VwGH annuls fee assessment for housing cooperative contract due to incorrect calculation basis and lack of clarity.

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Der Bund hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von S 2.108,80 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Der Beschwerdeführer schloß am 28. 5. 1969 mit der Gemeinnützigen Bau-Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft A regGenmbH einen schriftlichen Nutzungs- und Anwartschaftsvertrag über eine Wohnung mit der top. Bezeichnung nn1 in der auf den der Wohnbaugenossenschaft gehörigen Liegenschaften EZ nn2 und EZ nn3 des Grundbuchs D in W zu errichtenden Wohnhausanlage ab. Lt § 1 der Vertragsurkunde erfolgte die Baufinanzierung im Rahmen der Wiener Wohnbauaktion 1964/1967 nach den vom Wiener Gemeinderat erlassenen Richtlinien. Zwecks Errichtung der gegenständlichen Wohnung hatte der Beschwerdeführer lt § 3 des Vertrags nachstehende Beträge der Wohnbaugenossenschaft zu bezahlen:

1) für den Grundanteil binnen 14 Tagen ab Unterfertigung des Vertrags durch den Wohnungswerber

S 67.960,--

2) für Baukosten iS der Richtlinien der Wiener Wohnbauaktion 1964/1967

S 81.000,--

letztere zahlbar in drei Raten.

Überdies erklärte der Beschwerdeführer, das von der (E...) Spar-Casse gewährte Zusatzdarlehen zu den von dieser festgesetzten Bedingungen mit einem auf seine Wohnung entfallenden Teilbetrag in Anspruch zu nehmen. Ferner erklärte sich der beschwerdeführende Wohnungswerber im Vertrag bereit, sämtliche sonstigen Kosten, wie insbesondere den Verwaltungskostenbeitrag, die Geld- und Geldbeschaffungskosten, die Rechtskosten und öffentlichen Abgaben aller Art zu bezahlen.

Gem § 7 des Vertrags hatte der Beschwerdeführer eine monatliche Nutzungsgebühr zu entrichten, die nach Maßgabe des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und der dazu ergangenen Durchführungsverordnung nach Baufertigstellung festzusetzen war.

Diese Nutzungsgebühr sollte sich wie folgt zusammensetzen:

1) aus den sich gem den Richtlinien der Wiener Wohnbauaktion 1964/1967 ergebenden anteilsmäßigen Rückzahlungsraten für die in Anspruch genommenen Förderungs- und sonstigen Zusatzdarlehen,

S 1.265,-- x 36 =

S 58.500,- -

schlug das FA zu

Grundkosten

S 67.960,--

Baukosten

S 81.000,--

S 207.460,--.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer fristgerecht Berufung. Im wesentlichen führte er darin aus, es sei offenkundig, daß kein Bestandvertrag nach § 1090 ABGB bzw iS des § 33 TP 5 GebG vorliege. Vielmehr handle es sich um einen Vorvertrag zum Abschluß eines Kaufvertrags nach § 936 ABGB und überhaupt um ein im Rahmen des Wohnbauförderungsgesetzes 1968 (§ 35 Abs 1) gebührenfreies Rechtsgeschäft. Wenn § 7 sozusagen einen schwachen Hinweis auf einen Mietvertrag dahingehend enthalte, daß sich die monatliche Nutzungsgebühr ua aus den Betriebskosten iS des Mietengesetzes zusammensetze, so bedeute dies nur, daß bezüglich der Frage, was als Betriebskosten anzusehen seien, die Geltung des Mietengesetzes vereinbart worden sei. Im übrigen liege eine Benützung auf Grund eines eigenen Rechtstitels der Mitgliedschaft bei der Wohnbaugenossenschaft vor, welcher Fall den Rechtstitel des Mietvertrags ausschließe. Ferner sei es absolut unrichtig, den Grundanteil und die Baukostenbeiträge als Teil des Bestandzinses zu behandeln. Komme es zum Abschluß eines Kaufvertrags, dann sei die monatliche Nutzungsgebühr, die bisher aus dem Titel des Verwaltungsentgelts des Genossenschaftsmitglieds an die verwaltende Genossenschaft bezahlt worden sei, als Verwaltungsentgelt des Wohnungseigentümers an die noch immer verwaltende Genossenschaft, in keinem Fall aber als Bestandzins zu werten. Im übrigen stelle kein Teil der Nutzungsgebühr einen Preis für den Gebrauch der Wohnung dar. Letztlich werde der Wohnungseigentümer die gesamten Baukosten zu tragen haben, sodaß man von ihm nicht auch noch einen Preis für den Gebrauch der - nach Abschluß des Kaufvertrags auch formell - ihm gehörigen Sache fordern könne.

