn nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers setzt die in Rede stehende Begünstigungsvorschrift voraus, daß der Erwerber das Grundstück als Eigenheim übernimmt. Der Begriff „Eigenheim“ verlangt aber, daß das übernommene Heim den persönlichen Wohnzwecken des Erwerbs oder seiner Familie unmittelbar dient. Davon kann aber in den Streitfällen keine Rede sein. Denn die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid mit Recht unterstrichen, daß eine juristische Person ein Wohnhaus nicht als Eigenheim übernehmen könne, weil und das hat sie in der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstatteten Gegenschrift noch deutlicher unterstrichen ein „Eigenheim“ mit dem Begriff „wohnen“ in einem untrennbaren Zusammenhang stehe.

Eine juristische Person hat, was keiner weiteren Erörterung bedarf, kein Wohnbedürfnis, sie kann daher in einem Haus, gleich welcher Art, auch nicht wohnen. Fehlt es aber an dieser Voraussetzung, dann kann sich die beschwerdeführende Partei also auch nicht zu Recht auf die Vorschrift des § 4 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG berufen, die übrigens sinngleich mit der der Z 2 lit b leg cit ist, auf die sich die Beschwerdeführerin auch in dem dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorausgegangenen Verwaltungsverfahren stützte. Dazu kommt aber auch noch, daß die Beschwerdeführerin weder zum ersten Mal noch überhaupt Wohnhäuser erworben hat.

Denn lt Inhalt der streitgegenständlichen Kaufverträge hat sie bloß den Grund und Boden erworben, auf dem auf Grund des Baurechts von ihr im Jahre 1927 Wohnhäuser fertiggestellt worden sind. Die Wohnhäuser waren somit Bestandteil des Baurechtes, das der Beschwerdeführerin zustand (vgl Klang Kommentar zum ABGB² V 141), sodaß sie daher die Grundstücke nur ohne die Wohnhäuser erwerben konnte. Die begehrte Abgabenfreiheit nach § 4 Abs 1 Z 1 lit c GrStG konnte von ihr daher mangels des Vorliegens der aufgezeigten tatbestandsmäßigen Bedingungen nicht mit Recht begehrt werden.

Ihr stand aber auch nicht die Abgabenbegünstigung des § 4 Abs 1 Z 1 lit b leg cit zur Seite. Darnach ist beim Kleinwohnungsbau iS der Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen der Erwerb eines Grundstücks, auf dem ein gemeinnütziger Bauträger Kleinwohnungen geschaffen hat, durch einen anderen gemeinnützigen Bauträger von der Besteuerung ausgenommen. Die Beschwerdeführerin behauptet, daß auch die Voraussetzungen für diese Begünstigung in ihrem Fall zuträfen. Sie sei ein gemeinnütziger Bauträger und habe ein Grundstück erworben, auf dem sie selbst Kleinwohnungen geschaffen habe.

Diesem Vorbringen wäre grundsätzlich beizupflichten. Denn die Abgabenbehörde haben nicht bestritten, daß die beschwerdeführende Partei wie auch schon aus ihrer Bezeichnung hervorgeht ein gemeinnütziger Bauträger ist und dies auch offenbar seit jeher war. Daß sie selbst und nicht ein „anderer“ Bauträger diese Wohnungen errichtet hat, stünde der von der Beschwerdeführerin angestrebten Abgabenbefreiung nicht entgegen, wie dies der VwGH in seinem Erk v 5. 10. 1955, 3102/53, auf dessen Begründung zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, deutlich zum Ausdruck gebracht hat.

Es kann, wenn man nur die Größe der von der Beschwerdeführerin geschaffenen Wohnungen (78 m², 52,23 m² und 56,41 m²) im Auge hat, wohl auch nicht bestritten werden, daß es sich bei den von der Beschwerdeführerin geschaffenen Wohnungen um Kleinwohnungen iS der Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen handelt. Der Gesetzgeber selbst hat zwar nicht näher festgelegt, was er unter dem Begriff „Kleinwohnungen“ verstanden wissen wollte. Er hat ganz allgemein auf die Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen hingewiesen, ohne sich auf ein bestimmtes G festzulegen.

Ohne Zweifel hat er dabei die reichsdeutschen Vorschriften des G über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen v 29. 2. 1940 DRGBl I 438 (eingeführt in Österreich durch § 1 Nr 1 d V v 15. 4. 1940 DRGBl I 658) und dessen DV v 23. 7. 1940 DRGBl I 1012 im Auge gehabt. Nun meint die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid offenbar, daß es sich bei den bereits im Jahre 1927 fertiggestellten streitgegenständlichen Wohnhäusern nicht um Kleinwohnungen iS des zit G handeln könne, das damals in Österreich nicht in Geltend gehabt hat. Mit diesem Hinweis hätte sie aber die in Rede stehende Abgabenfreiheit nicht versagen dürfen.