Ergänzend brachte der Beschwerdeführer in einer Eingabe an das FA vom 13. 11. 1972 noch vor, daß der Nutzungsvertrag, bei dem der Nutzungsberechtigte die Anwartschaft auf Erlangung des Eigentums an der benützten Sache nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen habe, iS der Entscheidung des OGH vom 8. 7. 1965 MietSlg 17.788 SZ XXXVIII 119 ein dem Bestandvertrag sehr ähnlicher Vertrag siu generis sei.

Das FA folgte der Auffassung des Beschwerdeführers nicht, sondern wies mit Berufungsvorentscheidung vom 27. 12. 1972 die Berufung als unbegründet ab. Diese Rechtsmittelentscheidung der Abgabenbehörde I. Instanz gehört nicht mehr dem Rechtsbestand an, da der Beschwerdeführer fristgerecht die Vorlage seines Rechtsmittels an die Abgabenbehörde II. Instanz beantragte. Im diesbezüglichen Vorlageantrag vom 5. 1. 1973 wandte sich der Beschwerdeführer dagegen, daß das Erk des VwGH vom 18. 6. 1962 Slg 2668(F) für die Beurteilung seines Falls herangezogen werde. Dort sei der Sachverhalt insofern anders gelegen, als eine Übertragung des Objekts in das Wohnungseigentum nicht beabsichtigt gewesen sei. Es gehe auch nicht an, im gegenständlichen Fall zu Lasten des Beschwerdeführers gebührenrechtlich das Vorliegen eines Mietvertrags anzunehmen, wogegen man ihm anderseits mangels Vorliegens eines Mietverhältnisses den Schutz des Mietengesetzes verweigere. Im vorliegenden Fall stelle die Überlassung der Wohnung an das Genossenschaftsmitglied einen unselbständigen Bestandteil eines größeren umfassenden Geschäfts, nämlich eines Vorvertrags auf Abschluß eines Kaufvertrags dar, wonach allfällige, jedoch keineswegs überwiegende Elemente eines Bestandvertrags konsumiert würden. Offenbar zielte der Beschwerdeführer damit auf eine mögliche Anwendung des § 19 Abs 2 GebG ab. Im letzten Abs seines diesbezüglichen Vorlageantrags wendete sich der Beschwerdeführer erneut in eventu gegen die Einbeziehung der Grundanteils- und Baukosten in die Gebührenbemessungsgrundlage, da diese Kosten dem Erwerb des Liegenschaftsanteils dienten.

Mit Berufungsentscheidung vom 29. 1. 1973 hat die FLD für Wien, NÖ und Bgld die Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet abgewiesen.

Die Abgabenbehörde II. Instanz hat das gegenständliche Vertragswerk als einen Bestandvertrag und zugleich als einen Vorvertrag zum Abschluß eines Kaufvertrags zwecks Erwerbung von Wohnungseigentum qualifiziert. Bezüglich der Höhe der Bemessungsgrundlage hat die FLD für Wien, NÖ und Bgld auf die Erk des VwGH vom 11. 7. 1961, 405/61 u vom 22. 2. 1968, 1176/67 verwiesen, wonach zum Preis iS des § 33 TP 5 GebG alles gehöre, was aufgewendet werden müsse, um in den Besitz und den Gebrauch der Bestandsache zu gelangen. Dazu gehörten auch die Kosten für den Grundanteil und der Baukostenbeitrag. Denn käme es nicht zum Abschluß des im Anwartschaftsvertrag vorgeschriebenen Kaufvertrags, dann bliebe eben der Nutzungsvertrag so lange in Geltung, als nicht einer der beiden Vertragsteile von seiner Kündigungsmöglichkeit Gebrauch mache, aber auch bei Auflösung des Nutzungsvertrags (§ 9) habe der Nutzungsberechtigte nur insoweit Anspruch auf Rückersatz seiner Aufwendungen, als dieselben von einem Nachfolger übernommen würden. Gem § 17 Abs 5 GebG habe die Aufhebung eines Rechtsgeschäfts auf die einmal entstandene Gebührenpflicht keinen Einfluß und es sei die Beisetzung von Bedingungen iS der §§ 17 und 26 GebG für die Entstehung der Gebührenschuld nicht maßgeblich.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde, über die der VwGH erwogen hat:

Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Auffassung der belangten Behörde, daß zwei selbständige Rechtsgeschäfte vorlägen; er meint, daß beide Rechtsgeschäfte untrennbar miteinander verbunden seien und keines für sich allein bestehen könne, oder anders ausgedrückt: ohne Anwartschaftsvertrag gäbe es auch keinen Nutzungsvertrag. Ferner wäre für die Wohnbaugenossenschaft keine Kündigungsmöglichkeit gegeben, was dem Wesen eines Bestandvertrags widerspreche. Die Nutzungsgebühr enthalte keinen "Hauptmietzins" und sei unabhängig vom Nutzungsvertrag auch nach Erlangung des Wohnungseigentums zu zahlen und schließlich könne die Gegenleistung für die eingeräumte Nutzung nicht auch in der Einbeziehung der gesamten Grundanteils- und Baukosten bestehen, da dann für den Erwerb des Eigentums keine weitere Gegenleistung zu erbringen wäre. Schließlich meint der Beschwerdeführer, der angefochtene Bescheid sei mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften belastet, da ihm die Rechtsmeinung der belangten Behörde, nämlich daß es sich um zwei Rechtsgeschäfte handle, nicht vorgehalten worden sei. Damit sei sein Recht auf Parteiengehör verletzt.

Die vorliegende Beschwerde erweist sich zum Teil als begründet.

Die Abgabenbehörden haben die Festsetzung der Rechtsgebühr auf § 33 TP 5 GebG gestützt. Gem § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG unterliegen Bestandverträge (Miet- oder Pachtverträge), wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit oder gegen einen bestimmten Preis erhält, der 1%igen Rechtsgebühr nach dem Werte.

Soweit der Beschwerdeführer meint, es läge im gegenständlichen Falle kein Bestandvertrag, sondern höchstens ein auf genossenschaftlicher Basis beruhender Nutzungsvertrag vor, der wiederum nur einen unselbständigen Bestandteil des Hauptgeschäfts, nämlich des nachmaligen Kaufvertrags darstelle, vermag ihn der VwGH nicht beizupflichten. In seinem Erk vom heutigen Tag, 974/73 - auf das der VwGH unter Erinnerung an Art 14 Abs 4 der hg GO BGBl 1965/45 hinweist - setzte sich der VwGH eingehend mit der gebührenrechtlichen Beurteilung derartiger zwischen gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und Siedlungswerbern abgeschlossenen Nutzungs- und Anwartschaftsverträge auseinander. Der gegenständliche Beschwerdefall unterscheidet sich in rechtlicher Hinsicht nicht von demjenigen Fall, welcher dem eben zit Erk zugrunde lag.

Hingegen ist der Beschwerdeführer mit seinem Einwand im Recht, daß die Grundanteilskosten von S 67.960,-- und der Baukostenbeitrag von S 81.000,-- bei der Bemessung der Bestandvertragsgebühr nicht hätten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden dürfen. Denn gleich wie in dem der Entscheidung des VwGH 974/73 zugrunde liegenden Rechtsfall hätte auch im vorliegenden Fall die belangte Behörde zu beachten gehabt, daß zwei Hauptgeschäfte vorliegen, von denen das eine die Gebrauchsüberlassung (Nutzung), das andere den beabsichtigten Erwerb regelt. Wenn nun die belangte Behörde gemeint hat, daß im gegenständlichen Fall die Grundanteilskosten und die Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Bestandvertragsgebühr einzubeziehen gewesen wären, so hat sie geirrt. Grundanteils- und Baukosten stellen vielmehr die Gegenleistung für den nachmaligen Liegenschaftserwerb dar. Der angefochtene Bescheid entsprach somit, wie der eingehenden Begründung des Erk des Gerichtshofes 974/73 zu entnehmen ist, bezüglich der Einbeziehung des Grundanteils und des Baukostenbeitrags nicht dem Gesetz.

Im übrigen hat die belangte Behörde aber auch nicht mit genügender Deutlichkeit klargelegt, wie sie zur Errechnung des monatlichen Nutzungsentgelts von S 1.625,-- gelangte. Aus den vorliegenden Unterlagen ist nämlich nicht eindeutig zu entnehmen, daß der Beschwerdeführer die Einbeziehung des Nutzungsentgelts in die Bemessungsgrundlage nur dem Grunde nach angefochten und der Höhe nach unbekämpft gelassen hätte. Gewiß wird es der Abgabenbehörde unbenommen bleiben, etwa falls entsprechende Unterlagen nicht zu erlangen sind, eine Schätzung vorzunehmen. Die streitgegenständliche Urkunde war nach dem Gesagten zwar zu Recht der Bestandvertragsgebühr nach Maßgabe des § 33 TP 5 GebG unterworfen worden. Ungeachtet dieses Umstands war der angefochtene Bescheid infolge fehlerhafter Ermittlung einer zu hohen Bemessungsgrundlage aber wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts gem § 42 Abs 2 lit a VwGG 1965 der Aufhebung verfallen.

Der Zuspruch von Aufwandersatz an den Beschwerdeführer gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 und auf Art I A Z 1 der V d BK v 14. 11. 1972 BGBl 427. Da gem § 28 Abs 5 VwGG 1965 zur Rechtsverfolgung lediglich die Vorlage einer Ausfertigung oder Abschrift des angefochtenen Bescheides erforderlich gewesen ist, war die Beilagengebühr von S 380,-- nur im einfachen Ausmaß zuzusprechen. Das Mehrbegehren an Aufwandersatz war daher abzuweisen.

Wien, am 30. Mai 1974