Denn es hat auch bereits vor dem Inkrafttreten des GrEStG in Österreich Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen gegeben, so etwa das G v 22. 12. 1910, betr die Errichtung eines Wohnungsfürsorgefonds, RGBl 242, durch das der Bau von Kleinwohnungen, darunter Familienwohnungen mit einem bewohnbaren Flächenausmaß von nicht mehr als 80 m², von staatlicher Hand Förderung erfahren hat, wenn die Wohnungen ua von gemeinnützigen Vereinigungen geschaffen wurden. Ein solcher Bau wurde überdies auch durch das G v 28. 12. 1911 RGBl 243 steuerlich begünstigt.

Deswegen wäre der Umstand, daß die Beschwerdeführerin die streitgegenständlichen Wohnungen bereits im Jahre 1927 geschaffen hat, an sich einer Anwendung des § 4 Abs. 1 Z 1 lit b GrEStG, das sich wie bereits dargetan nicht auf ein bestimmtes G bezieht, nicht im Weg gestanden, dies allerdings, was die Abgabenbehörden zu prüfen unterlassen haben, unter der Voraussetzung, daß dem Bau seinerzeit eine Förderung seitens des Wohnungsfürsorgefonds zuteil wurde. Damit erweist sich die Auffassung der belangten Behörde als rechtsirrig, daß von einer Kleinwohnung iS des GrEStG nur dann gesprochen werden kann, wenn eine solche während der Geltung des GrEStG 1940 bzw des GrEStG 1955 geschaffen wurde.

Tatsächlich ergibt sich nämlich aus der oben dargestellten Rechtslage, daß schon der historische Gesetzgeber des Jahres 1910 den Begriff der Kleinwohnung kannte und ihm auch jene Bedeutung beimaß, die zumindest in den entscheidenden Punkten durchaus den heute geltenden Begriffsmerkmalen entsprach. Damit ist aber das Schicksal der gegenständlichen Beschwerden noch keineswegs entschieden. Denn es ist unbestritten und es ergibt sich dies auch aus den dem VwGH seitens der belangten Behörde vorgelegten Verwaltungsakten (insbes aus dem darin in Photokopie erliegenden Baurechtsvertrag ddo 2. 5. 1923), daß die Beschwerdeführerin, ohne Eigentümer der in Rede stehenden Liegenschaften zu werden, darauf Wohnungen nur kraft des ihr vom Grundeigentümer eingeräumten Baurechts errichtet hat.

Nun stehen aber zufolge § 2 Abs 2 Z 1 GrEStG Baurechte den Grundstücken gleich, sodaß in Fällen wie den vorliegenden der Zusammenhang zwischen dem Grundstück und den Wohnhäusern losgelöst ist, was ja auch dadurch deutlich wird, daß die kraft des Baurechts errichteten Wohnhäuser (als Bauwerke) entgegen der allgemeinen Regel des § 297 ABGB Zugehör des als unbewegliche Sache geltenden Baurechts (§ 6 des G RGBl 1912/86) und deshalb auch nicht Zugehör von Grund und Boden waren auf dem sie faktisch, aber nicht rechtlich errichtet waren. Die Vorschrift des § 4 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG umfaßt aber nur Grundstücke, auf denen Kleinwohnung errichtet wurden, die nicht bloß in faktischer, sondern in unmittelbar rechtlicher Beziehung zum erworbenen Grundstück stehen.

Diese Beziehung wurde in den Streitfällen erst hergestellt als die Beschwerdeführerin als Träger des Baurechtes nach Durchführung der streitgegenständlichen Kaufverträge Eigentümer der Liegenschaften geworden ist. In grunderwerbsteuerlicher Sicht hat daher die Beschwerdeführerin kein Grundstück erworben, auf dem sie ein Wohnhaus errichtet hat. Andernfalls würde jeder gemeinnützige Bauträger als Erwerber des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks, auf Grund dessen ein anderer gemeinnütziger Bauträger Kleinwohnungen iS des GrEStG geschaffen hat, die Freiheit von der Grunderwerbsteuer genießen, obwohl ihm das auf dem erworbenen Grundstück stehende Bauwerk gar nicht gehört.

Die belangte Behörde kann daher wenngleich aus anderen als im angefochtenen Bescheid dargelegten Gründen der Vorwurf der inhaltlichen Rechtswidrigkeit nicht treffen. Die Beschwerden erwiesen sich daher, zumal der Sachverhalt unbestritten ist, als unbegründet, welcher Umstand gem § 42 Abs 1 VwGG 1965 zu ihrer Abweisung durch den VwGH zu führen hatte.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 in Verbindung mit Art I B Z 4, 5 und 6 d v d BK v 14. 11. 1972 BGBl. 427.

Wien, am 9. Mai 1974